【正文】 營企業(yè)研發(fā)總部、營銷總部、會(huì)展總部 第二類：科研型 大學(xué) /學(xué)院課題組 專業(yè)研究機(jī)構(gòu) 科學(xué)家研究室 政府支持的科研機(jī)構(gòu) …… 第三類：服務(wù)型 相關(guān)服務(wù)業(yè)企業(yè) 專業(yè)服務(wù)型：生態(tài)產(chǎn)業(yè)研究相關(guān)供應(yīng)商公司 綜合服務(wù)型：金融、法律、信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè) ?三大客戶類型 客戶類型 平均面積需求（ M2） 需求面積比例 平均員工數(shù) 第一類：跨國企業(yè)地區(qū)研發(fā)中心 2022~5000 10% 100~500 第二類：民營企業(yè) /上市公司總部 /研發(fā)中心 300~1000 70% 20~100 第三類：金融、結(jié)算、服務(wù)等配套現(xiàn)代服務(wù)企業(yè) 100~500 20% 10~30 ?企業(yè)規(guī)模 未來入駐客戶模型 序號(hào) 企業(yè)名稱 行業(yè)地位 07年銷售額（億元） 前期擬使用 面積（ M2） 前期擬注冊(cè)資金（億元） 建成后第一年年產(chǎn)值（億元） 預(yù)計(jì)集團(tuán) 總稅收額 （億元） 用途 1 上?？炻雇顿Y集團(tuán) 全球華商 500強(qiáng)，上海私營企業(yè)綜合實(shí)力 “ 百強(qiáng) ”第 25位 10 5000 1 5 高科技 研發(fā)基地 ，中國研發(fā)總部 2 安徽豐園集團(tuán) 有限公司 新能源，新材料及生物醫(yī)藥行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)。 ?策略五：統(tǒng)一招商的“管理”要充分體現(xiàn)與強(qiáng)調(diào)對(duì)商家的統(tǒng)一服務(wù)。 建設(shè)主體：商務(wù)區(qū)公司 建設(shè)時(shí)間：項(xiàng)目計(jì)劃于 2022年開工。 項(xiàng)目名稱：杉樹林公園 項(xiàng)目定位：為啟動(dòng)區(qū)提供幽雅怡人的生態(tài)環(huán)境。 物業(yè)經(jīng)營： 出租。 物業(yè)總量 （萬方） 年開發(fā)量（萬方） 2022 2022 2022 2022 2022 項(xiàng)目名稱：武漢商務(wù)區(qū)國際交流中心（暫定） 項(xiàng)目定位：具有國際品質(zhì)，為武漢 CBD提供 “ 一站式 ” 服務(wù)的 4A級(jí)綜合寫字樓 建筑規(guī)模： 13萬平方米 投資模式： 6萬方自主開發(fā)， 7萬方保留項(xiàng)目 運(yùn)營模式：物業(yè)公司或委托專業(yè)公司管理 寫 字 樓 項(xiàng) 目 建設(shè)計(jì)劃： 作為啟動(dòng)區(qū)最后完成的功能區(qū)，待市 場(chǎng)預(yù)熱和成熟后建設(shè)。其中 12萬方集中商業(yè)建成后持有，銷售 。 合作方式：與 知名零售商以及華納、派拉蒙 等 娛樂服務(wù)商簽署租賃或合作協(xié)議。 建筑規(guī)模：約 4萬平方米 （ 600間客房） 投資模式： 合資建設(shè) 運(yùn)營模式：與品牌運(yùn)營商合作運(yùn)營管理 酒店項(xiàng)目 1 —— 會(huì)議型酒店 建設(shè)計(jì)劃： 06年底完成市場(chǎng)策劃； 07年二季度完成投融資結(jié)構(gòu)策劃； 三季度開展運(yùn)營招商和建筑設(shè)計(jì)； 四季度進(jìn)行投資商的招商； 07年底開工建設(shè)，預(yù)計(jì) 2022年建成開業(yè)。 建筑規(guī)模： 投資模式： 自主開發(fā) 運(yùn)營模式：與德國 GEC公司合作運(yùn)營 建設(shè)計(jì)劃： 2022年二季度完成設(shè)計(jì)工作； 2022 年中后期開工建設(shè)， 2022年年中開業(yè)。 整體開發(fā)的必要性 ——物業(yè)間協(xié)同效應(yīng)明顯 經(jīng)營模式 策劃方案 項(xiàng)目組團(tuán) 地塊編號(hào) 經(jīng)營模式建議 建筑規(guī)模（萬方） 開發(fā)時(shí)間 啟動(dòng)區(qū)項(xiàng)目組團(tuán) 會(huì)展酒店項(xiàng)目 JH03A0101 會(huì)展：自主投資 酒店：股權(quán)合作并持有物 業(yè)，與專業(yè)品牌運(yùn)營 管理公司合作運(yùn)營。 產(chǎn)品定位 根據(jù)市主要領(lǐng)導(dǎo)的指示精神，武漢市規(guī)劃國土局本著 “ 尊重啟動(dòng)區(qū)的土地現(xiàn)狀，同質(zhì)等量交換，解決影響啟動(dòng)區(qū)土地出讓障礙 ” 的原則，完成了啟動(dòng)區(qū)紅線調(diào)整預(yù)方案。