【正文】 程是物業(yè)管理人員向業(yè)主（師生）提供服務(wù)的過程，物業(yè)管理人員素質(zhì)的高低直接影響到服務(wù)的質(zhì)量和效果，其形象間接代表著物業(yè)的形象?！?科學(xué)培訓(xùn)。專業(yè)技術(shù)工人和安全管理人員每半年進(jìn)行一次考核，名列最后者淘汰；各部門負(fù)責(zé)人管理人員每年進(jìn)行一次考核，名列最后者降級或淘汰。保證管理、技術(shù)兩方面人才的平衡嚴(yán)格的監(jiān)督管理系統(tǒng)：●各項工作要真正做到規(guī)范管理、有效運作，必須要有嚴(yán)格的監(jiān)督控制，特別是安全工作、環(huán)境管理等，每天工作量十分繁重，稍有疏忽，就可能給學(xué)校帶來損失，給公司事業(yè)帶來難以挽回的挫敗。值守編排完善的值班制度和交接班制度；做好工作記錄。意見調(diào)查設(shè)立意見箱，物業(yè)定期（每季度或半年）發(fā)放意見調(diào)查表，征求學(xué)校老師、學(xué)生的意見，了解對物業(yè)管理的需求，及時處理學(xué)生、老師反饋的意見。 ①3① 檢查有無損毀公共設(shè)施，包括門窗、床鋪、桌子、室內(nèi)照明、電線等，如有上述情況，如屬人為破壞，立即進(jìn)行制止并視破壞情節(jié)輕重報校方后給予一定的處罰。地面有無灰塵、痰跡、廢紙等雜物，墻壁、天花板有無蜘蛛網(wǎng)，衛(wèi)生間有無異味，便池內(nèi)有無積存便垢，地面有無污水、污垢，洗漱臺有無結(jié)垢現(xiàn)象，門窗玻璃是否整潔。 校園環(huán)境衛(wèi)生包括校內(nèi)道路、景點、綠地、活動場所、運動場所、教職工宿舍區(qū)域公共通道的衛(wèi)生清潔，并且在每天上午 9 時前必須完成主干道和景點的第一次清掃，并做到巡回保潔。 公共廁所公共廁所做到每天清掃兩次，并及時清理污物、污水。每天巡視廁所水龍頭、水箱、路燈，發(fā)現(xiàn)問題及時報修。各樓四周場地的保潔，及時清除垃圾，并運送到垃圾房。節(jié)源開流，嚴(yán)格控制用水、用電，禁止長明燈、長流水的現(xiàn)象。 2①共用衛(wèi)生間保潔每日對共用衛(wèi)生間清潔 2 次， （清潔內(nèi)容包括：通風(fēng)換氣；沖洗潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋；清洗大、小便池；用拖把拖干凈地面） 。5①涼亭等人文景觀保潔每天清潔 1 次（擦拭表面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅） ；設(shè)施表面基本干凈，無灰塵污漬、銹跡，目視涼亭內(nèi)及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告校方處理。 做好環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作，把提高學(xué)生的清潔衛(wèi)生意識、糾正學(xué)生的不良衛(wèi)生習(xí)慣與環(huán)境衛(wèi)生管理相結(jié)合，使學(xué)生也自覺地參與到環(huán)衛(wèi)工作中。制定并執(zhí)行嚴(yán)格的門禁制度，引導(dǎo)、幫助學(xué)生將更多的精力投入緊張的學(xué)習(xí)。 綠化環(huán)境在學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)同意的前提下，將參與環(huán)境方案的設(shè)計及改造，提出我們的看法和建議，使綠化及環(huán)境更符合師生的需求。