【正文】 人人平等，在發(fā)展機(jī)會面前人人平等；***物業(yè)提供良好的勞動環(huán)境，營造和諧的工作氛圍，倡導(dǎo)簡單而真誠的人際關(guān)系。工作不僅僅是謀生的手段，工作本身應(yīng)該能夠給我們帶來快樂和成就感。(2) 專業(yè)化+規(guī)范化+透明度=***化。持續(xù)的增長和領(lǐng)跑(1) ***物業(yè)給自己的定位是，在規(guī)模和贏利能力上做中國物業(yè)管理行業(yè)的第一。 以積極的態(tài)度和角度對待困難和遺留問題。具開放心態(tài)，善用、整合資源，善于創(chuàng)新突破，有能力找到解決問題的辦法。（二）管理技能 善于激勵，有號召力。 培養(yǎng)指財(cái)下屬，鼓勵別人學(xué)習(xí)。 時(shí)間和會議管理。 專業(yè)創(chuàng)造力。3 現(xiàn)代的機(jī)器設(shè)備 以現(xiàn)代化機(jī)器設(shè)備提高清潔效能并減輕清潔人員的勞動強(qiáng)度。2 建筑物規(guī)劃設(shè)計(jì)參與 前期介入，提供最佳管理方案，以節(jié)省未來管理的各項(xiàng)費(fèi)用。2 現(xiàn)場的深入了解 針對現(xiàn)場設(shè)計(jì)適合的管理規(guī)劃。1 完美的安全系統(tǒng) 在考慮成本效益前提下，設(shè)計(jì)完善的安管系統(tǒng)。整體性的安管勤務(wù)5 完備的資料檔案 建立各項(xiàng)住戶、車場、訪客等資料檔案，以供業(yè)主隨時(shí)調(diào)閱。4 專業(yè)的訓(xùn)練課程 以增加機(jī)電人員的實(shí)務(wù)技術(shù)及遇突發(fā)狀況之應(yīng)變能力。開拓學(xué)校物業(yè)管理市場，是學(xué)校管理、物業(yè)管理公司發(fā)展的又一新的契機(jī)。由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，絕大多數(shù)學(xué)校的后勤工作都是學(xué)校辦社會的運(yùn)作模式，即學(xué)校不顧自身實(shí)際發(fā)展規(guī)模、不講求經(jīng)濟(jì)效益、不講求管理效率，只要學(xué)校存在什么勞務(wù)需求，就立即設(shè)置一個(gè)勞動崗位，工資都是由國家來掏錢。 介入學(xué)校后勤管理工作，首先應(yīng)探索我們的客戶——“教師、學(xué)生” ，他們需要我們提供什么服務(wù)？我們能為他們提供些什么服務(wù)？我們應(yīng)該怎樣服務(wù)？怎樣管理？這些都需要我們確立學(xué)校物業(yè)管理專業(yè)化的服務(wù)理念；個(gè)性化、科學(xué)創(chuàng)新的管理服務(wù)模式；精益求精的工作作風(fēng)；規(guī)范化的操作來實(shí)現(xiàn)。 管理側(cè)重點(diǎn)不同13 / 57住宅小區(qū)的管理重點(diǎn)是設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)及樓宇安全，管理的側(cè)重點(diǎn)是物（設(shè)備、設(shè)施、區(qū)域） ，對住戶是提供服務(wù)，而學(xué)校則注重滿足教學(xué)需要和學(xué)生的安全。 管理服務(wù)的目標(biāo)不同住宅物業(yè)的管理是為了創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。物業(yè)公司可以采用菜單式來制定服務(wù)項(xiàng)目，分項(xiàng)測算費(fèi)用，經(jīng)雙方協(xié)商確定服務(wù)內(nèi)容，以合同契約形式確定資金數(shù)額和支付方式，資金使用按合同執(zhí)行，完全的市場化。這在學(xué)校物業(yè)中尤其突出。 重視學(xué)校主管部門的領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格、管理思路。比如在學(xué)校內(nèi)設(shè)置各類規(guī)范的溫馨標(biāo)識、提示性、警示性和說明性標(biāo)識，為學(xué)校氛圍的營造起到了畫龍點(diǎn)睛的作用。