【正文】 本案設(shè)計(jì)并全面應(yīng)用CI系統(tǒng)，不僅有利于宣傳推廣，還有利于表現(xiàn)本案的高品質(zhì)形象和品牌形象，廣泛得到目標(biāo)客戶群的認(rèn)同，為成功銷售奠定良好的基礎(chǔ)。宣傳炒做的主要手段就是開展各類公關(guān)活動(dòng)，制造新聞熱點(diǎn)，提高在媒體上的暴光頻率，最終引起社會(huì)廣泛關(guān)注?；叵肽切┦袌?chǎng)中的成功樓盤，哪一個(gè)不會(huì)讓我們聯(lián)想起它成功的廣告語？聯(lián)想起那一版版印象深刻的廣告精品？本案的廣告設(shè)計(jì)必須要新穎獨(dú)特，要能夠在鋪天蓋地的房地產(chǎn)廣告中脫穎而出，吸引住目標(biāo)客戶群的眼球，為實(shí)際銷售捕捉來源源不斷的客戶。廣告宣傳的投放計(jì)劃將針對(duì)銷售期的需要做合理安排。這里不再累贅。根據(jù)以往推廣經(jīng)驗(yàn)以及操盤銷售的需要，我們采用組合立體方式推介本案，組合原則采用先內(nèi)而外，先主后次的原則。在產(chǎn)品品質(zhì)有保證的情況下，讓本案形象不斷出現(xiàn)在此類專業(yè)媒體上。（比較成功的案例有富力城、世紀(jì)城等）b)在前面的基礎(chǔ)上，照顧其它渠道的客戶，選擇部分有固定閱讀欣賞習(xí)慣的客戶群媒體，如《焦點(diǎn)網(wǎng)》、《京華時(shí)報(bào)》、《晨報(bào)》等。立體組合方式說明在全案推廣中所謂的“立體”就是指不僅僅通過平面媒體推廣，還包括各類公關(guān)活動(dòng)，展會(huì)推介，網(wǎng)絡(luò)傳播等諸多媒體推廣手段。本案目前可銷售面積大約為165000平方米，按5200元的銷售均價(jià)（塔板混合估算）計(jì)算。一是前期啟動(dòng)準(zhǔn)備預(yù)算；二是正常銷售周期中的推廣費(fèi)用安排。內(nèi)容見下表：墻面展板單體沙盤及規(guī)劃沙盤樓書5萬張擎天柱或路牌指導(dǎo)指示牌公關(guān)活動(dòng)周邊環(huán)境本案地處北緯40176。目前，全鄉(xiāng)現(xiàn)有花卉生產(chǎn)種植面積7000畝，花卉生產(chǎn)企業(yè)61家，養(yǎng)花專業(yè)戶120家，從業(yè)人員1768人，花卉市場(chǎng)４個(gè)，大小花店200余家遍布京城，初步形成一條以銷促產(chǎn)、產(chǎn)銷結(jié)合、工程服務(wù)一齊上的產(chǎn)業(yè)鏈。本案所屬區(qū)域?yàn)榛ㄠl(xiāng)草橋，自古就有記載，元朝史書記載“泉源涌出，為草河橋，連接豐臺(tái)，為京師養(yǎng)花之所”， 但直達(dá)或途經(jīng)本案的公交線路較少，最近的公交候車站須步行七分鐘左右。本案由三棟板式高層和三棟塔式高層建筑組成，本案建筑設(shè)計(jì)嚴(yán)謹(jǐn)大方，色彩豐富時(shí)尚，符合現(xiàn)代生活的趨勢(shì)。環(huán)境設(shè)計(jì)與人居流動(dòng)融合協(xié)調(diào)，不僅僅局限于營(yíng)造園林式的栽花種草。周邊地塊狀況的逐步成熟配合了本案設(shè)計(jì)的產(chǎn)生。社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)了解社區(qū)規(guī)劃中的各部分細(xì)節(jié)，對(duì)于挖掘本案優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)，促進(jìn)營(yíng)銷活動(dòng)的成功進(jìn)行有相當(dāng)重要的作用。下面我們將就各項(xiàng)數(shù)據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)及設(shè)計(jì)特點(diǎn)――進(jìn)行分析歸納。容積率是衡量人居環(huán)境的一個(gè)重要指標(biāo)。綠化率的安排％。我們建議可從綠化植被的品種和布局與之產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。