【正文】 中心（暫定） 項(xiàng)目定位：突出展覽、商務(wù)、會議、文化為一體國際化管理的專業(yè)會議展覽中心。 建筑規(guī)模： 投資模式： 自主開發(fā) 運(yùn)營模式：與德國 GEC公司合作運(yùn)營 建設(shè)計劃： 2022年二季度完成設(shè)計工作； 2022 年中后期開工建設(shè)， 2022年年中開業(yè)。 運(yùn)營工作： 2022年三季度完成運(yùn)營招商，設(shè)立 合資運(yùn)營管理公司。 培訓(xùn)工作： 2022年三季度完成初步人員到位和 培訓(xùn)。 酒 店 項(xiàng) 目 項(xiàng)目名稱： 凱悅國際酒店、 Four Points 酒 店（暫定名）等 項(xiàng)目定位： 國際商務(wù)會議型、商務(wù)型、公寓 式酒店 建筑規(guī)模： 項(xiàng)目名稱：凱悅國際酒店（暫定） 項(xiàng)目定位：國際五星入門級和有限服務(wù)酒店聯(lián)合體。 建筑規(guī)模：約 4萬平方米 （ 600間客房） 投資模式： 合資建設(shè) 運(yùn)營模式：與品牌運(yùn)營商合作運(yùn)營管理 酒店項(xiàng)目 1 —— 會議型酒店 建設(shè)計劃： 06年底完成市場策劃； 07年二季度完成投融資結(jié)構(gòu)策劃； 三季度開展運(yùn)營招商和建筑設(shè)計； 四季度進(jìn)行投資商的招商； 07年底開工建設(shè)，預(yù)計 2022年建成開業(yè)。 酒店項(xiàng)目 2 —— 商務(wù)型酒店 項(xiàng)目名稱：商務(wù)酒店 項(xiàng)目定位：符合國際五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)，由 世界一流酒店運(yùn)營商管理的商 務(wù)型酒店。 建筑規(guī)模： 5萬平方米 投資模式：作為保留項(xiàng)目，后期適時開發(fā) 地塊編號 JH03B0101 地塊用途 綜合用地 地塊面積 容積率 布置物業(yè) 酒店、辦公、商業(yè) 建筑面積 酒店： 5萬方 地塊開發(fā)時間 暫保留，適時開發(fā) 酒店項(xiàng)目 3 —— 公寓式酒店 項(xiàng)目名稱：公寓酒店 項(xiàng)目定位：符合國際五星級公寓式酒店標(biāo)準(zhǔn)， 由世界一流運(yùn)營商管理的 “ 管家 式 ” 公寓酒店。 建筑規(guī)模： 4萬平方米 投資模式：自主開發(fā) 運(yùn)營模式：銷售 地塊編號 JH03B0104 地塊用途 綜合用地 地塊面積 容積率 布置物業(yè) 酒店、商業(yè)、辦公、公寓 建筑面積 酒店： 4萬方 開發(fā)時間 2022年開發(fā)，銷售 商 業(yè) 項(xiàng) 目 項(xiàng)目名稱：國際商業(yè)中心 項(xiàng)目定位：具有國際品位，與世界流行元素高 度融合的主題式購物休閑商業(yè)中心。 合作方式：與 知名零售商以及華納、派拉蒙 等 娛樂服務(wù)商簽署租賃或合作協(xié)議。 建筑規(guī)模： 投資模式： 股權(quán)合作開發(fā) 運(yùn)營模式： 由商業(yè)運(yùn)營管理公司負(fù)責(zé)運(yùn)營管理 工作安排： 2022年上半年開展商業(yè)項(xiàng)目的策 劃工作。下半年開展項(xiàng)目招商。 建設(shè)計劃： 2022年進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，用三年時 間完成開發(fā)。其中 12萬方集中商業(yè)建成后持有，銷售 。 項(xiàng)目 總量 （萬方） 年開發(fā)量（萬方） 2022 2022 2022 2022 2022 持有 4 4 銷售 合計 商業(yè)建設(shè)計劃 項(xiàng)目名稱：國際居住區(qū) 項(xiàng)目定位：具有國際品質(zhì)，為商務(wù)人士提供的高檔府邸。 建筑規(guī)模： 62萬平方 投資模式：自主開發(fā) 運(yùn)營模式：銷售 住 宅 項(xiàng) 目 建設(shè)計劃： 充分利用地鐵、會展等市場信息的放 大，建設(shè)宜住宜投的高檔物業(yè)。 從 2022年起用四年時間完成開發(fā)。 物業(yè)總量 （萬方） 年開發(fā)量（萬方） 2022 2022 2022 2022 2022 項(xiàng)目名稱：武漢商務(wù)區(qū)國際交流中心（暫定） 項(xiàng)目定位：具有國際品質(zhì)，為武漢 CBD提供 “ 一站式 ” 服務(wù)的 4A級綜合寫字樓 建筑規(guī)模： 13萬平方米 投資模式： 6萬方自主開發(fā)， 7萬方保留項(xiàng)目 運(yùn)營模式：物業(yè)公司或委托專業(yè)公司管理 寫 字 樓 項(xiàng) 目 建設(shè)計劃： 作為啟動區(qū)最后完成的功能區(qū)，待市 場預(yù)熱和成熟后建設(shè)。