【正文】 項(xiàng)目建（構(gòu)）筑物土建工程造價(jià)，主要參考該項(xiàng)目擬建地區(qū)近期已完類似工程有關(guān)預(yù)、決算指標(biāo)及塔城地區(qū)定額、估價(jià)表，結(jié)合本工程特點(diǎn)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整后計(jì)算，以元／m元／m、元／座等指標(biāo)計(jì)算。詳見項(xiàng)目工程投資估算表13。第十二章 經(jīng)濟(jì)評價(jià) 經(jīng)濟(jì)評價(jià)說明(1)本經(jīng)濟(jì)評價(jià)參照國家計(jì)委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）的有關(guān)原則和方法，對投入產(chǎn)出項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)。（詳見附表7）(2)項(xiàng)目資產(chǎn)投資計(jì)劃本項(xiàng)目資產(chǎn)投資5000萬元 (3)定員及工資總額本項(xiàng)目建成后初步定員工202人，人均工資按3萬元/人估算，福利費(fèi)按工資總額的10％提取。(2)投資回收期（Pt）投資回收期即投資返本年限，是以項(xiàng)目的凈收益抵償全部投資所需時(shí)間，經(jīng)計(jì)算： (CICO)t =0Pt1 = （所得稅前）Pt2 = （所得稅后）(3)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)獲利能力的指標(biāo)，按社會(huì)折現(xiàn)率ic=10%的凈現(xiàn)值由式：FNPV=(CICO)t(1+ic)t計(jì)算 FNPV1=8189萬元 （所得稅前）FNPV2=6024萬元 （所得稅后）(4)投資利潤率 投資利潤率=利潤總額247。第十三章 風(fēng)險(xiǎn)分析經(jīng)研究，本項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、人員風(fēng)險(xiǎn)等。 管理和人員風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目在管理方面存在的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是在項(xiàng)目前期工作中，由于項(xiàng)目管理單位缺乏管理經(jīng)驗(yàn)而給項(xiàng)目建設(shè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)；二是項(xiàng)目建成運(yùn)營后由于缺少專業(yè)管理人員或主要管理人員流失等，造成管理效率低下，給項(xiàng)目經(jīng)營帶來的風(fēng)險(xiǎn)。第十四章 結(jié)論與建議 結(jié)論經(jīng)分析研究，本項(xiàng)目建成后可為農(nóng)九師及周邊地區(qū)提供一個(gè)正規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)化的物資交易中心，使得該地區(qū)的貿(mào)易場所更加趨于合理化，從而推進(jìn)農(nóng)九師交易市場向規(guī)?；?、專業(yè)化、品牌化、信息化方向發(fā)展。目 錄第一章 項(xiàng)目提要 1第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 8第三章 市場分析 12第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案 25第六章 公用設(shè)施 34第七章 節(jié)能、消防與勞動(dòng)安全 37第八章 環(huán)境保護(hù)及水土保持 39第九章 項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)與人力資源管理 43第十章 投資估算與資金籌措 46第十一章 項(xiàng)目招標(biāo) 47第十二章 經(jīng)濟(jì)評價(jià) 48第十三章 風(fēng)險(xiǎn)分析 53第十四章 結(jié)論與建議 56附表： 經(jīng)濟(jì)評價(jià)計(jì)算表節(jié)能計(jì)算書附圖： 農(nóng)九師地理位置圖農(nóng)九師巴克圖工業(yè)園區(qū)現(xiàn)狀平面圖農(nóng)九師巴克圖工業(yè)園區(qū)物流園規(guī)劃平面圖農(nóng)九師巴克圖工業(yè)園區(qū)物流園庫房、綜合樓方案圖附件： 農(nóng)九師一六三團(tuán)《委托書》農(nóng)九師一六三團(tuán)《自籌資金承諾函》農(nóng)九師一六三團(tuán)《水、電、暖供應(yīng)承諾函》農(nóng)九師土管局《土地預(yù)審意見書》農(nóng)九師一六三團(tuán)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》農(nóng)九師一六三團(tuán)《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》農(nóng)九師環(huán)保局《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響登記表》表1建筑。