【正文】 悉僑鴻國(guó)際商城狀況,提高工作效率六土建、機(jī)電、給排水、智能化等相關(guān)專業(yè)的基礎(chǔ)管理知識(shí)每半年一次培訓(xùn)考核提升員工綜合能力及素質(zhì)七設(shè)備及機(jī)具的操作演練和保養(yǎng)規(guī)程每半年一次培訓(xùn)和考核檢驗(yàn)員工實(shí)際操作能力,尋找差距八緊急事件處理每半年一次培訓(xùn)和考核提升員工綜合能力及素質(zhì)九技術(shù)大比武每年一次綜合評(píng)比,提高技能　　【針對(duì)僑鴻國(guó)際商城實(shí)際情況及管理需要,制訂管理人員培訓(xùn)計(jì)劃】時(shí)　　間培 訓(xùn) 內(nèi) 容備 注（待定）新員工入職培訓(xùn)（內(nèi)容見公共培訓(xùn)科目）內(nèi)培2005年7月物業(yè)管理通論聘請(qǐng)專職教師授課2005年7月國(guó)內(nèi)物業(yè)管理現(xiàn)狀分析及發(fā)展趨勢(shì)邀請(qǐng)專業(yè)人士舉辦講座國(guó)外先進(jìn)物業(yè)管理介紹同上2005年7月法律常識(shí)及物業(yè)管理相關(guān)之法規(guī)條例內(nèi)培2005年7月主管的職責(zé)和領(lǐng)導(dǎo)技巧內(nèi)培如何成為培訓(xùn)者及如何培訓(xùn)下屬內(nèi)培2005年7月企業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)聘請(qǐng)專職教師2005年7月智能化管理與服務(wù)介紹邀請(qǐng)專業(yè)人士舉辦講座辦公自動(dòng)化原理及電腦實(shí)操內(nèi)培2005年7月物業(yè)管理會(huì)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)內(nèi)培2005年7月優(yōu)秀商城等的參觀學(xué)習(xí)擬參觀3－4個(gè)2005年7月酒店管理介紹及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)習(xí)擬選派2名人員到三星級(jí)酒店學(xué)習(xí)注：具體時(shí)間以正式安排為準(zhǔn)。在管理人員的培訓(xùn)上，我們對(duì)每一崗位的工作技能都規(guī)定了達(dá)標(biāo)要求，并通過在職教育、崗位輪訓(xùn)、職務(wù)輪換等多種形式對(duì)管理人員進(jìn)行培養(yǎng),不斷提升其綜合素質(zhì)?！　〕珜?dǎo)合理授權(quán)，在業(yè)主面前，每個(gè)員工都是管理處經(jīng)理。對(duì)偏離服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的行為及時(shí)糾正，避免管理失控。無特殊情況下，管理人員不得隨意越級(jí)指揮，而作業(yè)員工遇到問題也必須逐級(jí)向上匯報(bào),不得越級(jí)請(qǐng)示。通過公司品質(zhì)管理部等相關(guān)職能部門、管理處經(jīng)理、經(jīng)理助理和多種途徑多種方式對(duì)管理處管理人員進(jìn)行日常工作的績(jī)效考核。對(duì)工作不負(fù)責(zé)任或違反紀(jì)律的管理人員，則給予一至三級(jí)的相應(yīng)處分。上崗后必須圍繞“質(zhì)量－成本雙否決”的運(yùn)作，定期接受考核，對(duì)無法完成質(zhì)量指標(biāo)或成本指標(biāo)的個(gè)人，不但否決其效益工資和獎(jiǎng)金，并且與其任職（或上崗）資格掛鉤。發(fā)電機(jī)系統(tǒng)的改造 A、僑鴻國(guó)際商城的住宅維修基金，,此專項(xiàng)基金可用來投入部分共用設(shè)施設(shè)備的維修改造； B、對(duì)于大型設(shè)備及房屋本體的更新改造，按照物業(yè)管理法規(guī)應(yīng)由開發(fā)商預(yù)留的專用基金撥給，我方將免費(fèi)提供各項(xiàng)工程改造設(shè)計(jì)方案； C、我公司的管理費(fèi)節(jié)余將全部用于小區(qū)商城的各項(xiàng)翻新改造。