【正文】 18444 162572 211925 174076 80697 8933 2478 2602 2732 2869 667328 現(xiàn)金流分析 項 目 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 合計 一 現(xiàn)金流入 66000 186630 192192 225833 209428 112026 36437 38946 40769 43226 45681 48240 50903 1296312 1 經(jīng)營現(xiàn)金流入 0 0 125850 224626 207663 107942 30976 32525 34151 35859 37652 39534 41511 918290 2 會展項目收入 0 0 (824) (568) (2244) (1309) (425) 358 373 935 1404 1882 2380 1962 3 酒店項目收入 0 0 (204) 1775 4009 5393 5886 6063 6245 6432 6625 6824 7012 56060 4 籌資性資金流入 67000 185300 68000 320300 二 現(xiàn)金流出 65044 186463 189895 228089 210176 45731 4213 11756 20479 21403 22336 23314 24335 1053234 1 經(jīng)營現(xiàn)金流入 17316 103104 119998 84684 33419 0 0 0 0 0 0 0 0 358521 2 外圍土地成本 46600 75800 39000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 161400 3 經(jīng)營成本 0 0 10068 17970 16613 8635 2478 2602 2732 2869 3012 3163 3321 73463 4 稅金及附加 0 0 7286 45533 34672 16412 1735 1821 1912 2022 2109 2214 2325 118027 5 所得稅 0 0 0 0 0 0 0 7332 15835 16526 17215 17937 18690 93536 6 借款本金償還 0 0 0 68000 120220 20220 208000 7 借款利息支付 1129 7558 13543 11902 5472 684 40288 三 凈現(xiàn)金流量 956 167 2297 (2257) (747) 66294 32225 27190 20290 21823 23345 24927 26568 243078 四 累計凈現(xiàn)金流 956 1123 3421 1164 416 66711 98935 126125 146415 168238 191583 216510 243078 結(jié)論：項目投資回收期 ， 2022年累計現(xiàn)金流平衡。 ?放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意”的原則，在租金設(shè)定上先抑后揚。 ?統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一商戶結(jié)算、統(tǒng)一營銷服務(wù)、統(tǒng)一信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一物業(yè)管理服務(wù)等等。 招商原則 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 招商安排 主要工作 主要成果 對潛在關(guān)鍵駐商進(jìn)行分析與綜合排序 制定招商引資方案及溝通文件 進(jìn)行初步溝通，談判并達(dá)成協(xié)議 ?列出園區(qū)各功能區(qū)潛在關(guān)鍵駐商 ?對潛在關(guān)鍵駐商按一定的篩選標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合分析 ?綜合分析結(jié)果進(jìn)行優(yōu)先排序 ?綜合分析結(jié)果獲得的園區(qū)的潛在關(guān)鍵駐商的優(yōu)先順序名單 ?根據(jù)每一潛在關(guān)鍵駐商的特點，明確園區(qū)的價值定位 ?制定有關(guān)園區(qū)的市場宣傳和介紹文件 ?制定針對每一特定潛在關(guān)鍵駐商的招商引資方案及溝通文件 ?園區(qū)的市場宣傳介紹文件 ?針對每一特定潛在關(guān)鍵駐商的招商文件 ?與部分潛在關(guān)鍵駐商的初步接洽，修改招商引資方案初稿 ?談判，并根據(jù)談判情況，進(jìn)一步調(diào)整修改招商引資方案 ?確定最終協(xié)議 ?分階段地引進(jìn)各類駐商入駐園區(qū) 本項目工作范圍 關(guān)鍵駐商的成功引入，對園區(qū)的發(fā)展至關(guān)重要，應(yīng)該按科學(xué)系統(tǒng)的方法加以實現(xiàn) SIAT/010929/SHPR(2022GB) 關(guān)鍵分析內(nèi)容 ?該駐商在中國的業(yè)務(wù)發(fā)展歷史是怎樣的？ ?該駐商未來在中國的發(fā)展戰(zhàn)略是什么？ ?該駐商在同行競爭和市場中的地位如何？ ?該駐商對淳安的發(fā)展影響如何？ 發(fā)展戰(zhàn)略 分析原則 ?該駐商的品牌效應(yīng)如何？ ?該駐商的管理技能 /水平如何？ ?該駐商以往的開發(fā)、經(jīng)營成功記錄如何？ 關(guān)鍵技能 ?該駐商過去若干年的財務(wù)狀況如何？ ?對該駐商今后幾年的稅收預(yù)測是怎樣的？ 財務(wù)狀況 ?該駐商與投資所在地的政府的關(guān)系如何？ ?園區(qū)及開發(fā)總公司 /代理機構(gòu)與其是否有便捷的溝通渠道？ 溝通渠道 通過綜合分析，對潛在關(guān)鍵駐商進(jìn)行綜合排序，并根據(jù)排序結(jié)果，制定招商引資方案，建立業(yè)務(wù)發(fā)展藍(lán)圖 招商篩選標(biāo)準(zhǔn)分析 ? 信息發(fā)布形式 ? 項目洽談會 （招商前準(zhǔn)備階段進(jìn)行） ? 項目發(fā)布會 （進(jìn)入招商階段開始進(jìn)行） ? 媒體廣告 （招商整個進(jìn)度） ? 