【正文】 .《員工手冊》 《新東升物業(yè)》3課時四僑鴻國際商城基本情況介紹及管理要點4課時五行業(yè)法規(guī):國家、當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理方面的法規(guī)條例4課時六物業(yè)管理基礎(chǔ)知識4課時七安全知識、消防知識及智能化知識2課時八質(zhì)量管理及ISO9001質(zhì)量管理體系知識4課時九帶班實習(xí)5天序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一 逢周一至周五,每天訓(xùn)練一小時培養(yǎng)組織紀(jì)律性,練就扎實基本功二 逢周六、周日熟練掌握擒敵及防衛(wèi)技能三內(nèi)務(wù)管理每周一次檢查評比保持宿舍干凈整潔四例會(政治思想及職業(yè)道德教育,工作講評及分析)每周一次提高思想覺悟,總結(jié)自身存在不足五《保安工作手冊》每月一次培訓(xùn)考核熟悉保安員崗位職責(zé),操作規(guī)程,工作標(biāo)準(zhǔn)六保安服務(wù)的規(guī)章制度及相關(guān)法規(guī)政策每月一次培訓(xùn)考核熟悉相關(guān)法律常識,提升理論水平七《消防管理工作手冊》每月一次培訓(xùn)考核了解消防的基礎(chǔ)知識,救火的基本程序及各自職責(zé)八突發(fā)事件的應(yīng)急處理緊急集合演練每季度一次提高突發(fā)事件處理能力九消防實戰(zhàn)演習(xí)每半年一次提高消防實戰(zhàn)能力 序號培 訓(xùn) 內(nèi) 容培 訓(xùn) 頻 率 培 訓(xùn) 目 標(biāo)一工作例會(政治思想及職業(yè)道德教育,工作講評及分析)每周一次提高思想覺悟,總結(jié)自身存在不足二內(nèi)務(wù)管理每月一次檢查保持宿舍干凈整潔三《保潔服務(wù)工作手冊》每月一次培訓(xùn)及考核熟悉清潔員崗位職責(zé),操作規(guī)程,工作標(biāo)準(zhǔn)四清潔設(shè)備操作和保養(yǎng)及清潔用品的使用每季度一次培訓(xùn)和考核提高工作技能,保持工作效率五清潔環(huán)保方面的管理條例每季度一次培訓(xùn)和考核熟悉相關(guān)法律常識,提升理論水平六四害消殺和防治每季度一次熟練掌握消殺程序七特殊地面清洗每季度一次提高工作技能八高空作業(yè)規(guī)范每季度一次提高工作技能九緊急事件處理每半年一次培訓(xùn)和考核提升員工綜合能力及素質(zhì)序號培 訓(xùn) 內(nèi) 容培 訓(xùn) 頻 率培 訓(xùn) 目 標(biāo)一工作例會(政治思想及職業(yè)道德教育,工作講評及分析)每周一次提高思想覺悟,總結(jié)自身不足二內(nèi)務(wù)管理每月一次檢查保持宿舍干凈整潔三《綠化工作手冊》每月一次培訓(xùn)及考核熟悉園藝工崗位職責(zé),操作規(guī)程,工作標(biāo)準(zhǔn)四園林機(jī)械、設(shè)備的操作保養(yǎng)及農(nóng)藥的使用每季度一次培訓(xùn)和考核提高工作技能,保持工作效率五園藝方面的管理條例每季度一次培訓(xùn)和考核熟悉相關(guān)法律常識,提升理論水平六植物生長一般常識綠化管理規(guī)劃要求每季度一次了解和掌握園林的基礎(chǔ)知識序號培 訓(xùn) 內(nèi) 容培 訓(xùn) 頻 率培 訓(xùn) 目 標(biāo)一工作例會(政治思想及職業(yè)道德教育,工作講評及技術(shù)交流)每月召開一次提高思想覺悟,總結(jié)自身不足,增加工作經(jīng)驗二內(nèi)務(wù)管理每月一次檢查保持宿舍干凈整潔三《維修工作手冊》《設(shè)備管理工作手冊》《消防管理工作手冊》每月一次培訓(xùn)及考核熟悉技工的崗位職責(zé),操作規(guī)程,工作標(biāo)準(zhǔn),掌握基本的消防知識和設(shè)備管理知識四房屋維修方面的管理條例,房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)每季度一次培訓(xùn)和考核熟悉相關(guān)法律常識,提升理論水平五僑鴻國際商城內(nèi)水、電、消防管道走向,設(shè)備設(shè)施特點,維修服務(wù)范圍每季度一次培訓(xùn)考核了解和熟悉僑鴻國際商城狀況,提高工作效率六土建、機(jī)電、給排水、智能化等相關(guān)專業(yè)的基礎(chǔ)管理知識每半年一次培訓(xùn)考核提升員工綜合能力及素質(zhì)七設(shè)備及機(jī)具的操作演練和保養(yǎng)規(guī)程每半年一次培訓(xùn)和考核檢驗員工實際操作能力,尋找差距八緊急事件處理每半年一次培訓(xùn)和考核提升員工綜合能力及素質(zhì)九技術(shù)大比武每年一次綜合評比,提高技能　　