【正文】 況,提高工作效率六土建、機電、給排水、智能化等相關(guān)專業(yè)的基礎管理知識每半年一次培訓考核提升員工綜合能力及素質(zhì)七設備及機具的操作演練和保養(yǎng)規(guī)程每半年一次培訓和考核檢驗員工實際操作能力,尋找差距八緊急事件處理每半年一次培訓和考核提升員工綜合能力及素質(zhì)九技術(shù)大比武每年一次綜合評比,提高技能　　【針對僑鴻國際商城實際情況及管理需要,制訂管理人員培訓計劃】時　　間培 訓 內(nèi) 容備 注（待定）新員工入職培訓（內(nèi)容見公共培訓科目）內(nèi)培2005年7月物業(yè)管理通論聘請專職教師授課2005年7月國內(nèi)物業(yè)管理現(xiàn)狀分析及發(fā)展趨勢邀請專業(yè)人士舉辦講座國外先進物業(yè)管理介紹同上2005年7月法律常識及物業(yè)管理相關(guān)之法規(guī)條例內(nèi)培2005年7月主管的職責和領(lǐng)導技巧內(nèi)培如何成為培訓者及如何培訓下屬內(nèi)培2005年7月企業(yè)管理基礎知識聘請專職教師2005年7月智能化管理與服務介紹邀請專業(yè)人士舉辦講座辦公自動化原理及電腦實操內(nèi)培2005年7月物業(yè)管理會計基礎知識內(nèi)培2005年7月優(yōu)秀商城等的參觀學習擬參觀3－4個2005年7月酒店管理介紹及現(xiàn)場實習擬選派2名人員到三星級酒店學習注：具體時間以正式安排為準。在管理人員的培訓上，我們對每一崗位的工作技能都規(guī)定了達標要求，并通過在職教育、崗位輪訓、職務輪換等多種形式對管理人員進行培養(yǎng),不斷提升其綜合素質(zhì)?！　〕珜Ш侠硎跈?quán)，在業(yè)主面前，每個員工都是管理處經(jīng)理。對偏離服務標準的行為及時糾正，避免管理失控。無特殊情況下，管理人員不得隨意越級指揮，而作業(yè)員工遇到問題也必須逐級向上匯報,不得越級請示。通過公司品質(zhì)管理部等相關(guān)職能部門、管理處經(jīng)理、經(jīng)理助理和多種途徑多種方式對管理處管理人員進行日常工作的績效考核。對工作不負責任或違反紀律的管理人員，則給予一至三級的相應處分。上崗后必須圍繞“質(zhì)量－成本雙否決”的運作，定期接受考核，對無法完成質(zhì)量指標或成本指標的個人，不但否決其效益工資和獎金，并且與其任職（或上崗）資格掛鉤。發(fā)電機系統(tǒng)的改造 A、僑鴻國際商城的住宅維修基金，,此專項基金可用來投入部分共用設施設備的維修改造； B、對于大型設備及房屋本體的更新改造，按照物業(yè)管理法規(guī)應由開發(fā)商預留的專用基金撥給，我方將免費提供各項工程改造設計方案； C、我公司的管理費節(jié)余將全部用于小區(qū)商城的各項翻新改造。說明:A、%計算。F: 水費、電費、停車費及其它費用按市政府文件收取。做到以上三點，估計我方的經(jīng)營將達到保本微利。我們的基本思路是：嚴格培訓管理，確保各個類型員工的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)不斷提高；提供全方位專業(yè)化服務；嚴格按照法規(guī)和標準操作，規(guī)范組織和個人的管理服務行為；運用現(xiàn)代管理手段，實現(xiàn)辦公自動化；致力精神文明建設，實施品牌和形象戰(zhàn)略。管理方式管理機制信息系統(tǒng)運作程序機構(gòu)設置(管理方式的構(gòu)成圖) 機構(gòu)設置包括了組織機構(gòu)、監(jiān)督機構(gòu)。