【正文】 地內(nèi)穩(wěn)定分布，勘查深度內(nèi)未揭穿， m該巖土層各項(xiàng)物理力學(xué)指標(biāo)平均值：%， g/c m3， g/c m3， Mpa，承載力特征值200240Kpa。，建筑占地面積為20025平方米。布局盡可能靠近物資生產(chǎn)及供應(yīng)區(qū)。(3)物流市場需求迅速增長2010年，隨著增長方式的轉(zhuǎn)變，內(nèi)外貿(mào)易的擴(kuò)大。海拔460～480米。2004年7月《中華人民共和國道路運(yùn)輸條例》開始實(shí)施，全國各地全面開展了聯(lián)合“治超”工作。城鄉(xiāng)居民收入將保持較快增長，團(tuán)場職工消費(fèi)繼續(xù)加快，消費(fèi)結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級，工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)的開放和常寧商務(wù)投資環(huán)境的改善，加上農(nóng)九師交通運(yùn)輸體系不斷完善，為農(nóng)九師物流業(yè)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)和保障。(3)專業(yè)化物流服務(wù)在不斷壯大發(fā)達(dá)國家目前非常重視發(fā)展“第三方物流業(yè)”。現(xiàn)有的規(guī)章制度和管理方式不能適應(yīng)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展。突出表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是物流成本太高，流通周期過長，效率偏低。(2)現(xiàn)代物流設(shè)施日趨完善。近年來，農(nóng)九師物流市場得到較快發(fā)展，市場結(jié)構(gòu)和功能大為改善。在貨物運(yùn)輸中，中國現(xiàn)行運(yùn)輸管理體制也制約了不同運(yùn)輸方式之間的高效銜接，一定程度上也減緩了物流速度。德國等物流業(yè)較為發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)相繼出現(xiàn)。自1998年以來，發(fā)展現(xiàn)代物流的積極性和熱情在全國被喚醒，工業(yè)、商業(yè)及物流企業(yè)運(yùn)用物流技術(shù)的領(lǐng)域不斷擴(kuò)展，各類物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也呈現(xiàn)出良好勢頭，物流園區(qū)（或物流基地）正是在此種背景下出現(xiàn)并開始大力發(fā)展的。代理與被代理的關(guān)系。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性(1)項(xiàng)目建設(shè)是引導(dǎo)和轉(zhuǎn)化農(nóng)九師潛在物流需求的需要物流活動(dòng)作為一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，需要在供、需兩個(gè)方面不斷地相互適應(yīng)、相互滿足。要合理調(diào)整商務(wù)發(fā)展的區(qū)域布局，不斷提高發(fā)展質(zhì)量，形成大開放、大市場、大流通的商務(wù)發(fā)展新格局。 主要技術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單 位指 標(biāo)備 注1總規(guī)模萬噸222用地面積畝155折合約102300m23總建筑面積m226856其中倉儲區(qū)m218000其中冷庫4000m2綜合服務(wù)區(qū)m22000通道出入卡m2255容積率6建筑密度%7綠地率%8項(xiàng)目總投資萬元50009投資利潤率%10財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%所得稅前投資回收期年所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元8189所得稅前11財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%所得稅后投資回收期年所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元6024所得稅后12盈虧平衡點(diǎn)%第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)目背景現(xiàn)代物流的發(fā)展是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，特別是后工業(yè)化社會(huì)對通過資源、勞動(dòng)生產(chǎn)率獲取利益的能力和潛力得到極大挖掘后，對流通環(huán)節(jié)利益的獲得既有動(dòng)力，也是現(xiàn)實(shí)的途徑。