【正文】 企業(yè)逾 5000家，產(chǎn)生近 10萬(wàn)個(gè)工作機(jī)會(huì) ?到 2022年年底，園區(qū)高新技術(shù)企業(yè)共產(chǎn)生科研項(xiàng)目近 1500個(gè)， 06~08年年均增幅超過(guò) 20% ?通過(guò)高科技園區(qū)的成功開(kāi)發(fā)帶動(dòng)了上海市科技產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)級(jí)，使上海市在全國(guó)高新產(chǎn)業(yè)的地位有了明顯提升 資料來(lái)源 : 中工網(wǎng)研究咨詢(xún)中心 ?作為一家上市公司， 2022年張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司主營(yíng)業(yè)務(wù)（包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和多元化投資）收入較 2022年增長(zhǎng) 31%。 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 融資 — 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資建議 淳安開(kāi)發(fā)總公司下屬房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 BT項(xiàng)目融資流程 BT項(xiàng)目投資方（建筑企業(yè)），并將項(xiàng)目的融資和建設(shè)特許權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資方。 （或完工后評(píng)估總價(jià)）分期償還投資方的融資和建設(shè)費(fèi)用。 建議淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的展館、酒店等配套項(xiàng)目可以采用此種模式融資開(kāi)發(fā)，通過(guò) 15～ 20年經(jīng)營(yíng)收益權(quán)的一次性轉(zhuǎn)讓?zhuān)@取整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部分資金?，F(xiàn)金流方面，資金主要用于市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和其他相關(guān)費(fèi)用。 ? 創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，增加地區(qū)稅收： 園區(qū)內(nèi)高科技企業(yè)將提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，特別需要高水準(zhǔn)的人才導(dǎo)入；各研發(fā)機(jī)構(gòu)、企業(yè)的上繳的可觀 稅收 將成為地區(qū)政府的重要財(cái)務(wù)來(lái)源；同時(shí)大量的科研成果面世，將提升地區(qū)的影響力，由此獲得經(jīng)濟(jì)收益以為外更為豐厚的 社會(huì)效益 。一般來(lái)說(shuō)，大型企業(yè)的研發(fā)部門(mén)是企業(yè)價(jià)值鏈分工中具有高附加值的部門(mén)，研發(fā)部門(mén)對(duì)總部企業(yè)的意義在于：獲取高附加值的源泉；通過(guò)研發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓或內(nèi)部轉(zhuǎn)移價(jià)格的調(diào)整實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)留在總部，成為企業(yè)所得稅的稅源；總部企業(yè)員工的高工資將為所在地帶來(lái)較高的個(gè)人所得稅。通過(guò)分析國(guó)內(nèi)外相關(guān)案例，產(chǎn)業(yè)高地的帶動(dòng)作用，對(duì)周邊人口的就業(yè)、教育及區(qū)域成熟發(fā)揮著巨大的作用，僅本項(xiàng)目自身所進(jìn)駐的企業(yè)就能夠提供約 ，連同該產(chǎn)業(yè)人口帶來(lái)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，對(duì)于周邊的影響將是不可估量，有利于增加周邊人口收入，創(chuàng)造和諧穩(wěn)定的社會(huì)風(fēng)氣和秩序。 同時(shí)由于我產(chǎn)業(yè)園區(qū)域內(nèi)聚集了大批的企業(yè)研發(fā)中心，說(shuō)明這個(gè)區(qū)域的商務(wù)環(huán)境、綜合環(huán)境比較優(yōu)越，無(wú)形之中能夠提升我淳安的知名度、美譽(yù)度和國(guó)際地位，促使這個(gè)區(qū)域的地產(chǎn)升值。