【正文】 ?人力資源中介服務(wù)提供每年約 1千萬歐元的收入（占 Wolfsburg AG發(fā)展公司每年總收入 95%以上），其他少量收入來源于房租、管理費(fèi)及咨詢籌劃收費(fèi) ?預(yù)計(jì)從孵化成功的新技術(shù)企業(yè)中能獲得可觀利益 Wolfsburg AG 發(fā)展公司 ?創(chuàng)造額外的 11,000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，使當(dāng)?shù)厥I(yè)率從 17%降至 10%以下 ?政府稅收增長(zhǎng) ?汽車城帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，環(huán)境改善，重新塑造了 Wolfsburg市作為德國(guó)汽車工業(yè)中心的新形象 當(dāng)?shù)卣? ?每年約 5千萬馬克的 Autostadt門票收入（每年游客超過 2百萬，除部分是 VW客人而免費(fèi)外，人均票價(jià) 24馬克）－ 跟 ，門票收入是微小的 ?更重要的是，汽車城成為大眾公司宣揚(yáng)其品牌和歷史，推介其產(chǎn)品，提升企業(yè)形象的重要窗口 德國(guó)大眾 ?單個(gè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益 ?成為具有一流水平的汽車城的一部分，有助提高私人投資者 /開發(fā)商各自的品牌形象 其它私人 投資者 /開發(fā)商 資料來源 : 中工網(wǎng)研究咨詢中心 參考案例一：德國(guó) Wolfsburg AG發(fā)展公司 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 參考案例二：上海張江高科技園區(qū)開發(fā)公司 上海市 政府 上海市張江高科技園區(qū) 領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室 上海市張江 高科技園區(qū) 開發(fā)公司 上海市 久事公司 公眾 投資者 其他投資者 其他投資者 /關(guān)鍵駐商 上海市張江高 科技園區(qū)開發(fā) 股份有限公司 上海市張江集 成電路產(chǎn)業(yè)區(qū) 開發(fā)有限公司 上海市浦東 土地發(fā)展 （控股）公司 上海張江生 物醫(yī)藥基地 開發(fā)有限公司 國(guó)家 863信息 安全產(chǎn)業(yè) 基地公司 上海張江高科 技園區(qū)綜合 發(fā)展公司 其他服 務(wù)公司 項(xiàng)目 項(xiàng)目 … … 項(xiàng)目 項(xiàng)目 … … 項(xiàng)目 項(xiàng)目 … … 項(xiàng)目 項(xiàng)目 … … 項(xiàng)目 項(xiàng)目 … 微電子港 有限公司 資料來源 : 中工網(wǎng)研究咨詢中心 在上海市政府領(lǐng)導(dǎo)下張江高科技園區(qū)開發(fā)公司以政府所撥土地入股不同開發(fā)有限公司，開發(fā)建設(shè)張江高科技園區(qū) SIAT/010929/SHPR(2022GB) 參考案例二：上海張江高科技園區(qū)開發(fā)公司 張江高科技園區(qū)開發(fā)公司 融資能力 項(xiàng)目管理 市場(chǎng)營(yíng)銷 /關(guān)鍵駐商 政府關(guān)系 各下屬開發(fā)有限公司 服務(wù)公司 /機(jī)構(gòu) 各類關(guān)鍵駐商 久事等其他投資者 最好 最差 張江高科技園區(qū)開發(fā)公司、其它投資者、下屬開發(fā)有限公司和關(guān)鍵駐商各自具備了不同的獲取成功的條件 資料來源 : 中工網(wǎng)研究咨詢中心 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 參考案例二：上海張江高科技園區(qū)開發(fā)公司 土地經(jīng)紀(jì)商 商業(yè)模式 房地產(chǎn)開發(fā)商 開發(fā)代理商 運(yùn)營(yíng)管理商 下屬開發(fā)有限公司 將園區(qū)內(nèi)成片土地以優(yōu)惠價(jià)格轉(zhuǎn)讓給駐商 上海市政府按土地差價(jià)對(duì)開發(fā)有限公司進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼 或以土地入股與駐商共同開發(fā)成片土地 下屬開發(fā)有限公司 上海市張江高科技園區(qū)開發(fā)公司從政府中無償獲得土地使用權(quán) 上海市張江高科技園區(qū)開發(fā)公司以土地作為資本與其他投資者共同籌建下屬開發(fā)有限公司 下屬開發(fā)有限公司以土地使用權(quán)為抵押從銀行獲得貸款 下屬開發(fā)有限公司進(jìn)行當(dāng)?shù)鼐用竦牟疬w，土地平整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平 運(yùn)營(yíng) 管理 營(yíng)銷 銷售 營(yíng)銷 銷售 建造 管理 項(xiàng)目 融資 項(xiàng)目 設(shè)計(jì) 項(xiàng)目 規(guī)劃 開發(fā) 招商 土地 交易 土地 規(guī)劃 土地開發(fā) 