【正文】 突出，管理規(guī)范，基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全的兵團(tuán)級工業(yè)園區(qū)。農(nóng)九師在充分利用國家的相關(guān)政策，發(fā)揮外貿(mào)出口帶動的優(yōu)勢，走出國門，開拓市場的同時，重點建立了出口企業(yè)牽頭、團(tuán)場基地實施、承包職工統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)的外向型農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)體系，截止2010年12月全師各蔬菜基地已通過塔城永利商貿(mào)公司出口各類水果、蔬菜7200 多噸。巴克圖工業(yè)園區(qū)作為農(nóng)九師第一個工業(yè)園區(qū)，有著獨特的消費(fèi)需求環(huán)境：居民消費(fèi)升級也必然會帶動居民消費(fèi)品市場的繁榮，加速地域間消費(fèi)品的流動，進(jìn)而推動農(nóng)九師物流業(yè)的發(fā)展。(3)項目的建設(shè)不會影響所處地段的景觀風(fēng)貌和整體環(huán)境。 工程建設(shè)條件地點與地理位置農(nóng)九師巴克圖工業(yè)園區(qū)物流園位于農(nóng)九師一六三團(tuán)巴克圖工業(yè)園區(qū)內(nèi)，S312道路南側(cè)，東二路東側(cè)。該場址符合《農(nóng)九師巴克圖工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃》的要求。場地類別為中硬場地土，為抗震有利地段，場地抗震基本烈度為6度。該層巖土屬于顆粒不均勻、級配良好的碎石土，稍密狀態(tài)，是擬建建筑物較好的下臥層。地下水中S02含量為363～496mg/L，對鋼筋不具腐蝕性作用。(2)通訊通訊線接口均在擬建場地周圍，還設(shè)有電話接口。(4)排水?dāng)M建項目的排水統(tǒng)一排入城鎮(zhèn)排水管網(wǎng)，一六三團(tuán)團(tuán)部的城鎮(zhèn)管網(wǎng)在2006年進(jìn)行了改造，可滿足工業(yè)園區(qū)2015年的總負(fù)荷要求。項目處于一六三團(tuán)巴克圖工業(yè)園區(qū)內(nèi)，園區(qū)內(nèi)現(xiàn)已入住多家企業(yè)，因此附近各種生活服務(wù)設(shè)施齊全，建設(shè)該項目可以充分依托現(xiàn)有服務(wù)設(shè)施，不需另外增加服務(wù)設(shè)施。第五章 項目建設(shè)方案物流節(jié)點規(guī)劃要綜合考慮城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、區(qū)域功能定位等多種因素。(3)為城市物流發(fā)展提供支持 物流節(jié)點的規(guī)劃與建設(shè)還應(yīng)立足于改造、提升、整合現(xiàn)有城市倉儲設(shè)施、配送資源，為居民、企業(yè)和政府的正常生活、生產(chǎn)、管理和社會活動提供可靠的城市物流保障。物流設(shè)施建設(shè)規(guī)模的確定，要科學(xué)合理，杜絕浪費(fèi)土地、岸線等資源現(xiàn)象，積極鼓勵物流經(jīng)營模式的創(chuàng)新，提高土地利用率，牢牢確立資源稀缺性意識，堅持規(guī)模的適宜性。充分結(jié)合綜合交通體系的發(fā)展規(guī)劃框架，注重物流基地所處場址的交通組織，避免選址不合理等所帶來的迂回、集散不便等問題，確立環(huán)境和諧性原則。 總平面布置根據(jù)選址地的基本技術(shù)條件和倉儲物流配送流程的需要，綜合有機(jī)地考慮各項輔助設(shè)施功能以及防火、環(huán)保、倉儲等多種因素，經(jīng)濟(jì)合理安排建設(shè)用地，以節(jié)省項目建設(shè)投資。 場內(nèi)物流(1)貨物經(jīng)計量設(shè)備計量后，進(jìn)入儲存區(qū)卸車、入罐，空車返回；提貨空車在倉庫區(qū)裝車后，經(jīng)計量設(shè)備計量登記后發(fā)貨。