(6)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)保、社會(huì)等各方面論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性，經(jīng)濟(jì)上的合理性和技術(shù)上的可行性，提出研究結(jié)論和建議。根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)性質(zhì)和規(guī)劃要求，整個(gè)園區(qū)規(guī)劃為三大區(qū)域，一是倉儲區(qū)180002(其中冷凍冷藏庫4000m2)，集存貨、理貨冷凍冷藏功能，年儲存量4萬噸；二是物流商務(wù)中心2000 m2，為3層框架結(jié)構(gòu)，主要有物流信息服務(wù)功能、商務(wù)辦公功能、物業(yè)后勤服務(wù)功能；三是貨運(yùn)車輛停車區(qū)18000 m2，車位150個(gè)，滿足進(jìn)出車輛的要求，同時(shí)具有集裝箱拆拼裝箱、還箱等服務(wù)功能；通道出入卡25 m2，配置符合監(jiān)管要求的卡口設(shè)備（電子欄桿、電子讀寫設(shè)備、電子識別設(shè)備、電子監(jiān)控設(shè)備、電子地磅等），并配套建設(shè)市場信息系統(tǒng)。餐館39家；居民服務(wù)業(yè)14家；其他服務(wù)業(yè)14家；移動(dòng)、聯(lián)通、電信通訊服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)各1處。分輕重工業(yè)看，輕工業(yè)產(chǎn)值1583萬元；重工業(yè)產(chǎn)值252萬元。年均降水量（北區(qū)280毫米；南區(qū)267毫米）左右（降水量呈現(xiàn)出五年一輪規(guī)律性周期，一般在逢0逢5的年份降水量偏少）；年光照時(shí)數(shù)（北區(qū)3029小時(shí)；南區(qū)2854小時(shí)）；有效積溫10度以上（北區(qū)2851℃；南區(qū)2809℃）一般在每年的5月上旬至9月上旬；全年無霜期140天左右；℃。轄區(qū)面積539萬畝。10′，北緯45176。25′～47176。農(nóng)九師自然環(huán)境惡劣，冬季寒冷漫長，夏季干旱少雨，屬多災(zāi)害性氣候（旱災(zāi)、風(fēng)沙災(zāi)、凍災(zāi)、病災(zāi)）。土地情況(北區(qū)土層薄、沙石地多、土壤肥力及有機(jī)質(zhì)含量低、缺磷少氮；南區(qū)所處地勢較低，地下水位較高，大部分地區(qū)排水不良，形成不同程度的鹽漬化)。全年實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)產(chǎn)值5375萬元，其中：建筑工程產(chǎn)值5255萬元；安裝工程產(chǎn)值120萬元，房屋建筑施工面積90490平方米。(6)人口與職工生活2010年末，全團(tuán)總戶數(shù)3162戶（北區(qū)1685戶；南區(qū)1477戶），總?cè)丝?103人（北區(qū)4690人；南區(qū)4413人），其中男性4758人，占總?cè)丝诘?2%；女性4345人，占總?cè)丝?8%。項(xiàng)目建成后，年交易量可達(dá)22萬噸。 建設(shè)期限2011年04月～2012年12月 總投資及資金籌措本項(xiàng)目總投資5000萬元，其中：，設(shè)備購置費(fèi)用750萬元。從現(xiàn)代物流發(fā)展的規(guī)律分析，其發(fā)展的推動(dòng)因素主要來自于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的改變、企業(yè)物流能力的培養(yǎng)需要、物流新技術(shù)的應(yīng)用和物流服務(wù)的專業(yè)化分工與協(xié)作等幾個(gè)方面。2008年下半年以來，隨著國際金融危機(jī)對我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響逐步加深，兵團(tuán)邊境口岸物流倉儲業(yè)作為重要的服務(wù)產(chǎn)業(yè)受到了嚴(yán)重沖擊。雖然農(nóng)九師及其區(qū)域內(nèi)當(dāng)前存在著巨大的物流需求，但相當(dāng)?shù)奈锪餍枨笫且环N低水平的物流需求，表現(xiàn)為相當(dāng)部分傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)與生產(chǎn)企業(yè)仍保持著以自我為中心、“大而全”、“小而全”的傳統(tǒng)經(jīng)營組織模式，尚未認(rèn)識到通過聯(lián)合規(guī)劃與作業(yè)，形成高度整合的供應(yīng)鏈體系改善目前的生產(chǎn)供應(yīng)與產(chǎn)品銷售；企業(yè)在生產(chǎn)、銷售的經(jīng)營活動(dòng)過程中對建立在供應(yīng)鏈管理基礎(chǔ)上的跨企業(yè)、跨行業(yè)的聯(lián)合重視不夠，在推行各自的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。