項(xiàng)目開發(fā) 管理運(yùn)營(yíng) 土地 融資 資料來源 : 中工網(wǎng)研究咨詢中心 各個(gè)參與者園區(qū)開發(fā)建設(shè)中擔(dān)任了不同的角色 下屬開發(fā)有限公司 其他投資者 /關(guān)鍵駐商 – 對(duì)于一些規(guī)模較大的獨(dú)立項(xiàng)目，由駐商或其指定的開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)、建設(shè) – 下屬開發(fā)有限公司也投資開發(fā)、建設(shè)一批標(biāo)準(zhǔn)廠房和辦公樓 – 區(qū)政府以回租廠房等方式給予開發(fā)有限公司財(cái)政補(bǔ)貼 下屬開發(fā)有限公司 其他投資者 /關(guān)鍵駐商 負(fù)責(zé)開發(fā)公司自身開發(fā)項(xiàng)目（如辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房）租戶的吸引 由關(guān)鍵駐商負(fù)責(zé)吸引各自的客戶 服務(wù)公司 / 機(jī)構(gòu) 關(guān)鍵駐商 服務(wù)公司為整個(gè)開發(fā)區(qū)提供整體運(yùn)營(yíng)管理服務(wù) 駐商自己的項(xiàng)目由其自己管理或委托專業(yè)管理公司管理 (包括開發(fā)公司服務(wù)公司 ) SIAT/010929/SHPR(2022GB) 張江高科技園區(qū)的成功開發(fā)給上海市政府和各 開發(fā)公司帶來了很好的回報(bào) ?園區(qū)已建成國(guó)家上海生物醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家信息產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家集成電路產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家半導(dǎo)體照明產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家 863信息安全成果產(chǎn)業(yè)化基地、國(guó)家軟件產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家軟件出口基地、國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)示范基地、國(guó)家網(wǎng)游動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地等多個(gè)國(guó)家級(jí)基地。 招商渠道和形式策略 未來入駐客戶模型 分類 客戶類型 第一類：知名企業(yè)職能中心型 跨國(guó)企業(yè)設(shè)計(jì)研發(fā)部門 民營(yíng)企業(yè)研發(fā)總部、營(yíng)銷總部、會(huì)展總部 第二類：科研型 大學(xué) /學(xué)院課題組 專業(yè)研究機(jī)構(gòu) 科學(xué)家研究室 政府支持的科研機(jī)構(gòu) …… 第三類：服務(wù)型 相關(guān)服務(wù)業(yè)企業(yè) 專業(yè)服務(wù)型：生態(tài)產(chǎn)業(yè)研究相關(guān)供應(yīng)商公司 綜合服務(wù)型：金融、法律、信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè) ?三大客戶類型 客戶類型 平均面積需求（ M2） 需求面積比例 平均員工數(shù) 第一類：跨國(guó)企業(yè)地區(qū)研發(fā)中心 2022~5000 10% 100~500 第二類：民營(yíng)企業(yè) /上市公司總部 /研發(fā)中心 300~1000 70% 20~100 第三類：金融、結(jié)算、服務(wù)等配套現(xiàn)代服務(wù)企業(yè) 100~500 20% 10~30 ?企業(yè)規(guī)模 未來入駐客戶模型 序號(hào) 企業(yè)名稱 行業(yè)地位 07年銷售額（億元） 前期擬使用 面積（ M2） 前期擬注冊(cè)資金（億元） 建成后第一年年產(chǎn)值（億元） 預(yù)計(jì)集團(tuán) 總稅收額 （億元） 用途 1 上海快鹿投資集團(tuán) 全球華商 500強(qiáng)，上海私營(yíng)企業(yè)綜合實(shí)力 “ 百強(qiáng) ”第 25位 10 5000 1 5 高科技 研發(fā)基地 ，中國(guó)研發(fā)總部 2 安徽豐園集團(tuán) 有限公司 新能源，新材料及生物醫(yī)藥行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)。 建設(shè)主體：商務(wù)區(qū)公司 建設(shè)時(shí)間：項(xiàng)目計(jì)劃于 2022年開工。 物業(yè)經(jīng)營(yíng)： 出租。其中 12萬方集中商業(yè)建成后持有，銷售 。 