經(jīng)過北京5月份SARS疫情之后，人們已經(jīng)開始重新審視自己的居住理念，尤其是對(duì)建筑形式看法的轉(zhuǎn)變,認(rèn)為南北通透的板樓品質(zhì)要強(qiáng)于塔樓。在目前的塔樓形式中，這明顯是一個(gè)帶有革命性的塔樓新形式，目前國(guó)內(nèi)塔樓形式絕大部分為“大方盒子”狀，最多也就是在窗戶采光上加入疊拼設(shè)計(jì)的特點(diǎn)，或者在朝向上作一些變化，發(fā)射形狀或風(fēng)車狀塔樓已算比較好的塔樓形式了。那再看看本案競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況。相對(duì)于星河城，它加大了采光面，使建筑整體感覺比較通透，賦予時(shí)尚裝飾線條，具有一定的現(xiàn)代感，而明日嘉園的外立面是一種“千樓一面”的外立面設(shè)計(jì)，沒有什么特點(diǎn)。朝向變化本案朝向變化主要為兩種。目前北京絕大部分都采用此方式，而45176。由于45176。（朝陽與采光的示意）目前本案東西兩側(cè)沒有規(guī)劃建筑產(chǎn)品，整個(gè)社區(qū)感覺較通透開闊，特別是西側(cè)將來為綠化隔離帶，視野開闊。雖然他們之間的樓間距也符合政府要求，可整個(gè)社區(qū)顯得密不透風(fēng)，堵塞擁擠。②窗戶白色的邊框使之顯得非常優(yōu)雅。③空調(diào)機(jī)位在本案區(qū)域中，星河城設(shè)計(jì)師可能未將此問題考慮進(jìn)去，而明日嘉園干脆還是老式設(shè)計(jì)，突出一塊水泥板做空調(diào)機(jī)位。本案在局部區(qū)域設(shè)計(jì)了一部分陽臺(tái)和露臺(tái)。三、據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，本案一期板樓部分供量總計(jì)697套，共有24種戶型，其中13種為主要戶型。各種戶型設(shè)計(jì)比較合理，無明顯缺陷，AA2小一居戶型設(shè)計(jì)緊湊合理，尤為出色；部分二居、三居戶型采用“南三陽”設(shè)計(jì)，采光面達(dá)10米以上，堪稱經(jīng)典；超大戶型設(shè)計(jì)運(yùn)用了多種手法，空間感豐富，真可稱為“大戶型設(shè)計(jì)專家”。整體戶型設(shè)計(jì)風(fēng)格，趨向于營(yíng)造舒適型的大空間格局，明顯追求享受生活的極致感受?！醴峙湟草^平均。面積分布范圍較大，基本能滿足各種對(duì)二居戶型的市場(chǎng)需求。二居戶型對(duì)面積的控制非常有效?！踹@其中又包括了功能分區(qū)等原則，相對(duì)而言，面積大的戶型，分區(qū)原則容易貫徹一些，面積越小，分區(qū)原則越難處理。一是指休息室區(qū)與活動(dòng)區(qū)的主次關(guān)系；二是指臥室之間的主次關(guān)系（二居以上）。污潔分區(qū)——在最近關(guān)于“健康住宅”的報(bào)道中，這個(gè)詞的出現(xiàn)頻率較高。戀日嘉園二期在銷售中，對(duì)面積配比的問題沒有重視，銷售控制亦未能做好，使之銷售在達(dá)到65－70％之后，產(chǎn)生銷售阻力，這一問題在本案中應(yīng)引起重視。在未來的銷售過程，應(yīng)以這一優(yōu)勢(shì)來好好引導(dǎo)給客戶，這也是本案區(qū)別于其它項(xiàng)目的一個(gè)重要指標(biāo)，包括戀日嘉園二期產(chǎn)品。講到健康或健康住宅，一般我們是通過“內(nèi)部”和“外部”兩個(gè)方面來考慮的?！肮獠蕠?guó)際公寓”打出了“營(yíng)造會(huì)呼吸房屋”的口號(hào)。這一點(diǎn)上，本案設(shè)計(jì)是相當(dāng)成功的。設(shè)計(jì)師也刻意增加采光面，而且只出現(xiàn)在68㎡的B1一種戶型中。⑥室內(nèi)與室外的關(guān)系尤其是塔樓設(shè)計(jì)，兩面采光、通風(fēng)、觀景，品質(zhì)一點(diǎn)都不亞于板樓的品質(zhì)。有臥室，有廚房等。①起居室到達(dá)各個(gè)單元房間方便，能滿足正常的家庭集中活動(dòng)需要。