【正文】 積大約統(tǒng)的倉庫，面積大約 5萬萬平方米平方米從倉庫群地理位置從倉庫群地理位置分布可見，大部分分布可見，大部分倉庫集中在北、倉庫集中在北、東、南鐵路樞紐的東、南鐵路樞紐的附近附近調(diào)研分析之二：區(qū)內(nèi)物流設(shè)施分布（舉例示意）園區(qū)規(guī)劃的分析思路調(diào)研分析之三：商貿(mào)中心分布（舉例示意）A市場群，主要以經(jīng)市場群，主要以經(jīng)營家電、五金、建營家電、五金、建材產(chǎn)品為主，占地材產(chǎn)品為主，占地514畝，年交易額達畝，年交易額達150億元億元D大市場群，主要經(jīng)營農(nóng)大市場群，主要經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品、花卉、畜禽等，占產(chǎn)品、花卉、畜禽等，占地地 600畝。年交易額達畝。年交易額達 60億元。盡管在交通、人氣億元。盡管在交通、人氣上沒有優(yōu)勢，但政府在政上沒有優(yōu)勢，但政府在政策上給予大力扶持策上給予大力扶持 。C市場，主要經(jīng)營塘酒市場，主要經(jīng)營塘酒副食、日用百貨、文副食、日用百貨、文具等，占地具等，占地 700畝，年畝，年交易額達交易額達 100億元。市億元。市場基礎(chǔ)好、人氣旺場基礎(chǔ)好、人氣旺E大市場群，人氣較大市場群，人氣較差，成交量少差，成交量少B市場，主要經(jīng)營蔬市場，主要經(jīng)營蔬菜、果品、水產(chǎn)品，菜、果品、水產(chǎn)品，占地占地 190畝，年交易額畝，年交易額約約 20億元億元主要批發(fā)交易市場集中在城區(qū)東部二環(huán)路沿線呈縱向帶狀布局園區(qū)規(guī)劃的分析思路以機械、化工為主的片區(qū)以機械、工業(yè)為主的片區(qū)以電子、電器等新興工業(yè)為主的片區(qū)以電子、儀器為主的片區(qū)東部東部南部南部北部北部以食品、機械為主的片區(qū)調(diào)研分析之四：主要工業(yè)區(qū)分布（舉例示意）主要的工業(yè)聚主要的工業(yè)聚集地主要在東集地主要在東部和南部，東部和南部，東部是新興工業(yè)部是新興工業(yè)制造基地，匯制造基地，匯集了大量的外集了大量的外資企業(yè)，因此資企業(yè)，因此對物流需求很對物流需求很大。而南部大大。而南部大多是傳統(tǒng)的工多是傳統(tǒng)的工業(yè)基地，大多業(yè)基地，大多效益不佳效益不佳園區(qū)規(guī)劃的分析思路調(diào)研分析之九：據(jù)此確認與物流園相關(guān)的主要功能區(qū)域（舉例示意）高端制造業(yè)聚集區(qū)高端制造業(yè)聚集區(qū)商業(yè)中心區(qū)商業(yè)中心區(qū)未來樞紐站場區(qū)未來樞紐站場區(qū)專業(yè)市場聚集區(qū)專業(yè)市場聚集區(qū)傳統(tǒng)貨物集散地傳統(tǒng)貨物集散地C市園區(qū)規(guī)劃的分析思路其次，可以基于以下考慮確立戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位物流中心定位中的關(guān)鍵考慮因素開發(fā)成本周邊配套設(shè)施環(huán)境市場供求特征園區(qū)規(guī)劃的分析思路物流中心與兩條主要道路相連? 三環(huán)西段：這是一條全封閉、單向 4車道的環(huán)城高速公路。在與大道交口處是一座立交橋， 40尺貨柜拖車可以自如地在該立交橋掉頭? A大道：這是一條連接市中心與城市外圍環(huán)行路的輻條放射路? 