嚴格按公司ISO9000：2000質(zhì)量體系運作，對每個服務過程建立原始記錄，通過各項檢查、公司內(nèi)部質(zhì)量審核，確保管理處人、財、物、資源的有效運行和管理質(zhì)量的不斷提高，管理工作的監(jiān)督機制有效運行。*報告制：管理處定期向業(yè)主、公司匯報工作，總結(jié)物業(yè)管理經(jīng)驗教訓，確保管理方案中的承諾得到實現(xiàn)。*審核管理處提交的年度管理計劃*檢查管理工作的效果*通過會議等其他形式評審管理狀況并交流意見*投訴管理處工作中出現(xiàn)的問題*評審管理處工作中的重大事件*委托管理合同的權(quán)利和義務C．政府有關(guān)部門、市住宅局行業(yè)主管部門監(jiān)督組織行為、收費標準、消防、治安、納稅情況等。*及時改善和溝通物業(yè)服務，最大程度滿足業(yè)主、客戶服務需求。對考核及審核中發(fā)現(xiàn)的問題要求及時整改及開出糾正措施。 如何正確激勵員工是企業(yè)管理中的主要課題，對處于勞動密集型的物業(yè)管理行業(yè)顯得尤其重要。B．效益激勵：公司每年都結(jié)合考核業(yè)績掛鉤的辦法，分配獎金，體現(xiàn)多勞多得，兌現(xiàn)獎罰措施，進一步激發(fā)了員工的責任心和工作熱情。*報酬體系主要通過員工直接分配所得來激勵員工，在成本控制前提下，盡量提高員工的收入，充分肯定努力工作所得的報酬，以此吸引高水平的管理及技術(shù)人才。*企業(yè)文化體系是企業(yè)發(fā)展壯大的源泉，是激勵機制的有效手段。 *充分利用僑鴻國際商城各控制系統(tǒng)具有的自動檢測、調(diào)節(jié)、報警等功能。依據(jù)管理方式和管理運作流程，按照輕重有序、科學實效的原則，擬定如下管理工作計劃。2007年4月至2009年4月5環(huán)境管理園林綠化管理；清潔衛(wèi)生管理；環(huán)保管理。 突發(fā)性市電停電后，自動設計狀態(tài)的發(fā)電機會在很短時間內(nèi)起動運行提供備用電源。 *若以上兩項都正確，則應檢查主控制箱和切換柜控制回路的熔斷器。 *如當班值班員無法短時間內(nèi)消除故障，應及時向主管領(lǐng)導匯報，并通知業(yè)主做好應急準備。 市政供水管網(wǎng)故障造成突發(fā)性停水，來不及通知業(yè)主時，管理處設法滿足業(yè)主生活用水，事后向業(yè)主說明原因。 *主管網(wǎng)漏水或爆管時，應即時停泵，關(guān)閉進水閥門，分管網(wǎng)漏水或爆管時，應即時關(guān)閉分管網(wǎng)閥門，并及時進行搶修。 *停車場集水坑排水不良時，應即時用潛水泵將水排除，并對排污泵、管網(wǎng)作檢查、搶修?，F(xiàn)場確認發(fā)生火災時，必須立即通知管理處組織人員滅火救災；同時根據(jù)火災輕重程度不同，對設有可作消防專用的電梯，將乘客運送到安全層站。盡快排除故障，恢復電梯正常運行。若轎廂停于候梯廳門口以上或以下位置時（），應松開報閘的同時把握緊盤車輪，用人力盤車使轎廂向正確方向移動，嚴禁。B轎廂停于遠離侯梯廳門口的位置，如果轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài)，應先將其完全關(guān)閉或開啟，然后通過手動盤車使轎廂就近平層，用專用外門鑰匙打開轎廂門解救出被困人員，然后重新將外門關(guān)好。轎廂開到安全的樓層，在乘客確已完全撤出后切斷電源，把各層廳門關(guān)閉，防止向其他樓層延燒。