【針對僑鴻國際商城實際情況及管理需要,制訂管理人員培訓(xùn)計劃】時　　間培 訓(xùn) 內(nèi) 容備 注（待定）新員工入職培訓(xùn)（內(nèi)容見公共培訓(xùn)科目）內(nèi)培2005年7月物業(yè)管理通論聘請專職教師授課2005年7月國內(nèi)物業(yè)管理現(xiàn)狀分析及發(fā)展趨勢邀請專業(yè)人士舉辦講座國外先進(jìn)物業(yè)管理介紹同上2005年7月法律常識及物業(yè)管理相關(guān)之法規(guī)條例內(nèi)培2005年7月主管的職責(zé)和領(lǐng)導(dǎo)技巧內(nèi)培如何成為培訓(xùn)者及如何培訓(xùn)下屬內(nèi)培2005年7月企業(yè)管理基礎(chǔ)知識聘請專職教師2005年7月智能化管理與服務(wù)介紹邀請專業(yè)人士舉辦講座辦公自動化原理及電腦實操內(nèi)培2005年7月物業(yè)管理會計基礎(chǔ)知識內(nèi)培2005年7月優(yōu)秀商城等的參觀學(xué)習(xí)擬參觀3－4個2005年7月酒店管理介紹及現(xiàn)場實習(xí)擬選派2名人員到三星級酒店學(xué)習(xí)注：具體時間以正式安排為準(zhǔn)?！　〕珜?dǎo)合理授權(quán)，在業(yè)主面前，每個員工都是管理處經(jīng)理。無特殊情況下，管理人員不得隨意越級指揮，而作業(yè)員工遇到問題也必須逐級向上匯報,不得越級請示。對工作不負(fù)責(zé)任或違反紀(jì)律的管理人員，則給予一至三級的相應(yīng)處分。發(fā)電機(jī)系統(tǒng)的改造 A、僑鴻國際商城的住宅維修基金，,此專項基金可用來投入部分共用設(shè)施設(shè)備的維修改造； B、對于大型設(shè)備及房屋本體的更新改造，按照物業(yè)管理法規(guī)應(yīng)由開發(fā)商預(yù)留的專用基金撥給，我方將免費提供各項工程改造設(shè)計方案； C、我公司的管理費節(jié)余將全部用于小區(qū)商城的各項翻新改造。F: 水費、電費、停車費及其它費用按市政府文件收取。我們的基本思路是：嚴(yán)格培訓(xùn)管理，確保各個類型員工的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)不斷提高；提供全方位專業(yè)化服務(wù)；嚴(yán)格按照法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)操作，規(guī)范組織和個人的管理服務(wù)行為；運用現(xiàn)代管理手段，實現(xiàn)辦公自動化；致力精神文明建設(shè)，實施品牌和形象戰(zhàn)略。嚴(yán)格按公司ISO9000：2000質(zhì)量體系運作，對每個服務(wù)過程建立原始記錄，通過各項檢查、公司內(nèi)部質(zhì)量審核，確保管理處人、財、物、資源的有效運行和管理質(zhì)量的不斷提高，管理工作的監(jiān)督機(jī)制有效運行。*審核管理處提交的年度管理計劃*檢查管理工作的效果*通過會議等其他形式評審管理狀況并交流意見*投訴管理處工作中出現(xiàn)的問題*評審管理處工作中的重大事件*委托管理合同的權(quán)利和義務(wù)C．政府有關(guān)部門、市住宅局行業(yè)主管部門監(jiān)督組織行為、收費標(biāo)準(zhǔn)、消防、治安、納稅情況等。對考核及審核中發(fā)現(xiàn)的問題要求及時整改及開出糾正措施。B．效益激勵：公司每年都結(jié)合考核業(yè)績掛鉤的辦法，分配獎金，體現(xiàn)多勞多得，兌現(xiàn)獎罰措施，進(jìn)一步激發(fā)了員工的責(zé)任心和工作熱情。*企業(yè)文化體系是企業(yè)發(fā)展壯大的源泉，是激勵機(jī)制的有效手段。依據(jù)管理方式和管理運作流程，按照輕重有序、科學(xué)實效的原則，擬定如下管理工作計劃。 