可提供辦公室內(nèi)植物的養(yǎng)護(hù)和指導(dǎo)、節(jié)假日環(huán)境氛圍營造、組織特色活動、教室管理、電教辦公設(shè)備維護(hù)等專業(yè)化、全方位的服務(wù)，提供行政后勤等方面業(yè)務(wù)的保障。重要溝通資料、滿意度調(diào)查資料整理成為文件，雙方認(rèn)可，促進(jìn)管理服務(wù)的水平的提高。第一節(jié) 總體設(shè)想針對西安交通大學(xué)城市學(xué)院物業(yè)管理的各種必備元素，我們在充分了解該校區(qū)的軟硬件15 / 57設(shè)施，深入調(diào)研其他類似學(xué)校的物業(yè)管理市場的基礎(chǔ)上，憑借我公司的人才優(yōu)勢、文化優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、管理優(yōu)勢和資金優(yōu)勢，一旦中標(biāo)，我們將積極貫徹校方創(chuàng)建國內(nèi)一流、國際先進(jìn)學(xué)校的目標(biāo)，創(chuàng)建高質(zhì)量、有特色、名副其實(shí)的國家示范學(xué)校的奮斗宗旨，我們有信心，有能力為西安交通大學(xué)城市學(xué)院的全體師生送上一道美味的物業(yè)管理大餐，創(chuàng)造健康豐盛的人生。二、管理內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng) 目 內(nèi) 容 與 標(biāo) 準(zhǔn)16 / 57（一）基本要求建立 ISO9001 質(zhì)量管理體系和 ISO14001 環(huán)境管理體系。一線服務(wù)人員每年體檢一次，合格上崗。公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)價(jià)目。適應(yīng)師生需求，組織、配合校區(qū)主管部門開展校區(qū)文化活動。上午 9 時(shí)前完成主干道和景點(diǎn)的第一次清掃，其余時(shí)間巡回保潔；垃圾、廢棄物做到日產(chǎn)日清（1 次/天將垃圾、廢棄物運(yùn)送到垃圾房） ，并做到垃圾房周圍無零散垃圾堆放；道路兩側(cè)排水溝的清理做到 2 次/月，保證污水排放暢通；垃圾桶、垃圾箱、垃圾房的清洗做到 1 次/周，維護(hù)校園公共衛(wèi)生設(shè)施，防止人為破壞。我們提倡對內(nèi)平等，對外開放，專業(yè)化、規(guī)范化、透明度造就***化的模式。允許失敗，不允許無創(chuàng)新。我們認(rèn)為員工的滿意度會影響員工的敬業(yè)度，而員工的敬業(yè)度又與客戶的滿意度之間呈正比關(guān)系。我們將依托公司本身的文化理念及西安交通大學(xué)城市學(xué)院校區(qū)本身的文化優(yōu)勢，與我司在****所接管的樓盤形成校區(qū)文化聯(lián)動，從而產(chǎn)生以西安交通大學(xué)城市學(xué)院為中心的輻射效應(yīng)。所有管理及操作人員接受專業(yè)培訓(xùn)，從儀容儀表到談吐舉止、作業(yè)檔次向星級賓館靠攏；推行個(gè)性化服務(wù)，根據(jù)顧客需要“度身定做” ，建立顧客個(gè)性化資料，在服務(wù)中給您一份意外的驚喜，給予您最大的心理滿足；營造悠閑浪漫的環(huán)境氛圍，進(jìn)行適時(shí)適宜的環(huán)境布置，點(diǎn)綴出西安交通大學(xué)城市學(xué)院與***物業(yè)的文化品位。而中學(xué)物業(yè)管理則完全不同，其物業(yè)構(gòu)成的復(fù)雜性，勢必要求我們物業(yè)管理企業(yè)必須樹立新的“復(fù)合式”物業(yè)管理的觀念：特別是要培養(yǎng)能管理宿舍區(qū)、辦公樓宇、學(xué)生活動中心、體育場所、教學(xué)場所等復(fù)合式物業(yè)管理人才，培育能同時(shí)管理多種類型物業(yè)的，組建更多與學(xué)校物業(yè)管理相配套的專業(yè)化隊(duì)伍，如清潔、消殺、客戶服務(wù)中心等綜合管理的能力。我們?nèi)w員工深信：物業(yè)管理是一次“全方位、全過程、全員參與的基礎(chǔ)性管理工作” ，只有過硬的服務(wù)質(zhì)量才能最終贏得師生的信任。