【正文】 維修用2005年上海1臺13兆歐表z11D—10500V維修用2005年上海1臺14萬用表500維修用2005年上海1臺15鉗型萬用表MG3—2維修用2005年杭州1臺16電工工具(鋼絲鉗、尖嘴鉗、電工刀、斜口鉗、剝線鉗、電筆、榔頭、十（一）字大小螺絲刀維修用2005年上海2套17高壓絕緣棒檢 測2005年上海1套18絕緣手套檢測維修2005年深圳2雙19絕緣靴子檢測維修2005年深圳2雙20絕緣防護(hù)罩檢測維修2005年深圳2套21手提交流電焊機(jī)10KVA維修電焊2005年深圳1臺22切割機(jī)（中粵400A）維修用2005年廣東番禺1臺23電動套絲機(jī)維修用2005年杭州1臺24熱熔膠槍TG－5維修用2005年廈門1把25氣焊焊矩（氧氣瓶、乙炔氣瓶）等維修用2005年深圳1套26管道疏通機(jī)維修用2005年深圳1臺27電焊鉗電焊用2005年深圳1把28電焊把線電焊用2005年深圳20米29電焊面罩電焊用2005年深圳130三爪（200）維修用2005年上海1套31鋼據(jù)維修用2005年上海2把32沖擊鉆（220V）維修用2005年深圳1把33沖擊鉆頭（6—16）維修用2005年深圳1套34電鉆（220V）維修用2005年深圳1把35管鉗（8寸—45寸）維修用2005年深圳1套36手動套絲器維修用2005年深圳1套37鋁合金升降梯(5—8米)維修用2005年深圳1架38大力鉗維修用2005年深圳1把39拉釘槍維修用2005年深圳1支40玻璃槍維修用2005年深圳1支41水平儀檢測設(shè)備2005年深圳1臺42汽動黃油槍R—500S2維修用2005年廈門1支43抽放雙管機(jī)油泵R—505S維修用2005年廈門1支44鏈?zhǔn)帚QRWT—500維修用2005年廈門1支45膠管剪鉗K—42維修用2005年廈門1支46銘釩軸承拔卸器AB—1維修用2005年廈門1套47銘釩鋼兩爪拉瑪GP2－6維修用2005年廈門1套48銘釩鋼三爪拉瑪GP3－12維修用2005年廈門1套49可調(diào)恒溫烙鐵WA－1060H維修用2005年廈門1把小計(jì)以上維修工具按5000元計(jì)算，按2年折舊，每月共計(jì):第四節(jié) 管理方式和工作計(jì)劃我公司在制定管理方式時，以僑鴻國際商城的管理重點(diǎn)、難點(diǎn)、特點(diǎn)為前提。：A．僑鴻國際商城在開展物業(yè)管理的過程中，將嚴(yán)格按照國家、政府及上級主管部門的有關(guān)法律、法規(guī)要求開展工作，定期向僑鴻國際商城業(yè)主報(bào)告工作，處理物業(yè)管理運(yùn)作事務(wù)，定期公布財(cái)務(wù)收支情況，制訂日常工作計(jì)劃，實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制，并每年對管理目標(biāo)進(jìn)行考核。通過行使以下權(quán)利，對我公司及管理處的管理進(jìn)行監(jiān)督。*公司質(zhì)管部每月組織一次月考核、每半年組織一次內(nèi)部質(zhì)量審核，確保管理運(yùn)作按照ISO9001：2000質(zhì)量體系運(yùn)作。員工的斗志和工作投入度得到充分的調(diào)動。盡可能挖掘有潛力的員工。:2000質(zhì)量管理體系 我們將對僑鴻國際商城的管理中導(dǎo)入ISO9001:2000質(zhì)量管理體系,各項(xiàng)操作嚴(yán)格按照質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。平常發(fā)電機(jī)設(shè)定為自動工作狀態(tài)，一旦發(fā)生高壓環(huán)網(wǎng)柜或高壓變電站故障、檢修，發(fā)電應(yīng)急備用電源啟動。 *檢查各設(shè)備機(jī)房、樓梯、通道、地下車庫等出口地方的應(yīng)急燈是否起用，并保證動作正常，作人員疏散照明之用。 *加壓泵出現(xiàn)故障停止運(yùn)轉(zhuǎn)時，值班員應(yīng)及時將該泵控制電源分閘，掛指示牌匾，并及時將備用泵投入使用，即時通知相關(guān)負(fù)責(zé)人組織搶修。 *當(dāng)消防系統(tǒng)報(bào)火警引起停梯時，消防值班人員應(yīng)沉著冷靜，迅速查清報(bào)警點(diǎn)位置和數(shù)量，電話通知保安值班人員急赴現(xiàn)場查看，同時用對講電話提醒乘客保持鎮(zhèn)靜。 C手動盤車時，至少兩人進(jìn)行，一人雙抓牢盤車輪，另一人撬開抱閘，每松開抱閘一次，盤車一次，進(jìn)行間斷操作。若系統(tǒng)誤報(bào)。 *污水井、雨水井管網(wǎng)爆裂或堵塞時，應(yīng)及時組織搶修。 市政供水計(jì)劃性停水，管理處提前通知業(yè)主，說明停水原因、停水時限等，做好水池蓄水工作。 *如選擇開關(guān)位置正常，則檢查切換柜擇位開關(guān)，如有錯，即刻糾正將其打在“自動”位置。2007年4月至2009年4月4保安管理治安管理；交通、車輛管理；消防管理。 *我公司擬在僑鴻國際商城管理處選配公司最好的管理人才和機(jī)電設(shè)備設(shè)施技術(shù)人才,保證僑鴻國際商城的設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。依靠嚴(yán)密的規(guī)章制度，及時準(zhǔn)確實(shí)施獎懲。 管理處經(jīng)理組織每月由部門主管參加的對員工進(jìn)行的考核。協(xié)調(diào)對物業(yè)管理各方面的需求并總結(jié)。*信息反饋：管理處根據(jù)定期的問卷調(diào)查對各項(xiàng)管理服務(wù)工作實(shí)行監(jiān)督、跟蹤、反饋，使業(yè)主權(quán)益得到保障。 管理方式的構(gòu)成分機(jī)構(gòu)設(shè)置、運(yùn)作程序、信息系統(tǒng)和管理機(jī)制。 通過各項(xiàng)增收節(jié)支措施，保證經(jīng)營收支平衡。C、有關(guān)數(shù)據(jù)對甲方物業(yè)的實(shí)施調(diào)研所得進(jìn)行測算。我們要求主管以上的管理人員必須通過競爭的方式獲取上崗資格，作業(yè)人員通過雙向選擇的方式獲取上崗資格。 管理人員的績效考核將嚴(yán)格依照公司已建立并有效運(yùn)作的績效考核體系進(jìn)行考核。同時建立檢查和反饋制度,各級管理人員通過定期檢查,檢驗(yàn)授權(quán)效果。不片面強(qiáng)調(diào)工作年限和學(xué)歷資格，以“適用”為原則，避免“大才小用”的現(xiàn)象。即：　　入職培訓(xùn)－－崗位轉(zhuǎn)正培訓(xùn)－－日常管理培訓(xùn)。D、保持課程的持續(xù)改進(jìn)。培訓(xùn)是員工職業(yè)生涯的加油站。出納員不限35歲以下中專以上事務(wù)助理不限30歲以下中專以上，外表形象氣質(zhì)佳，思路清晰，反映靈敏。在管理隊(duì)伍建設(shè)上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用激勵機(jī)制，充分調(diào)動全體員工的工作積極性，嚴(yán)格考核，確保管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。*負(fù)責(zé)僑鴻國際商城的綠化養(yǎng)護(hù)（由駐港部隊(duì)管理處兼管）。負(fù)責(zé)與業(yè)主的溝通、協(xié)調(diào)有關(guān)事務(wù)。 為保障僑鴻國際商城機(jī)電設(shè)備的正常、有效運(yùn)作，我們配備有專業(yè)性強(qiáng)的管理人員對設(shè)備進(jìn)行管理和維護(hù)。對于酒店部分，清潔工作注重服務(wù)工作及時與隱性相結(jié)合的“零干擾”服務(wù)。F．嚴(yán)格控制財(cái)務(wù)成本*物業(yè)管理行業(yè)是微利行業(yè)，要靠內(nèi)部管理、成本控制實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。