建筑規(guī)模：約 4萬平方米 （ 600間客房） 投資模式： 合資建設(shè) 運(yùn)營(yíng)模式：與品牌運(yùn)營(yíng)商合作運(yùn)營(yíng)管理 酒店項(xiàng)目 1 —— 會(huì)議型酒店 建設(shè)計(jì)劃： 06年底完成市場(chǎng)策劃； 07年二季度完成投融資結(jié)構(gòu)策劃； 三季度開展運(yùn)營(yíng)招商和建筑設(shè)計(jì)； 四季度進(jìn)行投資商的招商； 07年底開工建設(shè)，預(yù)計(jì) 2022年建成開業(yè)。 整體開發(fā)的必要性 ——物業(yè)間協(xié)同效應(yīng)明顯 經(jīng)營(yíng)模式 策劃方案 項(xiàng)目組團(tuán) 地塊編號(hào) 經(jīng)營(yíng)模式建議 建筑規(guī)模（萬方） 開發(fā)時(shí)間 啟動(dòng)區(qū)項(xiàng)目組團(tuán) 會(huì)展酒店項(xiàng)目 JH03A0101 會(huì)展：自主投資 酒店：股權(quán)合作并持有物 業(yè)，與專業(yè)品牌運(yùn)營(yíng) 管理公司合作運(yùn)營(yíng)。在提升公司 4000畝土地價(jià)值同時(shí)，形成公司城市運(yùn)營(yíng)能力和盈利模式。 生態(tài)宜居 生態(tài)環(huán)境及生態(tài)科技共同打造的宜居生活體驗(yàn)區(qū)。淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū) 開發(fā)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略 2022年 清溪清我心，水色異諸水。 綜合服務(wù)功能 金融、法律、商業(yè)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)等機(jī)構(gòu)共同保障和維護(hù)園區(qū)的日常及專業(yè)運(yùn)作。（開發(fā)商：泛海集團(tuán)） 啟動(dòng)區(qū)基本指標(biāo)： 占 地： 建筑總量： 118萬平米 開發(fā)周期： 5年 物業(yè)類型：綜合物業(yè) （含會(huì)展、 酒店、商業(yè)、住宅 和寫字樓） 啟動(dòng)區(qū)案例 —武漢王家墩 CBD啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略 打造啟動(dòng)區(qū)，提高其城市吸引力、市場(chǎng)吸引力和市民吸引力，成為代表武漢城市上升和崛起的功能空間。 啟動(dòng)區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，整體效益突出。 酒 店 項(xiàng) 目 項(xiàng)目名稱： 凱悅國(guó)際酒店、 Four Points 酒 店（暫定名）等 項(xiàng)目定位： 國(guó)際商務(wù)會(huì)議型、商務(wù)型、公寓 式酒店 建筑規(guī)模： 項(xiàng)目名稱：凱悅國(guó)際酒店（暫定） 項(xiàng)目定位：國(guó)際五星入門級(jí)和有限服務(wù)酒店聯(lián)合體。 建設(shè)計(jì)劃： 2022年進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，用三年時(shí) 間完成開發(fā)。 開工時(shí)間： 2022年開工建設(shè)，用二年完成 6萬方寫字樓建設(shè)。 公建項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱：國(guó)際學(xué)校 項(xiàng)目定位：國(guó)際化教育中心 建筑規(guī)模： 項(xiàng)目進(jìn)展：與泛海建設(shè)進(jìn)行教育投資洽談。 招商原則 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 招商安排 主要工作 主要成果 對(duì)潛在關(guān)鍵駐商進(jìn)行分析與綜合排序 制定招商引資方案及溝通文件 進(jìn)行初步溝通，談判并達(dá)成協(xié)議 ?列出園區(qū)各功能區(qū)潛在關(guān)鍵駐商 ?對(duì)潛在關(guān)鍵駐商按一定的篩選標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合分析 ?綜合分析結(jié)果進(jìn)行優(yōu)先排序 ?綜合分析結(jié)果獲得的園區(qū)的潛在關(guān)鍵駐商的優(yōu)先順序名單 ?根據(jù)每一潛在關(guān)鍵駐商的特點(diǎn)，明確園區(qū)的價(jià)值定位 ?制定有關(guān)園區(qū)的市場(chǎng)宣傳和介紹文件 ?制定針對(duì)每一特定潛在關(guān)鍵駐商的招商引資方案及溝通文件 ?園區(qū)的市場(chǎng)宣傳介紹文件 ?針對(duì)每一特定潛在關(guān)鍵駐商的招商文件 ?與部分潛在關(guān)鍵駐商的初步接洽，修改招商引資方案初稿 ?談判，并根據(jù)談判情況，進(jìn)一步調(diào)整修改招商引資方案 ?確定最終協(xié)議 ?分階段地引進(jìn)各類駐商入駐園區(qū) 本項(xiàng)目工作范圍 關(guān)鍵駐商的成功引入，對(duì)園區(qū)的發(fā)展至關(guān)重要，應(yīng)該按科學(xué)系統(tǒng)的方法加以實(shí)現(xiàn) SIAT/010929/SHPR(2022GB) 關(guān)鍵分析內(nèi)容 ?