【正文】 突出，管理規(guī)范，基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全的兵團(tuán)級(jí)工業(yè)園區(qū)。農(nóng)九師在充分利用國(guó)家的相關(guān)政策，發(fā)揮外貿(mào)出口帶動(dòng)的優(yōu)勢(shì)，走出國(guó)門，開拓市場(chǎng)的同時(shí)，重點(diǎn)建立了出口企業(yè)牽頭、團(tuán)場(chǎng)基地實(shí)施、承包職工統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)的外向型農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)體系，截止2010年12月全師各蔬菜基地已通過(guò)塔城永利商貿(mào)公司出口各類水果、蔬菜7200 多噸。巴克圖工業(yè)園區(qū)作為農(nóng)九師第一個(gè)工業(yè)園區(qū)，有著獨(dú)特的消費(fèi)需求環(huán)境：居民消費(fèi)升級(jí)也必然會(huì)帶動(dòng)居民消費(fèi)品市場(chǎng)的繁榮，加速地域間消費(fèi)品的流動(dòng)，進(jìn)而推動(dòng)農(nóng)九師物流業(yè)的發(fā)展。(3)項(xiàng)目的建設(shè)不會(huì)影響所處地段的景觀風(fēng)貌和整體環(huán)境。 工程建設(shè)條件地點(diǎn)與地理位置農(nóng)九師巴克圖工業(yè)園區(qū)物流園位于農(nóng)九師一六三團(tuán)巴克圖工業(yè)園區(qū)內(nèi)，S312道路南側(cè)，東二路東側(cè)。該場(chǎng)址符合《農(nóng)九師巴克圖工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃》的要求。場(chǎng)地類別為中硬場(chǎng)地土，為抗震有利地段，場(chǎng)地抗震基本烈度為6度。該層巖土屬于顆粒不均勻、級(jí)配良好的碎石土，稍密狀態(tài)，是擬建建筑物較好的下臥層。地下水中S02含量為363～496mg/L，對(duì)鋼筋不具腐蝕性作用。(2)通訊通訊線接口均在擬建場(chǎng)地周圍，還設(shè)有電話接口。(4)排水?dāng)M建項(xiàng)目的排水統(tǒng)一排入城鎮(zhèn)排水管網(wǎng)，一六三團(tuán)團(tuán)部的城鎮(zhèn)管網(wǎng)在2006年進(jìn)行了改造，可滿足工業(yè)園區(qū)2015年的總負(fù)荷要求。項(xiàng)目處于一六三團(tuán)巴克圖工業(yè)園區(qū)內(nèi)，園區(qū)內(nèi)現(xiàn)已入住多家企業(yè)，因此附近各種生活服務(wù)設(shè)施齊全，建設(shè)該項(xiàng)目可以充分依托現(xiàn)有服務(wù)設(shè)施，不需另外增加服務(wù)設(shè)施。第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案物流節(jié)點(diǎn)規(guī)劃要綜合考慮城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、區(qū)域功能定位等多種因素。(3)為城市物流發(fā)展提供支持 物流節(jié)點(diǎn)的規(guī)劃與建設(shè)還應(yīng)立足于改造、提升、整合現(xiàn)有城市倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施、配送資源，為居民、企業(yè)和政府的正常生活、生產(chǎn)、管理和社會(huì)活動(dòng)提供可靠的城市物流保障。物流設(shè)施建設(shè)規(guī)模的確定，要科學(xué)合理，杜絕浪費(fèi)土地、岸線等資源現(xiàn)象，積極鼓勵(lì)物流經(jīng)營(yíng)模式的創(chuàng)新，提高土地利用率，牢牢確立資源稀缺性意識(shí)，堅(jiān)持規(guī)模的適宜性。充分結(jié)合綜合交通體系的發(fā)展規(guī)劃框架，注重物流基地所處場(chǎng)址的交通組織，避免選址不合理等所帶來(lái)的迂回、集散不便等問(wèn)題，確立環(huán)境和諧性原則。 總平面布置根據(jù)選址地的基本技術(shù)條件和倉(cāng)儲(chǔ)物流配送流程的需要，綜合有機(jī)地考慮各項(xiàng)輔助設(shè)施功能以及防火、環(huán)保、倉(cāng)儲(chǔ)等多種因素，經(jīng)濟(jì)合理安排建設(shè)用地，以節(jié)省項(xiàng)目建設(shè)投資。 場(chǎng)內(nèi)物流(1)貨物經(jīng)計(jì)量設(shè)備計(jì)量后，進(jìn)入儲(chǔ)存區(qū)卸車、入罐，空車返回；提貨空車在倉(cāng)庫(kù)區(qū)裝車后，經(jīng)計(jì)量設(shè)備計(jì)量登記后發(fā)貨。其次在主要建筑兩側(cè)和場(chǎng)地四周，根據(jù)各自的不同要求，選擇適當(dāng)?shù)臉浞N和花草，組成行道樹帶、綠籬帶、獨(dú)立樹叢、花卉草地等以取得綠化的綜合效能。