信息反饋 信息反饋信息反饋信息反饋在具體運(yùn)作中，管理部經(jīng)理是日常工作的指揮者，同時(shí)又是監(jiān)督檢查者，各項(xiàng)指令下達(dá)后、策劃、安排和執(zhí)行機(jī)構(gòu)即開始運(yùn)作，執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道回到指揮機(jī)構(gòu)，供經(jīng)理做出校正、判斷、總結(jié)在整個(gè)過程中，經(jīng)理還要從檢查、評比結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題，并加以糾正，做到有部署、有檢查、有總結(jié)，從而保證了管理的有效性。對照工作計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)，針對檢查出的問題及實(shí)施過程中出現(xiàn)的新情況及時(shí)改進(jìn)糾正，控制工作按計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施；大閉環(huán)是公司有關(guān)部門如質(zhì)量管理部會對項(xiàng)目部階段性工作的宏觀控制，對項(xiàng)目部每一環(huán)節(jié)都進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和考核，重點(diǎn)是對工作結(jié)果進(jìn)行檢查、分析和評價(jià)，提出改進(jìn)措施，融入下一步工作計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)的訂立中，形成一個(gè)嚴(yán)密的閉環(huán)。各項(xiàng)指令下達(dá)后，執(zhí)行人員——各班組長、員工即開始動作，執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道回到各級指揮機(jī)構(gòu)，供主管、經(jīng)理作出校正、判斷、評價(jià)。動力使管理不斷向前進(jìn)，潤滑則是減少前進(jìn)中的阻力。獎懲機(jī)制： 獎懲機(jī)制在實(shí)際工作中以獎為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎勤罰懶，通過獎懲達(dá)到部門之間、員工之間有競爭，人人有動力，個(gè)個(gè)有壓力。嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾磉\(yùn)作體整合型管理體系：ISO9001 質(zhì)量管理體系、ISO14001 環(huán)境管理體系、OHSAS18000 職業(yè)安全健康管理體系是國際上通用的管理體系。***物業(yè)在西安交通大學(xué)城市學(xué)院的物業(yè)管理中，將對人力資源管理進(jìn)行全程的有效控制。通過崗位培訓(xùn)、外送培訓(xùn)、崗位輪訓(xùn)、跟班培訓(xùn)和專題討論，規(guī)范員工的形其他服務(wù)人員宿舍管理員師生傳播媒介上級指令執(zhí)行結(jié)果信息接收 分析整理監(jiān)控、跟蹤發(fā)布命令執(zhí)行命令（各類相關(guān)人員）24 / 57象，讓員工隨時(shí)掌握行業(yè)的發(fā)展動態(tài)，積極學(xué)習(xí)國內(nèi)外最新的管理技術(shù)與方法，總結(jié)工作中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，進(jìn)一步提高員工的工作能力和工作標(biāo)準(zhǔn)?！?崗位“動態(tài) ”管理，競爭上崗?！裨诰唧w執(zhí)行中實(shí)施逐級負(fù)責(zé)制，將工作目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)分解落實(shí)到班組和個(gè)人，所有工作都有相應(yīng)責(zé)任人，下級對上級負(fù)責(zé)，上級檢查、監(jiān)督下級的工作，管理一環(huán)扣一環(huán)，形成一個(gè)有機(jī)結(jié)合的閉環(huán)。