制造業(yè)研發(fā)中心所在的區(qū)域，知識(shí)型服務(wù)業(yè)往往都比較發(fā)達(dá)，形成為高端企業(yè)服務(wù)的知識(shí)型服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈：由通信、網(wǎng)絡(luò)、傳媒、咨詢(xún)等組成的信息服務(wù)業(yè)；由銀行、證券、信托、保險(xiǎn)、基金、租賃等組成的金融服務(wù)業(yè)；由會(huì)計(jì)、審計(jì)、評(píng)估、法律服務(wù)等中介服務(wù)業(yè)；由教育培訓(xùn)、會(huì)議展覽、國(guó)際商務(wù)、現(xiàn)代物流業(yè)等組成的新型服務(wù)業(yè)。根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，將充分利用區(qū)域自身的環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)，結(jié)合園林和現(xiàn)代辦公區(qū)域的先進(jìn)設(shè)計(jì)，科學(xué)有效地進(jìn)行設(shè)施節(jié)能管理。 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能定位及規(guī)劃建議 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商的關(guān)鍵駐商分析 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式及融資建議 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策分析及要求初探 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌戰(zhàn)略及推廣策略 政策建議 — 優(yōu)惠組成 為了進(jìn)一步吸引企業(yè)的入駐，特別是龍頭企業(yè)的行業(yè)領(lǐng)袖效應(yīng)，建議對(duì)一定能級(jí)的企業(yè)采取相應(yīng)的優(yōu)惠政策。因地制宜的綠化美化環(huán)境建設(shè)，創(chuàng)建花園式企業(yè)，可增進(jìn)員工的身體健康，令人心曠神怡并陶冶情操，可以收到不可用金錢(qián)比擬的效益，從而成為吸引人才和企業(yè)入駐的亮點(diǎn)，形成一個(gè)人文、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)有機(jī)結(jié)合的良性循環(huán)。 與此同時(shí)，上述趨勢(shì)所帶動(dòng)的商務(wù)寫(xiě)字樓、房地產(chǎn)等城市投資對(duì)中心城市的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)也是很大的。 收益分析 — 消費(fèi)帶動(dòng)效益 大型高端企業(yè)對(duì)于所在區(qū)域的消費(fèi)帶動(dòng)也包括兩個(gè)方面：一方面是企業(yè)的商務(wù)活動(dòng)、研發(fā)活動(dòng)以及保障商務(wù)活動(dòng)和研發(fā)活動(dòng)所必須的各種配套消費(fèi)；第二方面是企業(yè)內(nèi)高級(jí)白領(lǐng)的個(gè)人生活消費(fèi)，包括住宅、交通、子女教育、健身、旅游、購(gòu)物等等，這種消費(fèi)對(duì)于推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的作用。 收益分析 — 品牌效益 ：增進(jìn)千島湖品牌的美譽(yù)度與知名度 由于本項(xiàng)目自身層面打造產(chǎn)業(yè)輕資產(chǎn)概念，聚集技術(shù)、品牌，但通過(guò)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)鏈的整合，整合周邊淳安、千島湖區(qū)域的農(nóng)業(yè)、養(yǎng)殖及其他第三產(chǎn)業(yè)，勢(shì)必帶動(dòng)周邊區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。經(jīng)科學(xué)的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，園區(qū)在穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)后，今后每年中將會(huì)產(chǎn)生約 911億元左右的稅收收入，同時(shí)周邊的產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)效益更是無(wú)法估量。對(duì)于知名大型企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以按照價(jià)值鏈分工理論進(jìn)行分類(lèi)，即可以將其分為不同的總部功能組合，而不同的組合將帶來(lái)不同的稅源。因此，一級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程和成本是可控的，事先可做出比較準(zhǔn)確的預(yù)算。 ?