突發(fā)性市電停電后，自動設(shè)計狀態(tài)的發(fā)電機(jī)會在很短時間內(nèi)起動運行提供備用電源。 *如當(dāng)班值班員無法短時間內(nèi)消除故障，應(yīng)及時向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報，并通知業(yè)主做好應(yīng)急準(zhǔn)備。 *主管網(wǎng)漏水或爆管時，應(yīng)即時停泵，關(guān)閉進(jìn)水閥門，分管網(wǎng)漏水或爆管時，應(yīng)即時關(guān)閉分管網(wǎng)閥門，并及時進(jìn)行搶修。現(xiàn)場確認(rèn)發(fā)生火災(zāi)時，必須立即通知管理處組織人員滅火救災(zāi)；同時根據(jù)火災(zāi)輕重程度不同，對設(shè)有可作消防專用的電梯，將乘客運送到安全層站。若轎廂停于候梯廳門口以上或以下位。轎廂開到安全的樓層，在乘客確已完全撤出后切斷電源，把各層廳門關(guān)閉，防止向其他樓層延燒。 排水部分突發(fā)事故： *排水主管爆裂或堵塞時，應(yīng)及時與市政排水主管部門取得聯(lián)系并組織搶修。上報管理處經(jīng)理及業(yè)主。 *查發(fā)電機(jī)主控制箱上選擇開關(guān)的設(shè)置是否正確，如打在“?！被颉笆謩印蔽恢?，應(yīng)按日常檢查程序進(jìn)行檢查，情況正常將選擇開關(guān)擰到“自動”位置。2007年4月至2009年4月3機(jī)電設(shè)備、智能化設(shè)備的維護(hù)設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理；設(shè)備的運行管理；設(shè)備的維修管理；設(shè)備能源和安全管理。 公司每年與管理處簽定經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書，年終進(jìn)行考核。*獎懲體系堅持“獎懲分明”和“優(yōu)勝劣汰”的原則。*管理處對操作層員工的工作檢查主要依靠操作層員工的每日自檢、項目主管每日的日檢及月檢來完成。*每月向僑鴻國際商城業(yè)主匯報工作，收集各方面意見。所有員工佩帶工作牌上崗。我們在對僑鴻國際商城的管理過程中，我們將致力實施品牌戰(zhàn)略和形象工程，進(jìn)一步倡導(dǎo)新東升在多年物業(yè)管理實踐中總結(jié)出來的文化觀念、經(jīng)營觀念、科技觀念、環(huán)保觀念和法制觀念，一如既往秉承“團(tuán)結(jié)、開拓、優(yōu)質(zhì)、奉獻(xiàn)”的企業(yè)精神，信守“真誠服務(wù)每一分”的服務(wù)理念，堅持“優(yōu)質(zhì)服務(wù)，精益求精”的方針。僑鴻國際商城人員配備：管理處經(jīng)理1人（駐港部隊管理處主任兼任）客戶服務(wù)中心事務(wù)管理員1人環(huán)境組2人機(jī)電運行 維 修 組2人5人治安保衛(wèi) 組9人序號項目測算依據(jù)月支出（元）1員工工資管理處經(jīng)理工資不在此列事務(wù)助理2500元/月文員1500元/月清潔員810元/月（2人）維修員1400元/月（2人）保安員1100元/月（9人）2%╳%3培訓(xùn)費%4員工福利福利為工資總額的6% 5通訊費綜合測算6辦公用品綜合測算7辦公固定資產(chǎn)折舊8辦公水電綜合測算9服裝費600元/人14人/2年/2（春夏、秋冬每人兩套，按兩年一換）10維修工具折舊11保安設(shè)備折舊12公共設(shè)施維護(hù)綜合測算13公共水電綜合測算14綠化、消殺費綜合測算15清潔材料工具及耗材16垃圾清運費按150元每桶,4桶17電梯維保費22層電梯800元/月18電梯年檢費22層:1000元/年/臺19水池清洗及水質(zhì)檢測一年兩次650．0020化糞池吸糞綜合測算67．0021管理傭金∑（120）10%22稅金%23合計僑鴻國際商城收入：物業(yè)管理可收費面積為16381(總建筑面積) (中建四局)—233(商業(yè)面積)340=住宅管理費：=洗衣店、士多店管理費：3元/(+33+)平方米=停車場收入：32個80元/位=2560元/月中建四局辦公樓管理費：按2000元/月計住宅維修基金：=僑鴻國際商城共計:， 通過提供各項有償維修服務(wù)，彌補(bǔ)管理經(jīng)費的不足。