【正文】 配套區(qū) 酒店 200畝 整棟 與商業(yè)經(jīng)營管理公司合作經(jīng)營 酒店式公寓 單元 銷售后由酒店管理公司經(jīng)營 商業(yè)（濱江商業(yè)） 整棟 產(chǎn)權(quán)持有，合作經(jīng)營 開發(fā)方向效益比較分析 千島湖的產(chǎn)業(yè) /商業(yè) 開發(fā)現(xiàn)狀 旅游業(yè) 農(nóng)漁業(yè) 地產(chǎn)開發(fā) 對生態(tài)或土地資源的直接利用或簡單開發(fā) 買賣交易平臺 未來方向 新商業(yè)模式 （傳統(tǒng)行業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代營銷概念整合） 授人以魚，不如授人以漁 產(chǎn)業(yè) 農(nóng)業(yè) 旅游業(yè)開發(fā) 房地產(chǎn)投資 產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā) 產(chǎn)值 ？ （詳見下文商業(yè)模式研究） 年增長率 % % % 開發(fā)方向效益比較分析 淳安縣 2022年各產(chǎn)業(yè)效益比對 它山之石：案例借鑒 成片區(qū)域開發(fā)項目 啟動區(qū)確定案例分析 —武漢王家墩 CBD 啟動區(qū)案例 —武漢王家墩 CBD啟動區(qū)戰(zhàn)略 武漢王家墩 CBD位于武漢市漢口幾何中心的王家墩地區(qū)，占地，東接青年路 ,南臨建設(shè)大道，西北與城市交通中環(huán)線發(fā)展大道和漢西路相連，是進(jìn)入武漢市區(qū)的門戶和連接武漢城市各功能的中心樞紐。 啟動區(qū)土地權(quán)屬的完整性 整體開發(fā)的必要性 ——物業(yè)間協(xié)同效應(yīng)明顯 綜合發(fā)展項目中各功能部分的相互支持和協(xié)同作用評估框架產(chǎn)生的支持程度提供支持的用途 1 2 3 4 5辦公樓零售 / 餐飲住宅會展酒店辦公樓03224辦公樓零售 / 餐飲住宅會展酒店零售 / 餐飲40422辦公樓零售 / 餐飲住宅會展酒店住宅24000產(chǎn)生的支持程度提供支持的用途綜合發(fā)展項目中各功能部分的相互支持和協(xié)同作用評估框架產(chǎn)生的支持程度提供支持的用途 1 2 3 4 5辦公樓零售 / 餐飲住宅會展酒店會展24004辦公樓零售 / 餐飲住宅會展酒店酒店42040上述五種物業(yè)類別適應(yīng) CBD啟動區(qū)的職能， 各項目之間具有良好協(xié)同效應(yīng)，是啟動區(qū)所必備的物業(yè)形態(tài)。 培訓(xùn)工作： 2022年三季度完成初步人員到位和 培訓(xùn)。下半年開展項目招商。另外 7萬方寫字樓物業(yè)根據(jù)市場吸納能力，保留至 2022年以后開發(fā)。 建設(shè)主體：商務(wù)區(qū)公司 建設(shè)時間：項目計劃于 2022年開工。這個“統(tǒng)一服務(wù)”不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的營運管理中。意向投資開發(fā) 8 香港快威科技 投資集團(tuán) 大型實力投資機構(gòu)。 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 融資 — 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目開發(fā)融資建議 淳安開發(fā)總公司下屬房產(chǎn)開發(fā)公司 BT項目融資流程 BT項目投資方（建筑企業(yè)），并將項目的融資和建設(shè)特許權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資方。 建議淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的展館、酒店等配套項目可以采用此種模式融資開發(fā)，通過 15～ 20年經(jīng)營收益權(quán)的一次性轉(zhuǎn)讓，獲取整個項目開發(fā)的部分資金。 ? 創(chuàng)造就業(yè)機會，增加地區(qū)稅收： 園區(qū)內(nèi)高科技企業(yè)將提供大量的就業(yè)機會，特別需要高水準(zhǔn)的人才導(dǎo)入；各研發(fā)機構(gòu)、企業(yè)的上繳的可觀 稅收 將成為地區(qū)政府的重要財務(wù)來源；同時大量的科研成果面世，將提升地區(qū)的影響力，由此獲得經(jīng)濟(jì)收益以為外更為豐厚的 社會效益 。