【正文】 ?人力資源中介服務提供每年約 1千萬歐元的收入（占 Wolfsburg AG發(fā)展公司每年總收入 95%以上），其他少量收入來源于房租、管理費及咨詢籌劃收費 ?預計從孵化成功的新技術企業(yè)中能獲得可觀利益 Wolfsburg AG 發(fā)展公司 ?創(chuàng)造額外的 11,000個就業(yè)機會，使當?shù)厥I(yè)率從 17%降至 10%以下 ?政府稅收增長 ?汽車城帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，環(huán)境改善，重新塑造了 Wolfsburg市作為德國汽車工業(yè)中心的新形象 當?shù)卣? ?每年約 5千萬馬克的 Autostadt門票收入（每年游客超過 2百萬，除部分是 VW客人而免費外，人均票價 24馬克）－ 跟 ，門票收入是微小的 ?更重要的是，汽車城成為大眾公司宣揚其品牌和歷史，推介其產(chǎn)品，提升企業(yè)形象的重要窗口 德國大眾 ?單個項目經(jīng)濟收益 ?成為具有一流水平的汽車城的一部分，有助提高私人投資者 /開發(fā)商各自的品牌形象 其它私人 投資者 /開發(fā)商 資料來源 : 中工網(wǎng)研究咨詢中心 參考案例一：德國 Wolfsburg AG發(fā)展公司 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 參考案例二：上海張江高科技園區(qū)開發(fā)公司 上海市 政府 上海市張江高科技園區(qū) 領導小組及其辦公室 上海市張江 高科技園區(qū) 開發(fā)公司 上海市 久事公司 公眾 投資者 其他投資者 其他投資者 /關鍵駐商 上海市張江高 科技園區(qū)開發(fā) 股份有限公司 上海市張江集 成電路產(chǎn)業(yè)區(qū) 開發(fā)有限公司 上海市浦東 土地發(fā)展 （控股）公司 上海張江生 物醫(yī)藥基地 開發(fā)有限公司 國家 863信息 安全產(chǎn)業(yè) 基地公司 上海張江高科 技園區(qū)綜合 發(fā)展公司 其他服 務公司 項目 項目 … … 項目 項目 … … 項目 項目 … … 項目 項目 … … 項目 項目 … 微電子港 有限公司 資料來源 : 中工網(wǎng)研究咨詢中心 在上海市政府領導下張江高科技園區(qū)開發(fā)公司以政府所撥土地入股不同開發(fā)有限公司，開發(fā)建設張江高科技園區(qū) SIAT/010929/SHPR(2022GB) 參考案例二：上海張江高科技園區(qū)開發(fā)公司 張江高科技園區(qū)開發(fā)公司 融資能力 項目管理 市場營銷 /關鍵駐商 政府關系 各下屬開發(fā)有限公司 服務公司 /機構 各類關鍵駐商 久事等其他投資者 最好 最差 張江高科技園區(qū)開發(fā)公司、其它投資者、下屬開發(fā)有限公司和關鍵駐商各自具備了不同的獲取成功的條件 資料來源 : 中工網(wǎng)研究咨詢中心 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 參考案例二：上海張江高科技園區(qū)開發(fā)公司 土地經(jīng)紀商 商業(yè)模式 房地產(chǎn)開發(fā)商 開發(fā)代理商 運營管理商 下屬開發(fā)有限公司 將園區(qū)內(nèi)成片土地以優(yōu)惠價格轉(zhuǎn)讓給駐商 上海市政府按土地差價對開發(fā)有限公司進行財政補貼 或以土地入股與駐商共同開發(fā)成片土地 下屬開發(fā)有限公司 上海市張江高科技園區(qū)開發(fā)公司從政府中無償獲得土地使用權 上海市張江高科技園區(qū)開發(fā)公司以土地作為資本與其他投資者共同籌建下屬開發(fā)有限公司 下屬開發(fā)有限公司以土地使用權為抵押從銀行獲得貸款 下屬開發(fā)有限公司進行當?shù)鼐用竦牟疬w，土地平整和基礎設施建設 市政基礎設施建設七通一平 運營 管理 營銷 銷售 營銷 銷售 建造 管理 項目 融資 項目 設計 項目 規(guī)劃 開發(fā) 招商 土地 交易 土地 規(guī)劃 土地開發(fā) 項目開發(fā) 管理運營 土地 融資 資料來源 : 中工網(wǎng)研究咨詢中心 各個參與者園區(qū)開發(fā)建設中擔任了不同的角色 下屬開發(fā)有限公司 其他投資者 /關鍵駐商 – 對于一些規(guī)模較大的獨立項目，由駐商或其指定的開發(fā)商進行開發(fā)、建設 – 下屬開發(fā)有限公司也投資開發(fā)、建設一批標準廠房和辦公樓 – 區(qū)政府以回租廠房等方式給予開發(fā)有限公司財政補貼 下屬開發(fā)有限公司 其他投資者 /關鍵駐商 負責開發(fā)公司自身開發(fā)項目（如辦公樓、標準廠房）租戶的吸引 由關鍵駐商負責吸引各自的客戶 服務公司 / 機構 關鍵駐商 服務公司為整個開發(fā)區(qū)提供整體運營管理服務 駐商自己的項目由其自己管理或委托專業(yè)管理公司管理 (包括開發(fā)公司服務公司 ) SIAT/010929/SHPR(2022GB) 張江高科技園區(qū)的成功開發(fā)給上海市政府和各 開發(fā)公司帶來了很好的回報 ?