無論是停電或電梯自身發(fā)生故障造成意外停梯，還是因為消防系統(tǒng)報火警引起電梯迫降，都給乘梯人員帶來極大不便，乘客按以下程序執(zhí)行，保證乘客人身安全。 排水部分突發(fā)事故： *排水主管爆裂或堵塞時，應及時與市政排水主管部門取得聯(lián)系并組織搶修。查出事故原因，及時搶修，不能及時處理的迅速向公司匯報，請求支援。上報管理處經(jīng)理及業(yè)主。在故障處理過程中，應先斷開“市電、備用”電源切換柜，并即刻通知監(jiān)控中心值班員、電梯值班員等做好應急準備等事項。 *查發(fā)電機主控制箱上選擇開關(guān)的設置是否正確，如打在“?！被颉笆謩印蔽恢?，應按日常檢查程序進行檢查，情況正常將選擇開關(guān)擰到“自動”位置。2007年4月至2009年4月7完善管理體系導入ISO9001質(zhì)量體系,按時進行內(nèi)部管理評審2009年4月至2009年4月8社區(qū)活動按計劃進行社區(qū)活動2007年4月至2009年4月　 擬訂物業(yè)管理方案人員調(diào)配和招聘　 　　　　　　　　　　 隊伍組織培訓　　 準備相關(guān)資料　 熟悉物業(yè)情況，匯總遺留問題　　 與原管理單位協(xié)調(diào)及整改物業(yè)驗收接管資料移交接收制定規(guī)章制度　　　　 　　　　 　　　　　　　　　　 建立各類檔案 日常管理消防管理安全管理內(nèi)部管理與監(jiān)督機電設備管理檔案管理建筑公用部位財務建帳及審計二次裝修管理配套服務環(huán)境管理交通管理有關(guān)工程技術(shù)人員進場，參與相關(guān)事務　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　 收集相關(guān)的圖紙及工程技術(shù)資料招聘人員進行培訓，管理處掛牌辦公制訂相關(guān)接管驗收標準，對驗收人員進行培訓準備樓宇接管驗收資料　　　　　　　　　　　 　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 由業(yè)主、原管理單位共同交接、驗收　　　　　　　　　　　 　　　　　 不合格　　　　　　　　　　　　　　　　　合格注明存在問題交施工單位整改簽　 收　　　　　　　 　　　　　　　　　 　　　　　　　 整改完畢管理處正式接管，開展業(yè)務　　　　　　　　　　　　　 資料存檔　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 僑鴻國際商城配電系統(tǒng)設計了柴油發(fā)電機作為突發(fā)停電的應急備用電源。2007年4月至2009年4月3機電設備、智能化設備的維護設備的基礎資料管理；設備的運行管理；設備的維修管理；設備能源和安全管理。 *強化管理，降低設備運行成本，節(jié)能減耗。 公司每年與管理處簽定經(jīng)營目標責任書，年終進行考核。為此我們將培訓放在企業(yè)發(fā)展的重要位置，并提供足夠的資金和物資裝備。*獎懲體系堅持“獎懲分明”和“優(yōu)勝劣汰”的原則。A．目標激勵：在僑鴻國際商城的物業(yè)中我們將導入ISO9000質(zhì)量認證體系，并要求對員工進行監(jiān)督和月、年考核，全面考查員工的工作業(yè)績，實踐證明效果良好。*管理處對操作層員工的工作檢查主要依靠操作層員工的每日自檢、項目主管每日的日檢及月檢來完成。*管理處每季度開展一次業(yè)主問卷調(diào)查，調(diào)查結(jié)果作為獎金、員工晉升的直接依據(jù)。