由于排污需要，一般都設(shè)有窗戶，煙道等。大面積居室分有主衛(wèi)和次衛(wèi)。景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)是社區(qū)的一個(gè)重要組成部分。好的設(shè)計(jì)也要注意幾個(gè)設(shè)計(jì)原則，如人車分流原則，一級(jí)主干道與二級(jí)次道關(guān)系等。一級(jí)主干道與二級(jí)次道區(qū)別明顯，社區(qū)內(nèi)四通八達(dá)，即使是道路色彩也有變化。l闊葉低樹，綠地疊石，木廊花架都能帶來一種生活情趣。④小品處理景觀系統(tǒng)中的小品處理，會(huì)對(duì)綠化系統(tǒng)，道路系統(tǒng)等進(jìn)行有益的補(bǔ)充。⑤地面處理我們認(rèn)為一級(jí)主路與二級(jí)次路及林間小徑之間的地面處理應(yīng)區(qū)別對(duì)待。由于本案社區(qū)是普通住宅社區(qū)，因此工業(yè)化的景觀設(shè)計(jì)要謹(jǐn)慎使用，一個(gè)好的社區(qū)景觀應(yīng)該是地勢(shì)錯(cuò)落，水景羅布，闊葉低樹，綠地疊石，木廊花架，卵石涼亭。五、電路安排、寬帶入戶等。②室外配套設(shè)施由于本案有部分底商，因此未來會(huì)所功能盡量安排公共服務(wù)性質(zhì)的內(nèi)容，如健身、娛樂等。電梯的品牌資料暫時(shí)不詳。本案塔樓的電梯使用系數(shù)相比較低，這也是本案塔樓銷售中的一個(gè)優(yōu)勢(shì)。建筑布局由南向北在水平和垂直方向上呈“階梯狀”排列；戶型上開間較大，短進(jìn)深，采光較好；現(xiàn)在已有樣板間。電梯門套為花崗巖拼飾。地面：樓門大廳、頂層候梯廳為花崗巖。天花：公共部分為高級(jí)進(jìn)口乳膠漆。預(yù)留上下水接口。通訊：每戶配2條超五類電纜（每纜4對(duì)8芯）。燃?xì)猓菏姓艿烂簹?。小區(qū)內(nèi)部采用超低照度攝象機(jī)24小時(shí)可監(jiān)視系統(tǒng)。每戶配置大容量合資熱水器。內(nèi)部房型合理，格局方正，分區(qū)鮮明，功能完善。交通：一條大路直達(dá)西單，兩條環(huán)線橫貫京城，十余條公交路網(wǎng)密集，東側(cè)緊鄰建設(shè)中的馬家堡西路，秋季全面建成通車。坐落于馬家堡西路嘉園大社區(qū)，建設(shè)中的菜市口大街與馬家堡西路直達(dá)南四環(huán)，與北太平莊橋南北貫通。物業(yè)管理費(fèi)：投資商：35%總建筑面積：高板部分A2aB2B56404956　比例11%2%11%121212131313141414　共11種戶型。141414131313　12121213%11%2%43640合計(jì)供量B3A4A12七、宣武城建占地面積：多種建筑形式（塔樓、板式小高層、板式多層）結(jié)合，中央情景園林設(shè)計(jì)，共6900多個(gè)家庭單元。，由5棟板式小高層精品住宅及其他配套設(shè)施組成，總建筑面積近12萬平方米，正南正北的朝向，通風(fēng)良好，具有超闊的采光面。電梯：合資名牌電梯。電視接收：每戶起居室、主臥室配置公共天線插座。每戶設(shè)置1條與物業(yè)管理中心的專線，可用作緊急求助系統(tǒng)。磁卡式電表，每戶插座均設(shè)漏電保護(hù)。外窗為隔熱斷橋鋁合金窗框，配雙層玻璃，帶裝飾條。戶內(nèi)部分為砼結(jié)構(gòu)面隨打隨壓光，一次成活。戶內(nèi)部分為耐水膩?zhàn)庸纹?。?jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品分析塔樓部分的戶數(shù)相對(duì)較多，這是塔樓建筑形式存在的一個(gè)通病。目前北京市場(chǎng)一些新建項(xiàng)目的車位與人居戶數(shù)比例達(dá)到1比1的比例，甚至有的更高，這是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。本案室外配套設(shè)施較多，主要有會(huì)所、車位、電梯等。在客戶較關(guān)心的表面可考慮設(shè)備質(zhì)量好一點(diǎn)。