服務(wù)時(shí)限（具體責(zé)任范圍、服務(wù)內(nèi)容等通過物業(yè)管理委托合同約定） ，服務(wù) 2 小時(shí)內(nèi)到位，若不能，有緊急處理措施，并對學(xué)校老師、學(xué)生做出合理解釋，做出限時(shí)承諾；特殊情況做出說明和限時(shí)承諾。25 / 57 學(xué)生公寓樓、宿舍樓管理 建立巡視制度。①4① 檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進(jìn)行報(bào)修并做好記錄。①7① 樓層（宿舍）四周場地的清掃和保潔，清除垃圾及時(shí)運(yùn)送到垃圾房。垃圾、廢棄物及時(shí)收集并運(yùn)送到垃圾房，確保垃圾房周圍無零散垃圾堆放。定期對墻面、天棚進(jìn)行巡視，確保無蜘蛛網(wǎng)、灰塵。 教學(xué)樓、教研樓、行政辦公樓、圖書館等根據(jù)學(xué)校的作息時(shí)間安排好常規(guī)值班，不定時(shí)熏是各樓層，遇有問題及時(shí)上報(bào) 。做好教學(xué)樓（教師休息室） 、教研樓、行政辦公樓個(gè)辦公室的開水供應(yīng)和考試期間考場的開水供應(yīng)。 校內(nèi)小景、建筑小品、噴泉水池維護(hù)定期對噴泉池?fù)Q水清洗（每年不少于 2 次） ，打撈噴泉池內(nèi)的垃圾。室內(nèi)無明顯臭味、便池潔凈基本無黃漬；地面基本潔凈。6①垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱：每日清運(yùn) 2 次；垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污。 遇到有損害環(huán)境衛(wèi)生行為的學(xué)生，進(jìn)行耐心教育和勸阻，對于極少數(shù)屢教不改者采取典型暴光或讓其清理干凈的方法，在校方的支持下公開其不文明行為以儆效尤。按照學(xué)校的宿舍衛(wèi)生評比標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行內(nèi)務(wù)衛(wèi)生及紀(jì)律檢查評分，并及時(shí)公布，改善學(xué)生不好的生活習(xí)慣，培養(yǎng)學(xué)生的文明行為習(xí)慣。同時(shí)我們將安排經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的綠化養(yǎng)護(hù)管理人員進(jìn)行專業(yè)養(yǎng)護(hù)，做到花草樹木長勢良好，無枯花、無破壞、無蟲害，修剪及時(shí)，整齊美觀。3① 抓好花草樹木的初期補(bǔ)種和養(yǎng)護(hù)，定期培土、切邊、施肥、修剪、除雜和消滅病蟲害。6① 將綠化管理列為保安員巡邏內(nèi)容，及時(shí)制止損害綠化的不良行為。夏季適量澆水，每兩天一次，宜早晨澆，安全越夏。小面積草坪(面積50m2)可用割草機(jī)(亦稱割稈機(jī)、打邊機(jī))或大號枝剪進(jìn)行局部修整。B、清除雜草作業(yè)分人工除草和化學(xué)除草。C、一周后，對未清除的部分雜草，可通過人工除草的方法進(jìn)行補(bǔ)除。早春、晚秋可施有機(jī)肥，施肥方法可撒施和根外追肥。B、除害：可依具體情況，選擇無公害藥劑或高效低毒的化學(xué)藥劑消除病、蟲害。C、暴雨后一天內(nèi)，樹木周圍仍有積水，應(yīng)予排水。C、中耕、除草宜在晴朗或初晴天氣，且土壤不過分潮濕的條件下作業(yè)。)B、一般喬木胸徑在 15cm 以下的，每 3cm 胸徑可施堆肥 ，胸徑在 16cm 以上的，每 3cm 胸徑施堆肥 ～。早期欲擴(kuò)大冠幅，宜施氮肥，觀花、觀果樹種應(yīng)增施磷鉀肥。 C、灌木類：灌木修剪應(yīng)使枝葉繁茂，分布勻稱，修剪應(yīng)遵循“先上后下，先內(nèi)后外，去弱留強(qiáng)，去老留新”的原則進(jìn)行。 G、休眠期修剪以整形為主，可稍重剪；生長期修剪以調(diào)整樹勢為主，宜輕剪。針葉樹、常綠闊葉樹：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)植，或在秋季新梢停止生長后，降霜以前補(bǔ)植。