【正文】 運(yùn)營(yíng)模式 4園區(qū)管理系統(tǒng) 4項(xiàng)目實(shí)施方案 45第十章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 4工程進(jìn)度 4項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃進(jìn)度 47第十一章 投資估算與資金籌措 4投資估算依據(jù) 4價(jià)格及取費(fèi)依據(jù)： 4投資估算 4資金籌措計(jì)劃 50、資金運(yùn)籌計(jì)劃 50第十二章 效益評(píng)價(jià)及不確定分析 5范圍及指標(biāo) 5經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 5財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 5不確定性分析 55第十三章 工程招標(biāo)方案 56 56 57第十四章 社會(huì)效益分析 58附表：…………………………………………………………5973物流園建設(shè)工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 概 述受**物流園發(fā)展有限公司的委托，我們**資詢有限公司對(duì)**物流園建設(shè)工程可行性進(jìn)行了研究，通過對(duì)該項(xiàng)目所在地區(qū)的環(huán)境、交通、電力、給排水、通訊等條件進(jìn)行調(diào)查，收集有關(guān)基礎(chǔ)資料，并與建設(shè)單位交換意見，在認(rèn)真調(diào)查和分析資料的基礎(chǔ)上編制了《**物流園建設(shè)工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。**物流園區(qū)將依托**縣城為區(qū)域核心，通過對(duì)**宏觀物流調(diào)控、微觀物流組織管理以及人才培養(yǎng)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)等方面工作的全面實(shí)踐，有效地提高**經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對(duì)外交流環(huán)境和內(nèi)部協(xié)調(diào)條件，支持**保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁后勁和健康良好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境秩序，從而實(shí)現(xiàn)支持**國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的最終目標(biāo)。保證物流園區(qū)健康、高效運(yùn)行的政策和規(guī)章制度涉及到物流園區(qū)開發(fā)建設(shè)的商業(yè)模式設(shè)計(jì)中提及的發(fā)展機(jī)制、建設(shè)機(jī)制、管理機(jī)制、運(yùn)營(yíng)機(jī)制等有關(guān)的政策和管理機(jī)制。物流園總體規(guī)劃占地52畝。（3） 根據(jù)安徽省物流發(fā)展“十一五”計(jì)劃，融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì)、合理安排進(jìn)度。、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1占地面積畝522建筑面積平方米30040倉(cāng)儲(chǔ)平方米12000辦公用房平方米8000集裝箱堆場(chǎng)平方米100003貨運(yùn)吞吐量萬(wàn)噸5004宏觀物流產(chǎn)值億元35項(xiàng)目總投資萬(wàn)元6建設(shè)工期月127年平均收入額萬(wàn)元12年計(jì)算期8年平均凈利潤(rùn)萬(wàn)元12年計(jì)算期9投資回收期年；含建設(shè)期1年10平均投資收益率%11平均投資利稅率%12投資內(nèi)部收益率%所得稅前：所得稅后：I=10%13財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元所得稅前：所得稅后：I=10%14建筑密度%15綠地率%1可行性研究結(jié)論一、**物流園的建設(shè)，符合國(guó)家和省市有關(guān)促進(jìn)**物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策；符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和要求；二、**物流園項(xiàng)目建設(shè)用地符合**鎮(zhèn)園區(qū)對(duì)該宗地的規(guī)劃建設(shè)要求。