從目前規(guī)劃來看，本案景觀系統(tǒng)的設(shè)計(jì)已走在南城項(xiàng)目的前列，星河城雖有集中廣場(chǎng)，但設(shè)計(jì)并不豐富，且各樓座之間的景觀設(shè)計(jì)基本沒有，只有一些綠色植被。如主干道采用大塊彩色地磚或大塊石材鋪地，林間小徑采用鵝卵石鋪設(shè)，與涼亭相連的小徑設(shè)置高于地面10㎝的木板等。通過對(duì)產(chǎn)品的分析，我們發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)師在這方面已經(jīng)考慮的很周全。主要集中在兩個(gè)方面：一是主次方面，主水景設(shè)計(jì)氣勢(shì)磅礴，次水景設(shè)計(jì)曲水流殤，在不知不覺中規(guī)范了未來業(yè)主活動(dòng)的集中；二是點(diǎn)線面構(gòu)成式水景布置，水溪象一根飄帶將各建筑物的關(guān)系聯(lián)系起來，中央水景噴泉就是面，水溪就是線，而水景各蜿蜒曲折的地方的處理，如疊水池、人工小瀑布都是一個(gè)個(gè)精彩的水景點(diǎn)。高低的變化，樹形的對(duì)比，顏色的變化，與建筑物的關(guān)系。l圍繞人行主干道設(shè)計(jì)本案的景觀。人們對(duì)景觀設(shè)計(jì)提出了更高的要求。但本案作為一個(gè)普通住宅出現(xiàn)，只要滿足洗浴和排泄功能也就可以了，關(guān)鍵是要做好排水與排風(fēng)的處理。有的廚房還帶有儲(chǔ)藏室和生活陽臺(tái)，以便于這一空間完成所有工作，以保證干濕分區(qū)及污潔分區(qū)的需要。廚房是一個(gè)家庭的重要活動(dòng)場(chǎng)所。二居以上還分主臥和次臥，進(jìn)出口一般只有一個(gè)，主臥要求較高，對(duì)面積大小，采光通風(fēng)都有一定要求，有的為了方便，還設(shè)有衛(wèi)生間，衣帽間。②臥室臥室，對(duì)采光、面積的要求就與起居室不同。一個(gè)好的設(shè)計(jì)，能保證室內(nèi)外的有效溝通，與大自然的親近，與風(fēng)，與陽光，與景觀，與綠樹的親近。板樓部分12米多的進(jìn)深依靠各單元的錯(cuò)落變化使之察覺不出，塔樓部分的進(jìn)深安排則顯得更加靈活，大進(jìn)深產(chǎn)品的最大問題就是采光問題，而本案塔樓基本保證每個(gè)房間都有采光面，而且樓體設(shè)計(jì)時(shí)特意留了一個(gè)采光通風(fēng)口。、。當(dāng)然以上項(xiàng)目的“外部”情況都比較糟糕，本案外部情況要好的多?！巴獠俊敝饕缚諝猓丝诿芏?，容積率，日照，氣候等。④健康指標(biāo)塔樓部分的戶型以一居、二居為主。好的戶型能有效控制污染通道和污染范圍擴(kuò)大。本案設(shè)計(jì)師注意了這一問題任何一種戶型都保證了廚衛(wèi)的獨(dú)立。動(dòng)靜分區(qū)——主要是指家庭活動(dòng)中心與休息區(qū)的有效分隔。它是由諸多單個(gè)分區(qū)的原則組成。整個(gè)塔樓部分設(shè)計(jì)緊湊，功能完善，許多因建筑形式而產(chǎn)生的弊端被有效避免了。C1戶型設(shè)計(jì)，有效地解決了開間問題等于將起居室橫置，但仍不能察覺。一居戶型設(shè)計(jì)是比較出新的一類戶型。一居戶型面積和塔樓部分相差不大，在50㎡左右，共141套。共11種戶型。本案主流戶型：三室二廳二衛(wèi)：CCCCCC6②塔樓部分戶型配比分布特點(diǎn)：紡錘形分布：小戶型和超大戶型在兩極，居中是三居和兩居戶型為主流。各功能分區(qū)及各區(qū)的品質(zhì)非常合理。戶型單套面積從50㎡到260㎡，面積跨度非常大。戶型分析概述這種設(shè)計(jì)一定程度上說明了產(chǎn)品的品質(zhì)。目前北京市場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，關(guān)于空調(diào)機(jī)位的處理有一些不錯(cuò)的案例。這種設(shè)計(jì)已明顯落后于本案產(chǎn)品。窗戶是一個(gè)樓體的眼睛，既與樓座是一個(gè)整體，又有跳躍的地方。