服務(wù)的無形化特點(diǎn)、各種復(fù)雜的費(fèi)率協(xié)商、服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和銜接、物權(quán)的轉(zhuǎn)移、控制和結(jié)算的主體等，往往涉及多個(gè)方面，需要強(qiáng)有力的制度保障和執(zhí)行機(jī)制，包括市場準(zhǔn)入與汰出機(jī)制、市場保障機(jī)制及商業(yè)信用機(jī)制等等。 物流園區(qū)的產(chǎn)生物流園區(qū)作為物流業(yè)發(fā)展到一定階段時(shí)產(chǎn)生的新興物流集疏方式，在日本、德國等發(fā)達(dá)國家已經(jīng)得到了快速發(fā)展。物流園區(qū)在日本稱為物流園區(qū)（Distribution Park），在德國被稱為貨運(yùn)村呼reight Village人雖然名稱不同，各國的定義表述也不完全一樣，但是它們的建設(shè)目的、服務(wù)功能是基本相同的。在國民經(jīng)濟(jì)各部門中，運(yùn)輸費(fèi)用在生產(chǎn)費(fèi)用中因各部門產(chǎn)品對運(yùn)輸?shù)囊蕾嚦潭炔煌?，其所占比重也不同。主要表現(xiàn)在：一是農(nóng)業(yè)物流加快發(fā)展。一批支撐現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施日益完善。大部分工商企業(yè)都建立了自己“大而全”、“小而全”的物流體系，但由于管理粗放，大多數(shù)企業(yè)的物流成本占產(chǎn)品總成本的比重均在20%以上，而發(fā)達(dá)國家物流成本僅為10%左右。 物流業(yè)的發(fā)展趨勢從現(xiàn)代物流的發(fā)展特點(diǎn)看，物流業(yè)己進(jìn)入成熟階段，農(nóng)九師物流業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展主要是物流內(nèi)涵的拓展、過程延伸、覆蓋面的擴(kuò)大以及物流管理的日益專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化和信息化。所謂“第三方”指從事專業(yè)化物流服務(wù)的企業(yè)。依據(jù)預(yù)測數(shù)據(jù)， ％的速度逐年增長，將促進(jìn)物流市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。這一系列文件的出臺和工作的開展，大大促進(jìn)了我國現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展。巴克圖口岸對面為哈薩克斯坦共和國東哈州。農(nóng)九師在充分利用國家的相關(guān)政策，發(fā)揮外貿(mào)出口帶動(dòng)的優(yōu)勢，走出國門，開拓市場的同時(shí)，重點(diǎn)建立了出口企業(yè)牽頭、團(tuán)場基地實(shí)施、承包職工統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)的外向型農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)體系，截止2010年12月全師各蔬菜基地已通過塔城永利商貿(mào)公司出口各類水果、蔬菜7200 多噸。(3)項(xiàng)目的建設(shè)不會(huì)影響所處地段的景觀風(fēng)貌和整體環(huán)境。該場址符合《農(nóng)九師巴克圖工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃》的要求。該層巖土屬于顆粒不均勻、級配良好的碎石土，稍密狀態(tài)，是擬建建筑物較好的下臥層。(2)通訊通訊線接口均在擬建場地周圍，還設(shè)有電話接口。項(xiàng)目處于一六三團(tuán)巴克圖工業(yè)園區(qū)內(nèi)，園區(qū)內(nèi)現(xiàn)已入住多家企業(yè)，因此附近各種生活服務(wù)設(shè)施齊全，建設(shè)該項(xiàng)目可以充分依托現(xiàn)有服務(wù)設(shè)施，不需另外增加服務(wù)設(shè)施。(3)為城市物流發(fā)展提供支持 物流節(jié)點(diǎn)的規(guī)劃與建設(shè)還應(yīng)立足于改造、提升、整合現(xiàn)有城市倉儲設(shè)施、配送資源，為居民、企業(yè)和政府的正常生活、生產(chǎn)、管理和社會(huì)活動(dòng)提供可靠的城市物流保障。