【正文】 維修用2005年上海1臺13兆歐表z11D—10500V維修用2005年上海1臺14萬用表500維修用2005年上海1臺15鉗型萬用表MG3—2維修用2005年杭州1臺16電工工具(鋼絲鉗、尖嘴鉗、電工刀、斜口鉗、剝線鉗、電筆、榔頭、十（一）字大小螺絲刀維修用2005年上海2套17高壓絕緣棒檢 測2005年上海1套18絕緣手套檢測維修2005年深圳2雙19絕緣靴子檢測維修2005年深圳2雙20絕緣防護罩檢測維修2005年深圳2套21手提交流電焊機10KVA維修電焊2005年深圳1臺22切割機（中粵400A）維修用2005年廣東番禺1臺23電動套絲機維修用2005年杭州1臺24熱熔膠槍TG－5維修用2005年廈門1把25氣焊焊矩（氧氣瓶、乙炔氣瓶）等維修用2005年深圳1套26管道疏通機維修用2005年深圳1臺27電焊鉗電焊用2005年深圳1把28電焊把線電焊用2005年深圳20米29電焊面罩電焊用2005年深圳130三爪（200）維修用2005年上海1套31鋼據(jù)維修用2005年上海2把32沖擊鉆（220V）維修用2005年深圳1把33沖擊鉆頭（6—16）維修用2005年深圳1套34電鉆（220V）維修用2005年深圳1把35管鉗（8寸—45寸）維修用2005年深圳1套36手動套絲器維修用2005年深圳1套37鋁合金升降梯(5—8米)維修用2005年深圳1架38大力鉗維修用2005年深圳1把39拉釘槍維修用2005年深圳1支40玻璃槍維修用2005年深圳1支41水平儀檢測設備2005年深圳1臺42汽動黃油槍R—500S2維修用2005年廈門1支43抽放雙管機油泵R—505S維修用2005年廈門1支44鏈手鉗RWT—500維修用2005年廈門1支45膠管剪鉗K—42維修用2005年廈門1支46銘釩軸承拔卸器AB—1維修用2005年廈門1套47銘釩鋼兩爪拉瑪GP2－6維修用2005年廈門1套48銘釩鋼三爪拉瑪GP3－12維修用2005年廈門1套49可調恒溫烙鐵WA－1060H維修用2005年廈門1把小計以上維修工具按5000元計算，按2年折舊，每月共計:第四節(jié) 管理方式和工作計劃我公司在制定管理方式時，以僑鴻國際商城的管理重點、難點、特點為前提。：A．僑鴻國際商城在開展物業(yè)管理的過程中，將嚴格按照國家、政府及上級主管部門的有關法律、法規(guī)要求開展工作，定期向僑鴻國際商城業(yè)主報告工作，處理物業(yè)管理運作事務，定期公布財務收支情況，制訂日常工作計劃，實行目標管理責任制，并每年對管理目標進行考核。通過行使以下權利，對我公司及管理處的管理進行監(jiān)督。*公司質管部每月組織一次月考核、每半年組織一次內部質量審核，確保管理運作按照ISO9001：2000質量體系運作。員工的斗志和工作投入度得到充分的調動。盡可能挖掘有潛力的員工。:2000質量管理體系 我們將對僑鴻國際商城的管理中導入ISO9001:2000質量管理體系,各項操作嚴格按照質量體系標準執(zhí)行。平常發(fā)電機設定為自動工作狀態(tài)，一旦發(fā)生高壓環(huán)網柜或高壓變電站故障、檢修，發(fā)電應急備用電源啟動。 *檢查各設備機房、樓梯、通道、地下車庫等出口地方的應急燈是否起用，并保證動作正常，作人員疏散照明之用。 *加壓泵出現(xiàn)故障停止運轉時，值班員應及時將該泵控制電源分閘，掛指示牌匾，并及時將備用泵投入使用，即時通知相關負責人組織搶修。 *當消防系統(tǒng)報火警引起停梯時，消防值班人員應沉著冷靜，迅速查清報警點位置和數(shù)量，電話通知保安值班人員急赴現(xiàn)場查看，同時用對講電話提醒乘客保持鎮(zhèn)靜。 C手動盤車時，至少兩人進行，一人雙抓牢盤車輪，另一人撬開抱閘，每松開抱閘一次，盤車一次，進行間斷操作。若系統(tǒng)誤報。 *污水井、雨水井管網爆裂或堵塞時，應及時組織搶修。 市政供水計劃性停水，管理處提前通知業(yè)主，說明停水原因、停水時限等，做好水池蓄水工作。 *如選擇開關位置正常，則檢查切換柜擇位開關，如有錯，即刻糾正將其打在“自動”位置。2007年4月至2009年4月4保安管理治安管理；交通、車輛管理；消防管理。 *我公司擬在僑鴻國際商城管理處選配公司最好的管理人才和機電設備設施技術人才,保證僑鴻國際商城的設施設備正常運轉。依靠嚴密的規(guī)章制度，及時準確實施獎懲。 管理處經理組織每月由部門主管參加的對員工進行的考核。協(xié)調對物業(yè)管理各方面的需求并總結。*信息反饋：管理處根據(jù)定期的問卷調查對各項管理服務工作實行監(jiān)督、跟蹤、反饋，使業(yè)主權益得到保障。 管理方式的構成分機構設置、運作程序、信息系統(tǒng)和管理機制。 通過各項增收節(jié)支措施，保證經營收支平衡。C、有關數(shù)據(jù)對甲方物業(yè)的實施調研所得進行測算。我們要求主管以上的管理人員必須通過競爭的方式獲取上崗資格，作業(yè)人員通過雙向選擇的方式獲取上崗資格。 管理人員的績效考核將嚴格依照公司已建立并有效運作的績效考核體系進行考核。同時建立檢查和反饋制度,各級管理人員通過定期檢查,檢驗授權效果。不片面強調工作年限和學歷資格，以“適用”為原則，避免“大才小用”的現(xiàn)象。即：　　入職培訓－－崗位轉正培訓－－日常管理培訓。D、保持課程的持續(xù)改進。培訓是員工職業(yè)生涯的加油站。出納員不限35歲以下中專以上事務助理不限30歲以下中專以上，外表形象氣質佳，思路清晰，反映靈敏。在管理隊伍建設上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結合的方式，運用激勵機制，充分調動全體員工的工作積極性，嚴格考核，確保管理目標得以實現(xiàn)。*負責僑鴻國際商城的綠化養(yǎng)護（由駐港部隊管理處兼管）。負責與業(yè)主的溝通、協(xié)調有關事務。 為保障僑鴻國際商城機電設備的正常、有效運作，我們配備有專業(yè)性強的管理人員對設備進行管理和維護。對于酒店部分，清潔工作注重服務工作及時與隱性相結合的“零干擾”服務。F．嚴格控制財務成本*物業(yè)管理行業(yè)是微利行業(yè)，要靠內部管理、成本控制實現(xiàn)管理目標。在日常管理過程中能否及早發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，將問題消除在最初的萌芽階段，是保證整個僑鴻國際商城系統(tǒng)正常運作至關重要的一環(huán)。僑鴻國際商城應以ISO9001：2000文件為基礎和指導，結合國內外物業(yè)管理的先進經驗，制定一套符合自身管理和運作特點的質量保證制度進行科學、規(guī)范管理，并全面導入和推行ISO9001：2000質量體系認證，做到服務熱情、周到，建立現(xiàn)代化、人性化管理服務體系。具有機電設備人才管理優(yōu)勢和“一體化、專業(yè)化”的優(yōu)勢。安全管理特色 *在僑鴻國際商城設置多個保安崗位，對進出人員和車輛控制等事務。 公司每年與管理處簽定經營目標責任書，年終進行考核。*獎懲體系堅持“獎懲分明”和“優(yōu)勝劣汰”的原則。*管理處每季度開展一次業(yè)主問卷調查，調查結果作為獎金、員工晉升的直接依據(jù)。進一步加強員工的服務意識和責任心。D、服務細致、周到、真誠、規(guī)范，定期向業(yè)主發(fā)放物業(yè)管理服務問卷調查，對合理的建議及時整改，努力提高客戶滿意度，使業(yè)主對物業(yè)管理滿意率達到95%以上。管理中我們以“預防為主、安全第一、科學管理”為原則，保障機電設施設備的正常運行。 我們將積極與僑鴻國際商城的業(yè)主協(xié)商溝通，參與開展形式多樣、豐富多彩的文化活動。客戶服務原則：在僑鴻國際商城管理中，把“客戶至上”服務思想的確立作為調度其他管理資源與手段的理念核心，做好服務方式、形態(tài)的細分，深化服務的內涵，為滿足客戶個性化、多樣性的服務需求提供方便。