其次在主要建筑兩側(cè)和場地四周，根據(jù)各自的不同要求，選擇適當(dāng)?shù)臉浞N和花草，組成行道樹帶、綠籬帶、獨立樹叢、花卉草地等以取得綠化的綜合效能。(2)檢疫、檢測中心建設(shè)建成集化驗、檢疫、檢測為一體的綜合性檢測中心，提高市場農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)檢測水平，有效保障商品質(zhì)量和安全性，滿足“綠色、健康、環(huán)保”消費(fèi)需求，把好進(jìn)貨關(guān)，更有助于拉動消費(fèi)，增加社會購買力，提高市場商品信譽(yù)，增強(qiáng)市場競爭力。整個交易流程實現(xiàn)電腦控制；將開單、劃價、付款繁瑣的交易程序，簡化為由買賣雙方只需輕輕刷卡，即可完成，促進(jìn)交易的安全性和工作效益，促進(jìn)市場交易上檔次、管理升級。 用電負(fù)荷計算倉庫及綜合服務(wù)中心總建筑面積20025m2，按照15W/m2計算，則以上建筑用電負(fù)荷為24kw。 場區(qū)供電及照明變電所至各用電點低壓供電主回路采用VV22電纜直埋或穿鋼管方式敷設(shè)；路燈照明采用PVC管穿線敷設(shè)，主要道路采用造型優(yōu)美的路燈作為照明以襯托場區(qū)優(yōu)美環(huán)境。商務(wù)中心設(shè)置10臺電話和四臺傳真機(jī)。生活用水量標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計考慮為300L/人/d。 排水(1)排水體制采用污水、雨水分流制排放。B、室外場地雨水：由雨水口收集，雨水口每隔10m—30m設(shè)置一個，屋面雨水及室外場地雨水經(jīng)室外雨水井及雨水管道收集后排入城市雨水管道或附近水體。設(shè)計依據(jù)為：(1)《中華人民共和國節(jié)約能源法》(2)《中華人民共和國水法》(3)《評價企業(yè)合理用熱技術(shù)導(dǎo)則》(GB348583)(4)《評價企業(yè)合理用電技術(shù)導(dǎo)則》(GB346683)(5)《評價企業(yè)合理用水技術(shù)導(dǎo)則》(G711996)(6)《中華人民共和國消防法》(7) 建設(shè)部建科［2002］1號關(guān)于《建設(shè)部建筑節(jié)能“十二五”計劃綱要》的通知。主要節(jié)能措施如下：(1)選用能耗低、可靠性好的工藝設(shè)備。(5)選擇節(jié)能型變壓器。 消防本項目設(shè)計方案中總平面布置滿足規(guī)程規(guī)范要求。建筑材料滿足規(guī)范中極限耐火等級的要求。 勞動安全根據(jù)《勞動衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（GB873388），勞動部發(fā)[1996]3號《建設(shè)項目勞動衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》及《工業(yè)企業(yè)設(shè)計衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（TJ3679）的規(guī)定，對本項目有關(guān)車間的勞動安全與工業(yè)衛(wèi)生采取相應(yīng)的措施，給工人創(chuàng)造一個良好的工作環(huán)境，以保護(hù)工人身體健康。(2)噪聲。施工機(jī)械一般位于露天，噪聲傳播距離遠(yuǎn)，影響范圍大，時重要的臨時性噪聲源。(2)揚(yáng)塵在整個施工階段，整理場地、打樁、挖土、材料運(yùn)輸、裝卸等過程都會發(fā)生揚(yáng)塵污染，特別是冬季干燥無雨時尤為嚴(yán)重。故對建設(shè)施工人員的糞便污水必須進(jìn)行妥善處理。 營運(yùn)期環(huán)境影響分析(1)廢水根據(jù)工程污染分析可知，廢水主要是灑水降塵措施所產(chǎn)生的除塵廢水，以及職工日常工作用水所產(chǎn)生的普通生活廢水，日用水量約為30噸。