一旦項(xiàng)目開工建設(shè)，建設(shè)資金不能及時(shí)投進(jìn)，影響工期延長，目前測算的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)將會(huì)發(fā)生變化。項(xiàng)目建設(shè)管理單位從現(xiàn)在起，就應(yīng)在前期已有工作的基礎(chǔ)上有計(jì)劃、有步驟地采取多種有效的宣傳手段和策略，開展項(xiàng)目的前期招商宣傳等工作，以做到未雨綢繆、運(yùn)籌帷幄。（銷售收入－稅金－可變成本）=247。各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算詳見附表。年90%=物流配送：22萬噸150元/噸=3300萬元信息及產(chǎn)品檢測：22萬噸40元/噸=880萬元根據(jù)中華人民共和國稅收法律規(guī)定，本項(xiàng)目征收營業(yè)稅5%。具體詳附表4：招標(biāo)基本情況表 招標(biāo)組織形式本項(xiàng)目為委托招標(biāo)，委托符合相應(yīng)條件并具有招標(biāo)代理資質(zhì)的機(jī)構(gòu)來辦理本工程的招標(biāo)事宜。 投資估算本項(xiàng)目建設(shè)總投資5000萬元。本工程計(jì)劃在2011年2月至2012年11月完成達(dá)到驗(yàn)收的目標(biāo)。（4）工程實(shí)行監(jiān)理制。項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的計(jì)劃審定實(shí)施，并協(xié)調(diào)各部門之間的工作。(2)加強(qiáng)施工和運(yùn)行管理，認(rèn)真落實(shí)土方施工邊挖、邊運(yùn)、邊填、邊壓的方式，盡量減少松土堆放裸露時(shí)間和避免大量松土存放。生活污水經(jīng)化糞池處理后外排，根據(jù)調(diào)查和類比監(jiān)測，生活廢水排放水質(zhì)為CODcr380mg/L，BOD5為200mg/L，SS為200 mg/L，NH3N為100 mg/L，低于GB89781996《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》中的Ⅲ級標(biāo)準(zhǔn)。故對建設(shè)施工人員的糞便污水必須進(jìn)行妥善處理。施工機(jī)械一般位于露天，噪聲傳播距離遠(yuǎn)，影響范圍大，時(shí)重要的臨時(shí)性噪聲源。 勞動(dòng)安全根據(jù)《勞動(dòng)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（GB873388），勞動(dòng)部發(fā)[1996]3號《建設(shè)項(xiàng)目勞動(dòng)衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》及《工業(yè)企業(yè)設(shè)計(jì)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（TJ3679）的規(guī)定，對本項(xiàng)目有關(guān)車間的勞動(dòng)安全與工業(yè)衛(wèi)生采取相應(yīng)的措施，給工人創(chuàng)造一個(gè)良好的工作環(huán)境，以保護(hù)工人身體健康。 消防本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案中總平面布置滿足規(guī)程規(guī)范要求。主要節(jié)能措施如下：(1)選用能耗低、可靠性好的工藝設(shè)備。B、室外場地雨水：由雨水口收集，雨水口每隔10m—30m設(shè)置一個(gè)，屋面雨水及室外場地雨水經(jīng)室外雨水井及雨水管道收集后排入城市雨水管道或附近水體。生活用水量標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)考慮為300L/人/d。 場區(qū)供電及照明變電所至各用電點(diǎn)低壓供電主回路采用VV22電纜直埋或穿鋼管方式敷設(shè)；路燈照明采用PVC管穿線敷設(shè)，主要道路采用造型優(yōu)美的路燈作為照明以襯托場區(qū)優(yōu)美環(huán)境。整個(gè)交易流程實(shí)現(xiàn)電腦控制；將開單、劃價(jià)、付款繁瑣的交易程序，簡化為由買賣雙方只需輕輕刷卡，即可完成，促進(jìn)交易的安全性和工作效益，促進(jìn)市場交易上檔次、管理升級。其次在主要建筑兩側(cè)和場地四周，根據(jù)各自的不同要求，選擇適當(dāng)?shù)臉浞N和花草，組成行道樹帶、綠籬帶、獨(dú)立樹叢、花卉草地等以取得綠化的綜合效能。 