在提升公司 4000畝土地價(jià)值同時(shí)，形成公司城市運(yùn)營能力和盈利模式。 各功能區(qū)物業(yè)配比 研發(fā)基地區(qū)（ 400畝） 博覽展示區(qū)（ 100畝） 研發(fā)會(huì)所區(qū)（ 300畝） 酒店商業(yè)區(qū)（ 200畝） 物業(yè) 占地面積 容積率 單套面積 （ ㎡ ） 體量配比 （ ㎡ ） 研發(fā)辦公 200畝 200~300 40000 研發(fā)辦公 200畝 600~800 40000 總計(jì) 400畝 80000 研發(fā)辦公區(qū) 多層次的綠化和景觀，營造辦公企業(yè)的獨(dú)享專屬花園領(lǐng)地，在靜謐、自然的生態(tài)辦公環(huán)境中，企業(yè)商務(wù)活動(dòng)的優(yōu)越性凸顯，提升企業(yè)品位。 生態(tài)宜居 生態(tài)環(huán)境及生態(tài)科技共同打造的宜居生活體驗(yàn)區(qū)。 旅游功能 項(xiàng)目的生態(tài)科技與原生態(tài)的島嶼景觀有機(jī)整合，成為 “ 科技旅游 ” 的最佳景點(diǎn)，在園區(qū)內(nèi)游客能夠 “ 看到、聽到、聞到、吃到 ” 生態(tài)科技和環(huán)境保護(hù)所的成果，全身心的科技感受是不可復(fù)制的。淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū) 開發(fā)運(yùn)營戰(zhàn)略 2022年 清溪清我心，水色異諸水。 展示功能 定期舉辦高水準(zhǔn)的專業(yè)論壇，成為生態(tài)科技、環(huán)境保護(hù)及其相關(guān)領(lǐng)域論壇舉辦的首選地。 綜合服務(wù)功能 金融、法律、商業(yè)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)等機(jī)構(gòu)共同保障和維護(hù)園區(qū)的日常及專業(yè)運(yùn)作。 低價(jià)值地塊 : 項(xiàng)目地塊內(nèi)陸地區(qū) ,資源上擁有山地資源，無湖景資源，是項(xiàng)目地塊中資源相對(duì)較差的版塊。（開發(fā)商：泛海集團(tuán)） 啟動(dòng)區(qū)基本指標(biāo)： 占 地： 建筑總量： 118萬平米 開發(fā)周期： 5年 物業(yè)類型：綜合物業(yè) （含會(huì)展、 酒店、商業(yè)、住宅 和寫字樓） 啟動(dòng)區(qū)案例 —武漢王家墩 CBD啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略 打造啟動(dòng)區(qū)，提高其城市吸引力、市場(chǎng)吸引力和市民吸引力，成為代表武漢城市上升和崛起的功能空間。 經(jīng)營定位 啟動(dòng)區(qū)案例 —武漢王家墩 CBD啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略 完成綜合類物業(yè)和項(xiàng)目組團(tuán)的開發(fā)和運(yùn)營，形成具有完整功能體系的城市空間，并以此創(chuàng)建具有差異性的企業(yè)和產(chǎn)品品牌。 啟動(dòng)區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，整體效益突出。 開發(fā)建設(shè)時(shí)序 “歐洲之門 ” 會(huì)展中心 0709年 順應(yīng)政府要求、吸引城市關(guān)注、率先啟動(dòng) 會(huì)展酒店 0810年 服務(wù)商務(wù)和會(huì)展，形成區(qū)域標(biāo)志 商務(wù)貿(mào)易區(qū) 0911年 謹(jǐn)慎選擇時(shí)機(jī)，設(shè)立商務(wù)標(biāo)桿 SOHO區(qū) 0809年 市場(chǎng)準(zhǔn)確定位、迅速實(shí)現(xiàn)銷售 商業(yè)中心 0810年 服務(wù)更大區(qū)域，提升區(qū)域人氣和活力 居住區(qū) 0910年 快速開發(fā)、規(guī)模建設(shè)、追究利潤 友城廣場(chǎng) 0809年 作為城市功能節(jié)點(diǎn)和目的地，提升區(qū)域人氣和品質(zhì) 開放空間 0810年 提升物業(yè)價(jià)值，配合建設(shè)時(shí)序， 會(huì) 展 項(xiàng) 目 項(xiàng)目名稱： ” 歐洲之門 ” 國際會(huì)展中心（暫定） 項(xiàng)目定位：突出展覽、商務(wù)、會(huì)議、文化為一體國際化管理的專業(yè)會(huì)議展覽中心。 酒 店 項(xiàng) 目 項(xiàng)目名稱： 凱悅國際酒店、 Four Points 酒 店（暫定名）等 項(xiàng)目定位： 國際商務(wù)會(huì)議型、商務(wù)型、公寓 式酒店 建筑規(guī)模： 項(xiàng)目名稱：凱悅國際酒店（暫定） 項(xiàng)目定位：國際五星入門級(jí)和有限服務(wù)酒店聯(lián)合體。 