生活污水經(jīng)化糞池處理后外排，根據(jù)調(diào)查和類比監(jiān)測，生活廢水排放水質(zhì)為CODcr380mg/L，BOD5為200mg/L，SS為200 mg/L，NH3N為100 mg/L，低于GB89781996《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》中的Ⅲ級標(biāo)準(zhǔn)。 水土流失來源(1)項目施工建設(shè)過程中需進(jìn)行大量的挖、填土工程，這些作業(yè)過程將破壞項目區(qū)原有水土保持設(shè)施，改變原有地形地貌，破壞原有植被，擾動土體，使土壤松動、搬移、堆積和裸露，若不采取有效水土保持措施，在雨季很容易遭受地表徑流的沖刷，造成嚴(yán)重的水土流失，直接危害項目區(qū)下游居民的生產(chǎn)和生活。(2)加強(qiáng)施工和運(yùn)行管理，認(rèn)真落實土方施工邊挖、邊運(yùn)、邊填、邊壓的方式，盡量減少松土堆放裸露時間和避免大量松土存放。(4)根據(jù)當(dāng)?shù)貧庀髼l件，選擇適宜的土方施工時間，應(yīng)盡量避免在暴雨集中的季節(jié)（46月）進(jìn)行場地平整或土石方工程施工，以減少暴雨對裸露地表的侵蝕和沖刷。項目領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)工程項目的計劃審定實施，并協(xié)調(diào)各部門之間的工作。（2）工程實行項目法人制度。（4）工程實行監(jiān)理制。 項目建成后勞動定員公司實行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)四個部門，即后勤支持部、信息財務(wù)部、轉(zhuǎn)運(yùn)部、倉儲服務(wù)部。本工程計劃在2011年2月至2012年11月完成達(dá)到驗收的目標(biāo)。(4)前期工作費(fèi)參照國家委計價格［1999］1283號文《國家計委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定的通知》執(zhí)行。 投資估算本項目建設(shè)總投資5000萬元。第十一章 項目招標(biāo) 招標(biāo)方案依據(jù)新兵辦發(fā)［2001］55號《新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》 招標(biāo)范圍根據(jù)新疆自治區(qū)建筑工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦法，工程勘察、設(shè)計、監(jiān)理等項目，由政府或公有制單位投資（含控股、參股）的二級以上的民用建筑工程的設(shè)計、30萬元以上的巖土工程、水文地質(zhì)工程，必須進(jìn)行招標(biāo)；由政府或公有制單位投資（含控股、參股）100萬元以上或建筑面積1000平方米以上的建筑工程的施工，必須進(jìn)行招標(biāo)；估價在50萬以上的建筑工程附屬設(shè)備的采購，必須進(jìn)行招標(biāo)。具體詳附表4：招標(biāo)基本情況表 招標(biāo)組織形式本項目為委托招標(biāo)，委托符合相應(yīng)條件并具有招標(biāo)代理資質(zhì)的機(jī)構(gòu)來辦理本工程的招標(biāo)事宜。(3)盈余公積金按稅后利潤的10%提取。年90%=物流配送：22萬噸150元/噸=3300萬元信息及產(chǎn)品檢測：22萬噸40元/噸=880萬元根據(jù)中華人民共和國稅收法律規(guī)定，本項目征收營業(yè)稅5%。根據(jù)（84）中設(shè)財字第1412號《企業(yè)固定資產(chǎn)分類折舊年限表》，本項目的設(shè)備折舊年限為5年，工程凈殘值率按5%估算；房屋折舊年限為20年，工程凈殘值率按5%估算；安裝及其它工程折舊年限為5年，工程凈殘值率按5%估算。各項指標(biāo)的計算詳見附表。5000100%=% 風(fēng)險性分析 (1)敏感性分析為了了解項目在實施過程中，單因素的變化對項目的影響程度，分別對固定投資、銷售價格及經(jīng)營成本作了提高5%和降低5%的單因素變化對內(nèi)部收益率影響的敏感性分析，詳見表131。