說明:A、%計(jì)算。F: 水費(fèi)、電費(fèi)、停車費(fèi)及其它費(fèi)用按市政府文件收取。做到以上三點(diǎn)，估計(jì)我方的經(jīng)營(yíng)將達(dá)到保本微利。我們的基本思路是：嚴(yán)格培訓(xùn)管理，確保各個(gè)類型員工的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)不斷提高；提供全方位專業(yè)化服務(wù)；嚴(yán)格按照法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)操作，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為；運(yùn)用現(xiàn)代管理手段，實(shí)現(xiàn)辦公自動(dòng)化；致力精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略。管理方式管理機(jī)制信息系統(tǒng)運(yùn)作程序機(jī)構(gòu)設(shè)置(管理方式的構(gòu)成圖) 機(jī)構(gòu)設(shè)置包括了組織機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)。嚴(yán)格按公司ISO9000：2000質(zhì)量體系運(yùn)作，對(duì)每個(gè)服務(wù)過程建立原始記錄，通過各項(xiàng)檢查、公司內(nèi)部質(zhì)量審核，確保管理處人、財(cái)、物、資源的有效運(yùn)行和管理質(zhì)量的不斷提高，管理工作的監(jiān)督機(jī)制有效運(yùn)行。*報(bào)告制：管理處定期向業(yè)主、公司匯報(bào)工作，總結(jié)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，確保管理方案中的承諾得到實(shí)現(xiàn)。*審核管理處提交的年度管理計(jì)劃*檢查管理工作的效果*通過會(huì)議等其他形式評(píng)審管理狀況并交流意見*投訴管理處工作中出現(xiàn)的問題*評(píng)審管理處工作中的重大事件*委托管理合同的權(quán)利和義務(wù)C．政府有關(guān)部門、市住宅局行業(yè)主管部門監(jiān)督組織行為、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、消防、治安、納稅情況等。*及時(shí)改善和溝通物業(yè)服務(wù)，最大程度滿足業(yè)主、客戶服務(wù)需求。對(duì)考核及審核中發(fā)現(xiàn)的問題要求及時(shí)整改及開出糾正措施。 如何正確激勵(lì)員工是企業(yè)管理中的主要課題，對(duì)處于勞動(dòng)密集型的物業(yè)管理行業(yè)顯得尤其重要。B．效益激勵(lì)：公司每年都結(jié)合考核業(yè)績(jī)掛鉤的辦法，分配獎(jiǎng)金，體現(xiàn)多勞多得，兌現(xiàn)獎(jiǎng)罰措施，進(jìn)一步激發(fā)了員工的責(zé)任心和工作熱情。*報(bào)酬體系主要通過員工直接分配所得來激勵(lì)員工，在成本控制前提下，盡量提高員工的收入，充分肯定努力工作所得的報(bào)酬，以此吸引高水平的管理及技術(shù)人才。*企業(yè)文化體系是企業(yè)發(fā)展壯大的源泉，是激勵(lì)機(jī)制的有效手段。 *充分利用僑鴻國(guó)際商城各控制系統(tǒng)具有的自動(dòng)檢測(cè)、調(diào)節(jié)、報(bào)警等功能。依據(jù)管理方式和管理運(yùn)作流程，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定如下管理工作計(jì)劃。2007年4月至2009年4月5環(huán)境管理園林綠化管理；清潔衛(wèi)生管理；環(huán)保管理。 