充分結(jié)合綜合交通體系的發(fā)展規(guī)劃框架，注重物流基地所處場址的交通組織，避免選址不合理等所帶來的迂回、集散不便等問題，確立環(huán)境和諧性原則。 場內(nèi)物流(1)貨物經(jīng)計(jì)量設(shè)備計(jì)量后，進(jìn)入儲存區(qū)卸車、入罐，空車返回；提貨空車在倉庫區(qū)裝車后，經(jīng)計(jì)量設(shè)備計(jì)量登記后發(fā)貨。(2)檢疫、檢測中心建設(shè)建成集化驗(yàn)、檢疫、檢測為一體的綜合性檢測中心，提高市場農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)檢測水平，有效保障商品質(zhì)量和安全性，滿足“綠色、健康、環(huán)?！毕M(fèi)需求，把好進(jìn)貨關(guān)，更有助于拉動(dòng)消費(fèi)，增加社會(huì)購買力，提高市場商品信譽(yù)，增強(qiáng)市場競爭力。 用電負(fù)荷計(jì)算倉庫及綜合服務(wù)中心總建筑面積20025m2，按照15W/m2計(jì)算，則以上建筑用電負(fù)荷為24kw。商務(wù)中心設(shè)置10臺電話和四臺傳真機(jī)。 排水(1)排水體制采用污水、雨水分流制排放。設(shè)計(jì)依據(jù)為：(1)《中華人民共和國節(jié)約能源法》(2)《中華人民共和國水法》(3)《評價(jià)企業(yè)合理用熱技術(shù)導(dǎo)則》(GB348583)(4)《評價(jià)企業(yè)合理用電技術(shù)導(dǎo)則》(GB346683)(5)《評價(jià)企業(yè)合理用水技術(shù)導(dǎo)則》(G711996)(6)《中華人民共和國消防法》(7) 建設(shè)部建科［2002］1號關(guān)于《建設(shè)部建筑節(jié)能“十二五”計(jì)劃綱要》的通知。(5)選擇節(jié)能型變壓器。建筑材料滿足規(guī)范中極限耐火等級的要求。(2)噪聲。(2)揚(yáng)塵在整個(gè)施工階段，整理場地、打樁、挖土、材料運(yùn)輸、裝卸等過程都會(huì)發(fā)生揚(yáng)塵污染，特別是冬季干燥無雨時(shí)尤為嚴(yán)重。 營運(yùn)期環(huán)境影響分析(1)廢水根據(jù)工程污染分析可知，廢水主要是灑水降塵措施所產(chǎn)生的除塵廢水，以及職工日常工作用水所產(chǎn)生的普通生活廢水，日用水量約為30噸。 水土流失來源(1)項(xiàng)目施工建設(shè)過程中需進(jìn)行大量的挖、填土工程，這些作業(yè)過程將破壞項(xiàng)目區(qū)原有水土保持設(shè)施，改變原有地形地貌，破壞原有植被，擾動(dòng)土體，使土壤松動(dòng)、搬移、堆積和裸露，若不采取有效水土保持措施，在雨季很容易遭受地表徑流的沖刷，造成嚴(yán)重的水土流失，直接危害項(xiàng)目區(qū)下游居民的生產(chǎn)和生活。(4)根據(jù)當(dāng)?shù)貧庀髼l件，選擇適宜的土方施工時(shí)間，應(yīng)盡量避免在暴雨集中的季節(jié)（46月）進(jìn)行場地平整或土石方工程施工，以減少暴雨對裸露地表的侵蝕和沖刷。（2）工程實(shí)行項(xiàng)目法人制度。 項(xiàng)目建成后勞動(dòng)定員公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)四個(gè)部門，即后勤支持部、信息財(cái)務(wù)部、轉(zhuǎn)運(yùn)部、倉儲服務(wù)部。(4)前期工作費(fèi)參照國家委計(jì)價(jià)格［1999］1283號文《國家計(jì)委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定的通知》執(zhí)行。第十一章 項(xiàng)目招標(biāo) 招標(biāo)方案依據(jù)新兵辦發(fā)［2001］55號《新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》 招標(biāo)范圍根據(jù)新疆自治區(qū)建筑工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦法，工程勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等項(xiàng)目，由政府或公有制單位投資（含控股、參股）的二級以上的民用建筑工程的設(shè)計(jì)、30萬元以上的巖土工程、水文地質(zhì)工程，必須進(jìn)行招標(biāo)；由政府或公有制單位投資（含控股、參股）100萬元以上或建筑面積1000平方米以上的建筑工程的施工，必須進(jìn)行招標(biāo)；估價(jià)在50萬以上的建筑工程附屬設(shè)備的采購，必須進(jìn)行招標(biāo)。