園區(qū)已建成國家上海生物醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)基地、國家信息產(chǎn)業(yè)基地、國家集成電路產(chǎn)業(yè)基地、國家半導體照明產(chǎn)業(yè)基地、國家 863信息安全成果產(chǎn)業(yè)化基地、國家軟件產(chǎn)業(yè)基地、國家軟件出口基地、國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地、國家網(wǎng)游動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地等多個國家級基地。 招商渠道和形式策略 未來入駐客戶模型 分類 客戶類型 第一類：知名企業(yè)職能中心型 跨國企業(yè)設計研發(fā)部門 民營企業(yè)研發(fā)總部、營銷總部、會展總部 第二類：科研型 大學 /學院課題組 專業(yè)研究機構 科學家研究室 政府支持的科研機構 …… 第三類：服務型 相關服務業(yè)企業(yè) 專業(yè)服務型：生態(tài)產(chǎn)業(yè)研究相關供應商公司 綜合服務型：金融、法律、信息等現(xiàn)代服務業(yè)企業(yè) ?三大客戶類型 客戶類型 平均面積需求（ M2） 需求面積比例 平均員工數(shù) 第一類：跨國企業(yè)地區(qū)研發(fā)中心 2022~5000 10% 100~500 第二類：民營企業(yè) /上市公司總部 /研發(fā)中心 300~1000 70% 20~100 第三類：金融、結算、服務等配套現(xiàn)代服務企業(yè) 100~500 20% 10~30 ?企業(yè)規(guī)模 未來入駐客戶模型 序號 企業(yè)名稱 行業(yè)地位 07年銷售額（億元） 前期擬使用 面積（ M2） 前期擬注冊資金（億元） 建成后第一年年產(chǎn)值（億元） 預計集團 總稅收額 （億元） 用途 1 上?？炻雇顿Y集團 全球華商 500強，上海私營企業(yè)綜合實力 “ 百強 ”第 25位 10 5000 1 5 高科技 研發(fā)基地 ，中國研發(fā)總部 2 安徽豐園集團 有限公司 新能源，新材料及生物醫(yī)藥行業(yè)領軍企業(yè)。 建設主體：商務區(qū)公司 建設時間：項目計劃于 2022年開工。 物業(yè)經(jīng)營： 出租。其中 12萬方集中商業(yè)建成后持有，銷售 。 建筑規(guī)模：約 4萬平方米 （ 600間客房） 投資模式： 合資建設 運營模式：與品牌運營商合作運營管理 酒店項目 1 —— 會議型酒店 建設計劃： 06年底完成市場策劃； 07年二季度完成投融資結構策劃； 三季度開展運營招商和建筑設計； 四季度進行投資商的招商； 07年底開工建設，預計 2022年建成開業(yè)。 整體開發(fā)的必要性 ——物業(yè)間協(xié)同效應明顯 經(jīng)營模式 策劃方案 項目組團 地塊編號 經(jīng)營模式建議 建筑規(guī)模（萬方） 開發(fā)時間 啟動區(qū)項目組團 會展酒店項目 JH03A0101 會展：自主投資 酒店：股權合作并持有物 業(yè)，與專業(yè)品牌運營 管理公司合作運營。在提升公司 4000畝土地價值同時，形成公司城市運營能力和盈利模式。 生態(tài)宜居 生態(tài)環(huán)境及生態(tài)科技共同打造的宜居生活體驗區(qū)。淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū) 開發(fā)運營戰(zhàn)略 2022年 清溪清我心，水色異諸水。 綜合服務功能 金融、法律、商業(yè)、知識產(chǎn)權保護等機構共同保障和維護園區(qū)的日常及專業(yè)運作。（開發(fā)商：泛海集團） 啟動區(qū)基本指標： 占 地： 建筑總量： 118萬平米 開發(fā)周期： 5年 物業(yè)類型：綜合物業(yè) （含會展、 酒店、商業(yè)、住宅 和寫字樓） 啟動區(qū)案例 —武漢王家墩 CBD啟動區(qū)戰(zhàn)略 打造啟動區(qū)，提高其城市吸引力、市場吸引力和市民吸引力，成為代表武漢城市上升和崛起的功能空間。 啟動區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，整體效益突出。 酒 店 項 目 項目名稱： 凱悅國際酒店、 Four Points 酒 店（暫定名）等 項目定位： 國際商務會議型、商務型、公寓 式酒店 建筑規(guī)模： 項目名稱：凱悅國際酒店（暫定） 項目定位：國際五星入門級和有限服務酒店聯(lián)合體。 建設計劃： 2022年進行項目建設，用三年時 間完成開發(fā)。 