建筑規(guī)模： 4萬平方米 投資模式：自主開發(fā) 運(yùn)營模式：銷售 地塊編號(hào) JH03B0104 地塊用途 綜合用地 地塊面積 容積率 布置物業(yè) 酒店、商業(yè)、辦公、公寓 建筑面積 酒店： 4萬方 開發(fā)時(shí)間 2022年開發(fā)，銷售 商 業(yè) 項(xiàng) 目 項(xiàng)目名稱：國際商業(yè)中心 項(xiàng)目定位：具有國際品位，與世界流行元素高 度融合的主題式購物休閑商業(yè)中心。 建設(shè)計(jì)劃： 2022年進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，用三年時(shí) 間完成開發(fā)。 從 2022年起用四年時(shí)間完成開發(fā)。 開工時(shí)間： 2022年開工建設(shè)，用二年完成 6萬方寫字樓建設(shè)。 建設(shè)主體：商務(wù)區(qū)公司 建設(shè)時(shí)間：項(xiàng)目計(jì)劃于 2022年開工。 公建項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱：國際學(xué)校 項(xiàng)目定位：國際化教育中心 建筑規(guī)模： 項(xiàng)目進(jìn)展：與泛海建設(shè)進(jìn)行教育投資洽談。 ?放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意”的原則，在租金設(shè)定上先抑后揚(yáng)。 招商原則 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 招商安排 主要工作 主要成果 對(duì)潛在關(guān)鍵駐商進(jìn)行分析與綜合排序 制定招商引資方案及溝通文件 進(jìn)行初步溝通，談判并達(dá)成協(xié)議 ?列出園區(qū)各功能區(qū)潛在關(guān)鍵駐商 ?對(duì)潛在關(guān)鍵駐商按一定的篩選標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合分析 ?綜合分析結(jié)果進(jìn)行優(yōu)先排序 ?綜合分析結(jié)果獲得的園區(qū)的潛在關(guān)鍵駐商的優(yōu)先順序名單 ?根據(jù)每一潛在關(guān)鍵駐商的特點(diǎn)，明確園區(qū)的價(jià)值定位 ?制定有關(guān)園區(qū)的市場(chǎng)宣傳和介紹文件 ?制定針對(duì)每一特定潛在關(guān)鍵駐商的招商引資方案及溝通文件 ?園區(qū)的市場(chǎng)宣傳介紹文件 ?針對(duì)每一特定潛在關(guān)鍵駐商的招商文件 ?與部分潛在關(guān)鍵駐商的初步接洽，修改招商引資方案初稿 ?談判，并根據(jù)談判情況，進(jìn)一步調(diào)整修改招商引資方案 ?確定最終協(xié)議 ?分階段地引進(jìn)各類駐商入駐園區(qū) 本項(xiàng)目工作范圍 關(guān)鍵駐商的成功引入，對(duì)園區(qū)的發(fā)展至關(guān)重要，應(yīng)該按科學(xué)系統(tǒng)的方法加以實(shí)現(xiàn) SIAT/010929/SHPR(2022GB) 關(guān)鍵分析內(nèi)容 ?該駐商在中國的業(yè)務(wù)發(fā)展歷史是怎樣的？ ?該駐商未來在中國的發(fā)展戰(zhàn)略是什么？ ?該駐商在同行競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)中的地位如何？ ?該駐商對(duì)淳安的發(fā)展影響如何？ 發(fā)展戰(zhàn)略 分析原則 ?該駐商的品牌效應(yīng)如何？ ?該駐商的管理技能 /水平如何？ ?該駐商以往的開發(fā)、經(jīng)營成功記錄如何？ 關(guān)鍵技能 ?該駐商過去若干年的財(cái)務(wù)狀況如何？ ?對(duì)該駐商今后幾年的稅收預(yù)測(cè)是怎樣的？ 財(cái)務(wù)狀況 ?該駐商與投資所在地的政府的關(guān)系如何？ ?園區(qū)及開發(fā)總公司 /代理機(jī)構(gòu)與其是否有便捷的溝通渠道？ 溝通渠道 通過綜合分析，對(duì)潛在關(guān)鍵駐商進(jìn)行綜合排序，并根據(jù)排序結(jié)果，制定招商引資方案，建立業(yè)務(wù)發(fā)展藍(lán)圖 招商篩選標(biāo)準(zhǔn)分析 ? 信息發(fā)布形式 ? 項(xiàng)目洽談會(huì) （招商前準(zhǔn)備階段進(jìn)行） ? 項(xiàng)目發(fā)布會(huì) （進(jìn)入招商階段開始進(jìn)行） ? 媒體廣告 （招商整個(gè)進(jìn)度） ? 聯(lián)誼酒會(huì) （正式對(duì)外經(jīng)營前） ? 人脈運(yùn)做 （整個(gè)招商進(jìn)度） ? 通過以上這些活動(dòng)主要目的： ? 提升項(xiàng)目知名度； ? 