【正文】 庫機(jī)動車被盜事故為零；7)杜絕因管理責(zé)任造成的重大火災(zāi)事故、安全事故；8)費用年收繳率在98%以上；9)保證提供充足的資源；第五章、 開業(yè)初期具體管理思路 成立峰璟國際商務(wù)大廈管理處，委派管理處經(jīng)理、機(jī)電工程師，管理員、水電維修工到位，其他管理人員分步到崗，落實管理用房和員工宿舍，了解隱蔽工程及管線的走向，做好各項籌備工作。主要做好下幾方面的工作：1） 審閱設(shè)計圖紙，提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改良建議；2） 提出設(shè)備配置或容量以及服務(wù)方面的改良意見；指出設(shè)計中遺漏的工程項目。B、公共配套設(shè)施接管驗收表。1）產(chǎn)權(quán)資料（復(fù)印件）：A、項目批準(zhǔn)文件B、用地批準(zhǔn)文件2）政府職能部門驗收合格資料：A、市政部門驗收意見； B、環(huán)保部門驗收意見；C、供電部門驗收意見；D、質(zhì)量監(jiān)理部門驗收意見；E、園林綠化部門驗收意見；F、供水部門驗收意見；G、房產(chǎn)管理部門驗收意見；H、消防部門驗收意見；I、規(guī)劃設(shè)計部門驗收意見；J、有線電視工程驗收合格證；L、其它有關(guān)資料。D、給、排水、消防竣工圖。H、泵房及水池建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、水道竣工圖。接管驗收程序：1）開發(fā)商通知管理處接管驗收；2）管理處驗收小組按程序文件《接管入伙控制程序》核對所接收的資料，簽發(fā)驗收復(fù)函。房屋接管驗收項目及標(biāo)準(zhǔn)。2）驗收標(biāo)準(zhǔn)：參照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》以及達(dá)到設(shè)計要求。如《客戶手冊》、《物業(yè)管理合同》、租賃合同、客戶登記表、檔案袋、裝修申請表、裝修巡查表、各種標(biāo)示牌，裝修管理守則等。 房管事務(wù)管理處的日常房管事務(wù)管理，按照公司ISO管理體系《維修保養(yǎng)工作手冊》規(guī)范運(yùn)作。處 理方 法1．記錄巡視發(fā)現(xiàn)的問題，搜集客戶的反饋意見； 2．對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，分類進(jìn)行處理； 1)填寫《管理日記表》； 2)發(fā)現(xiàn)的維修不合格，填寫維修記錄，安排維修；3)即行關(guān)閉輕微不合格項； 4)發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行； 5)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格，填寫糾正措施報告。 2．設(shè)施設(shè)備管理：峰璟國際大廈的設(shè)施設(shè)備全部是采用國際領(lǐng)先的材料,設(shè)施設(shè)備管理是重中之重,大廈最主要的設(shè)備由發(fā)電機(jī)、高低壓配電系統(tǒng)、水泵系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、智能道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等系統(tǒng)組成。2設(shè)備運(yùn)行班2人/班*3班主班: 上午8:0012:00 下午14:0018:00。3） 制定詳細(xì)的寫字樓公共水電費分?jǐn)倻y算方法，根據(jù)大廈的特點，節(jié)能降耗。維修組負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施、設(shè)備的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄； 定期清潔所管設(shè)備和設(shè)備房；負(fù)責(zé)對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 日常維修養(yǎng)護(hù)：大廈及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作按照公司IS0管理體系《維修保養(yǎng)工作手冊》規(guī)范運(yùn)作。 樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時修復(fù)，每年全面檢查一次，4—5年全面修補(bǔ)刷漆一次天面：每年全面檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損及時修補(bǔ)。 