金銀潭現(xiàn)代物流基地建設(shè)投資分析報(bào)告-26(文件)
【正文】 具有十年以上管理經(jīng)驗(yàn)的管理者，一般管理者應(yīng)該是知識(shí)管理人員，操作人員應(yīng)該是訓(xùn)練有素的技術(shù)工作者。例如，在開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)政策上等由于有高額利潤(rùn)回報(bào)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，都是按照目前國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有關(guān)政策執(zhí)行。 本項(xiàng)目如果考慮到土地的增值因素，土地變性的風(fēng)險(xiǎn)因素，如用未來(lái)土地的增值來(lái)沖銷(xiāo)與緩沖市場(chǎng)因素、成本因素等的話，從經(jīng)濟(jì)方面考慮，則具備可操作性，但要同政府做好協(xié)調(diào)，在土地購(gòu)置合同上、項(xiàng)目動(dòng)工日期、竣工日期等方面做好非常到位的協(xié)調(diào)關(guān)系；如從該項(xiàng)目本身因素考慮，則要結(jié)合本地區(qū)物流市場(chǎng)、物流潛在的因素等對(duì)市場(chǎng)因素要有充分的把握與市場(chǎng)調(diào)研。綜合投入每平方米投入很大。⑦城市缺乏對(duì)物流中心這類(lèi)特殊基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃與管理：這一方面表現(xiàn)在政府缺乏城市統(tǒng)一規(guī)劃，造成政府有政府的規(guī)劃；行業(yè)有行業(yè)的規(guī)劃；企業(yè)有企業(yè)的規(guī)劃，一個(gè)規(guī)劃比一個(gè)規(guī)劃宏偉，而且規(guī)劃目標(biāo)與市場(chǎng)目標(biāo)一致性極強(qiáng)。這一點(diǎn)在上述第二條中予以了說(shuō)明市場(chǎng)因素是關(guān)鍵因素。⑥投資者缺乏對(duì)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)代化超大型物流中心的信心。⑤目前物流市場(chǎng)尚處于發(fā)育階段。目前國(guó)家投資的項(xiàng)目基本上都是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的基礎(chǔ)設(shè)施，對(duì)于經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)型的基礎(chǔ)設(shè)施缺乏必要的投入。高水平的物流服務(wù)還有待于社會(huì)消費(fèi)能力的提高來(lái)產(chǎn)生對(duì)服務(wù)的需求。由于中國(guó)的物流業(yè)正處于起步階段，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)不是高水平的物流服務(wù)而是低成本的傳統(tǒng)服務(wù)。影響物流基地發(fā)展的市場(chǎng)因素主要有以下幾點(diǎn)：①投資存在很大的風(fēng)險(xiǎn)性。因?yàn)橐仓挥性谛枨螽a(chǎn)生后你才能夠知道需求什么；你應(yīng)該如何滿足需求、如何去適應(yīng)需求。方案中爭(zhēng)取所得稅前三年的減免關(guān)系到財(cái)務(wù)費(fèi)用的升降，非常重要?，F(xiàn)金流量表中累計(jì)現(xiàn)金流量（所得稅前）由負(fù)值變?yōu)?時(shí)的時(shí)點(diǎn)，即為項(xiàng)目的投資回收期。如FIRR》折現(xiàn)率ic，則內(nèi)部收益率指標(biāo)符合項(xiàng)目接受的標(biāo)準(zhǔn)；如FIRR《折現(xiàn)率ic，則內(nèi)部收益率指標(biāo)不符合項(xiàng)目接受的標(biāo)準(zhǔn)。故折現(xiàn)率為 ic=%+8%=%≈11%稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）： nFNPV = ∑( CI – CO )t(1+ic)t t=1上式中CI 現(xiàn)金流入量 CO現(xiàn)金流出量 ( CI – CO )t第t年的凈現(xiàn)金流量 n計(jì)算期年數(shù) ic設(shè)定的折現(xiàn)率 運(yùn)用有關(guān)財(cái)務(wù)軟件及計(jì)算機(jī)求解可得FNPV數(shù)值（萬(wàn)元）。表51 金銀潭流項(xiàng)目（TPL）基地投資贏利預(yù)測(cè)表 單位：萬(wàn)元/年項(xiàng) 目第1年第2年第3年第4年第…年（一）收入部分（1）托盤(pán)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)506 557 612 673…（2）平板倉(cāng)庫(kù)區(qū) 276 290 319 351…（3）托盤(pán)作業(yè)區(qū) 333 366 403 443 …（4）配送代貨區(qū) 335 369 405 446 …（5）年總銷(xiāo)售收入 1450 1595 1755 1930…（二）成本部分…（6）年總管理費(fèi)用 174 177 180 182…（7）年總折舊費(fèi)用 255 255 255 255…(8) 配送代貨成本 302 332 365 402（9）年總財(cái)務(wù)費(fèi)用 181 150109 59…(10)年總成本費(fèi)用 912 914909 898 …（三）稅收部分…（11）銷(xiāo)售稅金及附加 1516 18 19…（12）利潤(rùn)總額 523665 828 1013…（13）所得稅（33%） 減免 減免 減免 334…（14）營(yíng)業(yè)稅（%） 減免減免減免 59（四）稅后利潤(rùn) 523 655 828 620…金銀潭現(xiàn)代物流項(xiàng)目（TPL）基地年投資利潤(rùn)率(不考慮土地成本費(fèi)用)年投資利潤(rùn)率=∑年均利潤(rùn)總額/項(xiàng)目投入總投資100%=∑(523+655+828+620+……+n)/n/4120 X 100% = %%，表示金銀潭現(xiàn)代物流項(xiàng)目（TPL）基地年投資贏利能力很強(qiáng)，其靜態(tài)贏利指標(biāo)強(qiáng)勁。（7）托盤(pán)作業(yè)收入：按照每托盤(pán)每月進(jìn)出4次、則年收入為：27720 X 4 X X 12 = 333萬(wàn)元上述總收入為：506 + 276 + 333 = 1115萬(wàn)元 (8)物流配送、代貨收入按照銷(xiāo)售的30%計(jì)算，利潤(rùn)按照收入的10%計(jì)算。則總托盤(pán)數(shù)為10080 X 22000 X 5/4 = 277
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