2① 由學(xué)校牽頭，及時對綠化養(yǎng)護(hù)的質(zhì)量進(jìn)行跟蹤、監(jiān)控。5① 設(shè)立愛護(hù)花草樹木標(biāo)牌，提醒師生和外來人員愛護(hù)綠化環(huán)境。C、澆灌時期和澆灌時間可按下列規(guī)定：冷季型草(高羊茅)：春秋兩季充分澆水，每周一次。② 修剪A、草坪長到 10㎝15㎝時，應(yīng)予修剪；修剪草坪時，根據(jù)地形：大面積草坪(面積≥50m2)可用手推式草坪機(jī)進(jìn)行統(tǒng)一修剪。草坪修剪次數(shù)（一級養(yǎng)護(hù)）修剪次數(shù)(次／月)5～6 月 7～8 月 9—10月修剪次數(shù)(次／年)草坪草種類用途一級 一級 一級 一級冷季型草觀賞34 2 1 34l 20 429 / 57暖季型草③ 清除雜草、雜物A、與管理區(qū)域的草坪草形態(tài)不符的雜草，養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)及時進(jìn)行清除，并要求除早、除小、除凈?；瘜W(xué)除草應(yīng)由綠地養(yǎng)護(hù)人員用噴藥器進(jìn)行噴灑，除草劑可根據(jù)雜草種類具體配置：雙子葉雜草(一般為闊葉雜草)可用 2，4—D 等除草劑進(jìn)行防除；單子葉雜草(一般為條形葉雜草)可用草坪寧 1 號等除草劑進(jìn)行防除。B、追肥應(yīng)以復(fù)合肥料為主，追肥的時間和數(shù)量可根據(jù)土壤肥力、草種和幼苗生長等情況而定。A、預(yù)防：預(yù)防性噴藥每年從春末到 9 月，春季半月/次1 月/次；夏季每周 12 次；預(yù)防病害可用噴滅菌靈、甲托等；預(yù)防蟲害可用敵殺死等。B、若處高溫久旱(氣溫高于 35℃，10 天未下雨)，應(yīng)及時進(jìn)行澆灌，一般應(yīng)在清晨或傍晚進(jìn)行澆灌。B、喬木、灌木周圍大型野草，應(yīng)結(jié)合中耕進(jìn)行鏟除，特別注意具有嚴(yán)重危害的各類藤蔓(如菟絲子等)。(注：花灌木應(yīng)在花期前、花期后進(jìn)行。D、施用的肥料種類應(yīng)視樹種、生長期及觀賞等不同要求而定。 B、喬木類：主要修除徒長枝、病蟲枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭。 F、修剪時切口都要靠節(jié)，剪口要平整，對于過于粗壯的大枝應(yīng)采取分段截枝法，操作時應(yīng)注意安全。 31 / 57B、補(bǔ)植季節(jié)規(guī)定：落葉樹：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)植或在秋季落葉以后土壤冰凍以前補(bǔ)植。 B、挖除枯死植株作業(yè)，應(yīng)事先報經(jīng)市園林主管部門審批，任何單位與個人無權(quán)擅自挖除。 D、花壇保護(hù)設(shè)施應(yīng)經(jīng)常保持完好。花盆：同一品種花卉、樹木堆放集中整齊，陽性植物和陰性植物分別堆放，盆內(nèi)無雜草和雜物，葉面無黃葉和大面積的蟲斑，空花盆按大小集中堆放。①綠化帶：修剪整齊、高矮一致，種植稠密、無枯枝、無黃葉、無大面積蟲斑，地面無雜草和雜物。32 / 57①花盆：堆放整齊，造型別致，層次分明，葉面無黃葉，盆內(nèi)無雜草和雜物，盆內(nèi)不允許有土無苗或死株。b、領(lǐng)用藥品，填單經(jīng)主管審批后，憑單發(fā)放。b、使用藥品，填單經(jīng)主管審批后，憑單發(fā)放。人站在上風(fēng)處，向上 45176。f、洗凈手和臉。