物業(yè)管理考點大整理(文件)
【正文】 區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。非業(yè)主使用人的含義：指合法使用單位的租客、分租客或其他人，但不包括該單位的業(yè)主。2）物業(yè)管理合同的特征（1）物業(yè)管理合同法律關系的客體是物業(yè)的經營管理服務活動（2）物業(yè)管理合同是諾成合同（3）物業(yè)管理合同是有償合同 （4）物業(yè)管理合同是要式合同前期物業(yè)管理合同含義：前期物業(yè)管理合同也稱前期物業(yè)管理服務協(xié)議，是前期物業(yè)管理階段，開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的對物業(yè)進行管理的協(xié)議。 承擔行政責任的方式：警告，罰款，沒收違法所得和沒收非法財物，責令停產停業(yè)，暫扣或者吊銷許可證和暫扣或者吊銷執(zhí)照，行政拘留以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。附加刑：罰金、沒收財產、剝奪政治權利 合同分類（選擇題，老師給例子，自己判斷屬于哪一種）（1）雙務合同和單務合同：雙務合同是指當事人雙方都享有權利和承擔義務的合同例如買賣、互易、租賃、承攬、運送、保險單務合同是指一方只享受權利、而另一方只承擔義務的合同。不要式合同是指不需要特定形式和手續(xù)就可以成立的合同。（6）格式合同和非格式合同：格式合同是指合同的必要條款內容因一方當事人為了重復使用而預先擬定、且在訂立合同時未與對方協(xié)商的合同。（7）為本人利益的合同和為第三人利益的合同：為本人利益的合同是指為了自己或者被代理人的利益而與他人訂立的合同。? 物業(yè)管理費的計算通常的做法是按照房屋的建筑面積每月每平方米多少錢向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。按招標對象的廣度分類 1）公開招標 2）邀請招標 3）協(xié)議議標 1）接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)為維護業(yè)主和自身的利益，在正式接管物業(yè)之前代表業(yè)主對即將交付使用物業(yè)的建造質量、管理資料等進行的綜合性驗收。押金及保證金①業(yè)主裝修前須向管理處交付一定的裝修保證金。具體業(yè)主按照投票權的確定標準分攤費用比例。 “前期物業(yè)管理”的涵義：是指在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，房地產開發(fā)企業(yè)與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務合同》，并由物業(yè)管理企業(yè)依照合同的約定實施的物業(yè)管理。開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)達成的前期物業(yè)管理委托合同須向行業(yè)主管部門備案。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。住宅用地到期怎么辦物權法著眼于保障老百姓安居樂業(yè)，在建設用地使用權續(xù)期問題上區(qū)分住宅用地和非住宅用地，并作出了第一百四十九條規(guī)定： “住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。n 建筑區(qū)劃內車位、車庫的歸屬問題涉及廣大業(yè)主切身利益，社會普遍關注?！薄罢加脴I(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。物權法規(guī)定：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。 異議登記：不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別1）早期介入的物業(yè)管理企業(yè)不一定與開發(fā)企業(yè)確定管理合同委托關系，而前期物業(yè)管理必須有委托關系，管理者已依法擁有該物業(yè)管理經營權；2）早期介入一般還未確定物業(yè)與業(yè)主等具體管理對象，而前期物業(yè)管理必須有明確的管理對象；3）在早期介入工作中，物業(yè)管理企業(yè)只是起輔助作用，而在前期物業(yè)管理中，物業(yè)管理企業(yè)起主導作用。維修基金的管理：l 業(yè)主大會成立前－－－當?shù)胤康禺a行政主管部門代管l 業(yè)主大會成立后－－－物業(yè)管理企業(yè)代管l 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變換時－－－帳戶轉移手續(xù)，備案l 維修基金應當在銀行專戶存儲、?？顚Ｓ镁S修基金的籌措（收取）1）維修基金的收取比例按照購房者從開發(fā)商處購買房屋、辦理產權過戶時按照總房價2%~3%的比例繳納至物業(yè)所在區(qū)房地產主管部門指定的商業(yè)銀行。③裝修施工結束后，由管理處派人對裝修工程進行檢查，如無違反本規(guī)定及物業(yè)轄區(qū)其他管理規(guī)定的行為，沒有對他人財產和公共場地、設施、設備等造成損害的，管理處將如數(shù)退還押金和保證金。物業(yè)的竣工是指該物業(yè)所屬的 工程項目經過建筑施工和設備安裝以后，達到了該工程項目設計文件
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