北湖水晶城房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(文件)
【正文】 位:萬元序號項(xiàng)目合計(jì)2009201020112012一經(jīng)營收入69, 6, 41, 20, 1商品住宅銷售收入63, 6, 38, 19, 2商業(yè)配套設(shè)施（超市）銷售收入1, 3車庫銷售收入4, 2, 1, 二銷售稅金及附加4, 2, 1, 1營業(yè)稅3, 2, 1, 2土地增值稅 3城市維護(hù)建設(shè)稅 4教育費(fèi)附加 三成本及費(fèi)用46, 4, 27, 14, 1銷售成本43, 4, 26, 13, 2營業(yè)費(fèi)用1, 3管理費(fèi)用1, 4財(cái)務(wù)費(fèi)用 四稅前利潤18, 1, 11, 5, 五所得稅4, 2, 1, 六稅后利潤13, 1, 8, 3, 1盈余公積金2, 1, 2應(yīng)付利潤 3未分配利潤11, 1, 7, 3, 七累計(jì)未分配利潤11, 1, 8, 11, 附表4現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)2009201020112012一現(xiàn)金流入70, 6, 41, 21, 1物業(yè)銷售收入69, 6, 41, 20, 2回收周轉(zhuǎn)金 二現(xiàn)金流出56, 14, 19, 18, 3, 1開發(fā)成本43, 14, 18, 10, 2銷售稅費(fèi)4, 2, 1, 3營業(yè)費(fèi)用1, 4管理費(fèi)用1, 5財(cái)務(wù)費(fèi)用 6所得稅4, 2, 1, 7項(xiàng)目周轉(zhuǎn)金 三凈現(xiàn)金流量13, 14, 12, 23, 17, 四累計(jì)凈現(xiàn)金流量13, 14, 27, 3, 13, 計(jì)算指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%）5,投資回收期（年）附表5資金來源與運(yùn)用表單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)2009年2010年2011年2012年一資金來源109, 14, 31, 41, 20, 1項(xiàng)目經(jīng)營收入69, 6, 41, 20, 2自籌資金19, 14, 4, 3長期借款20, 20, 二資金運(yùn)用75, 14, 20, 39, 3, 1開發(fā)建設(shè)投資43, 14, 18, 10, 2營業(yè)稅金及附加4, 2, 1, 3營業(yè)費(fèi)用1, 4管理費(fèi)用1, 5借款本金償還20, 20, 6借款利息支付 1, 1, 7所得稅4, 2, 1, 8項(xiàng)目周轉(zhuǎn)金 三盈余資金33, 10, 2, 17, 四累計(jì)盈余資金33, 10, 13, 30, 附表6借款償還計(jì)劃表單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)2009201020112012一借款20,020,20,1年初本息余額00002本年借款20,020,3本年應(yīng)計(jì)利息2,01,1,4本年還本付息22,01,21,其中：還本20,020,付息2,01,1,5年末本息余額0020,0注：%計(jì)算。項(xiàng)目的敏感性分析情況見下表：項(xiàng)目敏感性分析表序號項(xiàng) 目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%)項(xiàng)目凈利潤1現(xiàn)有指標(biāo)5,13,2銷售收入下降5%3,11, 3項(xiàng)目總成本上升5%3, 12, 從以上分析看出，本項(xiàng)目當(dāng)銷售收入下降5%或總成本支出上升5%時(shí)，項(xiàng)目仍有較好的財(cái)務(wù)指標(biāo)，說明項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。經(jīng)測算，其總成本為46,（詳見總成本及費(fèi)用估算表）。三、營業(yè)成本費(fèi)用估算經(jīng)營期間成本費(fèi)用主要有營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。除社區(qū)會所、市政配套房建筑用于物業(yè)公司管理使用外，其它建筑均以出售形式經(jīng)營。征地費(fèi)，根據(jù)建設(shè)單位提供的取得國有土地使用權(quán)所支付的成本進(jìn)行估算；（4）預(yù)備費(fèi)：主要是指因設(shè)計(jì)變更及施工中增減工程量引起的不可預(yù)見費(fèi)部分，以及考慮價(jià)格變動帶來的費(fèi)用增加。 項(xiàng)目投資估算表 單位：（萬元）工程項(xiàng)目或費(fèi)用名稱建筑工程費(fèi)設(shè)備及安裝工程費(fèi)其它費(fèi)用合計(jì)一工程費(fèi)用1住宅及地下車庫26,1,28, 2公建配套設(shè)施工程費(fèi)用合計(jì)26,1,28,二其它費(fèi)用1征地費(fèi)（）8,8,2建設(shè)單位管理費(fèi)3勘察設(shè)計(jì)費(fèi)4監(jiān)理費(fèi)5建設(shè)期的借款利息2,2,6其他規(guī)費(fèi)等2,2,其它費(fèi)用合計(jì)14,14,三預(yù)備費(fèi)四項(xiàng)目周轉(zhuǎn)用流動資金建設(shè)投資合計(jì)26,1,15,44,估算依據(jù)及說明（1）工程費(fèi)用，根據(jù)湖南省建設(shè)廳頒發(fā)的湘建價(jià)（2001）第72號文件《湖南省建筑工程概算定額》估算，同時(shí)參照郴州市目前同類建筑單位工程造價(jià)。除聘請全國資深物管人士2人專職外，其余各人員均實(shí)行外聘。三年以后，由業(yè)主代表大會決議是否需要對外公開招標(biāo)聘物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。第七章 項(xiàng)目的組織管理、實(shí)施計(jì)劃一、項(xiàng)目的組織管理分為兩個(gè)階段：建設(shè)階段和經(jīng)營管理階段。變壓器用科技含量高的干式變壓器，室內(nèi)外路燈設(shè)自控節(jié)能開關(guān)，大力提倡使用節(jié)能型電器。（4）噪音污染控制：在規(guī)劃范圍內(nèi)設(shè)禁鳴標(biāo)志，控制車速，要求汽車使用
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