此外， B公路與物流中心毗鄰，目前正在三環(huán)路交叉口修建一座立交橋資料來源：招商迪辰調(diào)研分析規(guī)劃物流中心根據(jù)配套設(shè)施環(huán)境（舉例示意）園區(qū)規(guī)劃的分析思路選擇物流中心集散模型 區(qū)域集散物流中心以區(qū)域性交通運輸樞紐為依托 城市配送物流中心以城郊高速、國道干線與城市路網(wǎng)的接駁樞紐為依托 末端配送物流中心以城市快速通道與城市路網(wǎng)的接駁樞紐為依托 適用條件 舉例 運作特點資料來源：招商迪辰調(diào)研分析園區(qū)規(guī)劃的分析思路根據(jù)市場供求關(guān)系（舉例示意）資料來源A公司B公司p國內(nèi)原材料普通件采用公路運輸、供應(yīng)商送達，急件用航空快遞，國外采購件一般先以水運至上海 /寧波；外貿(mào)產(chǎn)成品主要依靠水運；內(nèi)貿(mào)則主要以公路運輸方式p產(chǎn)品配件種類多、渠道雜、批量少、批次多。配件供應(yīng)存在集中倉儲的需求，對倉儲現(xiàn)代化 /定制化 /增值服務(wù)要求極高：如包裝要求，對價格不敏感p產(chǎn)品生產(chǎn)方式按單生產(chǎn)，產(chǎn)成品安全庫存量不大，成品庫設(shè)在下游市場p工業(yè)區(qū)聚集了多家工程機械類與電子類產(chǎn)品生產(chǎn)廠家，是一個典型的特定產(chǎn)品制造基地以及周邊相關(guān)功能區(qū)域物流需求特征園區(qū)規(guī)劃的分析思路倉儲業(yè)案例分析 A庫基本情況? 建于 1964年的國有企業(yè)，倉庫面積達到 6萬多平米，有一條鐵道專用線? 儲存的貨物中生產(chǎn)資料、生活資料各占一半，其中，生產(chǎn)資料以有色金屬為主，黑色金屬材料為輔，生活資料以家電為主? 客戶中，生產(chǎn)型和流通企業(yè)占2/3，代表客戶是 TCL；物流公司占 1/3，代表客戶是新科安達? 年收入逐年上升， 1997年收入僅為 100多萬元，至 2023增長至 500萬元， 2023年估計可達到 600萬元。? 倉儲基本上不賺錢，主要利潤來自市內(nèi)配送主要問題? 設(shè)施、庫房比較陳舊，沒有資金進行改造? 庫內(nèi)交通不便，嚴重堵塞? 由于是老國企，歷史遺留問題很多，包袱很重。例如現(xiàn)有在職員工 60多人，退休員工卻多達 130多人；要還所借的銀行貸款? 缺乏專業(yè)人員結(jié)論? 這是一家很有代表性的，仍然在困境中奮斗的老倉儲國營企業(yè)? 背有沉重的歷史包袱，但一直沒有離開倉儲業(yè)，嘗試各種改革，強化員工服務(wù)意識，提高競爭力和利潤水平? 由 B公司出資，雙方合作改建了一個庫房，按照 B公司的要求，搞定制倉儲；并將此模式作為今后發(fā)展的突破口資料來源：招商迪辰調(diào)研分析并且參考同業(yè)案例（舉例示意）園區(qū)規(guī)劃的分析思路 商貿(mào)流通物流中心以商品批發(fā)集散地為依托 專業(yè)制造物流中心以制造企業(yè)聚集地為依托 農(nóng)產(chǎn)品物流中心以公路 /鐵路及傳統(tǒng)農(nóng)產(chǎn)品集散地與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地為依托 適用條件 舉例 運作特點園區(qū)規(guī)劃的分析思路選擇物流中心配套模型資料來源：招商迪辰調(diào)研分析，科爾尼顧問公司資料由于跨國公司、國內(nèi)品牌由于跨國公司、國內(nèi)品牌廠商、及其他廠商都是我廠商、及其他廠商都是我們的目標客戶，我們的服們的目標客戶，我們的服務(wù)必須是多層次的，兼顧務(wù)必須是多層次的，兼顧各方需求各方需求國內(nèi)一般企業(yè)國內(nèi)一般企業(yè)倉庫質(zhì)量倉庫質(zhì)量倉儲費用倉儲費用運輸時間運輸時間運輸費用運輸費用運輸貨損運輸貨損倉儲服務(wù)倉儲服務(wù)跨國公司跨國公司跨國公司及國內(nèi)一般廠商對國內(nèi)跨國公司及國內(nèi)一般廠商對國內(nèi)物流各環(huán)節(jié)的滿意度是不同的物流各環(huán)節(jié)的滿意度是不同的中中中中中中低低低低低低低低低低高高高高低低中中園區(qū)規(guī)劃的分析思路根據(jù)成本與質(zhì)量平衡分析尋找適用型設(shè)施定位（舉例示意）? 