聚集行業(yè)企業(yè)入住人氣； ? 盡快達(dá)成項(xiàng)目招商率 。 “ 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國家重點(diǎn)龍頭企業(yè) ” ， “ 中國土畜食品進(jìn)出口商會(huì)蔬菜分會(huì) ” 理事長單位，“ 上海市蔬菜協(xié)會(huì) ” 會(huì)長單位。機(jī)電產(chǎn)品及建筑智能化設(shè)備生產(chǎn)龍頭企業(yè)，浙江上海分公司，業(yè)內(nèi)前三位。 1999年政府實(shí)行優(yōu)惠政策聚焦張江后，張江高科獲得了多年的穩(wěn)步發(fā)展，股份公司 2022年獲凈利潤 5億 3千萬，凈資產(chǎn)收益率達(dá)到 10%。 情況為項(xiàng)目提供融資貸款。 BT投資全過程中行使監(jiān)管、指導(dǎo)職能，保證 BT投資項(xiàng)目的順利融資、建成、移交。 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 融資 — 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套項(xiàng)目開發(fā)融資建議 新加坡豐樹基金 BTS融資模式介紹 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 收益分析 — 土地開發(fā)收益 ?一級(jí)開發(fā)，是以土地資源為主的開發(fā)，將地塊項(xiàng)目土地由 “生地”變?yōu)榭晒┑禺a(chǎn)開發(fā)的“熟地”，獲得 土地的收益 ，實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備目標(biāo)。由于市政建設(shè)市場(chǎng)比較成熟和透明，法律政策體系相對(duì)完備。 收益分析 — 整體經(jīng)濟(jì)收益 ：持續(xù)帶來可觀的稅收效益，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展 科研創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)圈的建設(shè)將直接產(chǎn)生疊加累計(jì)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。 因此，在管理加研發(fā)型的企業(yè)組合中，可為所在地創(chuàng)造的稅源有：較高的個(gè)人所得稅、研發(fā)收入帶來的營業(yè)稅以及企業(yè)所得稅、在總部具有資金控制權(quán)下資金積聚的稅收帶動(dòng)效應(yīng)。高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建立和相關(guān)企業(yè)的進(jìn)駐，將在本區(qū)域形成人才黑洞，強(qiáng)化區(qū)域?qū)τ诟咝录夹g(shù)人才的吸引，從而促進(jìn)更大范圍的產(chǎn)業(yè)集聚，提高區(qū)域內(nèi)人口素質(zhì)，強(qiáng)化區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)能力。同時(shí)，總部經(jīng)濟(jì)加速知識(shí)型人才的培養(yǎng)與再造，多元文化的融合與互動(dòng)，加快這個(gè)城市的國際化步伐。研究表明，一個(gè)制造業(yè)大型公司研發(fā)中心向一個(gè)區(qū)域遷移，都會(huì)帶動(dòng)幾個(gè)甚至是十幾個(gè)與其有緊密業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的知識(shí)型服務(wù)公司隨之遷移。由于沒有生產(chǎn)環(huán)節(jié)的介入，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)環(huán)境無污染的可持續(xù)發(fā)展基地。 園區(qū)優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)條件及園區(qū)給予的相應(yīng)優(yōu)惠政策 以年納稅額標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)條件和相應(yīng)政策 優(yōu)惠政策享有條件 優(yōu)惠政策 年納稅額 退稅獎(jiǎng)勵(lì)（區(qū)留成部分） 200500萬元 30% 5001000萬元 40% 10002022萬元 55% 20225000萬元 70% 5000萬元以上 85% 以注冊(cè)資金標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到園區(qū)優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)