首個寫字樓物業(yè) 6萬平方米自主建設(shè)。另外 7萬方寫字樓物業(yè)根據(jù)市場吸納能力，保留至 2022年以后開發(fā)。 開工時間： 2022年開工建設(shè)，用二年完成 6萬方寫字樓建設(shè)。 物業(yè)經(jīng)營： 出租。 公建項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱：國際友城廣場 項(xiàng)目定位：展示武漢商務(wù)區(qū)國際化定位。 占地規(guī)模： 18800平方米 項(xiàng)目進(jìn)展： 2022年底進(jìn)行項(xiàng)目策劃準(zhǔn)備工作。 建設(shè)主體：商務(wù)區(qū)公司 建設(shè)時間：項(xiàng)目計劃于 2022年開工。 項(xiàng)目名稱：杉樹林公園 項(xiàng)目定位：為啟動區(qū)提供幽雅怡人的生態(tài)環(huán)境。 占地規(guī)模： 33000平方米 項(xiàng)目進(jìn)展：擬進(jìn)行項(xiàng)目策劃準(zhǔn)備工作。 建設(shè)主體：商務(wù)區(qū)公司 建設(shè)時間：項(xiàng)目計劃于 2022年開工。 公建項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱：國際學(xué)校 項(xiàng)目定位：國際化教育中心 建筑規(guī)模： 項(xiàng)目進(jìn)展：與泛海建設(shè)進(jìn)行教育投資洽談。 建設(shè)主體：商務(wù)區(qū)公司 建設(shè)時間：項(xiàng)目計劃于 2022年開工。 公建項(xiàng)目 項(xiàng)目開發(fā)計劃匯總表 項(xiàng) 目 開 發(fā) 計 劃 表 (萬平方米 ) 項(xiàng) 目 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 合計 1 居 住 2 商 業(yè) 3 公寓式酒店 4 辦 公 5 會 展 6 酒 店 合 計 總投資成本估算 總 成 本 費(fèi) 用 估 算 表（萬元） 項(xiàng) 目 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 合計 1 土地成本 0 51909 72629 60396 25966 210900 2 建安成本 17316 103104 119998 84684 33419 358521 3 管理費(fèi)用 0 0 3776 6739 6230 3238 929 976 1025 1076 23988 4 銷售費(fèi)用 0 0 6293 11231 10383 5397 1549 1626 1708 1793 39980 5 財務(wù)費(fèi)用 1128 5646 11560 11026 4699 298 33940 6 總成本 18444 162572 211925 174076 80697 8933 2478 2602 2732 2869 667328 現(xiàn)金流分析 項(xiàng) 目 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 合計 一 現(xiàn)金流入 66000 186630 192192 225833 209428 112026 36437 38946 40769 43226 45681 48240 50903 1296312 1 經(jīng)營現(xiàn)金流入 0 0 125850 224626 207663 107942 30976 32525 34151 35859 37652 39534 41511 918290 2 會展項(xiàng)目收入 0 0 (824) (568) (2244) (1309) (425) 358 373 935 1404 1882 2380 1962 3 酒店項(xiàng)目收入 0 0 (204) 1775 4009 5393 5886 6063 6245 6432 6625 6824 7012 56060 4 籌資性資金流入 67000 185300 68000 320300 二 現(xiàn)金流出 65044 186463 189895 228089 210176 45731 4213 11756 20479 21403 22336 23314 24335 1053234 1 經(jīng)營現(xiàn)金流入 17316 103104 119998 84684 33419 