本案樓座中設(shè)計(jì)所有意識(shí)地將樓體頂部作了處理，增加圓弧形式變化和高低錯(cuò)落變化，尤其是塔樓部分，顯得靈動(dòng)，有生機(jī)，不同于一般呆板塔樓形式。另一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手星河城則不同，星河城一期采用了平行陳列與圍合式布局，在平行陳列的部分，樓間距較密，視野擁堵；在圍合式布局的部分，竟然在圍合出的中央綠地又規(guī)劃了一棟樓，本來圍合式布局特點(diǎn)就是能將樓間景觀綠地集中，將綠地面積最大化，而現(xiàn)在中間又規(guī)劃出一棟樓，無疑犯了圍合式設(shè)計(jì)的大忌。各樓座之間的距離比較開闊。在這個(gè)時(shí)代“花錢買陽光”已不再是一句玩笑話，在塔樓銷售中，這將是我們的一個(gè)優(yōu)勢(shì)所在。此種朝向方式有效分配了樓體各方向單元在一年中的采光時(shí)間。角朝向。但比同區(qū)域內(nèi)其它產(chǎn)品要高一個(gè)檔次。尤其中空部分栽種的植被等于是在樓內(nèi)加了一部取氧機(jī)。板樓的銷售比例明顯上漲。戀日嘉園2期的綠化率為40％，從綠化率數(shù)據(jù)上看，本案與之沒有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。我們認(rèn)為這是本案在區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)有效優(yōu)勢(shì)，即使北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上以容積率為自豪的富力城。容積率的安排。以便營(yíng)銷中強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，弱化劣勢(shì)。隨著本案規(guī)劃的進(jìn)一步完善，使本案在整個(gè)南城項(xiàng)目中具有一定的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，對(duì)中堅(jiān)層消費(fèi)者的吸引力毋庸置疑。建筑空間尺度宜人，富有親和力，利于人與人之間和諧相處。社區(qū)地塊南北進(jìn)深較大，建筑分布為橫排式，樓間有組團(tuán)式綠化景觀，并有水景設(shè)計(jì)，較大規(guī)模的中心景觀有兩組，并通過行進(jìn)路線構(gòu)成逐漸深遠(yuǎn)的景觀軸心線，布局巧妙，風(fēng)格簡(jiǎn)練而大氣。北臨南三環(huán)，西臨京開高速路，東側(cè)為京開東路，南面是市政規(guī)劃道路。本案所處區(qū)域，是城南發(fā)展較早的地區(qū)之一，目前已經(jīng)發(fā)展成為南城主要的生活居住區(qū)之一，周邊普通住宅項(xiàng)目眾多，而且大多已入住。本區(qū)域西北玉泉營(yíng)環(huán)島周圍，是建材、裝飾、家具、花卉等大型市場(chǎng)的集中地區(qū)，在北京的知名度非常高。地處北京西南的花鄉(xiāng)，是北京最大的花卉生產(chǎn)基地，有豐富的養(yǎng)花歷史、花卉資源和花卉文化。正常銷售活動(dòng)推廣預(yù)算戀日水岸大道項(xiàng)目策劃案（產(chǎn)品篇）[原創(chuàng)]產(chǎn)品篇一、平面新聞造勢(shì)部分媒體造勢(shì)戶外圍板名片、看房班車包裝等門型單頁(yè)售樓處門頭包裝，LOGO墻布置指導(dǎo)牌具體內(nèi)容其中有的銷售道具會(huì)貫穿整個(gè)項(xiàng)目，如沙盤、售樓處包裝、各類單據(jù)等。即本案宣傳推廣總費(fèi)用的大致范圍為：860萬元—1290萬元②推廣費(fèi)用的節(jié)奏安排根據(jù)本案的銷售周期及前期預(yù)熱的疊加。推廣預(yù)算與應(yīng)用1）、整體推廣費(fèi)用估算本案的宣傳推廣費(fèi)用預(yù)算，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)整體情況和項(xiàng)目運(yùn)做需要而制訂。（