（銷售收入－稅金－可變成本）=247。經(jīng)研究，該物流園雖建筑面積較大，但所有建（構(gòu)）筑物均是常規(guī)的民用建筑物，設(shè)計、施工技術(shù)難度不高；在項目設(shè)計、施工方面，僅農(nóng)九師內(nèi)就有眾多具有承擔(dān)此類項目設(shè)計、施工資質(zhì)的專業(yè)設(shè)計和施工單位；項目建設(shè)管理單位可通過招投標(biāo)方式擇優(yōu)選擇，只要設(shè)計單位按國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范精心設(shè)計，施工單位按照設(shè)計圖紙和施工要求規(guī)范細(xì)致施工，監(jiān)理單位恪守職責(zé)，嚴(yán)格按工作程序進(jìn)行監(jiān)理，嚴(yán)把材料質(zhì)量關(guān)、施工進(jìn)度控制關(guān)和投資控制關(guān)，做好合同管理和信息管理，協(xié)調(diào)好項目業(yè)主、施工單位、設(shè)計單位、材料供應(yīng)商之間的關(guān)系，項目的施工質(zhì)量就可得到保障。項目建設(shè)管理單位從現(xiàn)在起，就應(yīng)在前期已有工作的基礎(chǔ)上有計劃、有步驟地采取多種有效的宣傳手段和策略，開展項目的前期招商宣傳等工作，以做到未雨綢繆、運(yùn)籌帷幄。同時，在項目運(yùn)營過程中，將敦促企業(yè)根據(jù)項目經(jīng)營的實際情況，構(gòu)建和實施現(xiàn)代企業(yè)制度，注重以人為本的人力資源管理，逐步建立符合企業(yè)實際的包括具有激勵體制的薪酬和福利待遇制度體系的完整的管理制度體系，不斷將企業(yè)整體利益與員工個人利益密切結(jié)合，將短期利益和長期利益密切結(jié)合，并隨著情況的改變而不斷調(diào)整改進(jìn)，穩(wěn)定主要管理人員和核心員工隊伍，不斷提升員工的整體素質(zhì)，實現(xiàn)其人生價值，促進(jìn)企業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。一旦項目開工建設(shè)，建設(shè)資金不能及時投進(jìn)，影響工期延長，目前測算的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)將會發(fā)生變化。對農(nóng)九師的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將起到積極作用。目 錄第一章 項目提要 1第二章 項目建設(shè)的必要性 8第三章 市場分析 12第五章 項目建設(shè)方案 25第六章 公用設(shè)施 34第七章 節(jié)能、消防與勞動安全 37第八章 環(huán)境保護(hù)及水土保持 39第九章 項目的組織機(jī)構(gòu)與人力資源管理 43第十章 投資估算與資金籌措 46第十一章 項目招標(biāo) 47第十二章 經(jīng)濟(jì)評價 48第十三章 風(fēng)險分析 53第十四章 結(jié)論與建議 56附表： 經(jīng)濟(jì)評價計算表節(jié)能計算書附圖： 農(nóng)九師地理位置圖農(nóng)九師巴克圖工業(yè)園區(qū)現(xiàn)狀平面圖農(nóng)九師巴克圖工業(yè)園區(qū)物流園規(guī)劃平面圖農(nóng)九師巴克圖工業(yè)園區(qū)物流園庫房、綜合樓方案圖附件： 農(nóng)九師一六三團(tuán)《委托書》農(nóng)九師一六三團(tuán)《自籌資金承諾函》農(nóng)九師一六三團(tuán)《水、電、暖供應(yīng)承諾函》農(nóng)九師土管局《土地預(yù)審意見書》農(nóng)九師一六三團(tuán)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》農(nóng)九師一六三團(tuán)《建設(shè)項目選址意見書》農(nóng)九師環(huán)保局《建設(shè)項目環(huán)境影響登記表》表1建筑。