該駐商在中國(guó)的業(yè)務(wù)發(fā)展歷史是怎樣的？ ?該駐商未來在中國(guó)的發(fā)展戰(zhàn)略是什么？ ?該駐商在同行競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)中的地位如何？ ?該駐商對(duì)淳安的發(fā)展影響如何？ 發(fā)展戰(zhàn)略 分析原則 ?該駐商的品牌效應(yīng)如何？ ?該駐商的管理技能 /水平如何？ ?該駐商以往的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)成功記錄如何？ 關(guān)鍵技能 ?該駐商過去若干年的財(cái)務(wù)狀況如何？ ?對(duì)該駐商今后幾年的稅收預(yù)測(cè)是怎樣的？ 財(cái)務(wù)狀況 ?該駐商與投資所在地的政府的關(guān)系如何？ ?園區(qū)及開發(fā)總公司 /代理機(jī)構(gòu)與其是否有便捷的溝通渠道？ 溝通渠道 通過綜合分析，對(duì)潛在關(guān)鍵駐商進(jìn)行綜合排序，并根據(jù)排序結(jié)果，制定招商引資方案，建立業(yè)務(wù)發(fā)展藍(lán)圖 招商篩選標(biāo)準(zhǔn)分析 ? 信息發(fā)布形式 ? 項(xiàng)目洽談會(huì) （招商前準(zhǔn)備階段進(jìn)行） ? 項(xiàng)目發(fā)布會(huì) （進(jìn)入招商階段開始進(jìn)行） ? 媒體廣告 （招商整個(gè)進(jìn)度） ? 聯(lián)誼酒會(huì) （正式對(duì)外經(jīng)營(yíng)前） ? 人脈運(yùn)做 （整個(gè)招商進(jìn)度） ? 通過以上這些活動(dòng)主要目的： ? 提升項(xiàng)目知名度； ? 聚集行業(yè)企業(yè)入住人氣； ? 盡快達(dá)成項(xiàng)目招商率 。機(jī)電產(chǎn)品及建筑智能化設(shè)備生產(chǎn)龍頭企業(yè)，浙江上海分公司，業(yè)內(nèi)前三位。 情況為項(xiàng)目提供融資貸款。 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 融資 — 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套項(xiàng)目開發(fā)融資建議 新加坡豐樹基金 BTS融資模式介紹 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 收益分析 — 土地開發(fā)收益 ?一級(jí)開發(fā)，是以土地資源為主的開發(fā)，將地塊項(xiàng)目土地由 “生地”變?yōu)榭晒┑禺a(chǎn)開發(fā)的“熟地”，獲得 土地的收益 ，實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備目標(biāo)。 收益分析 — 整體經(jīng)濟(jì)收益 ：持續(xù)帶來可觀的稅收效益，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展 科研創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)圈的建設(shè)將直接產(chǎn)生疊加累計(jì)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建立和相關(guān)企業(yè)的進(jìn)駐，將在本區(qū)域形成人才黑洞，強(qiáng)化區(qū)域?qū)τ诟咝录夹g(shù)人才的吸引，從而促進(jìn)更大范圍的產(chǎn)業(yè)集聚，提高區(qū)域內(nèi)人口素質(zhì)，強(qiáng)化區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)能力。研究表明，一個(gè)制造業(yè)大型公司研發(fā)中心向一個(gè)區(qū)域遷移，都會(huì)帶動(dòng)幾個(gè)甚至是十幾個(gè)與其有緊密業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的知識(shí)型服務(wù)公司隨之遷移。 園區(qū)優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)條件及園區(qū)給予的相應(yīng)優(yōu)惠政策 以年納稅額標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)條件和相應(yīng)政策 優(yōu)惠政策享有條件 優(yōu)惠政策 年納稅額 退稅獎(jiǎng)勵(lì)（區(qū)留成部分） 200500萬元 30% 5001000萬元 40% 10002022萬元 55% 20225000萬元 70% 5000萬元以上 85% 以注冊(cè)資金標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到園區(qū)優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)