B、有關(guān)部門發(fā)布有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的通知精神。同時我們倡導(dǎo)僑鴻國際商城管理處所有員工積極參加公司的競爭上崗及雙向選擇。其根本目的是營造“以效率為導(dǎo)向”的良好工作氣氛。管理處經(jīng)理通過授權(quán)，將更多的精力和時間放在把握全局，正確決策上；各項目主管通過授權(quán)從繁瑣的日常事務(wù)中脫離出來，同時，通過授權(quán)，每位員工都能迅速地解決業(yè)主提出的服務(wù)需求，讓業(yè)主在第一時間得到滿意的服務(wù)?！　≡诠芾砣藛T的選拔上,我們將嚴(yán)格按照崗位要求制定招聘標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)招聘標(biāo)準(zhǔn)擇優(yōu)錄用。　　B、培訓(xùn)實施流程　　我們對員工的培訓(xùn)分為三個階段。我們將把管理處每次培訓(xùn)考核的結(jié)果與個人的績效考核掛鉤，目的就是落實培訓(xùn)，量化培訓(xùn)，避免管理處培訓(xùn)流于形式。我們認(rèn)為：培訓(xùn)是企業(yè)壯大的催化劑。C. 持相關(guān)證書維修技工男性35歲以下中級以 上。針對僑鴻國際商城管理特性，我們要求事務(wù)管理人員必須是一專多能。*負(fù)責(zé)人員進(jìn)出管理環(huán)境組：*負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)清潔、保潔。*社區(qū)文化的開展*負(fù)責(zé)外委項目的監(jiān)督考核與管理。D、機(jī)電設(shè)備運作為商城運作之根本。并實行“區(qū)域包干”、“重點區(qū)域重點服務(wù)”，每層樓安排專職清潔員。E．提供配套服務(wù)及社區(qū)文化服務(wù)*我公司如能中標(biāo)，將按照工作計劃中社區(qū)文化計劃與策劃方案，對僑鴻國際商城提供配套服務(wù)和社區(qū)文化服務(wù)。僑鴻國際商城的運行維護(hù)不僅倚重于對各類問題、故障的及時處理解決、更要倚重于對各類問題的及早發(fā)現(xiàn)。，制度保障規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和程序化管理機(jī)制的基礎(chǔ)支撐在于嚴(yán)格細(xì)致的質(zhì)量保證制度。*我公司的上級集團(tuán)公司前身是機(jī)電設(shè)備安裝公司，有一批經(jīng)驗豐富的高級工程師及技術(shù)人員。 *安排兼職綠化人員對僑鴻國際商城外圍綠化進(jìn)行護(hù)理。我們通過開展形式多樣的集體活動，注重管理處社區(qū)文化的開展及管理處員工的活動開展，營造和諧的工作環(huán)境，不斷增強(qiáng)員工的凝聚力和向心力。*采用經(jīng)營管理目標(biāo)責(zé)任制方式進(jìn)行考核。*審核管理處提交的年度管理計劃*檢查管理工作的效果*通過會議等其他形式評審管理狀況并交流意見*投訴管理處工作中出現(xiàn)的問題*評審管理處工作中的重大事件*委托管理合同的權(quán)利和義務(wù)*管理處每年與公司簽定經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書。I、進(jìn)一步完善各項管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，建立嚴(yán)格的考核辦法，充分調(diào)動員工的工作積極性和主觀能動性。C、 建立嚴(yán)格規(guī)范的物業(yè)防火、防水、治安等應(yīng)急體系，確保安全工作萬無一失。 我們將充分發(fā)揮集團(tuán)公司(本公司前身)機(jī)電設(shè)備管理與人才的優(yōu)勢，抽調(diào)高級工程技術(shù)人員。: 樹立僑鴻國際商城物業(yè)整體形象 通過環(huán)境控制、機(jī)電設(shè)備控制、安全交通管理控制、提供人性化高質(zhì)量服務(wù)樹立僑鴻國際商城整體物業(yè)形象。對各類設(shè)施設(shè)備進(jìn)行及時有效的維護(hù)與保養(yǎng)，是樓宇管理的基礎(chǔ)，也是整個商城運作管理系統(tǒng)得以正常運轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。蕪湖僑