本項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)，由相關(guān)政府機(jī)構(gòu)通過(guò)授權(quán)委托的方式，委托專(zhuān)項(xiàng)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)，負(fù)責(zé)籌備資金、辦理規(guī)劃、相互核準(zhǔn)、大市政建設(shè)以及土地招商、出讓和儲(chǔ)備。 從園區(qū)開(kāi)發(fā)公司取得土地 總承包人 （投資方） 建設(shè)招投標(biāo) BT項(xiàng)目建設(shè) 支付回購(gòu)價(jià)款 淳安 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 BT項(xiàng)目移交 淳安 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 投資方成立 BT項(xiàng)目公司 總承包人 （投資方） 流程圖 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 融資 — 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資建議 融資主體：淳安開(kāi)發(fā)總公司下屬營(yíng)運(yùn)公司 融資方向 ? 權(quán)益融資 — 可選方向一：針對(duì)配套項(xiàng)目和會(huì)展項(xiàng)目的 “ BOT融資 ” — 可選方向二：引入知名工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商入股營(yíng)運(yùn)公司，開(kāi)展新的建設(shè) 經(jīng)營(yíng)管理融資模式 （如新加坡豐樹(shù)基金的 BTS融資服務(wù)模式） BOT融資模式介紹 ? B0T融資建設(shè)模式 BOT模式即 “ 建設(shè) 經(jīng)營(yíng) 移交 ” 模式。 、可行性研究、籌劃報(bào)批等前期準(zhǔn)備工作完成后，與中標(biāo)人（投資方）簽訂 BT投資合同（或投資協(xié)議） （投資方）組建 BT項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司在項(xiàng)目建設(shè)期行使業(yè)主職能，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投融資、建設(shè)管理，并承擔(dān)建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn)。 參考案例二：上海張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)公司 上海市政府 張江高科技園區(qū) 開(kāi)發(fā)公司 下屬 開(kāi)發(fā)有限公司 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 淳安開(kāi)發(fā)總公司的商業(yè)模式 對(duì)醇安開(kāi)發(fā)總公司來(lái)說(shuō)，采用哪一種商業(yè)模式需要通過(guò)對(duì)可能的有形回報(bào)和無(wú)形回報(bào)兩個(gè)方面的綜合評(píng)估來(lái)決定 ?無(wú)形回報(bào) – 是否有助于改善與政府的關(guān)系及幫助當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的發(fā)展 – 是否有助于提高在消費(fèi)者中的聲譽(yù) – 是否有助于提高行業(yè)地位 – 是否有助于內(nèi)部技能的培養(yǎng) ?有形回報(bào) – 是否有一定的利潤(rùn) – 是否有較好的現(xiàn)金流 – 是否有一定的投資回報(bào)率 – 開(kāi)發(fā)總公司的凈現(xiàn)值多大 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 淳安開(kāi)發(fā)總公司的商業(yè)模式 首先是對(duì)有形回報(bào)的分析 關(guān)鍵假設(shè) ?土地按招商計(jì)劃中實(shí)際可用于開(kāi)發(fā)的面積(1000畝 )及控制范圍內(nèi)用于其他用途的土地分 4期開(kāi)發(fā) ?土地購(gòu)入價(jià)格為 25萬(wàn)元 /畝 ?土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格分別為30萬(wàn)元 /畝 ?實(shí)際完成招商面積假設(shè)為計(jì)劃的 70% ?無(wú)銀行貸款 商業(yè)模式 ?土地經(jīng)紀(jì)商 ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 ?開(kāi)發(fā)代理商 ?運(yùn)營(yíng)管理商 2022年預(yù)計(jì)投資資本回報(bào)率 0 (2022年 ) 0 遠(yuǎn)大于 0 遠(yuǎn)大于 0 % 今后 5年未折現(xiàn)的累計(jì)現(xiàn)金流缺口 很大 很大 基本無(wú) 基本無(wú) 人民幣，億元 淳安開(kāi)發(fā)總公司業(yè)務(wù)的整體凈現(xiàn)值 小于 0 遠(yuǎn)大于 0 大于 0 遠(yuǎn)大于 0 人民幣，億元 ?