在日常管理過程中能否及早發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，將問題消除在最初的萌芽階段，是保證整個僑鴻國際商城系統(tǒng)正常運(yùn)作至關(guān)重要的一環(huán)。僑鴻國際商城應(yīng)以ISO9001：2000文件為基礎(chǔ)和指導(dǎo)，結(jié)合國內(nèi)外物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，制定一套符合自身管理和運(yùn)作特點(diǎn)的質(zhì)量保證制度進(jìn)行科學(xué)、規(guī)范管理，并全面導(dǎo)入和推行ISO9001：2000質(zhì)量體系認(rèn)證，做到服務(wù)熱情、周到，建立現(xiàn)代化、人性化管理服務(wù)體系。具有機(jī)電設(shè)備人才管理優(yōu)勢和“一體化、專業(yè)化”的優(yōu)勢。安全管理特色 *在僑鴻國際商城設(shè)置多個保安崗位，對進(jìn)出人員和車輛控制等事務(wù)。 公司每年與管理處簽定經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書，年終進(jìn)行考核。*獎懲體系堅(jiān)持“獎懲分明”和“優(yōu)勝劣汰”的原則。*管理處每季度開展一次業(yè)主問卷調(diào)查，調(diào)查結(jié)果作為獎金、員工晉升的直接依據(jù)。進(jìn)一步加強(qiáng)員工的服務(wù)意識和責(zé)任心。D、服務(wù)細(xì)致、周到、真誠、規(guī)范，定期向業(yè)主發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)問卷調(diào)查，對合理的建議及時整改，努力提高客戶滿意度，使業(yè)主對物業(yè)管理滿意率達(dá)到95%以上。管理中我們以“預(yù)防為主、安全第一、科學(xué)管理”為原則，保障機(jī)電設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。 我們將積極與僑鴻國際商城的業(yè)主協(xié)商溝通，參與開展形式多樣、豐富多彩的文化活動?？蛻舴?wù)原則：在僑鴻國際商城管理中，把“客戶至上”服務(wù)思想的確立作為調(diào)度其他管理資源與手段的理念核心，做好服務(wù)方式、形態(tài)的細(xì)分，深化服務(wù)的內(nèi)涵，為滿足客戶個性化、多樣性的服務(wù)需求提供方便。依據(jù)蕪湖市政府對該項(xiàng)目的規(guī)劃要求，我司擬在該地塊開發(fā)建設(shè)總建筑面積約19萬平方米，集商場、寫字樓、酒店、高檔住宅等多種功能有機(jī)結(jié)合并優(yōu)勢互補(bǔ)的商貿(mào)片區(qū)。這樣的一個群體對管理與服務(wù)的評價依據(jù)更為主觀、直接、不確定因素更多，對服務(wù)的要求也更深入、細(xì)致，對管理的人性化也要求很高。充分發(fā)揮多種功能的員工個體，不僅使問題解決的及時率和主動性提高，而且構(gòu)成了整個僑鴻國際商城運(yùn)作管理體系中極為重要、不可或缺的組成部分。:機(jī)電設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng) 僑鴻國際商城配備有給排水、配電、消防系統(tǒng)。B、嚴(yán)格遵守國家的法律、法規(guī)、條例以及特區(qū)政府部門的各項(xiàng)管理規(guī)定。H、提高優(yōu)質(zhì)環(huán)境保障，加大對清潔管理力度。具體流程如下：管理流程示意圖：地產(chǎn) 業(yè)主（客戶）意見征詢 述職 授權(quán) 考核 考核業(yè)主物業(yè)管理處客戶服務(wù)中心 服務(wù)需求建議 信息 意見、投訴 指令 反饋、回防 信息 指揮 反饋 協(xié)調(diào)各部門部長及操作層 指令 反饋建議僑鴻國際商城業(yè)主成立業(yè)主領(lǐng)導(dǎo)小組。