【正文】 地內(nèi)穩(wěn)定分布，勘查深度內(nèi)未揭穿， m該巖土層各項物理力學指標平均值：%， g/c m3， g/c m3， Mpa，承載力特征值200240Kpa。，建筑占地面積為20025平方米。布局盡可能靠近物資生產(chǎn)及供應(yīng)區(qū)。(3)物流市場需求迅速增長2010年，隨著增長方式的轉(zhuǎn)變，內(nèi)外貿(mào)易的擴大。海拔460～480米。2004年7月《中華人民共和國道路運輸條例》開始實施，全國各地全面開展了聯(lián)合“治超”工作。城鄉(xiāng)居民收入將保持較快增長，團場職工消費繼續(xù)加快，消費結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級，工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)的開放和常寧商務(wù)投資環(huán)境的改善，加上農(nóng)九師交通運輸體系不斷完善，為農(nóng)九師物流業(yè)的發(fā)展提供了堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)和保障。(3)專業(yè)化物流服務(wù)在不斷壯大發(fā)達國家目前非常重視發(fā)展“第三方物流業(yè)”?，F(xiàn)有的規(guī)章制度和管理方式不能適應(yīng)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展。突出表現(xiàn)在以下幾個方面：一是物流成本太高，流通周期過長，效率偏低。(2)現(xiàn)代物流設(shè)施日趨完善。近年來，農(nóng)九師物流市場得到較快發(fā)展，市場結(jié)構(gòu)和功能大為改善。在貨物運輸中，中國現(xiàn)行運輸管理體制也制約了不同運輸方式之間的高效銜接，一定程度上也減緩了物流速度。德國等物流業(yè)較為發(fā)達的國家和地區(qū)相繼出現(xiàn)。自1998年以來，發(fā)展現(xiàn)代物流的積極性和熱情在全國被喚醒，工業(yè)、商業(yè)及物流企業(yè)運用物流技術(shù)的領(lǐng)域不斷擴展，各類物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也呈現(xiàn)出良好勢頭，物流園區(qū)（或物流基地）正是在此種背景下出現(xiàn)并開始大力發(fā)展的。代理與被代理的關(guān)系。 項目建設(shè)的必要性(1)項目建設(shè)是引導和轉(zhuǎn)化農(nóng)九師潛在物流需求的需要物流活動作為一種經(jīng)濟活動，需要在供、需兩個方面不斷地相互適應(yīng)、相互滿足。要合理調(diào)整商務(wù)發(fā)展的區(qū)域布局，不斷提高發(fā)展質(zhì)量，形成大開放、大市場、大流通的商務(wù)發(fā)展新格局。 主要技術(shù)指標主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號指標名稱單 位指 標備 注1總規(guī)模萬噸222用地面積畝155折合約102300m23總建筑面積m226856其中倉儲區(qū)m218000其中冷庫4000m2綜合服務(wù)區(qū)m22000通道出入卡m2255容積率6建筑密度%7綠地率%8項目總投資萬元50009投資利潤率%10財務(wù)內(nèi)部收益率%所得稅前投資回收期年所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值萬元8189所得稅前11財務(wù)內(nèi)部收益率%所得稅后投資回收期年所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值萬元6024所得稅后12盈虧平衡點%第二章 項目建設(shè)的必要性 項目背景現(xiàn)代物流的發(fā)展是經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，特別是后工業(yè)化社會對通過資源、勞動生產(chǎn)率獲取利益的能力和潛力得到極大挖掘后，對流通環(huán)節(jié)利益的獲得既有動力，也是現(xiàn)實的途徑。(6)從技術(shù)、經(jīng)濟、環(huán)保、社會等各方面論證項目建設(shè)的必要性，經(jīng)濟上的合理性和技術(shù)上的可行性，提出研究結(jié)論和建議。根據(jù)項目的建設(shè)性質(zhì)和規(guī)劃要求，整個園區(qū)規(guī)劃為三大區(qū)域，一是倉儲區(qū)180002(其中冷凍冷藏庫4000m2)，集存貨、理貨冷凍冷藏功能，年儲存量4萬噸；二是物流商務(wù)中心2000 m2，為3層框架結(jié)構(gòu)，主要有物流信息服務(wù)功能、商務(wù)辦公功能、物業(yè)后勤服務(wù)功能；三是貨運車輛停車區(qū)18000 m2，車位150個，滿足進出車輛的要求，同時具有集裝箱拆拼裝箱、還箱等服務(wù)功能；通道出入卡25 m2，配置符合監(jiān)管要求的卡口設(shè)備（電子欄桿、電子讀寫設(shè)備、電子識別設(shè)備、電子監(jiān)控設(shè)備、電子地磅等），并配套建設(shè)市場信息系統(tǒng)。