c、定期將籠內(nèi)死蒼蠅清理。我們將分別會與管理人員簽定安全責(zé)任協(xié)議，在完成各項任務(wù)指標(biāo)的情況下，予以精神、物質(zhì)獎勵，沒有完成任務(wù)指標(biāo)甚至出現(xiàn)重大失誤的，將予以警告、處分、扣發(fā)獎金及辭退處理。預(yù)案工作做的好不好，直接影響到師生的生命財產(chǎn)是否有安全保障，間接地也會影響到物業(yè)管理公司的經(jīng)營狀況。三、重病人的救治方法一般原則：熱情、周到、適度告隊長，合理救治病人（不影響防盜，嚴(yán)防不懂裝懂） ；救治病人（送上車或送到醫(yī)院） ；及時同病人家屬進(jìn)行溝通；把救治情況登記好并報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。（三）重大火災(zāi)（除有煙霧外，整個房間有火光）35 / 571①地段交通安全員或維修工發(fā)現(xiàn)后立即報告保安隊長和物業(yè)管理部值班人員，并撥打火警“119”；2①視情通知水電工切斷電源、煤氣，保護(hù)好電梯，保持消防通道暢通；3①組織交通安全員或維修工有序上樓疏散師生，沿消防通道轉(zhuǎn)移到安全地帶；4①運用滅火器或消防槍滅火，如消防隊趕到積極配合其滅火；5①報告校方、公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)（除先通知附近崗位外，其他領(lǐng)導(dǎo)可越級報告，電話、手機(jī)、對講機(jī)同時進(jìn)行） ；6①善于發(fā)現(xiàn)傷員和搶救傷員；7①火災(zāi)后快速、有效的清理現(xiàn)場，適時送電和，保障師生正常生活秩序；8①視情張貼告示；9①及時寫救火報告；積極協(xié)助警方查找起火原因，并做好善后工作。七、煤氣中毒處置方案36 / 57一般原則：發(fā)現(xiàn)及時、科學(xué)搶救，方法靈活1①觸電A①發(fā)現(xiàn)有人觸電，首先切斷電源；B①將病人轉(zhuǎn)移到安全地段；C①按科學(xué)的方法積極搶救觸電者（人工呼吸、胸部按壓） ；D①及時請醫(yī)生治療或撥打急救電話（120） ；E①保護(hù)好現(xiàn)場，立即請維修人員查明觸電原因，及時報告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。1． 公共區(qū)域、公共設(shè)施消防安全檢查。 37 / 57(4)檢查配電房等的電掣電器等設(shè)施設(shè)備是否符合消防安全規(guī)定，門鎖是否完好。 (2)樓宇內(nèi)所使用的電器是否符合安全規(guī)定。(2)檢查各機(jī)房、電房設(shè)施設(shè)備是否運轉(zhuǎn)正常，機(jī)房、電房內(nèi)所配備的滅火器材是否完好。這也是我公司實施形象戰(zhàn)略的重要組成部分。我公司承諾師生對物業(yè)管理滿意率為95%以上。在提高對師生的服務(wù)質(zhì)量上，我們千方百計，想方設(shè)法，一切從師生的利益著想，努力強(qiáng)化員工的優(yōu)質(zhì)服務(wù)意識，做到“你想到的我為你做好，你沒想到的我為你做到” ，向社會展示***物業(yè)人的精神風(fēng)貌。一、檔案管理運作環(huán)節(jié)資料的收集 建立檔案室，采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段，實施現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、科學(xué)化、多元化、經(jīng)?