處理方法按照公司ISO標(biāo)準(zhǔn)，對輕微不合格項進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項填寫《糾正措施報告》，并上報經(jīng)理處理。副班:中午12:0014:00 下午:18:000:00。 每月評選一次優(yōu)秀員工，每年評選一次優(yōu)秀員工表彰先進(jìn)。7） 定期組織護(hù)衛(wèi)員進(jìn)行大廈消防演練，緊急集合演練，培訓(xùn)消防知識，確保員工熟悉大廈消防設(shè)施設(shè)施設(shè)備，能快速啟動消滅火災(zāi)隱患。培訓(xùn)：按公司制訂的培訓(xùn)計劃。 清潔衛(wèi)生管理：清潔綠化管理也是大廈管理的一面鏡子，做為一個綜合性的甲級寫字樓，需要具備高標(biāo)準(zhǔn)的清潔衛(wèi)生服務(wù)，為客戶提供舒適、整潔的環(huán)境，大廈開業(yè)初及開業(yè)后我認(rèn)為要做好以下工作：1） 大廈開業(yè)初期的拓荒工作：可采用招投標(biāo)方式聘請惠州具有專業(yè)保潔能力的公司進(jìn)行一次大廈的全面拓荒工作。5消防通道崗1人/班早班：08：0012：00；晚班：14：0018：00。4） 制定詳細(xì)的規(guī)章制度，崗位操作規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)、崗位導(dǎo)引書等，并對員工進(jìn)行培訓(xùn)。工作內(nèi)容地面清潔每月用大面積沖刷一次；隨時巡回保潔樓間保潔清掃3遍／周；清洗2遍／月；垃圾清運(yùn)清運(yùn)2遍／天；洗車1遍／天；電梯轎廂保潔2次/天；通道大堂每小時拖掃1次；外 墻清洗1次/年；消 殺1遍／月；檢查項目及處理辦法檢查項目1．馬路、人行道、綠化地、排水溝； 2．停車場、崗?fù)ぃ? 3．垃圾箱、垃圾中轉(zhuǎn)站、化糞池； 4．污、雨水井和沙井；5．電梯、樓道、樓梯、走廊、樓道燈具； 6．墻面、窗、扶手、電子門、消防栓、管、電表箱、信報箱等； 7．天面； 8．值班室、辦公室、衛(wèi)生間； 1除四害。具體工作如下：工作安排6：30—9：30澆水、施肥；9：30—12：00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉；14：0016：00殺蟲、補(bǔ)缺、保潔；16：田—18：30澆水、施肥。1）看房：管理員陪同客戶查看所租用的房屋，并填寫《房屋租賃登記表》；2）洽談：價格、期限、注意事項等。管理處維修，保修期內(nèi)，費用由施工隊支付，非保修期，費用由管理處列支。1)加強(qiáng)制度落實。C．專人負(fù)責(zé)調(diào)控中心，確保24小時全方位監(jiān)控。護(hù)衛(wèi)隊長、管理員、管理處經(jīng)理按公司IS0程序文件規(guī)定的頻率不定期夜間查崗，并根據(jù)查崗情況給予通報，漏崗、脫崗者按公司規(guī)定處罰。同時，各級領(lǐng)導(dǎo)又是防火責(zé)任人，全體護(hù)衛(wèi)員、清潔工、水電工都是義務(wù)消防員和治安應(yīng)急分隊隊員。 清潔衛(wèi)生。主要內(nèi)容有：公司介紹、峰璟國際商務(wù)大廈概況、管理處的人員分工、如何投訴和提出建議、租金及管理費繳交注意事項、裝修規(guī)定、租賃事宜、保潔規(guī)定及措施、安全措施；水、電、氣的使用和管理規(guī)定、物業(yè)管理用途的限制、電視接收管理規(guī)定、公共設(shè)施管理規(guī)定、寵物管理規(guī)定、安裝空調(diào)機(jī)的規(guī)定、防火須知、噪音限制、泊車、常用電話號碼以及處罰規(guī)定等。IS0的規(guī)范運(yùn)作和VI的有效結(jié)合所產(chǎn)生的良好的物業(yè)管理效應(yīng)必將提高峰璟國際商務(wù)大廈的知名度，從而達(dá)到提高德威物業(yè)管理公司的知名度，促進(jìn)峰璟國際商務(wù)大廈物業(yè)的保值和升值。二、水 費： 商業(yè)用水：；按實際用量加自來水損耗及公共用水分?jǐn)傆昧肯蚣追嚼U納，由甲方代收代繳。四、臨時停車服務(wù)費：（具體如下表所示）車型臨時停放計費按月停放計費說明第一時段：8時至22時第二時段：22時至次日8時露天停車場室內(nèi)停車場小型車（2噸以下含2噸人貨兩用車，20座含20座以下各類型客車510200250跨時段計費：臨時停放不足15分鐘不得收費。二、說明事項寫字樓客戶員工車輛停放費的收取標(biāo)準(zhǔn)，可采取月包干方式。 2) 車輛停放費、車輛場地使用費。 2）根據(jù)“精干、高效”原則，推行IS0國際標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范管理。178?？傆?66134923 / 23。勞動保障費25440按40元/物料消耗24000按每月2000元計保險費5000含公共管理責(zé)任保其他20000含電梯日常維修費房租19200租兩套員工宿