餐館39家；居民服務(wù)業(yè)14家；其他服務(wù)業(yè)14家；移動、聯(lián)通、電信通訊服務(wù)網(wǎng)點各1處。分輕重工業(yè)看，輕工業(yè)產(chǎn)值1583萬元；重工業(yè)產(chǎn)值252萬元。年均降水量（北區(qū)280毫米；南區(qū)267毫米）左右（降水量呈現(xiàn)出五年一輪規(guī)律性周期，一般在逢0逢5的年份降水量偏少）；年光照時數(shù)（北區(qū)3029小時；南區(qū)2854小時）；有效積溫10度以上（北區(qū)2851℃；南區(qū)2809℃）一般在每年的5月上旬至9月上旬；全年無霜期140天左右；℃。轄區(qū)面積539萬畝。10′，北緯45176。25′～47176。農(nóng)九師自然環(huán)境惡劣，冬季寒冷漫長，夏季干旱少雨，屬多災害性氣候（旱災、風沙災、凍災、病災）。土地情況(北區(qū)土層薄、沙石地多、土壤肥力及有機質(zhì)含量低、缺磷少氮；南區(qū)所處地勢較低，地下水位較高，大部分地區(qū)排水不良，形成不同程度的鹽漬化)。全年實現(xiàn)建筑業(yè)產(chǎn)值5375萬元，其中：建筑工程產(chǎn)值5255萬元；安裝工程產(chǎn)值120萬元，房屋建筑施工面積90490平方米。(6)人口與職工生活2010年末，全團總戶數(shù)3162戶（北區(qū)1685戶；南區(qū)1477戶），總?cè)丝?103人（北區(qū)4690人；南區(qū)4413人），其中男性4758人，占總?cè)丝诘?2%；女性4345人，占總?cè)丝?8%。項目建成后，年交易量可達22萬噸。 建設(shè)期限2011年04月～2012年12月 總投資及資金籌措本項目總投資5000萬元，其中：，設(shè)備購置費用750萬元。從現(xiàn)代物流發(fā)展的規(guī)律分析，其發(fā)展的推動因素主要來自于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的改變、企業(yè)物流能力的培養(yǎng)需要、物流新技術(shù)的應(yīng)用和物流服務(wù)的專業(yè)化分工與協(xié)作等幾個方面。2008年下半年以來，隨著國際金融危機對我國實體經(jīng)濟的影響逐步加深，兵團邊境口岸物流倉儲業(yè)作為重要的服務(wù)產(chǎn)業(yè)受到了嚴重沖擊。雖然農(nóng)九師及其區(qū)域內(nèi)當前存在著巨大的物流需求，但相當?shù)奈锪餍枨笫且环N低水平的物流需求，表現(xiàn)為相當部分傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)與生產(chǎn)企業(yè)仍保持著以自我為中心、“大而全”、“小而全”的傳統(tǒng)經(jīng)營組織模式，尚未認識到通過聯(lián)合規(guī)劃與作業(yè)，形成高度整合的供應(yīng)鏈體系改善目前的生產(chǎn)供應(yīng)與產(chǎn)品銷售；企業(yè)在生產(chǎn)、銷售的經(jīng)營活動過程中對建立在供應(yīng)鏈管理基礎(chǔ)上的跨企業(yè)、跨行業(yè)的聯(lián)合重視不夠，在推行各自的技術(shù)標準。服務(wù)的無形化特點、各種復雜的費率協(xié)商、服務(wù)的標準和銜接、物權(quán)的轉(zhuǎn)移、控制和結(jié)算的主體等，往往涉及多個方面，需要強有力的制度保障和執(zhí)行機制，包括市場準入與汰出機制、市場保障機制及商業(yè)信用機制等等。 物流園區(qū)的產(chǎn)生物流園區(qū)作為物流業(yè)發(fā)展到一定階段時產(chǎn)生的新興物流集疏方式，在日本、德國等發(fā)達國家已經(jīng)得到了快速發(fā)展。物流園區(qū)在日本稱為物流園區(qū)（Distribution Park），在德國被稱為貨運村呼reight Village人雖然名稱不同，各國的定義表述也不完全一樣，但是它們的建設(shè)目的、服務(wù)功能是基本相同的。在國民經(jīng)濟各部門中，運輸費用在生產(chǎn)費用中因各部門產(chǎn)品對運輸?shù)囊蕾嚦潭炔煌?，其所占比重也不同。主要表現(xiàn)在：一是農(nóng)業(yè)物流加快發(fā)展。一批支撐現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施日益完善。