；⒁?guī)范化等“六化”管理，建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格管理。第四節(jié) 校區(qū)檔案資料管理隨著建筑設(shè)計高科技、專業(yè)化的發(fā)展，信息成為管理資源中一個重要的因素。我們***物業(yè)在在全體師生享受安全舒適、高效的物業(yè)服務(wù)的同時，也讓師生明明白白消費，讓陽光照在我們的服務(wù)體制上。1① 認(rèn)真接待師生投訴，建立師生投訴檔案記錄，我公司承諾的有效投訴辦結(jié)率 100%，投訴回訪率 100%。4．檢查中的發(fā)現(xiàn)學(xué)校內(nèi)的設(shè)施設(shè)備有變異，或其他違反消防安全規(guī)定的問題，要立即查明原因，及時處理，不能立即解決的，由校方下達(dá)整改通知書，限期整改。3． 后勤區(qū)域消防安全檢查。2． 各樓宇物業(yè)管理單位消防安全互檢。(2)檢查工作由管理部組織，學(xué)校主管部門負(fù)責(zé)人參加。八、生跳樓、服毒等自殺事件一般原則：發(fā)現(xiàn)及時，科學(xué)搶救，方法靈活1①能搶救的及時搶救（撥打 120 急救電話） ；2①邊搶救邊報警（打派出所電話或報警 110） ；3①保護(hù)好現(xiàn)場，控制人員進(jìn)出，不要隨便移動物品；4①及時報告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，維護(hù)本地區(qū)正常秩序。（二）較大事故（500 元—2022 元）1①主管及時派人員保護(hù)好現(xiàn)場和救治傷員，并疏導(dǎo)交通；2①報告管理部值班人員，值班人員趕到現(xiàn)場視情處置并報告派出所，拍好照片；3①對處置情況認(rèn)真記錄。五、發(fā)生火災(zāi)時的處置方案一般原則：沉著、冷靜、靈活（一） 、一般性火災(zāi)（煙霧較大，無火光，有異味）1①地段交通安全員或維修工發(fā)現(xiàn)后立即報告保安主管，形成處置小組；2①查明起火部位、樓號、層次、火勢等情況；3①視情進(jìn)室打開門窗，關(guān)閉煤、電開關(guān)，運用滅火器將火撲滅；4①逐級報告。附：《突發(fā)事件處置方案》一、入室撬竊處置方案一般原則：快速反應(yīng)1①接報后，當(dāng)班人員、管理部值班人員立即趕到現(xiàn)場，視情況報警（一般報派出所和校方、公司主要領(lǐng)導(dǎo)） ；2①保護(hù)好現(xiàn)場，了解有關(guān)情況和證據(jù)，待警方趕到后配合偵破（封鎖信息，確保穩(wěn)定） ；3①強(qiáng)化校區(qū)治安保衛(wèi)工作，防止校區(qū)其他地段發(fā)生類似問題；4①擬寫案情經(jīng)過和吸取教訓(xùn)的報告。設(shè)計安全服務(wù)應(yīng)急預(yù)案，遇突發(fā)事件能應(yīng)急處理。、安全護(hù)衛(wèi)，維持正常公共秩序33 / 57我們將該校區(qū)的物業(yè)管理分為兩個階段，即入學(xué)期和常規(guī)期，根據(jù)入學(xué)期和常規(guī)期的不同特點，分別確定各個階段的治安管理重點，以達(dá)到我們在安全保衛(wèi)管理上的承諾指標(biāo)。 滅蠅作業(yè)a、選擇較偏遠(yuǎn)地帶，將蒼蠅籠用木樁固定。 （注意：噴藥時嚴(yán)禁吸煙和飲食。根據(jù)藥品使用說明配制藥液濃度。d、待兩至三天后，將殘留鼠藥清理。工具損壞及時向清潔組長匯報，修理或更換。①樹盆：修剪及時、高矮一致，無枯枝黃葉，盆內(nèi)無雜草和臟雜物，擺放整齊。農(nóng)藥、材料、工具集中擺放。