整合**及周邊縣市的物流資源，帶動(dòng)和提升相關(guān)產(chǎn)業(yè)及**工商企業(yè)的發(fā)展與競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)**工業(yè)化進(jìn)程。（據(jù)《中國(guó)物流年鑒》）1999年。改革開放以來(lái)，我國(guó)對(duì)物流基礎(chǔ)設(shè)施作了大量投入。在我國(guó)**物流產(chǎn)業(yè)起步發(fā)展的新形勢(shì)下，國(guó)內(nèi)一些優(yōu)勢(shì)生產(chǎn)和加工企業(yè)集團(tuán)開始重視企業(yè)物流管理，一批運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)及貨代等“類物流”企業(yè)逐步向**第三方物流企業(yè)發(fā)展，涌現(xiàn)了一批民營(yíng)專業(yè)化第三方物流企業(yè)，國(guó)際上一些老牌知名物流企業(yè)也開始進(jìn)入我國(guó)。隨著我縣經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，一大批外商企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入我縣，在對(duì)現(xiàn)有零售業(yè)產(chǎn)生強(qiáng)大沖擊的同時(shí)，必然帶動(dòng)**物流產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展。而目前**的80%以上的企業(yè)的物流執(zhí)行主體以自辦物流為主，第三方物流代理比例較低，且以物流分包形式為主；企業(yè)自辦物流的作業(yè)表現(xiàn)情況是，單據(jù)準(zhǔn)確率低，配送不及時(shí)，貨物缺損率高；企業(yè)自辦物流設(shè)施利用率低，物流費(fèi)用支出高，庫(kù)存不合理。二是物流規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大,主要表現(xiàn)在物流園區(qū)建設(shè)方面。(1)倉(cāng)儲(chǔ)基地化在發(fā)達(dá)國(guó)家,絕大多數(shù)企業(yè)的生產(chǎn)原料和產(chǎn)成品都由物流園區(qū)負(fù)責(zé)倉(cāng)儲(chǔ)。(3)物流分工專業(yè)化隨著物流園區(qū)規(guī)模的不斷擴(kuò)大,發(fā)達(dá)國(guó)家物流園區(qū)內(nèi)部的分工日趨專業(yè)化。例如，加拿大迪斯卡爾特公司協(xié)同化物流運(yùn)輸平臺(tái),不但整合了世界排名前60名的運(yùn)輸企業(yè),而且對(duì)運(yùn)輸路線、配送路線上的倉(cāng)儲(chǔ)分布也非常了解,使運(yùn)輸與倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)達(dá)到了很好的協(xié)同。 ③技術(shù)與人才方面，物流技術(shù)與設(shè)備水平低下現(xiàn)狀與**物流業(yè)對(duì)技術(shù)的高要求相矛盾。可以認(rèn)為，眾多物流企業(yè)均將有望分享這個(gè)“市場(chǎng)總量大蛋糕”。② 國(guó)內(nèi)新興的中小企業(yè)。(6)物流市場(chǎng)的供應(yīng)環(huán)境分析我國(guó)物流市場(chǎng)供應(yīng)方主要有傳統(tǒng)物流相關(guān)企業(yè)和新興物流企業(yè)。、安徽省及**物流市場(chǎng)總量與發(fā)展空間分析(1)中部各省的宏觀物流業(yè)產(chǎn)值比較根據(jù)我國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)局1994年制定的國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)，物流業(yè)包括第三產(chǎn)業(yè)中交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)及郵電業(yè)中的貨運(yùn)和倉(cāng)儲(chǔ)部分。中國(guó)的物流成本占GDP的比重，據(jù)世界銀行估計(jì)，占到18%。我國(guó)政府對(duì)WTO關(guān)于物流服務(wù)及相關(guān)業(yè)務(wù)的承諾，基本上是全面開放物流市場(chǎng)。根據(jù)**“十一五”計(jì)劃國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)、商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展目標(biāo)、工業(yè)發(fā)展目標(biāo)及企業(yè)改革與發(fā)展目標(biāo)，到2010年底，**的貨運(yùn)量將達(dá)到300萬(wàn)噸至360萬(wàn)噸，五年年平均增長(zhǎng)將達(dá)到10%至15%，貨物周轉(zhuǎn)量將達(dá)到30億公里至32億公里。