大部分工商企業(yè)都建立了自己“大而全”、“小而全”的物流體系，但由于管理粗放，大多數(shù)企業(yè)的物流成本占產(chǎn)品總成本的比重均在20%以上，而發(fā)達國家物流成本僅為10%左右。 物流業(yè)的發(fā)展趨勢從現(xiàn)代物流的發(fā)展特點看，物流業(yè)己進入成熟階段，農(nóng)九師物流業(yè)的進一步發(fā)展主要是物流內(nèi)涵的拓展、過程延伸、覆蓋面的擴大以及物流管理的日益專業(yè)化、標準化和信息化。所謂“第三方”指從事專業(yè)化物流服務(wù)的企業(yè)。依據(jù)預測數(shù)據(jù)， ％的速度逐年增長，將促進物流市場規(guī)模持續(xù)擴大。這一系列文件的出臺和工作的開展，大大促進了我國現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展。巴克圖口岸對面為哈薩克斯坦共和國東哈州。農(nóng)九師在充分利用國家的相關(guān)政策，發(fā)揮外貿(mào)出口帶動的優(yōu)勢，走出國門，開拓市場的同時，重點建立了出口企業(yè)牽頭、團場基地實施、承包職工統(tǒng)一標準生產(chǎn)的外向型農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)體系，截止2010年12月全師各蔬菜基地已通過塔城永利商貿(mào)公司出口各類水果、蔬菜7200 多噸。(3)項目的建設(shè)不會影響所處地段的景觀風貌和整體環(huán)境。該場址符合《農(nóng)九師巴克圖工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃》的要求。該層巖土屬于顆粒不均勻、級配良好的碎石土，稍密狀態(tài)，是擬建建筑物較好的下臥層。(2)通訊通訊線接口均在擬建場地周圍，還設(shè)有電話接口。項目處于一六三團巴克圖工業(yè)園區(qū)內(nèi)，園區(qū)內(nèi)現(xiàn)已入住多家企業(yè)，因此附近各種生活服務(wù)設(shè)施齊全，建設(shè)該項目可以充分依托現(xiàn)有服務(wù)設(shè)施，不需另外增加服務(wù)設(shè)施。(3)為城市物流發(fā)展提供支持 物流節(jié)點的規(guī)劃與建設(shè)還應(yīng)立足于改造、提升、整合現(xiàn)有城市倉儲設(shè)施、配送資源，為居民、企業(yè)和政府的正常生活、生產(chǎn)、管理和社會活動提供可靠的城市物流保障。充分結(jié)合綜合交通體系的發(fā)展規(guī)劃框架，注重物流基地所處場址的交通組織，避免選址不合理等所帶來的迂回、集散不便等問題，確立環(huán)境和諧性原則。 場內(nèi)物流(1)貨物經(jīng)計量設(shè)備計量后，進入儲存區(qū)卸車、入罐，空車返回；提貨空車在倉庫區(qū)裝車后，經(jīng)計量設(shè)備計量登記后發(fā)貨。(2)檢疫、檢測中心建設(shè)建成集化驗、檢疫、檢測為一體的綜合性檢測中心，提高市場農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)檢測水平，有效保障商品質(zhì)量和安全性，滿足“綠色、健康、環(huán)保”消費需求，把好進貨關(guān)，更有助于拉動消費，增加社會購買力，提高市場商品信譽，增強市場競爭力。 用電負荷計算倉庫及綜合服務(wù)中心總建筑面積20025m2，按照15W/m2計算，則以上建筑用電負荷為24kw。商務(wù)中心設(shè)置10臺電話和四臺傳真機。 排水(1)排水體制采用污水、雨水分流制排放。設(shè)計依據(jù)為：(1)《中華人民共和國節(jié)約能源法》(2)《中華人民共和國水法》(3)《評價企業(yè)合理用熱技術(shù)導則》(GB348583)(4)《評價企業(yè)合理用電技術(shù)導則》(GB346683)(5)《評價企業(yè)合理用水技術(shù)導則》(G711996)(6)《中華人民共和國消防法》(7) 建設(shè)部建科［2002］1號關(guān)于《建設(shè)部建筑節(jié)能“十二五”計劃綱要》的通知。(5)選擇節(jié)能型變壓器。建筑材料滿足規(guī)范中極限耐火等級的要求。(2)噪聲。(2)揚塵在整個施工階段，整理場地、打樁、挖土、材料運輸、裝卸等過程都會發(fā)生揚塵污染，特別是冬季干燥無雨時尤為嚴重。 營運期環(huán)境影響分析(1)廢水根據(jù)工程污染分析可知，廢水主要是灑水降塵措施所產(chǎn)生的除塵廢水，以及職工日常工作用水所產(chǎn)生的普通生活廢水，日用水量約為30噸。 水土流失來源(1)項目施工建設(shè)過程中需進行大量的挖、填土工程，這些作業(yè)過程將破壞項目區(qū)原有水土保持設(shè)施，改變原有地形地貌，破壞原有植被，擾動土體，使土壤松動、搬移、堆積和裸露，若不采取有效水土保持措施，在雨季很容易遭受地表徑流的沖刷，造成嚴重的水土流失，直接危害項目區(qū)下游居民的生產(chǎn)和生活。