突發(fā)性市電停電后，自動(dòng)設(shè)計(jì)狀態(tài)的發(fā)電機(jī)會(huì)在很短時(shí)間內(nèi)起動(dòng)運(yùn)行提供備用電源。 *若以上兩項(xiàng)都正確，則應(yīng)檢查主控制箱和切換柜控制回路的熔斷器。 *如當(dāng)班值班員無法短時(shí)間內(nèi)消除故障，應(yīng)及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并通知業(yè)主做好應(yīng)急準(zhǔn)備。 市政供水管網(wǎng)故障造成突發(fā)性停水，來不及通知業(yè)主時(shí)，管理處設(shè)法滿足業(yè)主生活用水，事后向業(yè)主說明原因。 *主管網(wǎng)漏水或爆管時(shí)，應(yīng)即時(shí)停泵，關(guān)閉進(jìn)水閥門，分管網(wǎng)漏水或爆管時(shí)，應(yīng)即時(shí)關(guān)閉分管網(wǎng)閥門，并及時(shí)進(jìn)行搶修。 *停車場(chǎng)集水坑排水不良時(shí)，應(yīng)即時(shí)用潛水泵將水排除，并對(duì)排污泵、管網(wǎng)作檢查、搶修?，F(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，必須立即通知管理處組織人員滅火救災(zāi)；同時(shí)根據(jù)火災(zāi)輕重程度不同，對(duì)設(shè)有可作消防專用的電梯，將乘客運(yùn)送到安全層站。盡快排除故障，恢復(fù)電梯正常運(yùn)行。若轎廂停于候梯廳門口以上或以下位。B轎廂停于遠(yuǎn)離侯梯廳門口的位置，如果轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài)，應(yīng)先將其完全關(guān)閉或開啟，然后通過手動(dòng)盤車使轎廂就近平層，用專用外門鑰匙打開轎廂門解救出被困人員，然后重新將外門關(guān)好。轎廂開到安全的樓層，在乘客確已完全撤出后切斷電源，把各層廳門關(guān)閉，防止向其他樓層延燒。無論是停電或電梯自身發(fā)生故障造成意外停梯，還是因?yàn)橄老到y(tǒng)報(bào)火警引起電梯迫降，都給乘梯人員帶來極大不便，乘客按以下程序執(zhí)行，保證乘客人身安全。 排水部分突發(fā)事故： *排水主管爆裂或堵塞時(shí)，應(yīng)及時(shí)與市政排水主管部門取得聯(lián)系并組織搶修。查出事故原因，及時(shí)搶修，不能及時(shí)處理的迅速向公司匯報(bào)，請(qǐng)求支援。上報(bào)管理處經(jīng)理及業(yè)主。在故障處理過程中，應(yīng)先斷開“市電、備用”電源切換柜，并即刻通知監(jiān)控中心值班員、電梯值班員等做好應(yīng)急準(zhǔn)備等事項(xiàng)。 *查發(fā)電機(jī)主控制箱上選擇開關(guān)的設(shè)置是否正確，如打在“?！被颉笆謩?dòng)”位置，應(yīng)按日常檢查程序進(jìn)行檢查，情況正常將選擇開關(guān)擰到“自動(dòng)”位置。2007年4月至2009年4月7完善管理體系導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量體系,按時(shí)進(jìn)行內(nèi)部管理評(píng)審2009年4月至2009年4月8社區(qū)活動(dòng)按計(jì)劃進(jìn)行社區(qū)活動(dòng)2007年4月至2009年4月　 擬訂物業(yè)管理方案人員調(diào)配和招聘　 　　　　　　　　　　 隊(duì)伍組織培訓(xùn)　　 準(zhǔn)備相關(guān)資料　 熟悉物業(yè)情況，匯總遺留問題　　 與原管理單位協(xié)調(diào)及整改物業(yè)驗(yàn)收接管資料移交接收制定規(guī)章制度　　　　 　　　　 　　　　　　　　　　 建立各類檔案 日常管理消防管理安全管理內(nèi)部管理與監(jiān)督機(jī)電設(shè)備管理檔案管理建筑公用部位財(cái)務(wù)建帳及審計(jì)二次裝修管理配套服務(wù)環(huán)境管理交通管理有關(guān)工程技術(shù)人員進(jìn)場(chǎng)，參與相關(guān)事務(wù)　