【正文】 如項目產(chǎn)品定位、價格、銷售計劃等；② 本項目的規(guī)劃設計方案及相關經(jīng)濟技術指標；③ 項目開發(fā)建設方案（項目開發(fā)周期，資金籌措及投入情況）；④ 行業(yè)一般獲利能力；⑤ 國家及黃山市有關建筑工程技術方面的標準、規(guī)范、指標等資料；⑥ 黃山市土地、城市建設、房管部門規(guī)定的有關稅費標準；⑦ 考慮到本案周邊生活配套設施較為齊全，本案在進行經(jīng)濟測算時認為紅線外的市政設施接駁點一應俱全，所以本案的經(jīng)濟測算認為紅線外基礎設施費為零。因此本案主賣點依次為：① 黃山松柏高爾夫球場標準18洞（本項目辦一個100個會員的集體卡）② 本社區(qū)內高爾夫推桿果嶺③ 兩個標準網(wǎng)球場（結合一個籃球場）④ 健康運動會館⑤ 黃山溫泉、桑拿中心（約900㎡）⑥ 健康理療中心（與黃山市醫(yī)院合作聯(lián)營）⑦ 休閑運動室（臺球、乒乓球、足球吧等）⑧ 水邊垂釣讓客戶在本社區(qū)充分享受大自然的美景同時，通過適當?shù)挠醒趸顒?，使全身充分的放松，使過度消耗的精神、身體通過調整得以恢復，重新充滿活力。（二）開發(fā)建設進度 本項目于2005年1月前完成工程的前期土地道路準備工作，2005年7月開工建設，一期為聯(lián)立別墅，2005年底動工酒店及度假公寓。（一）土地費用本項目的土地費用主要由基地上居民動拆遷及安置費、土地出讓金、現(xiàn)場三通一平費用、管理費用及前期資金利息等組成，先按20萬元/畝進行測算。項目建設經(jīng)營期為：2005年6月—2008年6月?！?銷售價格：2600~3200元/㎡，（目前黃山住宅最高為3200元/㎡）主力戶型50㎡，~16萬元，首付30%約為4~5萬元，貸款10年約為700～1000元/月，對上海、江浙來度假養(yǎng)生的客戶及部分投資客來說，月還款相當于一二頓飯錢，價格相對較低，銷售前景良好。含精裝修及全套家電，可享受酒店的公共服務設施，并有開業(yè)五年每年7%的保值回報。目前產(chǎn)權式酒店在上海、江、浙一帶購買客戶心中有較高的認可度和成功銷售案例，銷售預計良好?！?自住型（三種）：面積在180~300㎡左右，同時利用坡地別墅，全明半地下室的優(yōu)勢，可再送40~60㎡的半地下室，單價在3000~5000元/㎡左右，總價在55~160萬元，同時擁有高爾夫會員卡，這在上海高爾夫別墅均在2萬元/㎡以上相比，有較大性能價格比。這樣大型民營企業(yè)也可通過多元化投資，保值公司資產(chǎn)。我們假設只達到目標利潤，則本項目的靜態(tài)利潤率為：8964247。當總投資增加10%或銷售收入減少10%時，財務效益指標仍在較佳范圍內，說明本項目抗風險能力較強，項目決策較佳?！?一期：2005年～2007年8月1．前期策劃階段：～主要工作成果：產(chǎn)品設計調整建議、物業(yè)管理建議書、智能化方案建議、交樓標準建議書，規(guī)劃方案設計及報批完成。二期銷售回款計劃表（由于整個二期的營銷計劃將根據(jù)一期實際銷售情況進行調整，在此略。（4） 旅游、休閑度假產(chǎn)業(yè)作為一個新興的產(chǎn)業(yè)，隨著人們生活品質的不斷提高，就愈發(fā)受世人關注?！岸€小時的車程”意味著上海、浙江等長三角的先進的技術、理念及雄厚的資本將隨著產(chǎn)業(yè)鏈的“梯度轉移”快速契入黃山，并使黃山大步發(fā)展地向沿海城市靠攏。（4） 項目基地條件十分優(yōu)越，有山有水，自然植被良好，東南臨高樂夫球道750米，西南緊臨水庫。（3） 本項目啟動資金相對較小，一期土地款為3600萬元，一期開工20000㎡，則只需2400萬元，總啟動資金為6000萬元即可，若一期項目銷售完成75%，則前期投資款就可收回。 綜合分析，本項目針對的主要是本地的中高檔客戶群及上海、江浙一帶對生活品質有較高追求的客戶，若能把沿海先進的開發(fā)理念及操作手法，加上“天時、地利、人和”打造出華東地區(qū)一流的居住、休閑、度假勝地，相信本項目一定有良好的開發(fā)前景及投資回報。 該項目符合黃山市西部中高檔旅游、休閑、娛樂區(qū)的發(fā)展需要，借助黃山市近期大力對外宣傳，提升本項目的知名度，打造好本項目的品牌，為項目的后期良性開發(fā)打下堅實的基礎?！?