開工時間： 2022年開工建設，用二年完成 6萬方寫字樓建設。 公建項目 項目名稱：國際學校 項目定位：國際化教育中心 建筑規(guī)模： 項目進展：與泛海建設進行教育投資洽談。 招商原則 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 招商安排 主要工作 主要成果 對潛在關鍵駐商進行分析與綜合排序 制定招商引資方案及溝通文件 進行初步溝通，談判并達成協(xié)議 ?列出園區(qū)各功能區(qū)潛在關鍵駐商 ?對潛在關鍵駐商按一定的篩選標準進行綜合分析 ?綜合分析結果進行優(yōu)先排序 ?綜合分析結果獲得的園區(qū)的潛在關鍵駐商的優(yōu)先順序名單 ?根據(jù)每一潛在關鍵駐商的特點，明確園區(qū)的價值定位 ?制定有關園區(qū)的市場宣傳和介紹文件 ?制定針對每一特定潛在關鍵駐商的招商引資方案及溝通文件 ?園區(qū)的市場宣傳介紹文件 ?針對每一特定潛在關鍵駐商的招商文件 ?與部分潛在關鍵駐商的初步接洽，修改招商引資方案初稿 ?談判，并根據(jù)談判情況，進一步調(diào)整修改招商引資方案 ?確定最終協(xié)議 ?分階段地引進各類駐商入駐園區(qū) 本項目工作范圍 關鍵駐商的成功引入，對園區(qū)的發(fā)展至關重要，應該按科學系統(tǒng)的方法加以實現(xiàn) SIAT/010929/SHPR(2022GB) 關鍵分析內(nèi)容 ?該駐商在中國的業(yè)務發(fā)展歷史是怎樣的？ ?該駐商未來在中國的發(fā)展戰(zhàn)略是什么？ ?該駐商在同行競爭和市場中的地位如何？ ?該駐商對淳安的發(fā)展影響如何？ 發(fā)展戰(zhàn)略 分析原則 ?該駐商的品牌效應如何？ ?該駐商的管理技能 /水平如何？ ?該駐商以往的開發(fā)、經(jīng)營成功記錄如何？ 關鍵技能 ?該駐商過去若干年的財務狀況如何？ ?對該駐商今后幾年的稅收預測是怎樣的？ 財務狀況 ?該駐商與投資所在地的政府的關系如何？ ?園區(qū)及開發(fā)總公司 /代理機構與其是否有便捷的溝通渠道？ 溝通渠道 通過綜合分析，對潛在關鍵駐商進行綜合排序，并根據(jù)排序結果，制定招商引資方案，建立業(yè)務發(fā)展藍圖 招商篩選標準分析 ? 信息發(fā)布形式 ? 項目洽談會 （招商前準備階段進行） ? 項目發(fā)布會 （進入招商階段開始進行） ? 媒體廣告 （招商整個進度） ? 聯(lián)誼酒會 （正式對外經(jīng)營前） ? 人脈運做 （整個招商進度） ? 通過以上這些活動主要目的： ? 提升項目知名度； ? 聚集行業(yè)企業(yè)入住人氣； ? 盡快達成項目招商率 。機電產(chǎn)品及建筑智能化設備生產(chǎn)龍頭企業(yè)，浙江上海分公司，業(yè)內(nèi)前三位。 情況為項目提供融資貸款。 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 融資 — 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套項目開發(fā)融資建議 新加坡豐樹基金 BTS融資模式介紹 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 收益分析 — 土地開發(fā)收益 ?一級開發(fā)，是以土地資源為主的開發(fā)，將地塊項目土地由 “生地”變?yōu)榭晒┑禺a(chǎn)開發(fā)的“熟地”，獲得 土地的收益 ，實現(xiàn)土地儲備目標。 收益分析 — 整體經(jīng)濟收益 ：持續(xù)帶來可觀的稅收效益，促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展 科研創(chuàng)意經(jīng)濟圈的建設將直接產(chǎn)生疊加累計經(jīng)濟效應。高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建立和相關企業(yè)的進駐，將在本區(qū)域形成人才黑洞，強化區(qū)域?qū)τ诟咝录夹g人才的吸引，從而促進更大范圍的產(chǎn)業(yè)集聚，提高區(qū)域內(nèi)人口素質(zhì)，強化區(qū)域競爭能力。研究表明，一個制造業(yè)大型公司研發(fā)中心向一個區(qū)域遷移，都會帶動幾個甚至是十幾個與其有緊密業(yè)務關聯(lián)的知識型服務公司隨之遷移。 園區(qū)優(yōu)惠獎勵條件及園區(qū)給予的相應優(yōu)惠政策 以年納稅額標準的優(yōu)惠獎勵條件和相應政策 優(yōu)惠政策享有條件 優(yōu)惠政策 年納稅額 退稅獎勵（區(qū)留成部分） 200500萬元 30% 5001000萬元 40% 10002022萬元 55% 20225000萬元 70% 5000萬元以上 85% 以注冊資金標準達到園區(qū)優(yōu)惠獎勵