(2)檢疫、檢測(cè)中心建設(shè)建成集化驗(yàn)、檢疫、檢測(cè)為一體的綜合性檢測(cè)中心，提高市場(chǎng)農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)檢測(cè)水平，有效保障商品質(zhì)量和安全性，滿足“綠色、健康、環(huán)?！毕M(fèi)需求，把好進(jìn)貨關(guān)，更有助于拉動(dòng)消費(fèi)，增加社會(huì)購(gòu)買力，提高市場(chǎng)商品信譽(yù)，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。整個(gè)交易流程實(shí)現(xiàn)電腦控制；將開單、劃價(jià)、付款繁瑣的交易程序，簡(jiǎn)化為由買賣雙方只需輕輕刷卡，即可完成，促進(jìn)交易的安全性和工作效益，促進(jìn)市場(chǎng)交易上檔次、管理升級(jí)。 用電負(fù)荷計(jì)算倉(cāng)庫(kù)及綜合服務(wù)中心總建筑面積20025m2，按照15W/m2計(jì)算，則以上建筑用電負(fù)荷為24kw。 場(chǎng)區(qū)供電及照明變電所至各用電點(diǎn)低壓供電主回路采用VV22電纜直埋或穿鋼管方式敷設(shè)；路燈照明采用PVC管穿線敷設(shè)，主要道路采用造型優(yōu)美的路燈作為照明以襯托場(chǎng)區(qū)優(yōu)美環(huán)境。商務(wù)中心設(shè)置10臺(tái)電話和四臺(tái)傳真機(jī)。生活用水量標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)考慮為300L/人/d。 排水(1)排水體制采用污水、雨水分流制排放。B、室外場(chǎng)地雨水：由雨水口收集，雨水口每隔10m—30m設(shè)置一個(gè)，屋面雨水及室外場(chǎng)地雨水經(jīng)室外雨水井及雨水管道收集后排入城市雨水管道或附近水體。設(shè)計(jì)依據(jù)為：(1)《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》(2)《中華人民共和國(guó)水法》(3)《評(píng)價(jià)企業(yè)合理用熱技術(shù)導(dǎo)則》(GB348583)(4)《評(píng)價(jià)企業(yè)合理用電技術(shù)導(dǎo)則》(GB346683)(5)《評(píng)價(jià)企業(yè)合理用水技術(shù)導(dǎo)則》(G711996)(6)《中華人民共和國(guó)消防法》(7) 建設(shè)部建科［2002］1號(hào)關(guān)于《建設(shè)部建筑節(jié)能“十二五”計(jì)劃綱要》的通知。主要節(jié)能措施如下：(1)選用能耗低、可靠性好的工藝設(shè)備。(5)選擇節(jié)能型變壓器。 消防本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案中總平面布置滿足規(guī)程規(guī)范要求。建筑材料滿足規(guī)范中極限耐火等級(jí)的要求。 勞動(dòng)安全根據(jù)《勞動(dòng)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（GB873388），勞動(dòng)部發(fā)[1996]3號(hào)《建設(shè)項(xiàng)目勞動(dòng)衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》及《工業(yè)企業(yè)設(shè)計(jì)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（TJ3679）的規(guī)定，對(duì)本項(xiàng)目有關(guān)車間的勞動(dòng)安全與工業(yè)衛(wèi)生采取相應(yīng)的措施，給工人創(chuàng)造一個(gè)良好的工作環(huán)境，以保護(hù)工人身體健康。(2)噪聲。施工機(jī)械一般位于露天，噪聲傳播距離遠(yuǎn)，影響范圍大，時(shí)重要的臨時(shí)性噪聲源。(2)揚(yáng)塵在整個(gè)施工階段，整理場(chǎng)地、打樁、挖土、材料運(yùn)輸、裝卸等過(guò)程都會(huì)發(fā)生揚(yáng)塵污染，特別是冬季干燥無(wú)雨時(shí)尤為嚴(yán)重。故對(duì)建設(shè)施工人員的糞便污水必須進(jìn)行妥善處理。 營(yíng)運(yùn)期環(huán)境影響分析(1)廢水根據(jù)工程污染分析可知，廢水主要是灑水降塵措施所產(chǎn)生的除塵廢水，以及職工日常工作用水所產(chǎn)生的普通生活廢水，日用水量約為30噸。生活污水經(jīng)化糞池處理后外排，根據(jù)調(diào)查和類比監(jiān)測(cè)，生活廢水排放水質(zhì)為CODcr380mg/L，BOD5為200mg/L，SS為200 mg/L，NH3N為100 mg/L，低于GB89781996《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》中的Ⅲ級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 水土流失來(lái)源(1)項(xiàng)目施工建設(shè)過(guò)程中需進(jìn)行大量的挖、填土工程，這些作業(yè)過(guò)程將破壞項(xiàng)目區(qū)原有水土保持設(shè)施，改變?cè)械匦蔚孛?