【正文】 農(nóng)產(chǎn)品的不同品種，各種農(nóng)產(chǎn)品的關(guān)稅將降至10％～20%，平均關(guān)稅要降至 17%，重點(diǎn)農(nóng)產(chǎn)品關(guān)稅則要降至14．5%。. 居住郊區(qū)化? 進(jìn)口汽車增多：在未來的幾年內(nèi)越來越多的國外汽車將以較低的價(jià)格進(jìn)入中國市場(chǎng)。? 居住郊區(qū)化：擁有私人轎車的家庭數(shù)量的增加，人們?cè)谫彉菚r(shí)對(duì)交通的要求將有所改變，因此生活小區(qū)將進(jìn)一步朝郊區(qū)發(fā)展。購買力風(fēng)險(xiǎn)包括價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。籌資融資風(fēng)險(xiǎn)指由于銀行緊縮銀根造成貸款困難，以及籌資成本增加引發(fā)的各種風(fēng)險(xiǎn)。（ 2） 貫徹執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)定，執(zhí)行營銷計(jì)劃。（6） 負(fù)責(zé)銷售合同、印簽的監(jiān)管及使用，對(duì)已簽合同需進(jìn)行認(rèn)真核定。經(jīng) 理1 名出納1 名 銷售員7 名 保安3 名 清潔工2 名內(nèi)勤1 名 銷售廣告與市場(chǎng)開拓人員1 名（ 10） 維護(hù)公司品牌形象，在公司統(tǒng)一指導(dǎo)下做好廣告宣傳工作。（4） 作好銷售記錄，總結(jié)并將客戶的意見及建議及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)反映。（7） 積極配合財(cái)務(wù)搞好客戶的按揭辦理及資金回籠工作。（3） 凡進(jìn)入售樓處詢問房子的客戶，都算輪次。（6） 電話客戶原則上還是按輪次接待。（8） 如接待較長時(shí)間后原銷售員才認(rèn)出是自己的客戶，則視為新客戶。每位銷售員一星期可休息1天。交秘書及出納審核后，確保無誤再交公司存檔。（17） 每月銷售第一名設(shè)特別獎(jiǎng)300～500元，連續(xù)3個(gè)月業(yè)績最低則自動(dòng)解聘。據(jù)悉，根據(jù)國家民政部對(duì)行政區(qū)劃調(diào)整的要求，結(jié)合實(shí)際情況，有關(guān)部門提出了分步、分批“拆縣設(shè)區(qū)的規(guī)劃。. 成都市房產(chǎn)發(fā)展基本情況及趨勢(shì). 相鄰房產(chǎn)公司或競爭對(duì)手基本情況介紹、優(yōu)劣勢(shì)分析. 項(xiàng)目定格、定調(diào)、定位. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)、規(guī)劃內(nèi)容特點(diǎn)，各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、價(jià)格表、售樓細(xì)則等. 該項(xiàng)目周邊環(huán)境介紹：交通、醫(yī)院、學(xué)校、市場(chǎng)及各種主要市政設(shè)施及配套. 戶型特點(diǎn)分析、優(yōu)劣勢(shì)分析. 物管簡介. 綜述本項(xiàng)目性價(jià)比最優(yōu)5. 民用建筑的一般知識(shí)建筑物，通常又稱“建筑”，是指人們從事工作、生活和活動(dòng)用的房屋和場(chǎng)所，其中，主要是房屋。這些構(gòu)件的作用和功能不盡相同，從構(gòu)件所起的主要作用上看，它們大致分為以下三類：第一類：承重構(gòu)件。如部分內(nèi)外墻體、門窗等。如吊頂，各種線條、門窗套等能滿足感觀需求的構(gòu)件。（3） 以住宅設(shè)計(jì)特點(diǎn)為標(biāo)準(zhǔn)可分為：內(nèi)廊式住宅、外廊式住宅、退臺(tái)式住宅、躍復(fù)式住宅、錯(cuò)層（躍復(fù)）式住宅、復(fù)式住宅。一般的多層宅多用混合結(jié)構(gòu)，即用磚墻作垂直受力構(gòu)件，而樓面、樓梯等水平構(gòu)件則用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。建筑物的等級(jí)是從重要性、防火、耐久年限等不同角度劃分為：特等、甲等、乙等、丙等、丁等五類。某一地區(qū)按可能所受地震影響而確定設(shè)防烈度，設(shè)防烈度由國家頒布法規(guī)性文件確定。以上地區(qū)為地震區(qū)，成都為7 176。除小區(qū)環(huán)境配套以外，住宅本身配套是否完善一定程度上決定著房屋的使用性能。（2） 配電系統(tǒng)。（4） 通訊電視及智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。（3） 門窗：單元門、進(jìn)戶門、內(nèi)門及外窗的尺寸、材料。按目前市場(chǎng)情況，裝修標(biāo)準(zhǔn)在100~400元/M 2屬低檔裝修，400~800元/M 2 屬中檔裝修，800元/M 2以上屬中高檔和高檔裝修。（2） 整幢房屋建筑面積：指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍小平投影面積之和，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，（）的永久性建筑。（6） 套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積：指套內(nèi)各陽臺(tái)建筑面積之和。. 商品房建筑面積計(jì)算（）的房屋外墻（或柱外圍）小平投影面積。