（3）**物流園定位好、起點(diǎn)高，配套設(shè)施齊全，管理手段先進(jìn)。郵電通訊事業(yè)發(fā)達(dá)，電力設(shè)施齊全，并與華東電網(wǎng)并網(wǎng)，是全國(guó)電氣化達(dá)標(biāo)縣之一。 降水歷年平均降水量為896mm，最少降水量496mm。178。地下水水質(zhì)較好，礦化度小，～，鹽度每升小于10毫克當(dāng)量，堿度每升小于4毫克當(dāng)量，適于農(nóng)灌、飲用。（2）代辦出入境功能物流園的特色是融入代辦出入境功能，相當(dāng)于沿海港口內(nèi)移，起到內(nèi)陸口岸功能。（6）信息管理服務(wù)功能建立以通信設(shè)備和計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為中心的通信信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，收集處理運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)過程中的大量信息，建立數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)、決策支持系統(tǒng)、信息受理和交易系統(tǒng)、結(jié)算系統(tǒng)、車輛移動(dòng)通信網(wǎng)絡(luò)、庫(kù)存管理系統(tǒng)，提高整個(gè)系統(tǒng)的效率。服務(wù)主體：**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；第二層面，形成集集貨、儲(chǔ)存、揀選、加工、分揀、配送、信息處理于一體的配送中心。（2） 對(duì)于大型物流企業(yè)的信息化需求，由物流企業(yè)針對(duì)自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)，各自建設(shè)獨(dú)立信息系統(tǒng)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)，與物流信息系統(tǒng)進(jìn)行信息共享。 物流相關(guān)信息共享? 口岸信息；? 商檢信息；? 工商、稅務(wù)等其他信息。本項(xiàng)目為方格網(wǎng)式路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，外圍形成環(huán)狀交通和部分停車位，同時(shí)為業(yè)主的車行系統(tǒng)深入各個(gè)單元，在加工集散區(qū)提供集中靜態(tài)交通設(shè)施，為車流和物流的轉(zhuǎn)換提供足夠的空間，而各單元分散的停車位又為部分停車提供了可能。綜合服務(wù)大樓采用混凝土結(jié)構(gòu)。計(jì)算機(jī)系統(tǒng)接地單獨(dú)設(shè)置：接地采用TNCS系統(tǒng)，接地電阻小于4歐姆。確保消防設(shè)施符合消防要求。為庫(kù)房?jī)?nèi)能達(dá)到勞保要求，封閉庫(kù)房需設(shè)置通風(fēng)裝置。第八章 環(huán)境保護(hù)與安全衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù) (1)污染及治理在項(xiàng)目建設(shè)中將嚴(yán)格遵守國(guó)家計(jì)委、國(guó)家環(huán)境保護(hù)委員會(huì)頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定》，確保本項(xiàng)目建成后對(duì)環(huán)境不造成污染，實(shí)現(xiàn)衛(wèi)生達(dá)標(biāo)。(2)職業(yè)安全衛(wèi)生設(shè)計(jì)中采取的主要防范措施：A 本項(xiàng)目按照國(guó)家規(guī)定的倉(cāng)儲(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)，分析各種危害因素，選用可靠安全的設(shè)備。組織架構(gòu)見圖91。人員培訓(xùn)要制定具體實(shí)施計(jì)劃，指定專人負(fù)責(zé)組織落實(shí)，可根據(jù)不同層次、不同專業(yè)分類、分批進(jìn)行。(詳見輔助報(bào)表5)、流動(dòng)資金投資估算流動(dòng)資金估算是根據(jù)國(guó)內(nèi)同行物流中心的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)按照擴(kuò)大指標(biāo)法進(jìn)行估算。、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)(1)項(xiàng)目計(jì)算期