以適用型倉儲為基礎(chǔ)? 沿基本價值鏈向配送和加工發(fā)展? 沿延伸價值鏈向?qū)I(yè)市場和商貿(mào)辦公發(fā)展? 兩個價值鏈相互交叉互動，專業(yè)市場需要配送和加工適用型倉庫 配送 加工專業(yè)市場商貿(mào)辦公物流基本價值鏈物流延伸價值鏈園區(qū)規(guī)劃的分析思路最后 ,在定位明確的基礎(chǔ)上，設(shè)計核心業(yè)務(wù)組合第三步，進行園區(qū)總體規(guī)劃設(shè)計? 產(chǎn)品選擇? 服務(wù)選擇? 客戶選擇物流中心功能設(shè)計配套環(huán)境設(shè)計? 交通網(wǎng)絡(luò)? 政府政策? 市政建設(shè) ? 服務(wù)區(qū)劃分? 區(qū)內(nèi)外通道? 土地預(yù)留 物流中心結(jié)構(gòu)設(shè)計分階段發(fā)展規(guī)劃園區(qū)規(guī)劃的分析思路園區(qū)規(guī)劃的分析思路物流中心的內(nèi)部結(jié)構(gòu)（舉例示意）政府公司園區(qū)經(jīng)營公司專業(yè)投資公司子項目業(yè)主公司利用其專業(yè)經(jīng)驗，管理園區(qū)的公共設(shè)施、區(qū)域，為子項目業(yè)主營造最好的經(jīng)營環(huán)境具體投資、經(jīng)營各個子項目（從業(yè)主公司處租用地皮）負責(zé)園區(qū)的招商引資，吸引適合的子項目業(yè)主投資、經(jīng)營子項目是政府公司與專業(yè)物流策劃公司的混合體專業(yè)伙伴子項目業(yè)主公司專業(yè)投資公司專門從事物流服務(wù)的第三方物流公司，以及大型生產(chǎn)企業(yè)、商貿(mào)流通企業(yè)如：中海、中遠、招商物流、麥當(dāng)勞、 IBM……注：園區(qū)經(jīng)營公司可采取與專業(yè)投資公司合資的方式，也可采取完全不注入資金，由專業(yè)投資公司獨資的方式對物流園區(qū)進行營運管理園區(qū)規(guī)劃的分析思路第四步，進行園區(qū)經(jīng)營組織體系設(shè)計組織架構(gòu)設(shè)計（舉例說明）最后進行財務(wù)效益分析，據(jù)此選擇合理的投融資方案園區(qū)投資直接收益未來 9年內(nèi)各年均有資金缺口，缺口超過 億人民幣園區(qū)規(guī)劃的分析思路1 項目的背景1. 物流園區(qū)規(guī)劃的概念2. 園區(qū)建設(shè)的決策背景3. 園區(qū)規(guī)劃咨詢的目的2 項目工作內(nèi)容與工作模式1. 園區(qū)規(guī)劃的原則與步驟2. 園區(qū)規(guī)劃咨詢的范圍3 園區(qū)規(guī)劃咨詢的的框架思路1. 招商迪辰物流規(guī)劃咨詢的理論框架2. 園區(qū)規(guī)劃的分析思路3. 園區(qū)規(guī)劃中應(yīng)重點關(guān)注的問題目 錄4 招商迪辰戰(zhàn)略與管理咨詢業(yè)務(wù)簡介1. 招商迪辰戰(zhàn)略與管理咨詢業(yè)務(wù)的范疇2. 招商迪辰的咨詢服務(wù)理念3. 招商迪辰咨詢服務(wù)對客戶的價值4. 招商迪辰戰(zhàn)略與管理咨詢團隊5 招商迪辰的規(guī)劃咨詢典型案例1. 中國西南成都物流中心規(guī)劃咨詢2. 長沙市整體物流發(fā)展規(guī)劃咨詢3. 馬王堆農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司供應(yīng)鏈咨詢4. 長天鋼材大市場物