，破壞原有植被，擾動(dòng)土體，使土壤松動(dòng)、搬移、堆積和裸露，若不采取有效水土保持措施，在雨季很容易遭受地表徑流的沖刷，造成嚴(yán)重的水土流失，直接危害項(xiàng)目區(qū)下游居民的生產(chǎn)和生活。(2)加強(qiáng)施工和運(yùn)行管理，認(rèn)真落實(shí)土方施工邊挖、邊運(yùn)、邊填、邊壓的方式，盡量減少松土堆放裸露時(shí)間和避免大量松土存放。(4)根據(jù)當(dāng)?shù)貧庀髼l件，選擇適宜的土方施工時(shí)間，應(yīng)盡量避免在暴雨集中的季節(jié)（46月）進(jìn)行場(chǎng)地平整或土石方工程施工，以減少暴雨對(duì)裸露地表的侵蝕和沖刷。項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的計(jì)劃審定實(shí)施，并協(xié)調(diào)各部門之間的工作。（2）工程實(shí)行項(xiàng)目法人制度。（4）工程實(shí)行監(jiān)理制。 項(xiàng)目建成后勞動(dòng)定員公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)四個(gè)部門，即后勤支持部、信息財(cái)務(wù)部、轉(zhuǎn)運(yùn)部、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)部。本工程計(jì)劃在2011年2月至2012年11月完成達(dá)到驗(yàn)收的目標(biāo)。(4)前期工作費(fèi)參照國(guó)家委計(jì)價(jià)格［1999］1283號(hào)文《國(guó)家計(jì)委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定的通知》執(zhí)行。 投資估算本項(xiàng)目建設(shè)總投資5000萬(wàn)元。第十一章 項(xiàng)目招標(biāo) 招標(biāo)方案依據(jù)新兵辦發(fā)［2001］55號(hào)《新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》 招標(biāo)范圍根據(jù)新疆自治區(qū)建筑工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦法，工程勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等項(xiàng)目，由政府或公有制單位投資（含控股、參股）的二級(jí)以上的民用建筑工程的設(shè)計(jì)、30萬(wàn)元以上的巖土工程、水文地質(zhì)工程，必須進(jìn)行招標(biāo)；由政府或公有制單位投資（含控股、參股）100萬(wàn)元以上或建筑面積1000平方米以上的建筑工程的施工，必須進(jìn)行招標(biāo)；估價(jià)在50萬(wàn)以上的建筑工程附屬設(shè)備的采購(gòu)，必須進(jìn)行招標(biāo)。具體詳附表4：招標(biāo)基本情況表 招標(biāo)組織形式本項(xiàng)目為委托招標(biāo)，委托符合相應(yīng)條件并具有招標(biāo)代理資質(zhì)的機(jī)構(gòu)來(lái)辦理本工程的招標(biāo)事宜。(3)盈余公積金按稅后利潤(rùn)的10%提取。年90%=物流配送：22萬(wàn)噸150元/噸=3300萬(wàn)元信息及產(chǎn)品檢測(cè)：22萬(wàn)噸40元/噸=880萬(wàn)元根據(jù)中華人民共和國(guó)稅收法律規(guī)定，本項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅5%。根據(jù)（84）中設(shè)財(cái)字第1412號(hào)《企業(yè)固定資產(chǎn)分類折舊年限表》，本項(xiàng)目的設(shè)備折舊年限為5年，工程凈殘值率按5%估算；房屋折舊年限為20年，工程凈殘值率按5%估算；安裝及其它工程折舊年限為5年，工程凈殘值率按5%估算。各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算詳見附表。5000100%=% 風(fēng)險(xiǎn)性分析 (1)敏感性分析為了了解項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中，單因素的變化對(duì)項(xiàng)目的影響程度，分別對(duì)固定投資、銷售價(jià)格及經(jīng)營(yíng)成本作了提高5%和降低5%的單因素變化對(duì)內(nèi)部收益率影響的敏感性分析，詳見表131。（銷售收入－稅金－可變成本）=247。