（3）花壇養(yǎng)護(hù)A、根據(jù)天氣情況，保證水分供應(yīng)，宜清晨澆水，澆水時(shí)應(yīng)防止將泥土沖到莖葉上。 E、花壇內(nèi)應(yīng)及時(shí)清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；及時(shí)補(bǔ)種、換苗。盆內(nèi)不得有土無苗或死株。① 草坪：修 剪 整 齊 ， 高 度 在 5cm 以 下 ， 種 植 稠 密 、 無 大 面 積 枯 死 ， 草 坪 內(nèi) 無 雜 草 和 臟 雜 物 。（5） 、工具保養(yǎng)、保管每天 10：50—11：00；16：50—17：00 兩次清潔工具并在指定地點(diǎn)按要求擺放整齊。c、投藥時(shí)，將每十克左右的鼠藥用紙包好，分別投放在老鼠經(jīng)常出沒的地方：如發(fā)現(xiàn)鼠洞，先灌入十克左右的鼠藥，并用泥土封死。c、噴藥前，先用清水檢查噴霧器是否良好。從上至下向前噴灑。g、填寫表格，存檔。 檔案資料各類檔案資料齊全完整；分類成冊，管理完善，合理分類，查閱方便；及時(shí)變更登記，賬物相符。這樣既保證了員工的積極性，也增加了員工的工作動力。我公司已制定了詳盡的《突發(fā)事件處置方案》 ，在預(yù)案中對各種突發(fā)事件都做出了詳細(xì)的處理要求，同時(shí)我們要求管理處全體員工增強(qiáng)對突發(fā)事件的反應(yīng)能力，做到遇突發(fā)事件不慌不忙，有步驟、有秩序地實(shí)施各項(xiàng)緊急措施，以確保師生的人身及校區(qū)的財(cái)產(chǎn)安全。四、上老師或?qū)W生宿舍鬧事的處置方案一般原則：勸說為主，阻止吵架、打架弄清真實(shí)情況；視情耐心勸說（A、不在家；B、現(xiàn)已很晚、影響師生休息；C、明天去師生單位解決；D、如有急事，我明天轉(zhuǎn)告） ；師生不同意堅(jiān)決不讓其上樓，如阻止無效應(yīng)立即逐情報(bào)告；矛盾激化時(shí)立即報(bào)告。六、校區(qū)內(nèi)發(fā)生交通事故處置方案一般原則：依據(jù)事實(shí)，合理調(diào)解凡在校區(qū)內(nèi)發(fā)生交通事故，一律由派出所處理，交通安全員只負(fù)責(zé)調(diào)解；（一） 、一般性事故（200 元—500 元）1①地段交通安全員或維修工發(fā)現(xiàn)交通事故應(yīng)立即報(bào)告主管，主管視情組織雙方協(xié)調(diào)解決；2①做好登記，由主管報(bào)告事務(wù)中心。2①煤氣中毒A①打開門窗，進(jìn)行通風(fēng)；B①切斷電源，注意火源；C①將中毒者轉(zhuǎn)移到通風(fēng)地段，做些簡單的搶救；D①及時(shí)請醫(yī)生治療或撥打急救電話（120） ；E①保護(hù)好現(xiàn)場，及時(shí)和煤氣公司取得聯(lián)系，查明煤氣中毒的原因報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)。(1)每月末及節(jié)日前，對公共區(qū)域、公共設(shè)施進(jìn)行安全大檢查。 (5)檢查各消防通道是否暢通，走火梯門、煙感探測器、指示燈是否正常。 (3)樓宇內(nèi)是否按規(guī)定配備一定數(shù)量的滅火器。(3)檢查各走廊、走火通道是否暢通，指示燈及煙感報(bào)警系統(tǒng)是否正常。全面提高企業(yè)的聲譽(yù)度。3①推行“陽光計(jì)劃”服務(wù)公示制度在消費(fèi)者變得更挑剔、更精明，消費(fèi)行為更加成熟的今天，平庸的服務(wù)再也不能獲得校方手中的貨幣選票，優(yōu)質(zhì)服務(wù)成為企業(yè)取得成功的金鑰匙。我們愿通過自己的努力，通過對師生的全心服務(wù)，取得校方師生的認(rèn)同。 資料的收集堅(jiān)持系統(tǒng)、完整的原則，根據(jù)實(shí)體資料和信息資料的內(nèi)容，從實(shí)際需要出發(fā)，擴(kuò)大信息資料的來源，從時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料，從空間上