【正文】 度 開發(fā)中心 ，產(chǎn)品展示及商務(wù)中心， 企業(yè)會所 7 意大利維龍 意大利最大的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商。 意向合作開發(fā) 6 上海高榕集團 中國出口蔬菜行業(yè)最大的企業(yè)。 招商渠道和形式策略 未來入駐客戶模型 分類 客戶類型 第一類：知名企業(yè)職能中心型 跨國企業(yè)設(shè)計研發(fā)部門 民營企業(yè)研發(fā)總部、營銷總部、會展總部 第二類：科研型 大學(xué) /學(xué)院課題組 專業(yè)研究機構(gòu) 科學(xué)家研究室 政府支持的科研機構(gòu) …… 第三類：服務(wù)型 相關(guān)服務(wù)業(yè)企業(yè) 專業(yè)服務(wù)型：生態(tài)產(chǎn)業(yè)研究相關(guān)供應(yīng)商公司 綜合服務(wù)型：金融、法律、信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè) ?三大客戶類型 客戶類型 平均面積需求（ M2） 需求面積比例 平均員工數(shù) 第一類：跨國企業(yè)地區(qū)研發(fā)中心 2022~5000 10% 100~500 第二類：民營企業(yè) /上市公司總部 /研發(fā)中心 300~1000 70% 20~100 第三類：金融、結(jié)算、服務(wù)等配套現(xiàn)代服務(wù)企業(yè) 100~500 20% 10~30 ?企業(yè)規(guī)模 未來入駐客戶模型 序號 企業(yè)名稱 行業(yè)地位 07年銷售額（億元） 前期擬使用 面積（ M2） 前期擬注冊資金（億元） 建成后第一年年產(chǎn)值（億元） 預(yù)計集團 總稅收額 （億元） 用途 1 上海快鹿投資集團 全球華商 500強，上海私營企業(yè)綜合實力 “ 百強 ”第 25位 10 5000 1 5 高科技 研發(fā)基地 ，中國研發(fā)總部 2 安徽豐園集團 有限公司 新能源，新材料及生物醫(yī)藥行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)。這個“統(tǒng)一服務(wù)”不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的營運管理中。 ?策略五：統(tǒng)一招商的“管理”要充分體現(xiàn)與強調(diào)對商家的統(tǒng)一服務(wù)。 案例借鑒： 啟動區(qū)開發(fā)為項目整體開發(fā)方向確定基調(diào) 啟動區(qū)開發(fā)為項目整體開發(fā)樹立品牌形象 啟動區(qū)開發(fā)為項目整體開發(fā)節(jié)奏提供基礎(chǔ) 啟動區(qū)的開發(fā)是項目開發(fā)的重中之重 Click to edit Master title style SIAT/010929/SHPR(2022GB) 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)啟動區(qū)開發(fā)安排 Click to edit Master title style SIAT/010929/SHPR(2022GB) 第四 階 段 第三 階 段 第二 階 段 第一 階 段 （ 啟動 安排） 沿湖會所區(qū) 研發(fā)辦公開發(fā) 展示博覽區(qū)開發(fā) 商服配套區(qū) 樹立項目形象 打造核心競爭力 構(gòu)建平臺 完善功能 啟動區(qū)開發(fā)安排 利用沿湖優(yōu)勢構(gòu)筑產(chǎn)品競爭力 體現(xiàn)千島湖資源的不可復(fù)制性 作為啟動區(qū)的亮點對外樹立項目形象 Click to edit Master title style SIAT/010929/SHPR(2022GB) 物業(yè) 占地面積 容積率 單套面積 （ ㎡ ） 體量配比 （ ㎡ ） 配套會所 300畝 500~700 60000 總計 300畝 60000 啟動區(qū)開發(fā) —— 研發(fā)會所區(qū) 考慮純獨棟別墅社區(qū) ,突出項目的高端特點 ?開發(fā)商獨立開發(fā) ?開發(fā)商 /政府聯(lián)建 ?融資建設(shè) 啟動區(qū)財務(wù)基礎(chǔ)及假設(shè) 財務(wù)基礎(chǔ)： 300畝用地總部會所及辦公區(qū)域； 25萬 /畝； 、規(guī)費及大市政、小市政的費用按照常規(guī)管理執(zhí)行； 啟動區(qū)開發(fā)成本 基本情況 占地面積 202200 建筑面積 60000 項目成本 序號 項目 基數(shù) 指標 單位 總價 備注 1 土地成本 —— —— —— 9725 土地費用 300畝 25萬元 /畝 萬元 7500 契稅 7500萬元 3% 萬元 225 市政配套費 202200㎡ 100元 /㎡ 萬元 2022 2 前期費用 —— —— —— 600 可行性研究 60000㎡ 20元 /㎡ 萬元 