*服務(wù)質(zhì)量評價及不合格服務(wù)控制流程公司質(zhì)管部每月考核管理處組織月監(jiān)督檢查班組長每日巡視發(fā)現(xiàn)問題　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　輕微　　　　　 　嚴(yán)重處分相關(guān)責(zé)任人開出《糾正措施報(bào)告》，責(zé)任部門簽收并提出整改措施通知區(qū)域責(zé)任人立即處理跟蹤驗(yàn)證記錄在案，存檔繼續(xù)督促整改直至完成合格否統(tǒng)計(jì)信息定期反饋每月匯總評分作為員工考核依據(jù)yes no　　　 如何正確激勵員工是企業(yè)管理中的主要課題，對處于勞動密集型的物業(yè)管理行業(yè)顯得尤其重要。盡可能挖掘有潛力的員工。*清潔工作注重服務(wù)工作及時與隱性相結(jié)合的“零干擾”服務(wù)。機(jī)電維修管理 僑鴻國際商城的機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)差，可以說幾乎沒有保養(yǎng)過。我公司管理多個小區(qū)、商城物業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)告訴我們，只有高質(zhì)量、高效率的服務(wù)才能讓業(yè)主滿意。在具體的工作中，管理人員還會有針對性的為客戶“度身定做”一些約定事項(xiàng)，在增強(qiáng)管理人性化的同時，也為自身的管理贏得更多的配合和支持。*進(jìn)場一月內(nèi)完成設(shè)備資料收集整理，確保設(shè)備正常運(yùn)行。而我們通過完善培訓(xùn)機(jī)制、內(nèi)部培訓(xùn)和嚴(yán)格的員工管理，建立一支精神飽滿，精神面貌良好，整潔親切，素質(zhì)好的員工隊(duì)伍來塑造僑鴻國際商城的形象，并提供人性化和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。保障巡邏崗與樓宇監(jiān)控中心、消防指揮中心聯(lián)系通暢，確保僑鴻國際商城治安安全。*發(fā)放問卷調(diào)查并做好回訪工作。*負(fù)責(zé)對二次裝修的審批、巡視治安保衛(wèi)組：*負(fù)責(zé)在管轄范圍24小時的巡邏管理、固定崗管理和車場的管理。管理層基本素質(zhì)要求通過智能化、電腦和外語考核，學(xué)歷上要求達(dá)到大專以上水平，工程技術(shù)崗位引進(jìn)專業(yè)人才。環(huán)境組部長兩年以上工作經(jīng)驗(yàn)，責(zé)任心強(qiáng)，有較強(qiáng)的組織和管理能力，有豐富的環(huán)境管理經(jīng)驗(yàn)治安保衛(wèi)組兩年以上工作經(jīng)驗(yàn)，責(zé)任心強(qiáng)，有較強(qiáng)的組織和管理能力，退伍軍人，黨員：職務(wù)(崗位)性別要求年齡要求文化程度要求工作技能及工作經(jīng)驗(yàn)要求保安員男性18歲以上高 中，黨員優(yōu)先；，五官端正；，體重65公斤以上；，沒有明顯口音；。因此，我們把培訓(xùn)提升到一個戰(zhàn)略高度。我們尤其強(qiáng)調(diào)實(shí)際工作中的能力訓(xùn)練，包括日常的工作指令也應(yīng)該以培訓(xùn)的方式下達(dá)，讓員工在實(shí)踐中不斷地提高自己的工作能力和績效?！　、培訓(xùn)職責(zé)　　*管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)員工日常培訓(xùn)的計(jì)劃、協(xié)調(diào)、組織、考核等工作。序號公共科目名稱具體內(nèi)容課時一禮儀知識: 3.《員工行為語言規(guī)范》6課時二服務(wù)意識: 3課時三企業(yè)文化: 3