【正文】 將保持較快增長，團場職工消費繼續(xù)加快，消費結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級，工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)的開放和常寧商務(wù)投資環(huán)境的改善，加上農(nóng)九師交通運輸體系不斷完善，為農(nóng)九師物流業(yè)的發(fā)展提供了堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)和保障。海拔460～480米。布局盡可能靠近物資生產(chǎn)及供應(yīng)區(qū)。③圓礫，在整個場地內(nèi)穩(wěn)定分布，勘查深度內(nèi)未揭穿， m該巖土層各項物理力學指標平均值：%， g/c m3， g/c m3， Mpa，承載力特征值200240Kpa。該場地位于一六三團巴克圖工業(yè)園區(qū)，場地現(xiàn)為空閑用地，不會發(fā)生任何拆遷費用。(3)環(huán)境和諧性。(1)交易場地、通道硬化對場內(nèi)通道、停車場用厚度30公分的混凝土硬化，以解決坑洼不平且遇雨雪天氣場地泥濘不堪，大噸位貨車出入、停放困難，衛(wèi)生清掃困難的問題，改善交易環(huán)境和道路狀況，提供良好的交易場所和環(huán)境。 通訊本項目場址周邊已有通訊線路引入，根據(jù)總圖布置，場區(qū)通訊線路沿園區(qū)供電線路敷設(shè)，場區(qū)內(nèi)設(shè)置1臺室外分線箱。在設(shè)計中，充分滿足國家標準對消防、環(huán)境保護與勞動安全的要求。其最大占地面積均小于規(guī)范中防火分區(qū)允許占地面積的規(guī)定。加強施工機械的維修、管理，保證施工機械處于低噪聲、高效率的狀態(tài)。加強對物流運輸車輛停泊的進出管理，盡量縮短汽車的怠速停留時間，禁止車輛鳴笛，盡量縮短汽車出入口通流時間以減少汽車噪聲和汽車尾氣對周圍環(huán)境和自身的影響。（1）建立與完善項目管理的規(guī)章制度，科學規(guī)劃制定目標，按期完成。(3)建筑安裝造價：根據(jù)工程給水及設(shè)備設(shè)計范圍，參考項目擬建地區(qū)近期已完類似工程造價及相應(yīng)指標計算。(2)所得稅率根據(jù)財政部《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》執(zhí)行，本項目應(yīng)納所得稅額為年利潤的25％?？偼顿Y額100%=1276247。 關(guān)于項目建成后的運營管理問題，將通過招商選擇物流園的管理機構(gòu)，負責項目的運營管理，并招聘職業(yè)的物流園管理人員進行專業(yè)化管理，政府為市場管理創(chuàng)造良好的外部環(huán)境條件，為項目的正常運營保駕護航。合適的情況下，應(yīng)爭取政府給予投資收益保障或采取適當形式進行風險補償。從該物流園的功能定位、建設(shè)布局、所在區(qū)位、擬采取的經(jīng)營方式等方面來看，項目建成后的招商工作是可以順利開展的。（詳見附表9） 財務(wù)盈利性分析財務(wù)盈利性分析主要包括計算財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤率和投資利稅率等指標。（4）設(shè)備購置費750萬元，達到招標范圍，必須進行招標。行政助理 1人辦 公 室 2人司 機 80人后勤支持部經(jīng)理1人過 磅 3人保 衛(wèi) 16人會 計 6人總 經(jīng) 理信息財務(wù)部經(jīng)理1人后勤支持部經(jīng)理1人總 經(jīng) 理信 息 20人物管人員 4人裝載司機 10人轉(zhuǎn)運部經(jīng)理1人行車理貨 8人倉管人員 30人叉車司機 10人倉儲服務(wù)部經(jīng)理1人行車理貨 8人 建設(shè)進度安排本建設(shè)項目采用整體規(guī)劃、分階段實施的方式進行。項目領(lǐng)導(dǎo)小組由以下人員組成：組 長： 朱海安副組長： 王戰(zhàn)生成 員： 崔建新并確定項目的直接負責人為：朱海安(法人代表)同時落實項目法人負責制。廢水經(jīng)沉淀后，可循環(huán)使用，基本可實現(xiàn)零排放。 環(huán)境影響分析 建設(shè)期環(huán)境影響分析(1)噪聲本項目建設(shè)期的噪聲主要來自建筑物建造時各種機械設(shè)備運作產(chǎn)生的噪聲及運輸、場地處理等工作的作業(yè)噪聲。(8)照明采用新型節(jié)能燈具和熒光燈具。