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　 收集相關(guān)的圖紙及工程技術(shù)資料招聘人員進(jìn)行培訓(xùn)，管理處掛牌辦公制訂相關(guān)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)驗(yàn)收人員進(jìn)行培訓(xùn)準(zhǔn)備樓宇接管驗(yàn)收資料　　　　　　　　　　　 　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 由業(yè)主、原管理單位共同交接、驗(yàn)收　　　　　　　　　　　 　　　　　 不合格　　　　　　　　　　　　　　　　　合格注明存在問題交施工單位整改簽　 收　　　　　　　 　　　　　　　　　 　　　　　　　 整改完畢管理處正式接管，開展業(yè)務(wù)　　　　　　　　　　　　　 資料存檔　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 僑鴻國(guó)際商城配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)了柴油發(fā)電機(jī)作為突發(fā)停電的應(yīng)急備用電源。2007年4月至2009年4月3機(jī)電設(shè)備、智能化設(shè)備的維護(hù)設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理；設(shè)備的運(yùn)行管理；設(shè)備的維修管理；設(shè)備能源和安全管理。 *強(qiáng)化管理，降低設(shè)備運(yùn)行成本，節(jié)能減耗。 公司每年與管理處簽定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書，年終進(jìn)行考核。為此我們將培訓(xùn)放在企業(yè)發(fā)展的重要位置，并提供足夠的資金和物資裝備。*獎(jiǎng)懲體系堅(jiān)持“獎(jiǎng)懲分明”和“優(yōu)勝劣汰”的原則。A．目標(biāo)激勵(lì)：在僑鴻國(guó)際商城的物業(yè)中我們將導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量認(rèn)證體系，并要求對(duì)員工進(jìn)行監(jiān)督和月、年考核，全面考查員工的工作業(yè)績(jī)，實(shí)踐證明效果良好。*管理處對(duì)操作層員工的工作檢查主要依靠操作層員工的每日自檢、項(xiàng)目主管每日的日檢及月檢來完成。*管理處每季度開展一次業(yè)主問卷調(diào)查，調(diào)查結(jié)果作為獎(jiǎng)金、員工晉升的直接依據(jù)。*每月向僑鴻國(guó)際商城業(yè)主匯報(bào)工作，收集各方面意見。B．僑鴻國(guó)際商城物業(yè)管理主管部門和僑鴻國(guó)際商城業(yè)主。所有員工佩帶工作牌上崗。 *服務(wù)內(nèi)容包括：清潔、綠化、消殺、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)維修、治安保衛(wèi)、消防。我們?cè)趯?duì)僑鴻國(guó)際商城的管理過程中，我們將致力實(shí)施品牌戰(zhàn)略和形象工程，進(jìn)一步倡導(dǎo)新東升在多年物業(yè)管理實(shí)踐中總結(jié)出來的文化觀念、經(jīng)營(yíng)觀念、科技觀念、環(huán)保觀念和法制觀念，一如既往秉承“團(tuán)結(jié)、開拓、優(yōu)質(zhì)、奉獻(xiàn)”的企業(yè)精神，信守“真誠(chéng)服務(wù)每一分”的服務(wù)理念，堅(jiān)持“優(yōu)質(zhì)服務(wù)，精益求精”的方針。