(3)盈余公積金按稅后利潤的10%提取。根據(jù)（84）中設(shè)財(cái)字第1412號《企業(yè)固定資產(chǎn)分類折舊年限表》，本項(xiàng)目的設(shè)備折舊年限為5年，工程凈殘值率按5%估算；房屋折舊年限為20年，工程凈殘值率按5%估算；安裝及其它工程折舊年限為5年，工程凈殘值率按5%估算。5000100%=% 風(fēng)險(xiǎn)性分析 (1)敏感性分析為了了解項(xiàng)目在實(shí)施過程中，單因素的變化對項(xiàng)目的影響程度，分別對固定投資、銷售價(jià)格及經(jīng)營成本作了提高5%和降低5%的單因素變化對內(nèi)部收益率影響的敏感性分析，詳見表131。經(jīng)研究，該物流園雖建筑面積較大，但所有建（構(gòu)）筑物均是常規(guī)的民用建筑物，設(shè)計(jì)、施工技術(shù)難度不高；在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工方面，僅農(nóng)九師內(nèi)就有眾多具有承擔(dān)此類項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工資質(zhì)的專業(yè)設(shè)計(jì)和施工單位；項(xiàng)目建設(shè)管理單位可通過招投標(biāo)方式擇優(yōu)選擇，只要設(shè)計(jì)單位按國家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范精心設(shè)計(jì)，施工單位按照設(shè)計(jì)圖紙和施工要求規(guī)范細(xì)致施工，監(jiān)理單位恪守職責(zé)，嚴(yán)格按工作程序進(jìn)行監(jiān)理，嚴(yán)把材料質(zhì)量關(guān)、施工進(jìn)度控制關(guān)和投資控制關(guān)，做好合同管理和信息管理，協(xié)調(diào)好項(xiàng)目業(yè)主、施工單位、設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)商之間的關(guān)系，項(xiàng)目的施工質(zhì)量就可得到保障。同時(shí)，在項(xiàng)目運(yùn)營過程中，將敦促企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營的實(shí)際情況，構(gòu)建和實(shí)施現(xiàn)代企業(yè)制度，注重以人為本的人力資源管理，逐步建立符合企業(yè)實(shí)際的包括具有激勵(lì)體制的薪酬和福利待遇制度體系的完整的管理制度體系，不斷將企業(yè)整體利益與員工個(gè)人利益密切結(jié)合，將短期利益和長期利益密切結(jié)合，并隨著情況的改變而不斷調(diào)整改進(jìn)，穩(wěn)定主要管理人員和核心員工隊(duì)伍，不斷提升員工的整體素質(zhì)，實(shí)現(xiàn)其人生價(jià)值，促進(jìn)企業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。對農(nóng)九師的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將起到積極作用。由于投資較大，建設(shè)周期與回收周期較長，故投資風(fēng)險(xiǎn)較大，所以在投資過程中應(yīng)根據(jù)各方面實(shí)際情況靈活調(diào)整建設(shè)內(nèi)容和投資進(jìn)度，在最大程度滿足市場需求的同時(shí)，合理安排建設(shè)與資金進(jìn)度，確保項(xiàng)目安全、穩(wěn)步、健康地發(fā)展，從而最大程度地實(shí)出經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益。 資金風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目存在的資金風(fēng)險(xiǎn)可能主要以下兩個(gè)方面，一是建設(shè)資金未能及時(shí)落實(shí)和到位，致使項(xiàng)目無法按期實(shí)施；二是項(xiàng)目建成后，運(yùn)營效益差，不能如期收回投資。經(jīng)分析，本項(xiàng)目是根據(jù)農(nóng)九師總體發(fā)展規(guī)劃，在充分研究分析農(nóng)九師及其周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，以農(nóng)九師目前形成的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品及物流需求為依托而提出的一個(gè)旨在發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢、促進(jìn)商品流通、為企