由于投資較大，建設(shè)周期與回收周期較長，故投資風(fēng)險較大，所以在投資過程中應(yīng)根據(jù)各方面實際情況靈活調(diào)整建設(shè)內(nèi)容和投資進(jìn)度，在最大程度滿足市場需求的同時，合理安排建設(shè)與資金進(jìn)度，確保項目安全、穩(wěn)步、健康地發(fā)展，從而最大程度地實出經(jīng)濟(jì)及社會效益。第十四章 結(jié)論與建議 結(jié)論經(jīng)分析研究，本項目建成后可為農(nóng)九師及周邊地區(qū)提供一個正規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)化的物資交易中心，使得該地區(qū)的貿(mào)易場所更加趨于合理化，從而推進(jìn)農(nóng)九師交易市場向規(guī)模化、專業(yè)化、品牌化、信息化方向發(fā)展。 資金風(fēng)險本項目存在的資金風(fēng)險可能主要以下兩個方面，一是建設(shè)資金未能及時落實和到位，致使項目無法按期實施；二是項目建成后，運(yùn)營效益差，不能如期收回投資。 管理和人員風(fēng)險本項目在管理方面存在的風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下兩個方面：一是在項目前期工作中，由于項目管理單位缺乏管理經(jīng)驗而給項目建設(shè)帶來的風(fēng)險；二是項目建成運(yùn)營后由于缺少專業(yè)管理人員或主要管理人員流失等，造成管理效率低下，給項目經(jīng)營帶來的風(fēng)險。經(jīng)分析，本項目是根據(jù)農(nóng)九師總體發(fā)展規(guī)劃，在充分研究分析農(nóng)九師及其周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，以農(nóng)九師目前形成的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品及物流需求為依托而提出的一個旨在發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢、促進(jìn)商品流通、為企業(yè)提供多方位多層次服務(wù)的項目。第十三章 風(fēng)險分析經(jīng)研究，本項目可能存在的風(fēng)險主要有技術(shù)風(fēng)險、管理風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金風(fēng)險、人員風(fēng)險等。%時，財務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)到臨界點（10%）。(2)投資回收期（Pt）投資回收期即投資返本年限，是以項目的凈收益抵償全部投資所需時間，經(jīng)計算： (CICO)t =0Pt1 = （所得稅前）Pt2 = （所得稅后）(3)財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財務(wù)凈現(xiàn)值是反映項目在計算期內(nèi)獲利能力的指標(biāo)，按社會折現(xiàn)率ic=10%的凈現(xiàn)值由式：FNPV=(CICO)t(1+ic)t計算 FNPV1=8189萬元 （所得稅前）FNPV2=6024萬元 （所得稅后）(4)投資利潤率 投資利潤率=利潤總額247。（詳見輔助報表5）(6)利潤估算本項目完成后，年均營業(yè)稅金及附加為266萬元。（詳見附表7）(2)項目資產(chǎn)投資計劃本項目資產(chǎn)投資5000萬元 (3)定員及工資總額本項目建成后初步定員工202人，人均工資按3萬元/人估算，福利費(fèi)按工資總額的10％提取。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)(1)銷售收入及銷售稅金及附加根據(jù)國內(nèi)外市場預(yù)測及生產(chǎn)綱要，本項目建成后，年營業(yè)收入分別為：冷凍冷藏庫：4000 m21400元/ m2第十二章 經(jīng)濟(jì)評價 經(jīng)濟(jì)評價說明(1)本經(jīng)濟(jì)