120 設(shè)計費 60000㎡ 50元 /㎡ 萬元 300 其他前期費用 60000㎡ 30元 /㎡ 萬元 180 3 建安成本 —— —— —— 6000 別墅 60000㎡ 1000元 /㎡ 萬元 6000 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套 2087 永久用電 60000㎡ 70元 /㎡ 萬元 420 永久用水 60000㎡ 10元 /㎡ 萬元 60 排水及排污 60000㎡ /㎡ 萬元 51 景觀 202200㎡ 70元 /㎡ 萬元 1400 交通設(shè)施及指示牌 60000㎡ 2元 /㎡ 萬元 12 通訊 60000㎡ 6元 /㎡ 萬元 36 可視對講等弱電工程 60000㎡ 18元 /㎡ 萬元 108 5 公共配套 —— —— —— 318 小區(qū)道路 60000㎡ 50元 /㎡ 萬元 300 消防配套費 60000㎡ 3元 /㎡ 萬元 18 6 開發(fā)成本合計 —— —— —— 18730 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能定位及規(guī)劃建議 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商的關(guān)鍵駐商分析 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式及融資建議 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策分析及要求初探 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌戰(zhàn)略及推廣策略 ?策略一：招商順序原則 ?核心知名、龍頭企業(yè)先行，引入知名企業(yè)，帶動上下游行業(yè)及業(yè)內(nèi)追隨企業(yè)； 策略二：核心主力店招商布局原則 ?引入業(yè)內(nèi)權(quán)威機構(gòu)，如有機食品認定機構(gòu)、檢測機構(gòu)、生態(tài)標準認證中心等等； ?策略三：特殊企業(yè)招商優(yōu)惠原則 ?特殊商家是指具有較高科技含量、品牌效應(yīng)的經(jīng)營商家，引進時給予優(yōu)惠政策，邀請其先入場，對整個項目起到增強專業(yè)氛圍、聚集人氣作用； ?策略四：經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。 建設(shè)主體：商務(wù)區(qū)公司 建設(shè)時間：項目計劃于 2022年開工。 建設(shè)主體：商務(wù)區(qū)公司 建設(shè)時間：項目計劃于 2022年開工。 項目名稱：杉樹林公園 項目定位：為啟動區(qū)提供幽雅怡人的生態(tài)環(huán)境。 占地規(guī)模： 18800平方米 項目進展： 2022年底進行項目策劃準備工作。 物業(yè)經(jīng)營： 出租。另外 7萬方寫字樓物業(yè)根據(jù)市場吸納能力，保留至 2022年以后開發(fā)。 物業(yè)總量 （萬方） 年開發(fā)量（萬方） 2022 2022 2022 2022 2022 項目名稱：武漢商務(wù)區(qū)國際交流中心（暫定） 項目定位：具有國際品質(zhì)，為武漢 CBD提供 “ 一站式 ” 服務(wù)的 4A級綜合寫字樓 建筑規(guī)模： 13萬平方米 投資模式： 6萬方自主開發(fā)， 7萬方保留項目 運營模式：物業(yè)公司或委托專業(yè)公司管理 寫 字 樓 項 目 建設(shè)計劃： 作為啟動區(qū)最后完成的功能區(qū)，待市 場預(yù)熱和成熟后建設(shè)。 建筑規(guī)模： 62萬平方 投資模式：自主開發(fā) 運營模式：銷售 住 宅 項 目 建設(shè)計劃： 充分利用地鐵、會展等市場信息的放 大，建設(shè)宜住宜投的高檔物業(yè)。其中 12萬方集中商業(yè)建成后持有，銷售 。下半年開展項目招商。 合作方式：與 知名零售商以及華納、派拉蒙 等 娛樂服務(wù)商簽署租賃或合作協(xié)議。 建筑規(guī)模： 5萬平方米 投資模式：作為保留項目，后期適時開發(fā) 地塊編號 JH03B0101 地塊用途 綜合用地 地塊面積 容積率 布置物業(yè) 酒店、辦公、商業(yè) 建筑面積 酒店： 5萬方 地塊開發(fā)時間 暫保留，適時開發(fā) 酒店項目 3 —— 公寓式酒店 項目名稱：公寓酒店 項目定位：符合國際五星級公寓式酒店標準， 由世界一流運營商管理的 “ 管家 式 ” 公寓酒店。 建筑規(guī)模：約 4萬平方米 （ 600間客房） 投資模式： 合資建設(shè) 運營模式：與品牌運營商合作運營管理 酒店項目 1 —— 會議型酒店 建設(shè)計劃： 06年底完成市場策劃； 07年二季度完成投融資結(jié)構(gòu)策劃； 三季度開展運營招商和建筑設(shè)計； 四季度進行投資商的招商； 07年底開工建設(shè)，預(yù)計 2022年建成開業(yè)。 