(4)根據(jù)當?shù)貧庀髼l件，選擇適宜的土方施工時間，應(yīng)盡量避免在暴雨集中的季節(jié)（46月）進行場地平整或土石方工程施工，以減少暴雨對裸露地表的侵蝕和沖刷。（2）工程實行項目法人制度。 項目建成后勞動定員公司實行總經(jīng)理負責制，下設(shè)四個部門，即后勤支持部、信息財務(wù)部、轉(zhuǎn)運部、倉儲服務(wù)部。(4)前期工作費參照國家委計價格［1999］1283號文《國家計委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定的通知》執(zhí)行。第十一章 項目招標 招標方案依據(jù)新兵辦發(fā)［2001］55號《新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》 招標范圍根據(jù)新疆自治區(qū)建筑工程招標投標管理辦法，工程勘察、設(shè)計、監(jiān)理等項目，由政府或公有制單位投資（含控股、參股）的二級以上的民用建筑工程的設(shè)計、30萬元以上的巖土工程、水文地質(zhì)工程，必須進行招標；由政府或公有制單位投資（含控股、參股）100萬元以上或建筑面積1000平方米以上的建筑工程的施工，必須進行招標；估價在50萬以上的建筑工程附屬設(shè)備的采購，必須進行招標。(3)盈余公積金按稅后利潤的10%提取。根據(jù)（84）中設(shè)財字第1412號《企業(yè)固定資產(chǎn)分類折舊年限表》，本項目的設(shè)備折舊年限為5年，工程凈殘值率按5%估算；房屋折舊年限為20年，工程凈殘值率按5%估算；安裝及其它工程折舊年限為5年，工程凈殘值率按5%估算。5000100%=% 風險性分析 (1)敏感性分析為了了解項目在實施過程中，單因素的變化對項目的影響程度，分別對固定投資、銷售價格及經(jīng)營成本作了提高5%和降低5%的單因素變化對內(nèi)部收益率影響的敏感性分析，詳見表131。經(jīng)研究，該物流園雖建筑面積較大，但所有建（構(gòu)）筑物均是常規(guī)的民用建筑物，設(shè)計、施工技術(shù)難度不高；在項目設(shè)計、施工方面，僅農(nóng)九師內(nèi)就有眾多具有承擔此類項目設(shè)計、施工資質(zhì)的專業(yè)設(shè)計和施工單位；項目建設(shè)管理單位可通過招投標方式擇優(yōu)選擇，只要設(shè)計單位按國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范精心設(shè)計，施工單位按照設(shè)計圖紙和施工要求規(guī)范細致施工，監(jiān)理單位恪守職責，嚴格按工作程序進行監(jiān)理，嚴把材料質(zhì)量關(guān)、施工進度控制關(guān)和投資控制關(guān)，做好合同管理和信息管理，協(xié)調(diào)好項目業(yè)主、施工單位、設(shè)計單位、材料供應(yīng)商之間的關(guān)系，項目的施工質(zhì)量就可得到保障。同時，在項目運營過程中，將敦促企業(yè)根據(jù)項目經(jīng)營的實際情況，構(gòu)建和實施現(xiàn)代企業(yè)制度，注重以人為本的人力資源管理，逐步建立符合企業(yè)實際的包括具有激勵體制的薪酬和福利待遇制度體系的完整的管理制度體系，不斷將企業(yè)整體利益與員工個人利益密切結(jié)合，將短期利益和長期利益密切結(jié)合，并隨著情況的改變而不斷調(diào)整改進，穩(wěn)定主要管理人員和核心員工隊伍，不斷提升員工的整體素質(zhì)，實現(xiàn)其人生價值，促進企業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。對農(nóng)九師的經(jīng)濟發(fā)展將起到積極作用。由于投資較大，建設(shè)周期與回收周期較長，故投資風險較大，所以在投資過程中應(yīng)根據(jù)各方面實際情況靈活調(diào)整建設(shè)內(nèi)容和投資進度，在最大程度滿足市場需求的同時，合理安排建設(shè)與資金進度，確保項目安全、穩(wěn)步、健康地發(fā)展，從而最大程度地實出經(jīng)濟及社會效益。 資金風險本項目存在的資金風險可能主要以下兩個方面，一是建設(shè)資金未能及時落實和到位，致使項目無法按期實施；二是項目建成后，運營效益差，不能如期收回投資。經(jīng)分析，本項目是根據(jù)農(nóng)九師總體發(fā)展規(guī)劃，在充分研究分析農(nóng)九師及其周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，以農(nóng)九師目前形成的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品及物流需求為依托而提出的一個旨在發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢、促進商品流通、為企