依據(jù)蕪湖市政府對該項目的規(guī)劃要求，我司擬在該地塊開發(fā)建設總建筑面積約19萬平方米，集商場、寫字樓、酒店、高檔住宅等多種功能有機結合并優(yōu)勢互補的商貿片區(qū)。這樣的一個群體對管理與服務的評價依據(jù)更為主觀、直接、不確定因素更多，對服務的要求也更深入、細致，對管理的人性化也要求很高。充分發(fā)揮多種功能的員工個體，不僅使問題解決的及時率和主動性提高，而且構成了整個僑鴻國際商城運作管理體系中極為重要、不可或缺的組成部分。:機電設施設備的維護、保養(yǎng) 僑鴻國際商城配備有給排水、配電、消防系統(tǒng)。B、嚴格遵守國家的法律、法規(guī)、條例以及特區(qū)政府部門的各項管理規(guī)定。H、提高優(yōu)質環(huán)境保障，加大對清潔管理力度。具體流程如下：管理流程示意圖：地產 業(yè)主（客戶）意見征詢 述職 授權 考核 考核業(yè)主物業(yè)管理處客戶服務中心 服務需求建議 信息 意見、投訴 指令 反饋、回防 信息 指揮 反饋 協(xié)調各部門部長及操作層 指令 反饋建議僑鴻國際商城業(yè)主成立業(yè)主領導小組。*服務質量評價及不合格服務控制流程公司質管部每月考核管理處組織月監(jiān)督檢查班組長每日巡視發(fā)現(xiàn)問題　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　輕微　　　　　 　嚴重處分相關責任人開出《糾正措施報告》，責任部門簽收并提出整改措施通知區(qū)域責任人立即處理跟蹤驗證記錄在案，存檔繼續(xù)督促整改直至完成合格否統(tǒng)計信息定期反饋每月匯總評分作為員工考核依據(jù)yes no　　　 如何正確激勵員工是企業(yè)管理中的主要課題，對處于勞動密集型的物業(yè)管理行業(yè)顯得尤其重要。盡可能挖掘有潛力的員工。*清潔工作注重服務工作及時與隱性相結合的“零干擾”服務。機電維修管理 僑鴻國際商城的機電設備保養(yǎng)差，可以說幾乎沒有保養(yǎng)過。我公司管理多個小區(qū)、商城物業(yè)的成功經驗告訴我們，只有高質量、高效率的服務才能讓業(yè)主滿意。在具體的工作中，管理人員還會有針對性的為客戶“度身定做”一些約定事項，在增強管理人性化的同時，也為自身的管理贏得更多的配合和支持。*進場一月內完成設備資料收集整理，確保設備正常運行。而我們通過完善培訓機制、內部培訓和嚴格的員工管理，建立一支精神飽滿，精神面貌良好，整潔親切，素質好的員工隊伍來塑造僑鴻國際商城的形象，并提供人性化和優(yōu)質的服務。保障巡邏崗與樓宇監(jiān)控中心、消防指揮中心聯(lián)系通暢，確保僑鴻國際商城治安安全。*發(fā)放問卷調查并做好回訪工作。*負責對二次裝修的審批、巡視治安保衛(wèi)組：*負責在管轄范圍24小時的巡邏管理、固定崗管理和車場的管理。管理層基本素質要求通過智能化、電腦和外語考核，學歷上要求達到大專以上水平，工程技術崗位引進專業(yè)人才。環(huán)境組部長兩年以上工作經驗，責任心強，有較強的組織和管理能力，有豐富的環(huán)境管理經驗治安保衛(wèi)組兩年以上工作經驗，責任心強，有較強的組織和管理能力，退伍軍人，黨員：職務(崗位)性別要求年齡要求文化程度要求工作技能及工作經驗要求保安員男性18歲以上高 中，黨員優(yōu)先；，五官端正；，體重65公斤以上；，沒有明顯口音；。因此，我們把培訓提升到一個戰(zhàn)略高度。我們尤其強調實際工作中的能力訓練，包括日常的工作指令也應該以培訓的方式下達，讓員工在實踐中不斷地提高自己的工作能力和績效。　　A、培訓職責　　*管理處經理負責員工日常培訓的計劃、協(xié)調、組織、考核等工作。序號公共科目名稱具體內容課時一禮儀知識: 3.《員工行為語言規(guī)范》6課時二服務意識: 3課時三企業(yè)文化: 3