人和：（1） 本項目的開發(fā)團隊為精英團隊：開發(fā)商具有開發(fā)經(jīng)驗的人員構成；營銷策劃公司曾獲得全國20佳優(yōu)秀策劃代理機構，成功銷售150萬平方米物業(yè)及三十多個樓盤，市場及實戰(zhàn)經(jīng)驗豐富；規(guī)劃設計為世界知名的美國WY規(guī)劃設計公司，其設計的星河灣被譽為地產(chǎn)界的“勞斯萊司”。（3） 本項目位于黃山市屯溪區(qū)，市政府所在地，城市配套齊全，又緊鄰黃山機場及“黃—杭”高速的出口，交通極為便利。（5） 黃山游客人數(shù)2004年突破800萬大關，預計2005年將達到1000萬人次。（2） 黃山作為國際著名的風景名勝、世界自然文化雙遺產(chǎn)，正被越來越多的人士認可及看好，它對本項目形成強大的品牌支持。一期銷售時間：2005年9月~2006年6月均價：3400元/平方米，總銷金額為8500萬元；二期銷售時間：2006年5月~2008年5月總銷金額為28200萬元。在本系統(tǒng)控制框架計劃中，我們將每部分的開發(fā)都分為四個階段，即設計階段、報批報建階段、施工階段、銷售階段。（二）敏感性分析可能影響本項目經(jīng)濟效益的主要因素有：投資因素變化和銷售收入因素變化?？偪射N售建筑面積：㎡ 其中： ①度假公寓：約10000㎡②產(chǎn)權式酒店 ：約13000㎡別墅：約44000㎡沿街商鋪：4000㎡銷售價格按照目前市場測算，整個項目通過運作得到提升目標售價理想售價①度假公寓2800元/㎡3000元/㎡②產(chǎn)權式酒店6500元/㎡7000元/㎡③別墅（均價）4500元/㎡5000元/㎡④沿街商鋪4000元/㎡5000元/㎡銷售計劃本項目于2005年7月開始動工，整體建設2年半內完成，預計2007年12月完成銷售：① 養(yǎng)生公寓：完成銷售100%，即10000㎡② 產(chǎn)權式酒店：完成銷售100%，即13000㎡③ 別墅：完成銷售85%，即4400085%=37400㎡④ 沿街商鋪：完成銷售100%，即4000㎡銷售收入目標售價理想售價①度假公寓 10000㎡280010000=2800萬元300010000=3000萬元②產(chǎn)權式酒店13000㎡650013000=8450萬元700013000=9100萬元③別墅 53000㎡450037400=16830萬元500037400=18700萬元④沿街商鋪4000㎡40004000=1600萬元50004000=2000萬元合計(2008年前)29680萬元32800萬元未完成銷售尾款2970萬元3300萬元總計銷售款32650萬元36100萬元利潤： 目標利潤：3265023686=8964萬元理想利潤：3610023686=12414萬元另有建好的酒店公共部分（未賣）5000平方米，已完成投資約1800萬元，可在以后自主經(jīng)營或出租?！?公司商務型：（350~450㎡，單價5500~6500元/㎡）在上海、江浙一帶的大型公司，需設度假基地，用于招待領導、關系單位、高級員工培訓、休假、小型年會等。高爾夫別墅、有山有水、有高爾夫會員卡，升值潛力巨大?！?銷售價格6000~7000元/㎡，由于有每年7%投資保證回報，同時，每年可免費在本酒店入住14天，總價在30萬~35萬元之間，首付30%即首付9~10萬元之間，是較為高檔的自用及投資保值品種。這樣客戶就可以拿著鑰匙來度假。貸款利率為：%。4萬＝14049萬元 度假村的休閑設備等：200萬元 街鋪、地下室成本： 960萬元 總計成本：23686萬元另須計提產(chǎn)權式酒店的回報準備金=產(chǎn)權式酒店總銷售額x15%=1270萬元當然，若酒店定位準確，經(jīng)營良好，這部分準備金就無須預備。三、投資估算 本項目投資估算是在本公司對此項目開發(fā)構想的基礎上，參照全國及黃山類似工程的費用水平和市政府有關管理部門的取費標準，并考慮其他一些因素而編制的。（黃山市另一類比個案：徽州文化園，詳見附表。建筑、景觀、道路建設同時進行，待前期景觀、樣板段建設基本完成并營造出一定“人氣”與“環(huán)境氛圍”時，再進行全面推廣及開發(fā)和建設?，F(xiàn)（黃山——杭州）高速已開通，約210公里，二小時車程。誰的產(chǎn)品越是針對消費者的需求，越是會贏得客戶的認同及購買。雖然政府在降溫樓市，但國外大型的房地產(chǎn)基金進入國內房地產(chǎn)的勢頭有增無減：