本項(xiàng)目評(píng)價(jià)計(jì)算期為12年， 2010年6月至2022年6月，為工程建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期。所得稅率按照25%計(jì)列。項(xiàng)目成本表達(dá)式：總成本費(fèi)用=燃料及動(dòng)力費(fèi)用+工資及福利費(fèi)+修理費(fèi)+折舊費(fèi)+維檢費(fèi)+攤銷費(fèi)+利息支出+其他費(fèi)用經(jīng)營(yíng)成本=總成本費(fèi)用年基本折舊費(fèi)利息支出攤銷費(fèi)其他費(fèi)用=其他管理費(fèi)用項(xiàng)目投產(chǎn)后有一市場(chǎng)開拓過程，各年生產(chǎn)負(fù)荷為：30%、50%、80%、90%、100%.本項(xiàng)目評(píng)價(jià)收入費(fèi)率按下列計(jì)算：倉(cāng)儲(chǔ)收入：5元/平方米*月貨物堆存費(fèi)：綜合樓租賃收入：8元/平方米*月裝卸費(fèi)：3元/噸次（完成卸貨一次、裝貨一次為一次裝卸）集裝箱吊裝費(fèi)：3元/噸*次理貨包干費(fèi)：2元/噸信息提成費(fèi)：10元/條信息查詢費(fèi)：1元/條(信息會(huì)員費(fèi)：100元/年*位)項(xiàng)目銷售收入估算。平均每年利潤(rùn)；。本方案僅適用于《**物流園建設(shè)工程》建設(shè)工程的招標(biāo)投標(biāo)。（5）工程所需的重要材料部分進(jìn)行招標(biāo)。五、物流園一期工程建成后，年實(shí)現(xiàn)宏觀物流產(chǎn)值3億元，將為**鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)帶來(lái)巨大的財(cái)稅收入。七、項(xiàng)目建設(shè)的物流基礎(chǔ)設(shè)施和引進(jìn)的國(guó)內(nèi)外專業(yè)的第三方物流企業(yè)，將滿足開發(fā)區(qū)制造企業(yè)日益迫切的物流需求，降低他們的運(yùn)營(yíng)成本，提升競(jìng)爭(zhēng)力。招標(biāo)組織形式該建設(shè)項(xiàng)目的建筑工程、安裝工程、監(jiān)理、重要材料及設(shè)備的采購(gòu)活動(dòng)采用委托招標(biāo)；工程地質(zhì)勘察、設(shè)計(jì)和其他采用自行招標(biāo)。本項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)遵循的原則：公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則。（詳見報(bào)表7）（五）資產(chǎn)負(fù)債表（詳見基本報(bào)表2）、2財(cái)務(wù)盈利能力分析（一）評(píng)價(jià)主要指標(biāo)：（1）靜態(tài)指標(biāo)投資收益率（平均年） %投資利稅率（平均年） % 投資回收期（含建設(shè)期）（所得稅前） (2)動(dòng)態(tài)指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %（所得稅前）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （所得稅前）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %（所得稅后）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （所得稅后）、不確定性分析（一）盈虧平衡分析通過計(jì)算我們可以得知，%時(shí)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)可保本，其盈虧平衡點(diǎn)不高，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng)。正常年銷售利潤(rùn)為計(jì)算結(jié)果詳見基本報(bào)表12。、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（1）工資支出員工150人，其中管理人員20人，一般生產(chǎn)人員、保安等125人，市場(chǎng)人員5人，年工資及福利支出按照3萬(wàn)元估算。(3)行業(yè)基準(zhǔn)收益率本次評(píng)價(jià)暫定基準(zhǔn)收益率為10%。、資金籌措計(jì)劃，資金來(lái)源為全部企業(yè)自籌。