（3） 穿過房屋信道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度，均按一層計(jì)算。（6） 封閉陽臺(tái)、挑廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算。 （10） ，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平面積計(jì)算。（14） 位于自然層以上的假層房屋或斜面結(jié)構(gòu)房屋， 以上部位的水平投影面積計(jì)算（應(yīng)具備通風(fēng)、采光條件）。（4） 無上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和的一半計(jì)算。（4） 無柱的雨蓬。（8） 消防、檢修等用途的室外爬梯。（2） 躍層住宅中的套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積。. 層高和室內(nèi)凈高要求（1） 。（5） 廚房、衛(wèi)生間內(nèi)排水橫管下表面與樓面、 ，且不得影響門、窗扇開啟。我們?cè)诹私馊绾钨徺I住房、欲購買的房屋是否能夠用于出售、購房后能否一定取得所有權(quán)這樣一些問題之前，應(yīng)當(dāng)首先了解我國的土地所有權(quán)制度。屬于集體所有的土地是：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地、宅基地、自留地、自留山。當(dāng)然，集體所有的土地被國家依法征用后，還是可以用于商品房開發(fā)的。房地產(chǎn)開發(fā)商用于商品房開發(fā)的土地都必須是有償?shù)?，即必須是向國家交付了土地使用?quán)出讓金的土地。有的地區(qū)比如北京市禁止利用集體所有土地進(jìn)行土地和商品房屋的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。只有批準(zhǔn)有房地產(chǎn)開發(fā)資格、領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)商，才可以開發(fā)建設(shè)和銷售商品房。房屋產(chǎn)權(quán)受到限制的房屋，也不能購買。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為五個(gè)等級(jí)。財(cái)務(wù)管理。經(jīng)濟(jì)師以上（含經(jīng)濟(jì)師）職稱的總經(jīng)濟(jì)師。近3年累計(jì)竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。C. 資質(zhì)三級(jí)企業(yè)自有流動(dòng)資金500萬元以上，注冊(cè)資金不低于500萬元。具有2年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。工程技術(shù)。近3年累計(jì)竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。B. 資質(zhì)二級(jí)企業(yè)自有流動(dòng)資金1000萬元以上，注冊(cè)資金不低于1000萬元。經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)，財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。設(shè)有高級(jí)工程師職稱的總工程師。有職稱的建筑。居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其它用地50年。有的地區(qū)，對(duì)明知其建設(shè)的房屋不能買賣，無法辦理合法房地產(chǎn)買賣手續(xù)，非法倒賣公房使用權(quán)的行為，將嚴(yán)厲查處。如果開發(fā)商沒有取得有效的國有土地使用證，購房者就不應(yīng)考慮買其出售的房屋。違法或者違章建筑；房屋使用權(quán)不能買賣，房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)未明確的；學(xué)校、寺廟、庵堂等教育、宗教建筑；著名建筑物或者文物古跡等須加以保護(hù)的房屋；由于國家建設(shè)需要，征用或者確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋；單位不得擅自購買城市私房；出租人、共有權(quán)人、出典人的房屋可以出售，在同等條件下，承租人、共有權(quán)人、承典人有優(yōu)先購買權(quán)；出賣享有國家或者單位補(bǔ)貼廉價(jià)購買或建造的房屋。目前，我國從事住宅開發(fā)的單位，可以通過兩種途徑從國家取得土地的使用許可權(quán)：一是行政劃撥，二是有償；轉(zhuǎn)讓。在兩種土地所有權(quán)中，只有屬于國家所有的土地才能被依法用于商品房的開發(fā)經(jīng)營。國家所有的土地，其所有權(quán)人具有唯一性，而集體所有的土地，則分別屬于眾多的不同的集體。7. 物業(yè)管理、管理架構(gòu)、管理公約解釋、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范裝修等、法規(guī)條款8. 銷售員的基本素質(zhì)、儀態(tài)9. 銷售技術(shù). 相信“推銷”的潛力. 相信自己的魅力. 相信本公司本小區(qū)房屋的實(shí)力. 處理反對(duì)意見的策略，促成客戶預(yù)訂或簽合同. 建議購買的策略. 簽預(yù)訂書或合同時(shí)要注意的幾點(diǎn)10. 