0 0 0 0 0 0 0 0 358521 2 外圍土地成本 46600 75800 39000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 161400 3 經(jīng)營成本 0 0 10068 17970 16613 8635 2478 2602 2732 2869 3012 3163 3321 73463 4 稅金及附加 0 0 7286 45533 34672 16412 1735 1821 1912 2022 2109 2214 2325 118027 5 所得稅 0 0 0 0 0 0 0 7332 15835 16526 17215 17937 18690 93536 6 借款本金償還 0 0 0 68000 120220 20220 208000 7 借款利息支付 1129 7558 13543 11902 5472 684 40288 三 凈現(xiàn)金流量 956 167 2297 (2257) (747) 66294 32225 27190 20290 21823 23345 24927 26568 243078 四 累計凈現(xiàn)金流 956 1123 3421 1164 416 66711 98935 126125 146415 168238 191583 216510 243078 結(jié)論：項(xiàng)目投資回收期 ， 2022年累計現(xiàn)金流平衡。 案例借鑒： 啟動區(qū)開發(fā)為項(xiàng)目整體開發(fā)方向確定基調(diào) 啟動區(qū)開發(fā)為項(xiàng)目整體開發(fā)樹立品牌形象 啟動區(qū)開發(fā)為項(xiàng)目整體開發(fā)節(jié)奏提供基礎(chǔ) 啟動區(qū)的開發(fā)是項(xiàng)目開發(fā)的重中之重 Click to edit Master title style SIAT/010929/SHPR(2022GB) 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)啟動區(qū)開發(fā)安排 Click to edit Master title style SIAT/010929/SHPR(2022GB) 第四 階 段 第三 階 段 第二 階 段 第一 階 段 （ 啟動 安排） 沿湖會所區(qū) 研發(fā)辦公開發(fā) 展示博覽區(qū)開發(fā) 商服配套區(qū) 樹立項(xiàng)目形象 打造核心競爭力 構(gòu)建平臺 完善功能 啟動區(qū)開發(fā)安排 利用沿湖優(yōu)勢構(gòu)筑產(chǎn)品競爭力 體現(xiàn)千島湖資源的不可復(fù)制性 作為啟動區(qū)的亮點(diǎn)對外樹立項(xiàng)目形象 Click to edit Master title style SIAT/010929/SHPR(2022GB) 物業(yè) 占地面積 容積率 單套面積 （ ㎡ ） 體量配比 （ ㎡ ） 配套會所 300畝 500~700 60000 總計 300畝 60000 啟動區(qū)開發(fā) —— 研發(fā)會所區(qū) 考慮純獨(dú)棟別墅社區(qū) ,突出項(xiàng)目的高端特點(diǎn) ?開發(fā)商獨(dú)立開發(fā) ?開發(fā)商 /政府聯(lián)建 ?融資建設(shè) 啟動區(qū)財務(wù)基礎(chǔ)及假設(shè) 財務(wù)基礎(chǔ)： 300畝用地總部會所及辦公區(qū)域； 25萬 /畝； 、規(guī)費(fèi)及大市政、小市政的費(fèi)用按照常規(guī)管理執(zhí)行； 啟動區(qū)開發(fā)成本 基本情況 占地面積 202200 建筑面積 60000 項(xiàng)目成本 序號 項(xiàng)目 基數(shù) 指標(biāo) 單位 總價 備注 1 土地成本 —— —— —— 9725 土地費(fèi)用 300畝 25萬元 /畝 萬元 7500 契稅 7500萬元 3% 萬元 225 市政配套費(fèi) 202200㎡ 100元 /㎡ 萬元 2022 2 前期費(fèi)用 —— —— —— 600 可行性研究 60000㎡ 20元 /㎡ 萬元 120 設(shè)計費(fèi) 60000㎡ 50元 /㎡ 萬元 300 其他前期費(fèi)用 60000㎡ 30元 /㎡ 萬元 180 3 建安成本 —— —— —— 6000 別墅 60000㎡ 1000元 /㎡ 萬元 6000 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套 2087 永久用電 60000㎡ 70元 /㎡ 萬元 420 永久用水 60000㎡ 10元 /㎡ 萬元 60 排水及排污