、項(xiàng)目實(shí)施方案（1） 明確以“政府引導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作”的原則，以**物流園發(fā)展有限公司發(fā)起設(shè)立項(xiàng)目運(yùn)作公司，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和管理；（2） 通過與政府相關(guān)部門進(jìn)行充分溝通，尋求政府部門的政策支持和優(yōu)惠條件，并建立園區(qū)入駐企業(yè)的快速通道，為項(xiàng)目招商建立基礎(chǔ)條件；（3） 為適應(yīng)**物流發(fā)展的需要，項(xiàng)目的建設(shè)遵循“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)”的原則，力求創(chuàng)立**物流企業(yè)集聚高地 ；（4） 嘗試以多種方式進(jìn)行融資，為項(xiàng)目的資金支持尋找最佳支撐；（5） 嘗試多種形式的激勵(lì)政策，為項(xiàng)目管理和運(yùn)營(yíng)人才的引進(jìn)創(chuàng)造良好的條件；（6） 堅(jiān)持“信譽(yù)和服務(wù)第一”宗旨，通過嚴(yán)格的規(guī)范選擇入園企業(yè)，力求樹立“優(yōu)質(zhì)、獨(dú)特、忠誠(chéng)”的物流服務(wù)品牌；第十章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃、工程進(jìn)度項(xiàng)目建設(shè)期從2010年6月至2011年6月。為保證園區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，園區(qū)一般行政管理人員實(shí)行一班制，一般生產(chǎn)人員將實(shí)行兩班運(yùn)轉(zhuǎn)制，保衛(wèi)實(shí)行三班運(yùn)轉(zhuǎn)制。C 庫(kù)房?jī)?nèi)地面采用無(wú)積水設(shè)計(jì)，防止地滑。(2)環(huán)境綠化建筑平面布置充分利用現(xiàn)有的空地進(jìn)行綠化，種植花草樹木、草坪、綠籬。、廣播系統(tǒng)物流園內(nèi)設(shè)置一套廣播系統(tǒng)，平時(shí)用作播放音樂、通知等，緊急時(shí)用于指揮系統(tǒng)。(1)消防給水系統(tǒng)在庫(kù)區(qū)內(nèi)設(shè)消防儲(chǔ)水池及泵房一座，可利用原有的消防儲(chǔ)水池及泵房，設(shè)置智能型變頻穩(wěn)壓消防給水機(jī)組。、給排水設(shè)施(1)研究依據(jù)給排水設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》、《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》、《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》、《生活飲用水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》、《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行設(shè)計(jì)。堆場(chǎng)采用混凝土鋪設(shè)路面。本案建立了一個(gè)以創(chuàng)造空間為基礎(chǔ)的街區(qū)結(jié)構(gòu)；一方面，建筑物與路網(wǎng)系統(tǒng)平行，開放空間沿道路布置；另一方面，突出了相對(duì)圍合的豐富的內(nèi)部庭院空間。（3）物流綜合信息系統(tǒng)?客戶關(guān)系管理?計(jì)劃控制?倉(cāng)儲(chǔ)管理?運(yùn)輸管理?配送管理?物流計(jì)費(fèi)?統(tǒng)計(jì)分析（4）客戶服務(wù)系統(tǒng)為物流企業(yè)客戶提供的物流服務(wù)的全過程動(dòng)態(tài)跟蹤和查詢：? 貨物出入庫(kù)時(shí)間、數(shù)量查詢；? 貨物庫(kù)存數(shù)量查詢；? 貨物加工、包裝完成情況查詢；? 貨物配送完成情況查詢，配送車輛的動(dòng)態(tài)跟蹤。物流信息平臺(tái)圖63 物流信息平臺(tái)信息處理流程示意圖停車場(chǎng)物流中心配送中心倉(cāng)儲(chǔ)加工貨代企業(yè)其他物流信息中心區(qū)外物流企業(yè)運(yùn)輸企業(yè)信息交換物流企業(yè)客戶園區(qū)管理EDI網(wǎng)絡(luò)其他信息中心EDI數(shù)據(jù)交換信息交換需求信息供給信息交易信息服務(wù)信息需求信息交易信息供給信息服務(wù)信息供給信息、基礎(chǔ)信息、服務(wù)信息需求信息、基礎(chǔ)信息、交易信息信息采集信息共享物流信息系統(tǒng)共享信息其他社會(huì)物流信息自建信息系統(tǒng)的物流企業(yè)園區(qū)內(nèi)租用物流信息平臺(tái)的物流企業(yè)運(yùn)輸企業(yè)貨代企業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)物流企業(yè)物流綜合信息系統(tǒng)物流計(jì)費(fèi)計(jì)劃控制倉(cāng)儲(chǔ)管理配送管理