總平面布置根據(jù)選址地的基本技術(shù)條件和倉儲物流配送流程的需要，綜合有機(jī)地考慮各項(xiàng)輔助設(shè)施功能以及防火、環(huán)保、倉儲等多種因素，經(jīng)濟(jì)合理安排建設(shè)用地，以節(jié)省項(xiàng)目建設(shè)投資。物流設(shè)施建設(shè)規(guī)模的確定，要科學(xué)合理，杜絕浪費(fèi)土地、岸線等資源現(xiàn)象，積極鼓勵(lì)物流經(jīng)營模式的創(chuàng)新，提高土地利用率，牢牢確立資源稀缺性意識，堅(jiān)持規(guī)模的適宜性。第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案物流節(jié)點(diǎn)規(guī)劃要綜合考慮城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、區(qū)域功能定位等多種因素。(4)排水?dāng)M建項(xiàng)目的排水統(tǒng)一排入城鎮(zhèn)排水管網(wǎng)，一六三團(tuán)團(tuán)部的城鎮(zhèn)管網(wǎng)在2006年進(jìn)行了改造，可滿足工業(yè)園區(qū)2015年的總負(fù)荷要求。地下水中S02含量為363～496mg/L，對鋼筋不具腐蝕性作用。場地類別為中硬場地土，為抗震有利地段，場地抗震基本烈度為6度。 工程建設(shè)條件地點(diǎn)與地理位置農(nóng)九師巴克圖工業(yè)園區(qū)物流園位于農(nóng)九師一六三團(tuán)巴克圖工業(yè)園區(qū)內(nèi)，S312道路南側(cè)，東二路東側(cè)。巴克圖工業(yè)園區(qū)作為農(nóng)九師第一個(gè)工業(yè)園區(qū)，有著獨(dú)特的消費(fèi)需求環(huán)境：居民消費(fèi)升級也必然會(huì)帶動(dòng)居民消費(fèi)品市場的繁榮，加速地域間消費(fèi)品的流動(dòng)，進(jìn)而推動(dòng)農(nóng)九師物流業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，立足于九師地域優(yōu)勢，突出果蔬、食品產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位，通過建材工業(yè)、塑料制品、制糖、礦產(chǎn)工業(yè)和機(jī)械出口銷售等產(chǎn)業(yè)，最終成為園區(qū)產(chǎn)業(yè)布局合理，企業(yè)優(yōu)勢突出，管理規(guī)范，基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全的兵團(tuán)級工業(yè)園區(qū)。4839。根據(jù)意見的要求，由國家發(fā)改委牽頭，商務(wù)部等13個(gè)政府部門和中國物流與采購聯(lián)合會(huì)、中國交通運(yùn)輸協(xié)會(huì)，組成了“全國現(xiàn)代物流工作部際聯(lián)席會(huì)議”。宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長，年均增長26%，居民人均可支配收入達(dá)到15000元，進(jìn)出口總額年均增長15%、實(shí)際利用外年均增長15%左右。(2)物流服務(wù)過程在繼續(xù)延伸物流服務(wù)的過程經(jīng)歷了“港日一港日”、“門一門”和“生產(chǎn)車間一貨架”等幾個(gè)階段，其過程在逐步延伸。物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，裝運(yùn)機(jī)械化水平低；物流信息化普及程度低，制約了物流功能的發(fā)揮和效率的提高。(3)現(xiàn)代物流技術(shù)逐步應(yīng)用。二是商業(yè)物流初具規(guī)模。 物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀近年來，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，農(nóng)九師物流業(yè)的發(fā)展步伐不斷加快。物流質(zhì)量有所提高,物流效率有待改善物流質(zhì)量主要由物流時(shí)間、物流費(fèi)用和物流效率來衡量。伴隨著物流業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，各個(gè)企業(yè)都逐漸意識到配送轉(zhuǎn)運(yùn)中心分散建設(shè)。物流業(yè)是不斷啟動(dòng)市場，促進(jìn)需求、消費(fèi)，推動(dòng)國家經(jīng)濟(jì)增長的重要?jiǎng)恿?，加快發(fā)展物流業(yè)，有助于降低物流成本，提高物流效率；有助于推動(dòng)比較優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為競爭優(yōu)勢；有助于改善發(fā)展環(huán)境，滿足社會(huì)多樣化的服務(wù)需求；有助于實(shí)現(xiàn)集約式發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)競爭能力和人民生活質(zhì)量。 (2)項(xiàng)目建設(shè)是支持有效的物流市場機(jī)制建立的需要物流的市場化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市場化程度直接相關(guān)，同時(shí)也與市場開放、管制相關(guān)聯(lián)。有的只有單一的倉儲作業(yè)管理、庫存管理和運(yùn)輸管理。在國內(nèi)貿(mào)易方面，要立足擴(kuò)大消費(fèi)，加快國內(nèi)流通業(yè)發(fā)展，優(yōu)化流通業(yè)結(jié)構(gòu)，大力提升市場功能，著力建設(shè)統(tǒng)一開放、競爭有序的現(xiàn)代市場體系，積極培育經(jīng)濟(jì)增長的自主動(dòng)力。項(xiàng)目的建設(shè)，是適應(yīng)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展趨勢，推進(jìn)農(nóng)九師工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的一項(xiàng)有利措施，是支持物流市場機(jī)制建立的需要，對有效帶動(dòng)項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)市場的健康發(fā)展，優(yōu)化資源配置，改善投資環(huán)境，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，提升城市綜合實(shí)力和競爭力具有重要的意義。(3)通過調(diào)查和測算分析，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和工程技術(shù)初步方案。全社會(huì)人均收入8721元(北區(qū)8966元。其中餐飲業(yè)零售額455萬元。在生產(chǎn)總值中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重分別為65%、14%和21%。)，(。2010年年末全師現(xiàn)有人口71116人 ，其中師直13858人，下屬團(tuán)場57258人，漢族人口67965人，哈薩克族人口1849人，維吾爾族人口63人，蒙古族人口185人，其它民族1054人，屬于多民族居住地。第一章 項(xiàng)目提要 項(xiàng)目名稱農(nóng)九師巴克圖工業(yè)園區(qū)物流園工程建設(shè)項(xiàng)目 承擔(dān)單位農(nóng)九師一六三團(tuán) 建設(shè)地點(diǎn)農(nóng)九師巴克圖工業(yè)園區(qū) 建設(shè)性質(zhì)新建 項(xiàng)目區(qū)基本情況新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)農(nóng)九師位于塔城地區(qū)三縣一市（塔城市、額敏縣、裕民縣、托里縣）境內(nèi)，在新疆的西北部，距烏魯木齊570公里，距塔城市約57公里。下設(shè)11個(gè)農(nóng)牧團(tuán)場及教育、科研、工交、建筑等二十幾個(gè)師直企事業(yè)單位。(1)基本情況(。生產(chǎn)總值(GDP)15115萬元，%，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值9867萬元，較上年8295萬元增長19%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2056萬元，%，其中工業(yè)增加值551萬元，%，建筑業(yè)增加值1505萬元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值3192萬元，較上年2660萬元增長20%。(5)商業(yè)經(jīng)濟(jì)全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額1253萬元。南區(qū)12110元)。(2)確定項(xiàng)目選址用地與總平面規(guī)劃。項(xiàng)目通過運(yùn)用全新現(xiàn)代服務(wù)業(yè)管理信息理念，對貨運(yùn)物流過程進(jìn)行多要素的計(jì)劃、實(shí)施和控制，將運(yùn)輸、倉儲、整理、配送、信息等環(huán)節(jié)有機(jī)結(jié)合，形成完整的供應(yīng)鏈，從而為用戶提供高效率、多功能、一體化綜合性服務(wù)，有利于產(chǎn)銷信息和市場信息的溝通，促使生產(chǎn)企業(yè)提高產(chǎn)品質(zhì)量，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加名優(yōu)和適銷產(chǎn)品的生產(chǎn)供應(yīng)，對于建立、健全和完善以市場為導(dǎo)向、規(guī)范交易、公平競爭的物資流通體制具有積極的促進(jìn)作用。