土地經(jīng)紀(jì)商模式的有形回報(bào)較差 ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商模式有相對(duì)較好的整體凈現(xiàn)值，但仍有較高現(xiàn)金流缺口 ?開(kāi)發(fā)代理商及運(yùn)營(yíng)管理商模式的投資資本回報(bào)率較高，無(wú)現(xiàn)金流缺口，但整體凈現(xiàn)值較小 資料來(lái)源 : 中工網(wǎng)研究咨詢(xún)中心結(jié)合案例經(jīng)驗(yàn)值和淳安開(kāi)發(fā)總公司現(xiàn)有資料預(yù)估 具體指標(biāo)的測(cè)算需要淳安開(kāi)發(fā)總公司提供更詳細(xì)的資金狀況和土地成本測(cè)算資料 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 淳安開(kāi)發(fā)總公司的商業(yè)模式 預(yù)估總體開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)要點(diǎn) ?項(xiàng)目總投資： ~10億元 ?土地開(kāi)發(fā)投資： ~ 3億元 ?總回報(bào)率 – 土地開(kāi)發(fā)： 15－ 20％ – 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)： 20－ 30％ ?風(fēng)險(xiǎn)分析： – 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，高風(fēng)險(xiǎn)高收益土地交易價(jià)格差為最敏感參數(shù) – 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)屬中長(zhǎng)期投資，關(guān)鍵駐商使用量對(duì)回報(bào)影響較大 6140 . 5 參數(shù)變化 +10% 5241 參數(shù) 0 . 41 . 5 0 . 90 .3 1 .71 參數(shù)變化 10% 對(duì)項(xiàng)目 IRR的影響 資料來(lái)源 : 中工網(wǎng)研究咨詢(xún)中心結(jié)合案例經(jīng)驗(yàn)值和淳安開(kāi)發(fā)總公司現(xiàn)有資料預(yù)估 具體指標(biāo)的測(cè)算需要淳安開(kāi)發(fā)總公司提供更詳細(xì)的資金狀況和土地成本測(cè)算資料 地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 熟地銷(xiāo)售價(jià)格 礎(chǔ)設(shè)施投資成本 生地轉(zhuǎn)讓價(jià)格 開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理成本 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 土地價(jià)格 游客使用量 建造成本 /規(guī)模 首先是對(duì)有形回報(bào)的分析 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 淳安開(kāi)發(fā)總公司的商業(yè)模式 然后是對(duì)無(wú)形回報(bào)的分析 履行對(duì)政府社會(huì)的承諾 提高消費(fèi)者中的聲譽(yù) 提高行業(yè)地位 培養(yǎng)內(nèi)部技能 商業(yè)模式 ?土地經(jīng)紀(jì)商 ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 ?開(kāi)發(fā)代理商 ?運(yùn)營(yíng)管理商 綜合評(píng)估 ?成為土地經(jīng)紀(jì)商將能履行對(duì)政府和社會(huì)的承諾 ?成為開(kāi)發(fā)商及開(kāi)發(fā)代理商對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的回報(bào)較為有利 ?成為運(yùn)營(yíng)管理商帶來(lái)的無(wú)形資產(chǎn)的回報(bào)有限 好 差 資料來(lái)源 : 中工網(wǎng)研究咨詢(xún)中心 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 淳安開(kāi)發(fā)總公司的商業(yè)模式 政府 綜合有形及無(wú)形回報(bào)兩方面的分析結(jié)果，淳安開(kāi)發(fā)總公司的商業(yè)模式應(yīng)是前三種模式的組合 區(qū)域開(kāi)發(fā) /房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈 主要涉及的工作 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平 運(yùn)營(yíng) 管理 營(yíng)銷(xiāo) 銷(xiāo)售 營(yíng)銷(xiāo) 銷(xiāo)售 建造 管理 項(xiàng)目 融資 項(xiàng)目 設(shè)計(jì) 項(xiàng)目 規(guī)劃 開(kāi)發(fā) 招商 土地 交易 土地 規(guī)劃 土地開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 管理運(yùn)營(yíng) 土地 融資 商業(yè)模式 ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 ?