物業(yè)管理考點(diǎn)大整理(文件)
【正文】 區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。非業(yè)主使用人的含義：指合法使用單位的租客、分租客或其他人，但不包括該單位的業(yè)主。2）物業(yè)管理合同的特征（1）物業(yè)管理合同法律關(guān)系的客體是物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)活動(dòng)（2）物業(yè)管理合同是諾成合同（3）物業(yè)管理合同是有償合同 （4）物業(yè)管理合同是要式合同前期物業(yè)管理合同含義：前期物業(yè)管理合同也稱(chēng)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，是前期物業(yè)管理階段，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的協(xié)議。 承擔(dān)行政責(zé)任的方式：警告，罰款，沒(méi)收違法所得和沒(méi)收非法財(cái)物，責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)，暫扣或者吊銷(xiāo)許可證和暫扣或者吊銷(xiāo)執(zhí)照，行政拘留以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。附加刑：罰金、沒(méi)收財(cái)產(chǎn)、剝奪政治權(quán)利 合同分類(lèi)（選擇題，老師給例子，自己判斷屬于哪一種）（1）雙務(wù)合同和單務(wù)合同：雙務(wù)合同是指當(dāng)事人雙方都享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的合同例如買(mǎi)賣(mài)、互易、租賃、承攬、運(yùn)送、保險(xiǎn)單務(wù)合同是指一方只享受權(quán)利、而另一方只承擔(dān)義務(wù)的合同。不要式合同是指不需要特定形式和手續(xù)就可以成立的合同。（6）格式合同和非格式合同：格式合同是指合同的必要條款內(nèi)容因一方當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定、且在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的合同。（7）為本人利益的合同和為第三人利益的合同：為本人利益的合同是指為了自己或者被代理人的利益而與他人訂立的合同。? 物業(yè)管理費(fèi)的計(jì)算通常的做法是按照房屋的建筑面積每月每平方米多少錢(qián)向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。按招標(biāo)對(duì)象的廣度分類(lèi) 1）公開(kāi)招標(biāo) 2）邀請(qǐng)招標(biāo) 3）協(xié)議議標(biāo) 1）接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)為維護(hù)業(yè)主和自身的利益，在正式接管物業(yè)之前代表業(yè)主對(duì)即將交付使用物業(yè)的建造質(zhì)量、管理資料等進(jìn)行的綜合性驗(yàn)收。押金及保證金①業(yè)主裝修前須向管理處交付一定的裝修保證金。具體業(yè)主按照投票權(quán)的確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)傎M(fèi)用比例。 “前期物業(yè)管理”的涵義：是指在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，并由物業(yè)管理企業(yè)依照合同的約定實(shí)施的物業(yè)管理。開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)達(dá)成的前期物業(yè)管理委托合同須向行業(yè)主管部門(mén)備案。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。住宅用地到期怎么辦物權(quán)法著眼于保障老百姓安居樂(lè)業(yè)，在建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題上區(qū)分住宅用地和非住宅用地，并作出了第一百四十九條規(guī)定： “住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。n 建筑區(qū)劃內(nèi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬問(wèn)題涉及廣大業(yè)主切身利益，社會(huì)普遍關(guān)注?！薄罢加脴I(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。物權(quán)法規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 異議登記：不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別1）早期介入的物業(yè)管理企業(yè)不一定與開(kāi)發(fā)企業(yè)確定管理合同委托關(guān)系，而前期物業(yè)管理必須有委托關(guān)系，管理者已依法擁有該物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)；2）早期介入一般還未確定物業(yè)與業(yè)主等具體管理對(duì)象，而前期物業(yè)管理必須有明確的管理對(duì)象；3）在早期介入工作中，物業(yè)管理企業(yè)只是起輔助作用，而在前期物業(yè)管理中，物業(yè)管理企業(yè)起主導(dǎo)作用。維修基金的管理：l 業(yè)主大會(huì)成立前－－－當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)代管l 業(yè)主大會(huì)成立后－－－物業(yè)管理企業(yè)代管l 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變換時(shí)－－－帳戶(hù)轉(zhuǎn)移手續(xù)，備案l 維修基金應(yīng)當(dāng)在銀行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用維修基金的籌措（收取）1）維修基金的收取比例按照購(gòu)房者從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)房屋、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)時(shí)按照總房?jī)r(jià)2%~3%的比例繳納至物業(yè)所在區(qū)房地產(chǎn)主管部門(mén)指定的商業(yè)銀行。③裝修施工結(jié)束后，由管理處派人對(duì)裝修工程進(jìn)行檢查，如無(wú)違反本規(guī)定及物業(yè)轄區(qū)其他管理規(guī)定的行為，沒(méi)有對(duì)他人財(cái)產(chǎn)和公共場(chǎng)地、設(shè)施、設(shè)備等造成損害的，管理處將如數(shù)退還押金和保證金。物業(yè)的竣工是指該物業(yè)所屬的 工程項(xiàng)目經(jīng)過(guò)建筑施工和設(shè)備安裝以后，達(dá)到了該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件
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