(3)雨水排水系統(tǒng)A、屋面雨水:由雨水斗收集屋面雨水經(jīng)雨水立管排至室外雨水井。 供配電房保護供配電房高壓采用反時限過流跌落式熔斷器保護；低壓采用速斷、過流長延時和短延時保護。主要出入口及倉儲區(qū)是重點綠化區(qū)域，在栽種行道樹與綠籬之外，還可以根據(jù)條件需要設(shè)置花壇等美化觀賞設(shè)施。(2)規(guī)模適宜性。(3)給水給水由一六三團水廠供應(yīng)，團部給水管網(wǎng)于2006年進行了改造，水廠和給水管網(wǎng)的供水負荷均可滿足一六三團2015年的發(fā)展要求。地基土物理力學性能好，地層分布連續(xù)。2010年團場職工人均可支配收入突破14000元，隨著居民收入的增長，個人消費日趨旺盛，消費結(jié)構(gòu)升級。(2)交通優(yōu)勢有利于現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展項目建設(shè)地點選擇在農(nóng)九師巴克圖工業(yè)園區(qū)，巴克圖工業(yè)園區(qū)是九師首個工業(yè)園區(qū)，地處東經(jīng)82176。近年來，農(nóng)九師經(jīng)濟步入了快速發(fā)展軌道。三是物流設(shè)施與裝備落后。糧食、生豬、禽蛋、蔬菜等一批農(nóng)村合作經(jīng)濟組織蓬勃興起，農(nóng)民經(jīng)紀人的迅速發(fā)展，為加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)物流發(fā)展提供了良好的發(fā)展條件。過去從事物資流通的企業(yè)已經(jīng)脫離了計劃體制的束縛,大步走向市場經(jīng)濟,初步形成社會化、專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)隊伍，并建立了以中心城市為依托的城鄉(xiāng)一體的流通網(wǎng)絡(luò)。(3)項目建設(shè)是促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的需要物流業(yè)發(fā)展程度已成為衡量一個國家、地區(qū)綜合國力和現(xiàn)代化程度的重要標志，發(fā)展物流業(yè)是推進城市工業(yè)化、城市化、市場化和國際化進程，進而提升綜合實力和國際競爭力的重要舉措。兵團貨代物流企業(yè)中有95%完全沒有信息系統(tǒng)支持，而在有信息系統(tǒng)支持的5%的企業(yè)中，絕大多數(shù)企業(yè)信息系統(tǒng)功能不完善，項目通過運用全新現(xiàn)代服務(wù)業(yè)管理信息理念，對貨運物流過程進行多要素的計劃、實施和控制，將運輸、倉儲、整理、配送、信息等環(huán)節(jié)有機結(jié)合，形成完整的供應(yīng)鏈，從而為用戶提供高效率、多功能、一體化綜合性服務(wù)，有利于產(chǎn)銷信息和市場信息的溝通，促使生產(chǎn)企業(yè)提高產(chǎn)品質(zhì)量，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加名優(yōu)和適銷產(chǎn)品的生產(chǎn)供應(yīng)，對于建立、健全和完善以市場為導(dǎo)向、規(guī)范交易、公平競爭的物資流通體制具有積極的促進作用。南區(qū)12110元)。生產(chǎn)總值(GDP)15115萬元，%，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值9867萬元，較上年8295萬元增長19%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2056萬元，%，其中工業(yè)增加值551萬元，%，建筑業(yè)增加值1505萬元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值3192萬元，較上年2660萬元增長20%。下設(shè)11個農(nóng)牧團場及教育、科研、工交、建筑等二十幾個師直企事業(yè)單位。2010年年末全師現(xiàn)有人口71116人 ，其中師直13858人，下屬團場57258人，漢族人口67965人，哈薩克族人口1849人，維吾爾族人口63人，蒙古族人口185人，其它民族1054人，屬于多民族居住地。在生產(chǎn)總值中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重分別為65%、14%和21%。