經(jīng)研究，該物流園雖建筑面積較大，但所有建（構(gòu)）筑物均是常規(guī)的民用建筑物，設(shè)計(jì)、施工技術(shù)難度不高；在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工方面，僅農(nóng)九師內(nèi)就有眾多具有承擔(dān)此類項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工資質(zhì)的專業(yè)設(shè)計(jì)和施工單位；項(xiàng)目建設(shè)管理單位可通過(guò)招投標(biāo)方式擇優(yōu)選擇，只要設(shè)計(jì)單位按國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范精心設(shè)計(jì)，施工單位按照設(shè)計(jì)圖紙和施工要求規(guī)范細(xì)致施工，監(jiān)理單位恪守職責(zé)，嚴(yán)格按工作程序進(jìn)行監(jiān)理，嚴(yán)把材料質(zhì)量關(guān)、施工進(jìn)度控制關(guān)和投資控制關(guān)，做好合同管理和信息管理，協(xié)調(diào)好項(xiàng)目業(yè)主、施工單位、設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)商之間的關(guān)系，項(xiàng)目的施工質(zhì)量就可得到保障。項(xiàng)目建設(shè)管理單位從現(xiàn)在起，就應(yīng)在前期已有工作的基礎(chǔ)上有計(jì)劃、有步驟地采取多種有效的宣傳手段和策略，開展項(xiàng)目的前期招商宣傳等工作，以做到未雨綢繆、運(yùn)籌帷幄。同時(shí)，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，將敦促企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的實(shí)際情況，構(gòu)建和實(shí)施現(xiàn)代企業(yè)制度，注重以人為本的人力資源管理，逐步建立符合企業(yè)實(shí)際的包括具有激勵(lì)體制的薪酬和福利待遇制度體系的完整的管理制度體系，不斷將企業(yè)整體利益與員工個(gè)人利益密切結(jié)合，將短期利益和長(zhǎng)期利益密切結(jié)合，并隨著情況的改變而不斷調(diào)整改進(jìn)，穩(wěn)定主要管理人員和核心員工隊(duì)伍，不斷提升員工的整體素質(zhì)，實(shí)現(xiàn)其人生價(jià)值，促進(jìn)企業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。一旦項(xiàng)目開工建設(shè)，建設(shè)資金不能及時(shí)投進(jìn)，影響工期延長(zhǎng)，目前測(cè)算的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)將會(huì)發(fā)生變化。對(duì)農(nóng)九師的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將起到積極作用。目 錄第一章 項(xiàng)目提要 1第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 8第三章 市場(chǎng)分析 12第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案 25第六章 公用設(shè)施 34第七章 節(jié)能、消防與勞動(dòng)安全 37第八章 環(huán)境保護(hù)及水土保持 39第九章 項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)與人力資源管理 43第十章 投資估算與資金籌措 46第十一章 項(xiàng)目招標(biāo) 47第十二章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 48第十三章 風(fēng)險(xiǎn)分析 53第十四章 結(jié)論與建議 56附表： 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)計(jì)算表節(jié)能計(jì)算書附圖： 農(nóng)九師地理位置圖農(nóng)九師巴克圖工業(yè)園區(qū)現(xiàn)狀平面圖農(nóng)九師巴克圖工業(yè)園區(qū)物流園規(guī)劃平面圖農(nóng)九師巴克圖工業(yè)園區(qū)物流園庫(kù)房、綜合樓方案圖附件： 農(nóng)九師一六三團(tuán)《委托書》農(nóng)九師一六三團(tuán)《自籌資金承諾函》農(nóng)九師一六三團(tuán)《水、電、暖供應(yīng)承諾函》農(nóng)九師土管局《土地預(yù)審意見書》農(nóng)九師一六三團(tuán)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》農(nóng)九師一六三團(tuán)《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》農(nóng)九師環(huán)保局《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響登記表》表1建筑。