【正文】 園區(qū)的占地規(guī)模較大，如不萊梅的物流園區(qū)占地在 100公頃（ 1500畝）以上。 ? 物流園區(qū)的建設(shè)和經(jīng)營 ? ——物流園區(qū)的發(fā)展歷史要比物流發(fā)展歷史短許多，在西方物流較為發(fā)達(dá)的國家，物流園區(qū)也屬于近 10年發(fā)展起來新事物。 ? ——園區(qū)作為現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的一個(gè)新趨勢，目前仍處于迅速發(fā)展的過程之中，其建設(shè)的經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)較少且并不成熟。 ? （ 1）日本的經(jīng)驗(yàn) ? ——在西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家中，日本的物流園區(qū)建設(shè)歷史稍長，在建設(shè)中積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，其基本做法是： ? ① 重視規(guī)劃 ? 物流園區(qū)的規(guī)模較大 ， 影響的范圍較廣 ， 政府重視通過制定園區(qū)發(fā)展規(guī)劃和配套的市政規(guī)劃 ， 在城市的市郊邊緣帶 、 內(nèi)環(huán)線外或城市之間的主要干道附近， 規(guī)劃有利于未來具體配套設(shè)施建設(shè)的地塊作為物流園區(qū) 。 ? ② 優(yōu)惠的土地使用和政府投資政策 ? 將規(guī)劃的園區(qū)內(nèi)土地分地塊以生地價(jià)格出售給不同類型的物流行業(yè)協(xié)會(huì) ， 這些協(xié)會(huì)再以股份制的形式在其內(nèi)部會(huì)員中招募資金 ， 用來購買土地和建造物流設(shè)施 ， 若資金不足 ， 政府可提供長期低息貸款 。 ? ③ 良好的市政設(shè)施配套及投資環(huán)境 ? 政府對(duì)規(guī)劃的物流園區(qū) ， 積極加快交通 、 市政設(shè)施的配套建設(shè) ， 吸引物流企業(yè)進(jìn)駐園區(qū) ， 并在促進(jìn)物流企業(yè)發(fā)展的同時(shí) ， 促使物流園區(qū)的地價(jià)和房產(chǎn)升值， 使投資者得到回報(bào) 。 （ 2） 德國的經(jīng)驗(yàn) ? 德國政府在物流園區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)上與日本存在一定區(qū)別，也是近幾年國內(nèi)較為推崇的園區(qū)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。德國一般采取聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃，州政府、市政府扶持建設(shè)，公司化經(jīng)營管理，入駐企業(yè)自主經(jīng)營的發(fā)展模式，其基本做法有 4個(gè)方面的內(nèi)容。 ? ① 聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃 ? 聯(lián)邦政府在統(tǒng)籌考慮交通干線 、 運(yùn)輸樞紐規(guī)劃的基礎(chǔ)上 ，通過對(duì)經(jīng)濟(jì)布局 、 物流現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查 ， 根據(jù)各種運(yùn)輸方式銜接的可能性 ， 在全國范圍內(nèi)對(duì)物流園區(qū)的布局 、 用地規(guī)模與未來發(fā)展進(jìn)行合理科學(xué)的規(guī)劃 。 ? ② 州政府 、 市政府扶持建設(shè) ? ——物流園區(qū)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)有明顯的帶動(dòng)和促進(jìn)作用 ， 為引導(dǎo)各州按統(tǒng)一的規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū) ， 德國交通主管部門還對(duì)符合規(guī)劃的物流園區(qū)給予資助或提供貸款擔(dān)保 。 ? ——德國政府扶持物流園區(qū)發(fā)展的重要原因是對(duì)園區(qū)公共服務(wù)職能的定位 ， 認(rèn)為園區(qū)建設(shè)并非為了單純的追求盈利 。 ? ——在物流園區(qū)的建設(shè)和運(yùn)營過程中 ， 州及地方市政府扮演了主要投資人的角色 。 例如位于德國中部圖林根州州府 Erfurt市郊的圖林根物流園區(qū) ， 其建設(shè)投資比例為：市政府占 %，州經(jīng)濟(jì)開發(fā)部占 %， 聯(lián)邦鐵路 〔 DB〕 占 %， 行業(yè)協(xié)會(huì)占%。 ? ③ 企業(yè)化經(jīng)營管理 ? ——德國政府扶持園區(qū)建設(shè) ， 并非不考慮園區(qū)效益與效率 。 一般認(rèn)為 ， 企業(yè)化的管理方式比行政化的管理方式更為有效率 。 ? ——德國物流園區(qū)的運(yùn)營管理經(jīng)歷了由公益組織管理到企業(yè)管理兩個(gè)階段 。 負(fù)責(zé)管理物流園區(qū)的企業(yè)受投資人的共同委托 ，負(fù)責(zé)園區(qū)的生地購買 、 基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)以及園區(qū)建成后的地產(chǎn)出售 、 租賃 、 物業(yè)管理和信息服務(wù)等 。 ? ——由于園區(qū)的投資人主要是政府或政府經(jīng)濟(jì)組織，所以園區(qū)經(jīng)營企業(yè)的經(jīng)營方針不以盈利為主要目標(biāo)，而主要側(cè)重于平衡資金，實(shí)現(xiàn)管理和服務(wù)職能。 ? ——以圖林根物流園區(qū)為例，其管理企業(yè)由 4人組成，企業(yè)的業(yè)務(wù)包括銷售、宣傳和物業(yè)管理三大部分，管理公司還負(fù)責(zé)代表園區(qū)企業(yè)與政府交涉，負(fù)責(zé)興建綜合服務(wù)中心、維修保養(yǎng)廠、加油站、清洗站等公共服務(wù)設(shè)施，為成員企業(yè)提供信息、咨詢、維修服務(wù)等。 ? ——園區(qū)內(nèi)的道路、下水等市政工程設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)由市政公司負(fù)責(zé)，享受與普通市區(qū)同等水平公共服務(wù)并繳納相關(guān)費(fèi)用。 ? ④ 入駐園區(qū)企業(yè)自主經(jīng)營 ? ——入駐物流園區(qū)的企業(yè)實(shí)行自主經(jīng)營 、 照章納稅 ，依據(jù)自身經(jīng)營需要建設(shè)相應(yīng)的倉儲(chǔ)設(shè)施 、 堆場 、 轉(zhuǎn)運(yùn)站 ， 配備相關(guān)的機(jī)械設(shè)備和輔助設(shè)施 。 三、物流園區(qū)的發(fā)展模式 ? 開發(fā)與發(fā)展模式 ? 從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度，物流園區(qū)應(yīng)僅僅存在于經(jīng)濟(jì)中心城市、交通樞紐和工業(yè)、商業(yè)組織的中心地區(qū)，而且，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)關(guān)系及經(jīng)濟(jì)組織特點(diǎn)、物流的發(fā)展趨勢和物流園區(qū)的總體功能考慮，中心城市應(yīng)需要相應(yīng)的物流組織功能區(qū)，即規(guī)模化的物流園區(qū)。反之，作為經(jīng)濟(jì)開發(fā)功能的體現(xiàn)和城市發(fā)展成為經(jīng)濟(jì)中心城市的潛在能力，利用物流園區(qū)進(jìn)行帶動(dòng)在理論上的成立的，但必須慎重決策。 ? 根據(jù)國內(nèi)外與物流園區(qū)功能相同或相當(dāng)?shù)奈锪骰A(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，中心城市物流園區(qū)在發(fā)展模式上可能的選擇將有 4種，即經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。 ? （ 1） 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式 ? ——物流園區(qū)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式 ， 是將物流園區(qū)作為一個(gè)類似于目前的工業(yè)開發(fā)區(qū) 、 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的項(xiàng)目進(jìn)行有組織的開發(fā)和建設(shè) 。 ? ——中心城市物流園區(qū)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式 ， 將是在特定的開發(fā)規(guī)劃 、 政策和設(shè)立專門的開發(fā)部門的組織下進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)開發(fā)項(xiàng)目 。 由于物流園區(qū)具有物流組織管理功能和經(jīng)濟(jì)發(fā)展功能雙重特性 ， 因此 ， 建立在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式基礎(chǔ)之上的物流園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 ， 實(shí)際上就是在新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下的全新的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目 ， 而且以現(xiàn)代物流的發(fā)展特點(diǎn) 、 趨勢和在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用 ， 物流園區(qū)無疑是構(gòu)筑高效率和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式與增長質(zhì)量的新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系的重要組成部分 。 ? （ 2） 主體企業(yè)引導(dǎo)模式 ? ——從市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度 ， 從利用市場進(jìn)行物流資源和產(chǎn)業(yè)資源合理有效配置的角度 ， 通過利用在物流技術(shù)進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營和企業(yè)供應(yīng)鏈管理中具有優(yōu)勢的企業(yè) ， 由其率先在園區(qū)的開發(fā)和發(fā)展 ， 并在宏觀政策的合理引導(dǎo)下 ， 逐步實(shí)現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)的聚集和依托物流環(huán)境進(jìn)行發(fā)展的工業(yè) 、 商業(yè)企業(yè)的引進(jìn) ， 達(dá)到物流園區(qū)開發(fā)和建設(shè)的目的 ， 這就是主體企業(yè)引導(dǎo)下的物流園區(qū)開發(fā)模式 。 ——主體企業(yè)引導(dǎo)的物流園區(qū)開發(fā)模式 ， 要求在城市經(jīng)濟(jì)管理體制 、 管理機(jī)制等制度方面具有大的改革步伐和創(chuàng)新 ， 要求能從中心城市發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高度 ， 培育物流園區(qū)發(fā)展所需要的實(shí)力企業(yè)和良好的市場環(huán)境 。 （ 3） 工業(yè)地產(chǎn)商模式 ? ——物流園區(qū)開發(fā)的工業(yè)地產(chǎn)商模式 ， 是指將物流園區(qū)作為工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 ， 通過給予開發(fā)