全社會人均收入8721元(北區(qū)8966元。項目的建設(shè)，是適應(yīng)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展趨勢，推進農(nóng)九師工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程的一項有利措施，是支持物流市場機制建立的需要，對有效帶動項目區(qū)域商業(yè)市場的健康發(fā)展，優(yōu)化資源配置，改善投資環(huán)境，實現(xiàn)經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，提升城市綜合實力和競爭力具有重要的意義。有的只有單一的倉儲作業(yè)管理、庫存管理和運輸管理。物流業(yè)是不斷啟動市場，促進需求、消費，推動國家經(jīng)濟增長的重要動力，加快發(fā)展物流業(yè)，有助于降低物流成本，提高物流效率；有助于推動比較優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為競爭優(yōu)勢；有助于改善發(fā)展環(huán)境，滿足社會多樣化的服務(wù)需求；有助于實現(xiàn)集約式發(fā)展，提高經(jīng)濟競爭能力和人民生活質(zhì)量。物流質(zhì)量有所提高,物流效率有待改善物流質(zhì)量主要由物流時間、物流費用和物流效率來衡量。二是商業(yè)物流初具規(guī)模。物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，裝運機械化水平低；物流信息化普及程度低，制約了物流功能的發(fā)揮和效率的提高。宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定增長，年均增長26%，居民人均可支配收入達到15000元，進出口總額年均增長15%、實際利用外年均增長15%左右。4839。巴克圖工業(yè)園區(qū)作為農(nóng)九師第一個工業(yè)園區(qū)，有著獨特的消費需求環(huán)境：居民消費升級也必然會帶動居民消費品市場的繁榮，加速地域間消費品的流動，進而推動農(nóng)九師物流業(yè)的發(fā)展。場地類別為中硬場地土，為抗震有利地段，場地抗震基本烈度為6度。(4)排水擬建項目的排水統(tǒng)一排入城鎮(zhèn)排水管網(wǎng)，一六三團團部的城鎮(zhèn)管網(wǎng)在2006年進行了改造，可滿足工業(yè)園區(qū)2015年的總負荷要求。物流設(shè)施建設(shè)規(guī)模的確定，要科學合理，杜絕浪費土地、岸線等資源現(xiàn)象，積極鼓勵物流經(jīng)營模式的創(chuàng)新，提高土地利用率，牢牢確立資源稀缺性意識，堅持規(guī)模的適宜性。其次在主要建筑兩側(cè)和場地四周，根據(jù)各自的不同要求，選擇適當?shù)臉浞N和花草，組成行道樹帶、綠籬帶、獨立樹叢、花卉草地等以取得綠化的綜合效能。 場區(qū)供電及照明變電所至各用電點低壓供電主回路采用VV22電纜直埋或穿鋼管方式敷設(shè)；路燈照明采用PVC管穿線敷設(shè)，主要道路采用造型優(yōu)美的路燈作為照明以襯托場區(qū)優(yōu)美環(huán)境。B、室外場地雨水：由雨水口收集，雨水口每隔10m—30m設(shè)置一個，屋面雨水及室外場地雨水經(jīng)室外雨水井及雨水管道收集后排入城市雨水管道或附近水體。 消防本項目設(shè)計方案中總平面布置滿足規(guī)程規(guī)范要求。施工機械一般位于露天，噪聲傳播距離遠，影響范圍大，時重要的臨時性噪聲源。生活污水經(jīng)化糞池處理后外排，根據(jù)調(diào)查和類比監(jiān)測，生活廢水排放水質(zhì)為CODcr380mg/L，BOD5為200mg/L，SS為200 mg/L，NH3N為100 mg/L，低于GB89781996《污水綜合排放標準》中的Ⅲ級標準。項目領(lǐng)導(dǎo)小組負責工程項目的計劃審定實施，并協(xié)調(diào)各部門之間的工作。本工程計劃在2011年2月至2012年11月完成達到驗收的目標。具體詳附表4：招標基本情況表 招標組織形式本項目為委托招標，委托符合相應(yīng)條件并具有招標代理資質(zhì)的機構(gòu)來辦理本工程的招標事宜。各項指標的計算詳見附表。項目建設(shè)管理單位從現(xiàn)在起，就應(yīng)在前期已有工作的基礎(chǔ)上有計劃、有步驟地采取多種有效的宣傳手段和策略，開展項目的前期招商宣傳等工作，以做到未雨綢繆、運籌帷幄。