通過分析國內(nèi)外相關(guān)案例，產(chǎn)業(yè)高地的帶動作用，對周邊人口的就業(yè)、教育及區(qū)域成熟發(fā)揮著巨大的作用，僅本項目自身所進(jìn)駐的企業(yè)就能夠提供約 ，連同該產(chǎn)業(yè)人口帶來的聯(lián)動效應(yīng)，對于周邊的影響將是不可估量，有利于增加周邊人口收入，創(chuàng)造和諧穩(wěn)定的社會風(fēng)氣和秩序。制造業(yè)研發(fā)中心所在的區(qū)域，知識型服務(wù)業(yè)往往都比較發(fā)達(dá)，形成為高端企業(yè)服務(wù)的知識型服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈：由通信、網(wǎng)絡(luò)、傳媒、咨詢等組成的信息服務(wù)業(yè)；由銀行、證券、信托、保險、基金、租賃等組成的金融服務(wù)業(yè)；由會計、審計、評估、法律服務(wù)等中介服務(wù)業(yè)；由教育培訓(xùn)、會議展覽、國際商務(wù)、現(xiàn)代物流業(yè)等組成的新型服務(wù)業(yè)。 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能定位及規(guī)劃建議 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商的關(guān)鍵駐商分析 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式及融資建議 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策分析及要求初探 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌戰(zhàn)略及推廣策略 政策建議 — 優(yōu)惠組成 為了進(jìn)一步吸引企業(yè)的入駐，特別是龍頭企業(yè)的行業(yè)領(lǐng)袖效應(yīng)，建議對一定能級的企業(yè)采取相應(yīng)的優(yōu)惠政策。 與此同時，上述趨勢所帶動的商務(wù)寫字樓、房地產(chǎn)等城市投資對中心城市的增長貢獻(xiàn)也是很大的。 收益分析 — 品牌效益 ：增進(jìn)千島湖品牌的美譽度與知名度 由于本項目自身層面打造產(chǎn)業(yè)輕資產(chǎn)概念，聚集技術(shù)、品牌，但通過市場和產(chǎn)業(yè)鏈的整合，整合周邊淳安、千島湖區(qū)域的農(nóng)業(yè)、養(yǎng)殖及其他第三產(chǎn)業(yè)，勢必帶動周邊區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。對于知名大型企業(yè)來說，可以按照價值鏈分工理論進(jìn)行分類，即可以將其分為不同的總部功能組合，而不同的組合將帶來不同的稅源。 ?本項目土地開發(fā)，由相關(guān)政府機構(gòu)通過授權(quán)委托的方式，委托專項管理機構(gòu)進(jìn)行土地的一級開發(fā)，負(fù)責(zé)籌備資金、辦理規(guī)劃、相互核準(zhǔn)、大市政建設(shè)以及土地招商、出讓和儲備。 、可行性研究、籌劃報批等前期準(zhǔn)備工作完成后，與中標(biāo)人（投資方）簽訂 BT投資合同（或投資協(xié)議） （投資方）組建 BT項目公司，項目公司在項目建設(shè)期行使業(yè)主職能，負(fù)責(zé)項目的投融資、建設(shè)管理，并承擔(dān)建設(shè)期間的風(fēng)險。 5 5000 3 研發(fā)中心 ，產(chǎn)品展示及商務(wù)中心， 企業(yè)會所 未來入駐客戶模型 —— 龍頭企業(yè)的引入 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能定位及規(guī)劃建議 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商的關(guān)鍵駐商分析 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式及融資建議 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策分析及要求初探 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌戰(zhàn)略及推廣策略 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)戰(zhàn)略層面效益分析思路 分析層次 科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū) 總體投入產(chǎn)出分析 淳安開發(fā)總公司的 財務(wù)分析 開發(fā)總公司和整個園區(qū) 開發(fā)的融資分析 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的總銷售收入 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的總投資額 ? 