*每月向僑鴻國際商城業(yè)主匯報工作，收集各方面意見。B．僑鴻國際商城物業(yè)管理主管部門和僑鴻國際商城業(yè)主。所有員工佩帶工作牌上崗。 *服務內(nèi)容包括：清潔、綠化、消殺、設施設備運行維護維修、治安保衛(wèi)、消防。我們在對僑鴻國際商城的管理過程中，我們將致力實施品牌戰(zhàn)略和形象工程，進一步倡導新東升在多年物業(yè)管理實踐中總結(jié)出來的文化觀念、經(jīng)營觀念、科技觀念、環(huán)保觀念和法制觀念，一如既往秉承“團結(jié)、開拓、優(yōu)質(zhì)、奉獻”的企業(yè)精神，信守“真誠服務每一分”的服務理念，堅持“優(yōu)質(zhì)服務，精益求精”的方針。我們將采取以下增收節(jié)支的措施：A、人力資源與管理三處的人力資源共享，提高科技管理手段，提高管理效率，降低能耗；B、加強培訓、提高員工的勞動技能、合理配置崗位員工，倡導一職多能、提高勞動效率，減少人員的開支；C、加強對公共通道及活動場所的巡視，隨時關(guān)燈及其它運轉(zhuǎn)設施，節(jié)約綠化、 清潔用水，達到節(jié)省公共水電費的開支；D、嚴格管理、強化監(jiān)督，減少人為損壞公共設施和區(qū)域環(huán)境的現(xiàn)象，以減少維修費用支出；對人員實行量化管理，制訂出 一套適合對商城管理的定額標準，嚴格內(nèi)部考核制度、降低成本。僑鴻國際商城人員配備：管理處經(jīng)理1人（駐港部隊管理處主任兼任）客戶服務中心事務管理員1人環(huán)境組2人機電運行 維 修 組2人5人治安保衛(wèi) 組9人序號項目測算依據(jù)月支出（元）1員工工資管理處經(jīng)理工資不在此列事務助理2500元/月文員1500元/月清潔員810元/月（2人）維修員1400元/月（2人）保安員1100元/月（9人）2%╳%3培訓費%4員工福利福利為工資總額的6% 5通訊費綜合測算6辦公用品綜合測算7辦公固定資產(chǎn)折舊8辦公水電綜合測算9服裝費600元/人14人/2年/2（春夏、秋冬每人兩套，按兩年一換）10維修工具折舊11保安設備折舊12公共設施維護綜合測算13公共水電綜合測算14綠化、消殺費綜合測算15清潔材料工具及耗材16垃圾清運費按150元每桶,4桶17電梯維保費22層電梯800元/月18電梯年檢費22層:1000元/年/臺19水池清洗及水質(zhì)檢測一年兩次650．0020化糞池吸糞綜合測算67．0021管理傭金∑（120）10%22稅金%23合計僑鴻國際商城收入：物業(yè)管理可收費面積為16381(總建筑面積) (中建四局)—233(商業(yè)面積)340=住宅管理費：=洗衣店、士多店管理費：3元/(+33+)平方米=停車場收入：32個80元/位=2560元/月中建四局辦公樓管理費：按2000元/月計住宅維修基金：=僑鴻國際商城共計:， 通過提供各項有償維修服務，彌補管理經(jīng)費的不足。C、費用開支測算明細表D: ／。B、有關(guān)部門發(fā)布有關(guān)物業(yè)服務收費指導標準的通知精神。第三節(jié) 小區(qū)改造與經(jīng)營預算 小區(qū)改造A、接管三個月內(nèi)，翻新小區(qū)、商城公共部分的設施設備。同時我們倡導僑鴻國際商城管理處所有員工積極參加公司的競爭上崗及雙向選擇。我們將以公司的《員工獎懲條例》為依據(jù)，對管理人員進行相應的激勵和約束。其根本目的是營造“以效率為導向”的良好工作氣氛。我們強調(diào)一個上級的原則,并在管理處內(nèi)部建立逐級向上負責的垂