開(kāi)發(fā)代理商 ?運(yùn)營(yíng)管理商 ?土地經(jīng)紀(jì)商 淳安開(kāi)發(fā)總公司 淳安開(kāi)發(fā)總公司 淳安開(kāi)發(fā)總公司 淳安開(kāi)發(fā)總公司 外包 資料來(lái)源 : 中工網(wǎng)研究咨詢(xún)中心 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 在明確了商業(yè)模式后，淳安開(kāi)發(fā)總公司在實(shí)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程中需要成功解決來(lái)之財(cái)務(wù)資金和技術(shù)兩個(gè)方面的挑戰(zhàn) 采用組合商業(yè)模式淳安開(kāi)發(fā)總公司將同時(shí)擔(dān)任 土地經(jīng)紀(jì)商、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和開(kāi)發(fā)代理人 的角色 財(cái)務(wù)資金的挑戰(zhàn) 根據(jù)土地結(jié)算方式以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況的不同，園區(qū)整體開(kāi)發(fā)期年（ 2022~2022年）的累計(jì)現(xiàn)金流缺口最高可能達(dá)到 10億元人民幣 實(shí)施技能的挑戰(zhàn) 需要建立合理的組織架構(gòu)，獲取高素質(zhì)管理人員，贏得政府的大力支持，以確保招商以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功 淳安開(kāi)發(fā)總公司的商業(yè)模式 資料來(lái)源 : 中工網(wǎng)研究咨詢(xún)中心結(jié)合案例經(jīng)驗(yàn)值和淳安開(kāi)發(fā)總公司現(xiàn)有資料預(yù)估 具體指標(biāo)的測(cè)算需要淳安開(kāi)發(fā)總公司提供更詳細(xì)的資金狀況和土地成本測(cè)算資料 通過(guò)融資來(lái)解決資金和技術(shù)上面臨的問(wèn)題 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 融資 — 淳安開(kāi)發(fā)總公司股權(quán)招商建議 審視現(xiàn)有股權(quán)結(jié)構(gòu) 股東 1 股東 2 股東 2 淳安開(kāi)發(fā)總公司 擴(kuò)大股權(quán)結(jié)構(gòu) 原股東 1 原股東 2 原股東 3 淳安開(kāi)發(fā)總公司 引入政府參股 引入其他具成熟園區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)參股 淳安開(kāi)發(fā)總公司需吸引更多的投資者逐步擴(kuò)大公司股權(quán)結(jié)構(gòu)，以降低投資者所承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并提高招商成功率；擴(kuò)大開(kāi)發(fā)總公司資產(chǎn)規(guī)模的同時(shí)，爭(zhēng)取引入園區(qū)開(kāi)發(fā)的成熟技術(shù)和人才資源 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 融資 — 淳安開(kāi)發(fā)總公司新的組織架構(gòu) 淳安開(kāi)發(fā)總公司 園區(qū)開(kāi)發(fā)公司 籌資融資 整體規(guī)劃 土地開(kāi)發(fā) 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 項(xiàng)目規(guī)劃 籌資融資 房產(chǎn)開(kāi)發(fā) 園區(qū)營(yíng)運(yùn)公司 園區(qū)推廣 園區(qū)招商 房產(chǎn)銷(xiāo)售 增資擴(kuò)股后的淳安開(kāi)發(fā)總公司需要對(duì)所承擔(dān)的組合商業(yè)模式進(jìn)行有效拆分，設(shè)立獨(dú)立板塊進(jìn)行組織架構(gòu)的重新安排，按照土地開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和營(yíng)運(yùn)管理三個(gè)不同的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)分別成立園區(qū)開(kāi)發(fā)公司、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和營(yíng)運(yùn)公司