淳安開發(fā)總公司可能的商業(yè)模式 ? 不同商業(yè)模式有形及無形回報的評估 ? 開發(fā)總公司的組合商商業(yè)模式確定及融資需求分析 ? 開發(fā)總公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)和融資方案分析 ? 園區(qū)開發(fā)的融資方式分析 分析內(nèi)容 科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū) 開發(fā)的綜合效益分析 ? 園區(qū)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益分析 ? 園區(qū)開發(fā)的社會效益分析 8%39%36%17%淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)總銷售收入預(yù)計 銷售收入 人民幣（億元） 百分比 目前 2022 2022 研發(fā) 中心區(qū) 研發(fā) 基地區(qū) 展覽區(qū) 配套區(qū) 銷售收入來自于對外服務(wù)（如房產(chǎn)開發(fā) /銷售、研發(fā)服務(wù) 以及其他服務(wù)），不包括對內(nèi)部分 資料來源：中工網(wǎng)研究咨詢中心 5– 10 20– 25 40– 50 到 2022年，園區(qū)各類經(jīng)濟(jì)活動總銷售收入可達(dá) 20~25億元； 2022年預(yù)計接近 50億元 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)總投資預(yù)計 投資額 人民幣（億元） 總投資 研發(fā)基地區(qū) 展覽區(qū) 可能的資金來源 – 政府 – 企業(yè) 5% 95% 到 2022年，整個園區(qū)土地開發(fā)和項目（地產(chǎn)）開發(fā)總投資預(yù)計為 13億元 研發(fā)中心區(qū) 配套區(qū) 10% 90% 20% 80% 45% 55% 區(qū)域經(jīng)濟(jì) /房地產(chǎn)開發(fā)項目中參與實體的可能商業(yè)模式 當(dāng) 地 政 府 區(qū)域經(jīng)濟(jì) /房地產(chǎn)項目價值鏈 運營 管理 營銷 推廣 營銷 銷售 建造 管理 項目 融資 項目 設(shè)計 項目 規(guī)劃 開發(fā) 招商 土地 交易 土地 規(guī)劃 土地開發(fā) 項目開發(fā) 運營管理 土地 融資 商業(yè)模式 資料來源 : 中工網(wǎng)研究咨詢中心 土地 經(jīng)紀(jì)商 房地產(chǎn) 開發(fā)商 開發(fā) 代理商 運營 代理商 土地開發(fā)七通一平 進(jìn)行宣傳及談判工作吸引開發(fā)商或駐商來進(jìn)行土地開發(fā) 向土地所有人收購?fù)恋? 把土地出售 /轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商或駐商 在所購?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)等項目 把所建房地產(chǎn)等項目出售 /出租給駐商 幫助開發(fā)商或駐商規(guī)劃總體或單一項目的建議 進(jìn)行宣傳及談判等工作以吸引駐商來購買 /租用已開發(fā)房產(chǎn)等項目 負(fù)責(zé)日常的運營維修及其他管理 從價值鏈的分析出發(fā)， 商業(yè)實體參與區(qū)域經(jīng)濟(jì) /房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)，通常有四種可能的商業(yè)模式 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 融資能力 項目管理 市場營銷 /關(guān)鍵駐商 重要性最高 重要性最低 商業(yè)模式 土地經(jīng)紀(jì)商 