國家“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要指出：在“十二五”期間，商務(wù)發(fā)展要適應(yīng)國際形勢新變化和國內(nèi)發(fā)展新要求，深入落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，全面統(tǒng)籌國內(nèi)發(fā)展和對外開放。兵團(tuán)貨代物流企業(yè)中有95%完全沒有信息系統(tǒng)支持，而在有信息系統(tǒng)支持的5%的企業(yè)中，絕大多數(shù)企業(yè)信息系統(tǒng)功能不完善，本項(xiàng)目建成后將有力地加強(qiáng)現(xiàn)有設(shè)施銜接以及交通運(yùn)輸設(shè)施與庫、場設(shè)施的銜接，使現(xiàn)有物流資源得以合理整合，基礎(chǔ)設(shè)施及其技術(shù)裝備的運(yùn)作水平得以提高。(3)項(xiàng)目建設(shè)是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要物流業(yè)發(fā)展程度已成為衡量一個(gè)國家、地區(qū)綜合國力和現(xiàn)代化程度的重要標(biāo)志，發(fā)展物流業(yè)是推進(jìn)城市工業(yè)化、城市化、市場化和國際化進(jìn)程，進(jìn)而提升綜合實(shí)力和國際競爭力的重要舉措。隨著物流產(chǎn)業(yè)的興起，原來相互分割、缺乏合作的倉儲、運(yùn)輸?shù)葌鹘y(tǒng)企業(yè)逐漸走向聯(lián)合，專業(yè)性的物流配送經(jīng)營實(shí)體及園區(qū)一貨物配送轉(zhuǎn)運(yùn)中心應(yīng)運(yùn)而生。過去從事物資流通的企業(yè)已經(jīng)脫離了計(jì)劃體制的束縛,大步走向市場經(jīng)濟(jì),初步形成社會(huì)化、專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)隊(duì)伍，并建立了以中心城市為依托的城鄉(xiāng)一體的流通網(wǎng)絡(luò)。中央政府有關(guān)部，如國家經(jīng)貿(mào)委、國家計(jì)委、交通部、外經(jīng)貿(mào)部等，也從不同角度關(guān)注著我國物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并積極地研究促進(jìn)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有關(guān)政策。糧食、生豬、禽蛋、蔬菜等一批農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)組織蓬勃興起，農(nóng)民經(jīng)紀(jì)人的迅速發(fā)展，為加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)物流發(fā)展提供了良好的發(fā)展條件。通團(tuán)公路、213國道、口岸公路等縱貫全境，構(gòu)成密集的交通網(wǎng)絡(luò)。三是物流設(shè)施與裝備落后。通關(guān)、保險(xiǎn)、商檢、衛(wèi)檢、動(dòng)植檢、中轉(zhuǎn)、保稅等業(yè)務(wù)統(tǒng)一進(jìn)來，把整個(gè)商品流通過程作為一個(gè)完整的領(lǐng)域來進(jìn)行通盤考慮和經(jīng)營，產(chǎn)品異地加工、裝配、包裝、標(biāo)志、分撥、配送、銷售、轉(zhuǎn)讓等增值服務(wù)，也逐漸涵蓋進(jìn)來。近年來，農(nóng)九師經(jīng)濟(jì)步入了快速發(fā)展軌道。 項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢分析(1)政府有關(guān)部門大力推動(dòng)物流發(fā)展在國家層面上，2004年國家發(fā)改委等九部委出臺《關(guān)于促進(jìn)我國現(xiàn)代物流發(fā)展的意見》。(2)交通優(yōu)勢有利于現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)選擇在農(nóng)九師巴克圖工業(yè)園區(qū)，巴克圖工業(yè)園區(qū)是九師首個(gè)工業(yè)園區(qū)，地處東經(jīng)82176。工業(yè)園區(qū)分為南北兩區(qū)，建成后，將形成區(qū)域貿(mào)易和物流樞紐中心，充分利用當(dāng)?shù)丶爸苓呍虾彤a(chǎn)業(yè)基地，逐步延伸產(chǎn)品的加工業(yè)，使之形成比較完善的產(chǎn)業(yè)鏈，建設(shè)成產(chǎn)業(yè)突出，技術(shù)先進(jìn)，功能設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)良并具循環(huán)特色的上游一體化，資源配置合理化，科技及現(xiàn)代化的工業(yè)園區(qū)。2010年團(tuán)場職工人均可支配收入突破14000元，隨著居民收入的增長，個(gè)人消費(fèi)日趨旺盛，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級。(5)綜合考慮現(xiàn)狀基礎(chǔ)