地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制建議方案(文件)
【正文】 ：（1）單位工程方面：以采用總承包方式為主，部分項(xiàng)目分包。甲供材料價(jià)格也應(yīng)通過(guò)競(jìng)標(biāo)定價(jià)，公司必須確保比承包商有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，避免損傷承包商的積極性。（5）土方工程方面：區(qū)內(nèi)的土方平衡工程也是成本控制的重點(diǎn)，在招標(biāo)時(shí)宜選擇專業(yè)公司進(jìn)行施工，專業(yè)公司之間可采用單方報(bào)價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)方式進(jìn)行投標(biāo)、競(jìng)標(biāo)。另一方面，加強(qiáng)對(duì)標(biāo)底的審核。（二）合同（1）合同的嚴(yán)密性除正常應(yīng)明確的合同條款外，還應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的計(jì)價(jià)方法、特殊工藝的計(jì)價(jià)方法、違約處理方法及可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)處理方法等進(jìn)行明確，以便避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生分歧和矛盾。如大型機(jī)電設(shè)備（電梯、空調(diào)等）、外立面裝飾材料（外墻漆、飾面磚等）等一些對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)影響較直接，同時(shí)價(jià)格較高又易發(fā)揮規(guī)模采購(gòu)優(yōu)勢(shì)的材料要自行集中采購(gòu)。上述材料采購(gòu)的三種方式都應(yīng)在樣板、樣品認(rèn)證制度、進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收確認(rèn)制度監(jiān)控下才能投入使用。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及的主要稅種（所得稅前）有：營(yíng)業(yè)稅及其附加；耕地占用稅；土地增值稅等。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽應(yīng)建立以下機(jī)制：：結(jié)算原則按照雙方合同確定的原則進(jìn)行。具體操作人員應(yīng)聘請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富的造價(jià)人員也可委托中介機(jī)構(gòu)。（二）財(cái)務(wù)費(fèi)用：投資決策階段應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用做好充分估計(jì)，正確運(yùn)用資本的杠桿，以最少的財(cái)務(wù)費(fèi)用滿足項(xiàng)目資金鏈的連續(xù)性。財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制實(shí)際是對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的控制，其中主要是貸款利息的降低。投資決策階段，項(xiàng)目組應(yīng)做好項(xiàng)目的土地成本變化、建造成本變化、房屋售價(jià)變化、開(kāi)發(fā)周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風(fēng)險(xiǎn)分析，基本保證風(fēng)險(xiǎn)成本小于項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)的（四）管理費(fèi)用控制稅金根據(jù)開(kāi)發(fā)商自營(yíng)的實(shí)際情況，在投資估算和成本控制體系上，將開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用即企業(yè)直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉(zhuǎn)房攤銷等費(fèi)用計(jì)入管理費(fèi)用。但對(duì)關(guān)鍵崗位和關(guān)鍵業(yè)務(wù)，尤其對(duì)成本效益考核有利的部門(mén)或需用崗位，不但不能過(guò)于從簡(jiǎn)，而且有必要增加、充實(shí)定員。十、成本控制的分析序號(hào)名稱基本價(jià)格元綜合價(jià)格1土地開(kāi)發(fā)成本435600元4節(jié)能、內(nèi)外墻保溫、屋面保溫、太陽(yáng)能、等150200元高者可達(dá)500在搞好工程招標(biāo)和認(rèn)真簽訂好承包合同的基礎(chǔ)上，抓好以下工作：根據(jù)工程進(jìn)度目標(biāo)逐級(jí)編制工作計(jì)劃，包括工程項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目年度計(jì)劃、建設(shè)監(jiān)理單位的計(jì)劃系統(tǒng)和設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)系統(tǒng)。保證原材料、設(shè)備的組織供應(yīng)及時(shí)到位，以免停工待料，延誤工期。同時(shí)，讓施工單位明晰該操作體系，以便于協(xié)作配合，提高工作效率，為結(jié)算打好基礎(chǔ)。對(duì)資金占用期限的控制，主要通過(guò)縮短工期，同時(shí)加快銷售、加速資金的回收來(lái)實(shí)現(xiàn)。編制人：蔡順紅大豐海洋經(jīng)濟(jì)綜合開(kāi)發(fā)區(qū)湖心美域工程部20120808成本控制也不應(yīng)只集中于項(xiàng)目部和財(cái)務(wù)部，而應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮公司內(nèi)部、質(zhì)量、技術(shù)、安全、經(jīng)營(yíng)等各個(gè)部門(mén)在成本控制中的作用，只有這樣才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，減少消耗、降低成本，真正化解風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益的最大化。貸款利息應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實(shí)施控制。施工單位與開(kāi)發(fā)商的管理理念及方法往往存在差異，要想建造出優(yōu)質(zhì)的樓盤(pán)，公司須在一些關(guān)鍵管理環(huán)節(jié)上建立嚴(yán)密而切實(shí)可行的管理措施，體現(xiàn)在成本管理上主要有以下三個(gè)方面應(yīng)予以加強(qiáng)：加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的監(jiān)督和管理施工階段的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證是不可避免的，但應(yīng)處于一個(gè)嚴(yán)密的管理控制體系之中。根據(jù)進(jìn)度要求配備足夠的工程技術(shù)管理人員，以保證技術(shù)指導(dǎo)、監(jiān)督適時(shí)到位。20%.稅務(wù)局要求入費(fèi)用.8說(shuō)明：以上內(nèi)容是初步市場(chǎng)分析，具體要圖紙出來(lái)由專業(yè)造價(jià)事務(wù)所再進(jìn)行市場(chǎng)分析。元配套設(shè)施安裝投影面積每平方米價(jià)格160250元3建筑安裝成本，勘察設(shè)計(jì)別墅、裙房、車庫(kù)、高層、層低多層、監(jiān)理費(fèi)、檢測(cè)費(fèi)、白螞蟻防止費(fèi)、防雷公司費(fèi)用、等。由于目前房地產(chǎn)專業(yè)分工越來(lái)越細(xì)，施工、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理等均有專業(yè)的公司和隊(duì)伍，可能的話對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的部分業(yè)務(wù)可分包給外部的專業(yè)公司，前提是這樣做比自己做得更快、更省。除非是囤地升值所必須，通常情形下，應(yīng)當(dāng)通過(guò)加大開(kāi)發(fā)強(qiáng)度或開(kāi)發(fā)規(guī)模，有效來(lái)降低單位管理費(fèi)用水平。（三）稅金：在決策階段，開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定估算，并爭(zhēng)取獲得政府支持，減免部分稅費(fèi)。根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)一般為除去土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用外的直接成本的。九、其他費(fèi)用管理(一)銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用一般確定在銷售收入的、審計(jì)制：建立切實(shí)可行的二次復(fù)核、審計(jì)機(jī)制，使結(jié)算工作處于受監(jiān)控狀態(tài)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制主要是對(duì)其中主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用的控制，因?yàn)檫@些既是可控制的、又是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果影響較大的費(fèi)用，控制住這些費(fèi)用就控制住了開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的主要部分。（二）避稅節(jié)稅能力的控制。（4）總承包單位采購(gòu)開(kāi)發(fā)商對(duì)一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、性能的前提下，可讓承包單位采購(gòu)，這樣可發(fā)揮承包商
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