我們將采取以下增收節(jié)支的措施：A、人力資源與管理三處的人力資源共享，提高科技管理手段，提高管理效率，降低能耗；B、加強(qiáng)培訓(xùn)、提高員工的勞動(dòng)技能、合理配置崗位員工，倡導(dǎo)一職多能、提高勞動(dòng)效率，減少人員的開支；C、加強(qiáng)對(duì)公共通道及活動(dòng)場(chǎng)所的巡視，隨時(shí)關(guān)燈及其它運(yùn)轉(zhuǎn)設(shè)施，節(jié)約綠化、 清潔用水，達(dá)到節(jié)省公共水電費(fèi)的開支；D、嚴(yán)格管理、強(qiáng)化監(jiān)督，減少人為損壞公共設(shè)施和區(qū)域環(huán)境的現(xiàn)象，以減少維修費(fèi)用支出；對(duì)人員實(shí)行量化管理，制訂出 一套適合對(duì)商城管理的定額標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格內(nèi)部考核制度、降低成本。僑鴻國(guó)際商城人員配備：管理處經(jīng)理1人（駐港部隊(duì)管理處主任兼任）客戶服務(wù)中心事務(wù)管理員1人環(huán)境組2人機(jī)電運(yùn)行 維 修 組2人5人治安保衛(wèi) 組9人序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)月支出（元）1員工工資管理處經(jīng)理工資不在此列事務(wù)助理2500元/月文員1500元/月清潔員810元/月（2人）維修員1400元/月（2人）保安員1100元/月（9人）2%╳%3培訓(xùn)費(fèi)%4員工福利福利為工資總額的6% 5通訊費(fèi)綜合測(cè)算6辦公用品綜合測(cè)算7辦公固定資產(chǎn)折舊8辦公水電綜合測(cè)算9服裝費(fèi)600元/人14人/2年/2（春夏、秋冬每人兩套，按兩年一換）10維修工具折舊11保安設(shè)備折舊12公共設(shè)施維護(hù)綜合測(cè)算13公共水電綜合測(cè)算14綠化、消殺費(fèi)綜合測(cè)算15清潔材料工具及耗材16垃圾清運(yùn)費(fèi)按150元每桶,4桶17電梯維保費(fèi)22層電梯800元/月18電梯年檢費(fèi)22層:1000元/年/臺(tái)19水池清洗及水質(zhì)檢測(cè)一年兩次650．0020化糞池吸糞綜合測(cè)算67．0021管理傭金∑（120）10%22稅金%23合計(jì)僑鴻國(guó)際商城收入：物業(yè)管理可收費(fèi)面積為16381(總建筑面積) (中建四局)—233(商業(yè)面積)340=住宅管理費(fèi)：=洗衣店、士多店管理費(fèi)：3元/(+33+)平方米=停車場(chǎng)收入：32個(gè)80元/位=2560元/月中建四局辦公樓管理費(fèi)：按2000元/月計(jì)住宅維修基金：=僑鴻國(guó)際商城共計(jì):， 通過提供各項(xiàng)有償維修服務(wù)，彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)的不足。C、費(fèi)用開支測(cè)算明細(xì)表D: ／。B、有關(guān)部門發(fā)布有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的通知精神。第三節(jié) 小區(qū)改造與經(jīng)營(yíng)預(yù)算 小區(qū)改造A、接管三個(gè)月內(nèi)，翻新小區(qū)、商城公共部分的設(shè)施設(shè)備。同時(shí)我們倡導(dǎo)僑鴻國(guó)際商城管理處所有員工積極參加公司的競(jìng)爭(zhēng)上崗及雙向選擇。我們將以公司的《員工獎(jiǎng)懲條例》為依據(jù)，對(duì)管理人員進(jìn)行相應(yīng)的激勵(lì)和約束。其根本目的是營(yíng)造“以效率為導(dǎo)向”的良好工作氣氛。我們強(qiáng)調(diào)一個(gè)上級(jí)的原則,并在管理處內(nèi)部建立逐級(jí)向上負(fù)責(zé)的垂直指揮系統(tǒng)。管理處經(jīng)理通過授權(quán)，將更多的