地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制建議方案-文庫(kù)吧
2025-04-09 23:13 本頁(yè)面
【正文】 ........................................................................................ 8.................................................................... 8八、結(jié)算階段的成本控制............................................................... 8九、其他費(fèi)用管理........................................................................... 9........................................................................................ 9........................................................................................ 9財(cái)務(wù)費(fèi)用的全面監(jiān)視管控......................................................... 9............................................................. 9.............................................................................................. 10.............................................................................. 10十、成本控制的分析..................................................................... 10十一、補(bǔ)充內(nèi)容：征地、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、報(bào)建等前期階段............. 11十二、安排合理的融資方案......................................................... 12江蘇久盛房地產(chǎn)成本控制建議方案一、前言(一)成本控制的意義隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)變得越來(lái)越復(fù)雜。這就要求我們開(kāi)發(fā)企業(yè)必須有超前的戰(zhàn)略眼光和嫻熟的專業(yè)操作技巧，科學(xué)合理地控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中每一階段的成本，真正把握商機(jī)，化解風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)。下面就從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的幾個(gè)階段具體談一下成本控制。(二)項(xiàng)目概況湖心美域項(xiàng)目位于江蘇大豐海洋經(jīng)濟(jì)綜合開(kāi)發(fā)區(qū)，位于星光大道以南，日月湖以北。該項(xiàng)目四面沿路，地段周邊的各種生活配套正逐步完善，是理想的居住生活用地。項(xiàng)目設(shè)計(jì)充分利用地塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，打造一個(gè)位于大豐經(jīng)濟(jì)港區(qū)周邊的具有品質(zhì)的高檔次、高品位居住社區(qū)。該項(xiàng)目包含917層高層住宅及25層低多層住宅，一所幼兒園，沿街1層商業(yè)裙房，地下車(chē)庫(kù)、架空停車(chē)庫(kù)、設(shè)備用房及配套公建等內(nèi)容，地塊用地面積為平方米，總計(jì)容面積平方米。二、投資決策階段投資決策階段是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中最為關(guān)鍵的階段，此階段所做的項(xiàng)目策劃書(shū)、投資估算是投資決策的重要依據(jù)，直接影響整個(gè)項(xiàng)目的成敗。（一）決策階段首期工作項(xiàng)目可行性研究以及產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)策劃是一個(gè)系統(tǒng)性、專業(yè)性的工作。在投資決策階段，公司需要組織一個(gè)由集團(tuán)公司和地產(chǎn)公司經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)技術(shù)人才組成的項(xiàng)目組，成本控制人員要參與投資決策階段的具體工作。項(xiàng)目組應(yīng)由以下人員組成：建筑師、安裝工程師、造價(jià)工程師、（營(yíng)銷(xiāo)人員或委托專業(yè)策劃公司）、工程技術(shù)人員投資分析人員、（經(jīng)營(yíng)管理人員或項(xiàng)目經(jīng)理）。在投資決策階段，項(xiàng)目組應(yīng)完成從市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品定位、風(fēng)險(xiǎn)分析到投資估算與分析的全過(guò)程工作。其中，成本控制人員主要對(duì)城市的市場(chǎng)狀況和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、建筑安裝工程造價(jià)狀況、政府費(fèi)稅情況、貸款利率等做出充分的了解、分析和判斷。（二）決策階段的難題和對(duì)策：項(xiàng)目的初步控制方案一定找有實(shí)力的規(guī)劃院做，況且需根據(jù)項(xiàng)目特征，宜與實(shí)力強(qiáng)有專業(yè)規(guī)劃院合作。并要考查規(guī)劃設(shè)計(jì)單位與圖審機(jī)構(gòu)的合作關(guān)系是否融洽，避免非合理圖審引起造價(jià)增加。對(duì)于商業(yè)等特殊的非住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，宜在企業(yè)內(nèi)發(fā)展建立專門(mén)的工程設(shè)計(jì)管理部門(mén)，制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求和下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù)，并對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案和施工圖進(jìn)行審核；對(duì)工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料及外顏色設(shè)備選型、設(shè)計(jì)的合理性和安全性等進(jìn)行全面的評(píng)估和審核。其督查手段有：1）通過(guò)招標(biāo)和方案競(jìng)賽，縮短設(shè)計(jì)周期和優(yōu)化規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案；2）按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及投資估算來(lái)控制初步方案設(shè)計(jì)；3）通過(guò)合同對(duì)勘察設(shè)計(jì)單位明確規(guī)定責(zé)任，避免誤勘帶來(lái)的設(shè)計(jì)失誤；4）監(jiān)控國(guó)家頒布設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的合理應(yīng)用及企業(yè)內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的修訂完善等。5）設(shè)計(jì)要有細(xì)度，力
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