目 錄第一章 項目提要 1第二章 項目建設(shè)的必要性 8第三章 市場分析 12第五章 項目建設(shè)方案 25第六章 公用設(shè)施 34第七章 節(jié)能、消防與勞動安全 37第八章 環(huán)境保護及水土保持 39第九章 項目的組織機構(gòu)與人力資源管理 43第十章 投資估算與資金籌措 46第十一章 項目招標 47第十二章 經(jīng)濟評價 48第十三章 風險分析 53第十四章 結(jié)論與建議 56附表： 經(jīng)濟評價計算表節(jié)能計算書附圖： 農(nóng)九師地理位置圖農(nóng)九師巴克圖工業(yè)園區(qū)現(xiàn)狀平面圖農(nóng)九師巴克圖工業(yè)園區(qū)物流園規(guī)劃平面圖農(nóng)九師巴克圖工業(yè)園區(qū)物流園庫房、綜合樓方案圖附件： 農(nóng)九師一六三團《委托書》農(nóng)九師一六三團《自籌資金承諾函》農(nóng)九師一六三團《水、電、暖供應(yīng)承諾函》農(nóng)九師土管局《土地預(yù)審意見書》農(nóng)九師一六三團《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》農(nóng)九師一六三團《建設(shè)項目選址意見書》農(nóng)九師環(huán)保局《建設(shè)項目環(huán)境影響登記表》表1建筑。 管理和人員風險本項目在管理方面存在的風險主要表現(xiàn)在以下兩個方面：一是在項目前期工作中，由于項目管理單位缺乏管理經(jīng)驗而給項目建設(shè)帶來的風險；二是項目建成運營后由于缺少專業(yè)管理人員或主要管理人員流失等，造成管理效率低下，給項目經(jīng)營帶來的風險。(2)投資回收期（Pt）投資回收期即投資返本年限，是以項目的凈收益抵償全部投資所需時間，經(jīng)計算： (CICO)t =0Pt1 = （所得稅前）Pt2 = （所得稅后）(3)財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財務(wù)凈現(xiàn)值是反映項目在計算期內(nèi)獲利能力的指標，按社會折現(xiàn)率ic=10%的凈現(xiàn)值由式：FNPV=(CICO)t(1+ic)t計算 FNPV1=8189萬元 （所得稅前）FNPV2=6024萬元 （所得稅后）(4)投資利潤率 投資利潤率=利潤總額247。第十二章 經(jīng)濟評價 經(jīng)濟評價說明(1)本經(jīng)濟評價參照國家計委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）的有關(guān)原則和方法，對投入產(chǎn)出項目進行財務(wù)評價。項目建設(shè)進度安排表序號項 目2011年1234567891011121234567891011121可研編制和審批2地質(zhì)勘察3施工設(shè)計4招投標5項目實施6竣工驗收第十章 投資估算與資金籌措 投資估算的方式和依據(jù)(1)項目方案圖(2)土建工程：項目建（構(gòu)）筑物土建工程造價，主要參考該項目擬建地區(qū)近期已完類似工程有關(guān)預(yù)、決算指標及塔城地區(qū)定額、估價表，結(jié)合本工程特點進行適當調(diào)整后計算，以元／m元／m、元／座等指標計算。、施工管理為貫徹落實建設(shè)部有關(guān)確保工程安全質(zhì)量的文件精神，進一步加強工程的建設(shè)管理，提高項目工程建設(shè)的管理水平，確保工程質(zhì)量和投資效益，為此本工程實行法人負責制、招標投標制、建設(shè)監(jiān)理制。加工機械采取減振措施，加工車間宜砌整墻，并對墻壁和頂棚安裝隔、吸聲材料進行處理，降低噪聲向外傳播強度。施工現(xiàn)場靠近集中居民點或農(nóng)居點附近時，要避免夜間施工；白天施工時，也要盡量選用低噪設(shè)備。建筑耐火等級：二級；庫房火災(zāi)危險性屬乙類。節(jié)能是我國的基本國策之一，本項目設(shè)計在生產(chǎn)工藝和設(shè)備選型方面及各個生產(chǎn)環(huán)節(jié)中均對節(jié)能進行了充分考慮，并采取有效措施，以達到節(jié)能之目的。變電所工作接地采用接地極加接地帶焊接埋地而成，接地電阻小于4Ω，倉庫所有動力設(shè)備采用接零保護。面向塔城地區(qū)，輻射整個新疆至全國的高效率物流運作組織及服務(wù)基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)。以現(xiàn)代物流理