房地產(chǎn)法規(guī)及制度（城市房屋權(quán)屬登記管理辦法）11. 銷售人員須知房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，是附著于土地之上的。（3） 利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室（廳）時(shí)，其1/2面積的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于 。（4） 坡屋頂內(nèi)的使用面積應(yīng)單獨(dú)計(jì)算，不得列入標(biāo)準(zhǔn)層使用面積和標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積中，需計(jì)算建筑總面積時(shí)，利用標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)反求。. 共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算.《 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB50096——1999. 術(shù)語（1） 地下室(basement)：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2（2） 半地下室(semibasement)：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2 者。（6） 騎樓、過街樓的用作街巷通行的部分，以及房屋層用作街頭巷通行的部分。（2） 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、藝術(shù)裝飾、垛、挑沿、半圓柱、勒腳、臺(tái)階等。（2） 獨(dú)立柱，單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺(tái)等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積一半計(jì)算。（12） 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。（8） 建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按其柱外水平投影面積計(jì)算。（4） 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然計(jì)算。. 計(jì)算全部建筑面積的范圍（1） 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍小平面積計(jì)算建筑面積；多層房屋建筑面積的總和計(jì)算。（8） 共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：指整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值。（4） 套內(nèi)使用面積：指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線小平投影計(jì)算。6. 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范及計(jì)量技術(shù)規(guī)范.《 商品房銷售面積測(cè)量與計(jì)算》（中華人民共和國國家計(jì)量技術(shù)規(guī)范JJF1058—1998）摘要. 定義（1） 商品房銷售面積：商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）。（5） 廚房：墻地面和天棚所有材料及施工工藝，油煙機(jī)、排煙管道情況，廚具櫥柜位置和用材。住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)按以下幾方面考慮：（1） 外墻：色彩及材質(zhì)。（3） 防盜系統(tǒng)。涉及廚房、衛(wèi)生間、洗衣位，另外還包括熱水供應(yīng)?？蚣芙Y(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)及筒式結(jié)構(gòu)抗震性能較好，磚混結(jié)構(gòu)抗震性能較差。~12 176。根據(jù)耐久年限的不同可分為一級(jí)（100年以上，重要建筑），二級(jí)（50~100年，一般性建筑），三級(jí)（25~50 年，次要建筑），四級(jí)（15年以下，臨時(shí)性建筑）。. 結(jié)構(gòu)受力和構(gòu)造特點(diǎn)根據(jù)結(jié)構(gòu)受力和構(gòu)造特點(diǎn)的不同，民用建筑的結(jié)構(gòu)可劃分為承重墻結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻式結(jié)構(gòu)、筒式結(jié)構(gòu)和大跨度空間結(jié)構(gòu)五種基本類型。（5） 以住宅的用途和功能為標(biāo)準(zhǔn)可分為：普通住宅、青老年住宅、別墅式住宅。（1） 以住宅的層數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)分為：低層住宅（1—3層）、多層住宅（4—6層）、中高層住宅（7—9層）、高層住宅（10層以上）。以及采光、通風(fēng)、分隔房屋內(nèi)部空間等。這類構(gòu)件在房屋建筑中相互支承，直接或間接地承受建筑物上的各種荷載，所以也稱之為“主體結(jié)構(gòu)”。