培訓(xùn)工作： 2022年三季度完成初步人員到位和 培訓(xùn)。 建筑規(guī)模： 投資模式： 自主開發(fā) 運營模式：與德國 GEC公司合作運營 建設(shè)計劃： 2022年二季度完成設(shè)計工作； 2022 年中后期開工建設(shè)， 2022年年中開業(yè)。 2022— 2022 JH03B0102 JH03B0103 商住項目 JH03B0104 商住：自主建設(shè)為主輔以合 作開發(fā) 41 2022— 2022 JH03B0105 JH03B0106 寫字樓 JH03B0101 寫字樓：土地銷售 13 2022 JH03B0104 注：廣場、公園、學(xué)校等公建和非經(jīng)營性項目除外。 整體開發(fā)的必要性 ——物業(yè)間協(xié)同效應(yīng)明顯 經(jīng)營模式 策劃方案 項目組團 地塊編號 經(jīng)營模式建議 建筑規(guī)模（萬方） 開發(fā)時間 啟動區(qū)項目組團 會展酒店項目 JH03A0101 會展：自主投資 酒店：股權(quán)合作并持有物 業(yè)，與專業(yè)品牌運營 管理公司合作運營。 啟動區(qū)土地權(quán)屬的完整性 整體開發(fā)的必要性 ——物業(yè)間協(xié)同效應(yīng)明顯 綜合發(fā)展項目中各功能部分的相互支持和協(xié)同作用評估框架產(chǎn)生的支持程度提供支持的用途 1 2 3 4 5辦公樓零售 / 餐飲住宅會展酒店辦公樓03224辦公樓零售 / 餐飲住宅會展酒店零售 / 餐飲40422辦公樓零售 / 餐飲住宅會展酒店住宅24000產(chǎn)生的支持程度提供支持的用途綜合發(fā)展項目中各功能部分的相互支持和協(xié)同作用評估框架產(chǎn)生的支持程度提供支持的用途 1 2 3 4 5辦公樓零售 / 餐飲住宅會展酒店會展24004辦公樓零售 / 餐飲住宅會展酒店酒店42040上述五種物業(yè)類別適應(yīng) CBD啟動區(qū)的職能， 各項目之間具有良好協(xié)同效應(yīng)，是啟動區(qū)所必備的物業(yè)形態(tài)。 產(chǎn)品定位 根據(jù)市主要領(lǐng)導(dǎo)的指示精神，武漢市規(guī)劃國土局本著 “ 尊重啟動區(qū)的土地現(xiàn)狀，同質(zhì)等量交換，解決影響啟動區(qū)土地出讓障礙 ” 的原則，完成了啟動區(qū)紅線調(diào)整預(yù)方案。 啟動區(qū)案例 —武漢王家墩 CBD啟動區(qū)戰(zhàn)略 進行綜合類物業(yè)開發(fā)建設(shè)和建成后的運營管理，形成公司乃至 “ 泛海 ” 旗下新的主營業(yè)務(wù)和核心競爭力。在提升公司 4000畝土地價值同時，形成公司城市運營能力和盈利模式。 組團 面積 產(chǎn)權(quán) 經(jīng)營模式 展覽區(qū) 綜合性展館 100畝 整棟 產(chǎn)權(quán)持有，租賃運營 專業(yè)性展館 整棟 產(chǎn)權(quán)持有自主經(jīng)營，部分常年展示中心 出租經(jīng)營 企業(yè)展館 整棟 全部銷售 /定制開發(fā) 研發(fā)區(qū) 研發(fā)辦公樓 400畝 整棟 /整層 定制開發(fā)、銷售、租賃 綜合辦公樓 分割單元 銷售、租賃 中試樓 整棟 /整層 定制開發(fā)、銷售、租賃 會所區(qū) 總部辦公 300畝 整棟 銷售 總部會所 整棟 銷售 配套區(qū) 酒店 200畝 整棟 與商業(yè)經(jīng)營管理公司合作經(jīng)營 酒店式公寓 單元 銷售后由酒店管理公司經(jīng)營 商業(yè)（濱江商業(yè)） 整棟 產(chǎn)權(quán)持有，合作經(jīng)營 開發(fā)方向效益比較分析 千島湖的產(chǎn)業(yè) /商業(yè) 開發(fā)現(xiàn)狀 旅游業(yè) 農(nóng)漁業(yè) 地產(chǎn)開發(fā) 對生態(tài)或土地資源的直接利用或簡單開發(fā) 買賣交易平臺 未來方向 新商業(yè)模式 （傳統(tǒng)行業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代營銷概念整合） 授人以魚，不如授人以漁 產(chǎn)業(yè) 農(nóng)業(yè) 旅游業(yè)開發(fā) 房地產(chǎn)投資 產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā) 產(chǎn)值 ？ （詳見下文商業(yè)模式研究） 年增長率 % % % 開發(fā)方向效益比較分析 淳安縣 2022年各產(chǎn)業(yè)效益比對 它山之石：案例借鑒 成片區(qū)域開發(fā)項目 啟動區(qū)確定案例分析 —武漢王家墩 CBD 啟動區(qū)案例 —武漢王家墩 CBD啟動區(qū)戰(zhàn)略 武漢王家墩 CBD位于武漢市漢口幾何中心的王家墩地區(qū)，占地，東接青年路 ,南臨建設(shè)大道，西北與城市交通中環(huán)線發(fā)展大道和漢西路相連，是進入武漢市區(qū)的門戶和連接武漢城市各功能的中心樞紐。 各功