花壇內(nèi)無缺株倒苗，基本無枯枝殘花。 B、做好排水措施，防止雨季積水。 C、補(bǔ)植的樹木，應(yīng)選用原來樹種，規(guī)格也應(yīng)相近似，若改變樹種或規(guī)格則應(yīng)與原來的景觀相協(xié)調(diào)，補(bǔ)植行道樹樹種應(yīng)與同路段樹種一致。有傷流的樹種應(yīng)在夏、秋兩季修剪。 D、綠籬類：綠籬修剪，應(yīng)促其分枝，保持全株枝葉豐滿。E、施肥宜在晴天。樹木青壯年期欲擴(kuò)大樹冠及觀花、觀果植物，可適當(dāng)增加施肥量。③ 施肥A、樹木休眠期可施基肥(如豆餅)，每年 10 月中旬至 11 月進(jìn)行一次。對處于地勢低洼處的雪松等易受水淹的樹種可采取打透氣孔的方式排水(挖若干小洞，直徑 50mm 左右，至根部；垂直插入相30 / 57同直徑 PVC 管，周邊用土填實)。⑥ 其他養(yǎng)護(hù)草坪邊緣線應(yīng)整齊劃一，裝飾性草坪或花壇，可運用切邊機(jī)進(jìn)行切邊養(yǎng)護(hù)。C、每年施肥一次，每次施肥成分含量分別為：磷 3g／m2；鉀 2g／m2；氮 5g／m2。除草效果測評，以立姿目視草坪無雜草為準(zhǔn)。盡量不用除草劑。B、草坪修剪后高度為 60mm 左右。暖季型草(馬尼拉、狗牙根)：夏季勤澆水，每兩天一次，宜早、晚澆。（1）草坪養(yǎng)護(hù)① 澆灌、排水A、用土鉆檢查草坪土壤干濕程度，土層深 100mm～150mm 處若呈干燥狀，應(yīng)及時進(jìn)行澆灌。4① 保持綠地的清潔。我們還將和學(xué)校合作，對校區(qū)的各種植物進(jìn)行標(biāo)識、歸類，竭力營造一種清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的環(huán)境，讓花更美，草更清，使校區(qū)成為獨特的景觀學(xué)校。5①作好宿舍巡視，定時定點巡視，遇有問題及時報告。 宿舍管理從專業(yè)物業(yè)管理的角度提出可行性的意見，與校方聯(lián)手制定學(xué)生宿舍管理規(guī)定，使學(xué)生在宿舍有一個行為規(guī)范，便利于管理，作好學(xué)生的后勤保障。7①垃圾收集與處理生活垃圾由學(xué)校老師、學(xué)生自己送至指定地點；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾 2 次；垃圾日產(chǎn)日清；建筑垃圾定點堆放；垃圾運送過程有防掉落或飛揚灑落措施，而后運送至學(xué)校指定地點。3①道路保潔每日對道路、兩側(cè)人行道清掃二遍，保潔人員不間斷地循環(huán)保潔，目視道路、人行道干凈、無浮塵、無雜物、無油污，無積水、積雪、污漬、泥沙；雨雪天氣及時清掃路面，確保無積水、積雪。 清潔服務(wù) 宿舍樓共用樓道保潔每日打掃 2 次各樓層通道和樓梯臺階，并拖洗干凈；每日收集2 次學(xué)生垃圾；每日用干凈的抹布擦抹 1 次樓梯扶手、各層和通道的防火門、消防栓、墻面、指示牌等公共設(shè)施；各梯間墻面、天花板每月除塵 1 次；每周擦 1 次樓共用門窗玻璃。負(fù)責(zé)各樓層公物的管理，發(fā)現(xiàn)損壞公物要追究到人責(zé)成賠償，并報總務(wù)處。在學(xué)生防雪或放假期間做好門、窗、電源的關(guān)閉工作。經(jīng)常巡視洗手間、大便槽、小便池（斗）瓷磚面，確保廁所無異味、便池及瓷磚面無污垢，地面無積水。道路兩側(cè)的排水溝，定期清理，確保污水排放暢通，下雨后道路無積水。①8① 指導(dǎo)學(xué)生做好內(nèi)務(wù)整理工作，監(jiān)督檢查寢室紀(jì)律，并把每天檢查的結(jié)果