自從人類能夠進(jìn)行創(chuàng)造性的生產(chǎn)勞動(dòng)以來，人們一直都在努力為自己創(chuàng)造一個(gè)舒適的生活場(chǎng)所和空間，以滿足生存需要，并獲精神上的滿足。第二步拆銷雙流縣，將雙流縣一分為二，設(shè)置兩個(gè)行政區(qū)：北部地區(qū)以東升鎮(zhèn)為中心，設(shè)置東升區(qū)（暫名）；南部地區(qū)以華陽鎮(zhèn)為中心，設(shè)置華陽區(qū)（暫名）。11月23日，成都市政府成立了“拆縣建區(qū)”工作已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)階段。（16） 銷售部每周一次例會(huì)，時(shí)間暫定為每周三下午6：00點(diǎn)開始，以便對(duì)工作中遇到的問題及銷售中的體會(huì)作一次交流。（13） 銷售員不得在售樓處代賣其它公司的房屋。（10） 如出現(xiàn)一個(gè)客戶多個(gè)銷售員交叉接待過，則銷售員間互相協(xié)商，如協(xié)商達(dá)不成一致意見造成不好影響，則業(yè)績收交營銷部。（7） 老客戶原則上由原銷售員接待。（4） 在接待客戶過程中，銷售員不得夸大其詞，應(yīng)嚴(yán)格按照統(tǒng)一口徑和指標(biāo)來回答客戶。晚上值班時(shí)間暫定為18：00——19：00；中午值班時(shí)間為12：00——13：00每天各組安排一人輪流值班。密切配合同事的工作。（2） 按公司統(tǒng)一要求，實(shí)事求是地介紹本公司樓盤。（8） 協(xié)助其它部門工作，并協(xié)同相關(guān)部門共同做好售后服務(wù)。（ 4） 負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)研、收集、整理，分析同類房產(chǎn)公司的相關(guān)資料，及時(shí)反映市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，為公司項(xiàng)目發(fā)展的市場(chǎng)定位提供可靠依據(jù)。外匯匯率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)是由于外匯較大幅度的波動(dòng)從不同側(cè)面對(duì)開發(fā)商造成的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)指供求形式發(fā)生變化，出現(xiàn)供過于求的局面而對(duì)房屋銷售和售價(jià)方面造成壓力。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又稱拖欠風(fēng)險(xiǎn)或信用風(fēng)險(xiǎn)。? 購買家用轎車的人會(huì)越來越多。? 農(nóng)民進(jìn)城：各大城市中的外來勞動(dòng)力特別是來自農(nóng)村地區(qū)的打工者很多，加入關(guān)貿(mào)后這些城市將獲得源源不斷的廉價(jià)勞動(dòng)力（建筑業(yè)屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)），人工成本的降低有利于降低房地產(chǎn)的開發(fā)成本。? 外商投資增加。? 港口運(yùn)輸量增加，保稅區(qū)業(yè)務(wù)增長。? 對(duì)開發(fā)商提供貸款增加? 向購房著提供抵押貸款增加? 結(jié)論：房地產(chǎn)開發(fā)的融資多元化。. 金融業(yè)開放? 國外信貸資金進(jìn)入：房地產(chǎn)的融資多元化發(fā)展，資金投入量加大，提前消費(fèi)趨勢(shì)明朗并被越來越多的消費(fèi)者接受。? 收入增加：“入世”?經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁?職工收入增加+就業(yè)率提高。. 非住宅類物業(yè)將成搶手貨? 當(dāng)前房市場(chǎng)：寫字樓積壓最為嚴(yán)重、空置率最高。? 前兩次蜂值：我國房地產(chǎn)業(yè)最近兩次蜂值分別出現(xiàn)在1986年和l993年。其中金融機(jī)構(gòu)向個(gè)人提供的住房的款占社會(huì)總貸款額的20%左右，而在我國少于2%，同樣相當(dāng)于國外發(fā)達(dá)國家的1/10左右。目前我國除上海市建立了比較完善的二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)外，其它城市還處于草創(chuàng)階段，究其原因主要是二級(jí)市場(chǎng)房產(chǎn)交易和租賃的門檻太高。? 技術(shù)創(chuàng)新：決定市場(chǎng)開拓能力。? 確定恰當(dāng)?shù)姆績r(jià)收入比和租售比：在房地產(chǎn)業(yè)成熟的國家，中等房價(jià)=（3—6）中等家庭年收入水平；中國建設(shè)部房改辦多年研究認(rèn)為，中國的房價(jià)水平計(jì)劃定為：中等房價(jià)=4年中等家庭的年收入。. 產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處于大轉(zhuǎn)變時(shí)期? 轉(zhuǎn)制：住房體制從實(shí)物分配全面轉(zhuǎn)向貨幣分配。? 商品房的空置房量逐年上升：96年空置6200萬m 2；98年空置8700萬m 2，其中住宅空置6100萬m 2。（3） 房地產(chǎn)經(jīng)營(Operations)：一般經(jīng)營、抵押、租賃和其它。? 產(chǎn)業(yè)