地產(chǎn)項目成本控制建議方案(文件)
【正文】 ：（1）單位工程方面：以采用總承包方式為主，部分項目分包。甲供材料價格也應(yīng)通過競標定價，公司必須確保比承包商有價格優(yōu)勢，避免損傷承包商的積極性。（5）土方工程方面：區(qū)內(nèi)的土方平衡工程也是成本控制的重點，在招標時宜選擇專業(yè)公司進行施工，專業(yè)公司之間可采用單方報價的競爭方式進行投標、競標。另一方面，加強對標底的審核。（二）合同（1）合同的嚴密性除正常應(yīng)明確的合同條款外，還應(yīng)對設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的計價方法、特殊工藝的計價方法、違約處理方法及可能遇到的風險處理方法等進行明確，以便避免結(jié)算時產(chǎn)生分歧和矛盾。如大型機電設(shè)備（電梯、空調(diào)等）、外立面裝飾材料（外墻漆、飾面磚等）等一些對項目品質(zhì)影響較直接，同時價格較高又易發(fā)揮規(guī)模采購優(yōu)勢的材料要自行集中采購。上述材料采購的三種方式都應(yīng)在樣板、樣品認證制度、進場驗收確認制度監(jiān)控下才能投入使用。目前，房地產(chǎn)開發(fā)涉及的主要稅種（所得稅前）有：營業(yè)稅及其附加；耕地占用稅；土地增值稅等。為避免結(jié)算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應(yīng)建立以下機制：：結(jié)算原則按照雙方合同確定的原則進行。具體操作人員應(yīng)聘請經(jīng)驗豐富的造價人員也可委托中介機構(gòu)。（二）財務(wù)費用：投資決策階段應(yīng)對財務(wù)費用做好充分估計，正確運用資本的杠桿，以最少的財務(wù)費用滿足項目資金鏈的連續(xù)性。財務(wù)費用的控制實際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低。投資決策階段，項目組應(yīng)做好項目的土地成本變化、建造成本變化、房屋售價變化、開發(fā)周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風險分析，基本保證風險成本小于項目凈利潤的（四）管理費用控制稅金根據(jù)開發(fā)商自營的實際情況，在投資估算和成本控制體系上，將開發(fā)間接費用即企業(yè)直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉(zhuǎn)房攤銷等費用計入管理費用。但對關(guān)鍵崗位和關(guān)鍵業(yè)務(wù)，尤其對成本效益考核有利的部門或需用崗位，不但不能過于從簡，而且有必要增加、充實定員。十、成本控制的分析序號名稱基本價格元綜合價格1土地開發(fā)成本435600元4節(jié)能、內(nèi)外墻保溫、屋面保溫、太陽能、等150200元高者可達500在搞好工程招標和認真簽訂好承包合同的基礎(chǔ)上，抓好以下工作：根據(jù)工程進度目標逐級編制工作計劃，包括工程項目總進度計劃、項目年度計劃、建設(shè)監(jiān)理單位的計劃系統(tǒng)和設(shè)計單位的設(shè)計系統(tǒng)。保證原材料、設(shè)備的組織供應(yīng)及時到位，以免停工待料，延誤工期。同時，讓施工單位明晰該操作體系，以便于協(xié)作配合，提高工作效率，為結(jié)算打好基礎(chǔ)。對資金占用期限的控制，主要通過縮短工期，同時加快銷售、加速資金的回收來實現(xiàn)。編制人：蔡順紅大豐海洋經(jīng)濟綜合開發(fā)區(qū)湖心美域工程部20120808成本控制也不應(yīng)只集中于項目部和財務(wù)部，而應(yīng)當充分發(fā)揮公司內(nèi)部、質(zhì)量、技術(shù)、安全、經(jīng)營等各個部門在成本控制中的作用，只有這樣才能在激烈的市場競爭中，減少消耗、降低成本，真正化解風險，實現(xiàn)企業(yè)效益的最大化。貸款利息應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實施控制。施工單位與開發(fā)商的管理理念及方法往往存在差異，要想建造出優(yōu)質(zhì)的樓盤，公司須在一些關(guān)鍵管理環(huán)節(jié)上建立嚴密而切實可行的管理措施，體現(xiàn)在成本管理上主要有以下三個方面應(yīng)予以加強：加強設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的監(jiān)督和管理施工階段的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但應(yīng)處于一個嚴密的管理控制體系之中。根據(jù)進度要求配備足夠的工程技術(shù)管理人員，以保證技術(shù)指導(dǎo)、監(jiān)督適時到位。20%.稅務(wù)局要求入費用.8說明：以上內(nèi)容是初步市場分析，具體要圖紙出來由專業(yè)造價事務(wù)所再進行市場分析。元配套設(shè)施安裝投影面積每平方米價格160250元3建筑安裝成本，勘察設(shè)計別墅、裙房、車庫、高層、層低多層、監(jiān)理費、檢測費、白螞蟻防止費、防雷公司費用、等。由于目前房地產(chǎn)專業(yè)分工越來越細，施工、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理等均有專業(yè)的公司和隊伍，可能的話對開發(fā)過程中的部分業(yè)務(wù)可分包給外部的專業(yè)公司，前提是這樣做比自己做得更快、更省。除非是囤地升值所必須，通常情形下，應(yīng)當通過加大開發(fā)強度或開發(fā)規(guī)模，有效來降低單位管理費用水平。（三）稅金：在決策階段，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定估算，并爭取獲得政府支持，減免部分稅費。根據(jù)項目的復(fù)雜程度，不可預(yù)見費及風險一般為除去土地開發(fā)費用外的直接成本的。九、其他費用管理(一)銷售費用銷售費用一般確定在銷售收入的、審計制：建立切實可行的二次復(fù)核、審計機制，使結(jié)算工作處于受監(jiān)控狀態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)成本控制主要是對其中主要費用中的變動費用的控制，因為這些既是可控制的、又是對項目經(jīng)濟效果影響較大的費用，控制住這些費用就控制住了開發(fā)成本費用的主要部分。（二）避稅節(jié)稅能力的控制。（4）總承包單位采購開發(fā)商對一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、性能的前提下，可讓承包單位采購，這樣可發(fā)揮承包商
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