由于投資較大，建設(shè)周期與回收周期較長(zhǎng)，故投資風(fēng)險(xiǎn)較大，所以在投資過(guò)程中應(yīng)根據(jù)各方面實(shí)際情況靈活調(diào)整建設(shè)內(nèi)容和投資進(jìn)度，在最大程度滿足市場(chǎng)需求的同時(shí)，合理安排建設(shè)與資金進(jìn)度，確保項(xiàng)目安全、穩(wěn)步、健康地發(fā)展，從而最大程度地實(shí)出經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益。第十四章 結(jié)論與建議 結(jié)論經(jīng)分析研究，本項(xiàng)目建成后可為農(nóng)九師及周邊地區(qū)提供一個(gè)正規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)化的物資交易中心，使得該地區(qū)的貿(mào)易場(chǎng)所更加趨于合理化，從而推進(jìn)農(nóng)九師交易市場(chǎng)向規(guī)?；I(yè)化、品牌化、信息化方向發(fā)展。 資金風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目存在的資金風(fēng)險(xiǎn)可能主要以下兩個(gè)方面，一是建設(shè)資金未能及時(shí)落實(shí)和到位，致使項(xiàng)目無(wú)法按期實(shí)施；二是項(xiàng)目建成后，運(yùn)營(yíng)效益差，不能如期收回投資。 管理和人員風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目在管理方面存在的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是在項(xiàng)目前期工作中，由于項(xiàng)目管理單位缺乏管理經(jīng)驗(yàn)而給項(xiàng)目建設(shè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；二是項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后由于缺少專業(yè)管理人員或主要管理人員流失等，造成管理效率低下，給項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)分析，本項(xiàng)目是根據(jù)農(nóng)九師總體發(fā)展規(guī)劃，在充分研究分析農(nóng)九師及其周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，以農(nóng)九師目前形成的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品及物流需求為依托而提出的一個(gè)旨在發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)、促進(jìn)商品流通、為企業(yè)提供多方位多層次服務(wù)的項(xiàng)目。第十三章 風(fēng)險(xiǎn)分析經(jīng)研究，本項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、人員風(fēng)險(xiǎn)等。%時(shí)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)到臨界點(diǎn)（10%）。(2)投資回收期（Pt）投資回收期即投資返本年限，是以項(xiàng)目的凈收益抵償全部投資所需時(shí)間，經(jīng)計(jì)算： (CICO)t =0Pt1 = （所得稅前）Pt2 = （所得稅后）(3)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)獲利能力的指標(biāo)，按社會(huì)折現(xiàn)率ic=10%的凈現(xiàn)值由式：FNPV=(CICO)t(1+ic)t計(jì)算 FNPV1=8189萬(wàn)元 （所得稅前）FNPV2=6024萬(wàn)元 （所得稅后）(4)投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額247。（詳見輔助報(bào)表5）(6)利潤(rùn)估算本項(xiàng)目完成后，年均營(yíng)業(yè)稅金及附加為266萬(wàn)元。（詳見附表7）(2)項(xiàng)目資產(chǎn)投資計(jì)劃本項(xiàng)目資產(chǎn)投資5000萬(wàn)元 (3)定員及工資總額本項(xiàng)目建成后初步定員工202人，人均工資按3萬(wàn)元/人估算，福利費(fèi)按工資總額的10％提取。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)(1)銷售收入及銷售稅金及附加根據(jù)國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)預(yù)測(cè)及生產(chǎn)綱要，本項(xiàng)目建成后，年?duì)I業(yè)收入分別為：冷凍冷藏庫(kù)：4000 m21400元/ m2第十二章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)說(shuō)明(1)本經(jīng)濟(jì)