房地產(chǎn)開發(fā)商 開發(fā)代理商 運營管理商 政府關(guān)系 不同的商業(yè)模式有不同的關(guān)鍵成功要素 區(qū)域經(jīng)濟(jì) /房地產(chǎn)開發(fā)項目中參與實體的可能商業(yè)模式 參考案例一：德國 Wolfsburg AG發(fā)展公司 Wolfsburg市政府 大眾汽車公司 Wolfsburg AG 發(fā)展公司 科研與 創(chuàng)業(yè)園區(qū) 供應(yīng)商園區(qū) 主題公園與 冒險樂園 人力資源 服務(wù)機構(gòu) 50% 50% 100% 100% 投入 Autostadt 特大型品牌中心 各類項目 $ $ $ $ ? ? 其他投資者 /關(guān)鍵駐商 其他投資者 /關(guān)鍵駐商 其他投資者 /關(guān)鍵駐商 500萬德國馬克啟動資金 500萬德國馬克啟動資金 其他投資者 /關(guān)鍵駐商 大眾汽車公司 德國 Wolfsburg市政府與德國大眾汽車公司共同投資成立了Wolfsburg AG發(fā)展公司，負(fù)責(zé)汽車城開發(fā)規(guī)劃及相關(guān)工作 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 參考案例一：德國 Wolfsburg AG發(fā)展公司 Wolfsburg AG發(fā)展公司 當(dāng)?shù)卣? 德國大眾 其它私人投資者 /開發(fā)商 N/A 相關(guān)機構(gòu) 資料來源 : 中工網(wǎng)研究咨詢中心 融資能力 項目管理 市場營銷 /關(guān)鍵駐商 政府關(guān)系 最好 最差 Wolfsburg AG發(fā)展公司、當(dāng)?shù)卣退饺? 投資者 /開發(fā)商具有不同的獲取成功的條件 運營 管理 營銷 推廣 營銷 銷售 建造 管理 項目 融資 項目 設(shè)計 項目 規(guī)劃 開發(fā) 招商 土地 交易 土地 規(guī)劃 土地開發(fā) 項目開發(fā) 運營管理 土地 融資 商業(yè)模式 資料來源 : 中工網(wǎng)研究咨詢中心 土地 經(jīng)紀(jì)商 房地產(chǎn) 開發(fā)商 開發(fā) 代理商 運營 代理商 土地開發(fā)七通一平 Wolfsburg當(dāng)?shù)卣? 創(chuàng)建 Wolfsburg AG發(fā)展公司 征用土地，并進(jìn)行開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施改造 為汽車城入駐公司、機構(gòu)等提供廉價土地 為汽車城駐商提供優(yōu)惠的稅收及其他政策 對某些項目進(jìn)行直接投資如在科研園區(qū)投資 ，投資5,700萬馬克用于興建體育場等 德國大眾汽車公司 與當(dāng)?shù)卣餐瑒?chuàng)建 WAG發(fā)展公司，是 Autostadt項目的全權(quán)投資者（共 克投資），建設(shè)多個品牌中心及交易、游樂、服務(wù)設(shè)施為后續(xù)某些單個項目投資，包括為 W AG孵化的一些小型新技術(shù)企業(yè)提供從 5萬 –3百萬歐元不等的風(fēng)險投資 其他私人投資者 /開發(fā)商 為單個項目競標(biāo)、投資和開發(fā)建設(shè) Wolfsburg AG發(fā)展公司 總體籌劃汽車城四大功能區(qū)域（科研與創(chuàng)業(yè)園區(qū)、供應(yīng)商園區(qū)、主題公園與冒險樂園、人力資源服務(wù)機構(gòu)）數(shù)十個項目 為每個項目招商引資，包括組織競標(biāo)、規(guī)劃等 在汽車城規(guī)劃、開發(fā)和建設(shè)過程中協(xié)調(diào)各方利益 Wolfsburg AG發(fā)展公司 出租辦公大樓 Wolfsburg AG發(fā)展公司 管理汽車城中各功能區(qū)，為汽車城中駐商提供人力資源中介服務(wù)；孵化小型新技術(shù)企業(yè) 其他私人投資者 /開發(fā)商 負(fù)責(zé)日常運營、維修和管理 各個參與者在 Wolfsburg汽車城的開發(fā)建設(shè)中擔(dān)任了不同的角色 參考案例一：德國 Wolfsburg AG發(fā)展公司 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 75 Wolfsburg汽車城為 Wolfsburg AG發(fā)展公司、當(dāng)?shù)卣?、德國大眾汽車公司和其他私人投資者 /開發(fā)商都帶來了很好的回報