聯(lián)誼酒會 （正式對外經(jīng)營前） ? 人脈運做 （整個招商進(jìn)度） ? 通過以上這些活動主要目的： ? 提升項目知名度； ? 聚集行業(yè)企業(yè)入住人氣； ? 盡快達(dá)成項目招商率 。 豐原藥業(yè)（股票代碼： 000153）、ST泰格（股票代碼：000409） 8 30005000 1 3 生態(tài)能源 研發(fā)中心 ，食品 研發(fā)，企業(yè)會所 3 江森自控有限公司 世界 500強著名企業(yè)，汽車配件產(chǎn)品龍頭 20（中國區(qū)） 20223000 5 1 產(chǎn)品 研發(fā)展示中心，商務(wù)會 所 4 實耐寶公司 實耐寶公司 (NYSE: SNA)高端模具公司，百年品牌，位列世界 500強 18（中國區(qū)） 15003000 3 1 高級 研發(fā)中心 ，高級職員 商務(wù)會所 5 上海實業(yè)（集團） 有限公司 上海市政府直屬企業(yè)，香港藍(lán)籌公司 200 1500 1 7 10 生物醫(yī)藥 研發(fā)中心 ， 企業(yè)會所。 “ 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國家重點龍頭企業(yè) ” ， “ 中國土畜食品進(jìn)出口商會蔬菜分會 ” 理事長單位，“ 上海市蔬菜協(xié)會 ” 會長單位。在米蘭證券交易所（ Mercato Expandi – ）上市公司 3（中國區(qū)） / / / 企業(yè)會所 。機電產(chǎn)品及建筑智能化設(shè)備生產(chǎn)龍頭企業(yè)，浙江上海分公司，業(yè)內(nèi)前三位。以及國家火炬創(chuàng)業(yè)園、國家留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園等多模式、多類型的孵化器。 1999年政府實行優(yōu)惠政策聚焦張江后，張江高科獲得了多年的穩(wěn)步發(fā)展，股份公司 2022年獲凈利潤 5億 3千萬，凈資產(chǎn)收益率達(dá)到 10%。 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 融資 — 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地開發(fā)融資建議 融資主體：淳安開發(fā)總公司下屬園區(qū)開發(fā)公司 融資方向 ? 債務(wù)融資 — 可選方向一：土地款分期支付 — 可選方向二：政府財政擔(dān)保的土地開發(fā)貸款 ? 權(quán)益融資 — 可選方向一：園區(qū)開發(fā)公司股權(quán)招商 — 可選方向二：尋找基金投資（如新成立的 “ 建銀精瑞 ” 投資基金） — 可選方向三：由政府擔(dān)保，聯(lián)合信托公司向社會發(fā)行 “ 科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園土地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)信托計劃 ” 私募信托融資操作案例 — 南京三橋公司貸款項目集合資金信托計劃 策劃發(fā)起人：南京交通控股集團、江蘇國際信托、光大銀行南京分行 發(fā)行規(guī)模： 1億元 用途：置換三橋開發(fā)部分建設(shè)貸款 收益： 4% 信托計劃期限： 1年 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 融資 — 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)主體項目開發(fā)融資建議 融資主體：淳安開發(fā)總公司下屬房產(chǎn)開發(fā)公司 融資方向 ? 債務(wù)融資 — 可選方向一：銀行開發(fā)貸款 — 可選方向二：國內(nèi)基金公司債權(quán)融資 ? 權(quán)益融資 — 可選方向一：房產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)招商 — 可選方向二：針對關(guān)鍵駐商的定制開發(fā)和 “ BT融資 ” BT融資模式介紹 ? BT融資建設(shè)模式 BT投融模式在我國是一種新興起的投融資模式， “ BT” 是英文 “ BUILD”和 “ TRANSFER”的縮寫，中文的解釋是建設(shè) 移交，廣義解釋代表一個完整的投資過程，即項目的融資 建設(shè) 移交全過程。 情況為項目提供融資貸款。 ，按照 BT合同（或協(xié)議），投資方將完工的項目移交給房產(chǎn)開發(fā)公司。 BT投資全過程中行使監(jiān)管、指導(dǎo)職能，保證 BT投資項目的順利融資、建成、移交。是以項目建設(shè)、經(jīng)營的特許權(quán)協(xié)議為融資基礎(chǔ)，由項目公司為項目的投資者、經(jīng)營者安排融資，承擔(dān)風(fēng)險，開發(fā)建設(shè)項目，在特許權(quán)協(xié)議期限內(nèi)，通過經(jīng)營項目獲得利潤，并在到期后將項目移交給業(yè)主的一種項目融資模式。 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 融資 — 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套項目開發(fā)融資建議 新加坡豐樹基金 BTS融資模式介紹 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 收益分析 — 土地開發(fā)收益 ?一級開發(fā)，是以土地資源為主的開發(fā)，將地塊項目土地由 “生地”變?yōu)榭晒┑禺a(chǎn)開發(fā)的“熟地”，獲得 土地的收益 ，實現(xiàn)土地儲備目標(biāo)。 ?在項目的資金使用上，由于本項目不存在征地、拆遷等工程，因此土地一級開發(fā)過程簡單，與其對應(yīng)的資金路線圖清晰。由于市政建設(shè)市場比較成熟和透明，法律政策體系相對完備。 從 “ 生地 ” 到 ”熟地 “ 的土地開發(fā)收益，土地儲備 房產(chǎn)銷售、物業(yè)定制開發(fā)等收益 物業(yè)租賃、舉辦展覽和論壇、研發(fā)企業(yè)和服務(wù)型企業(yè)稅收、商業(yè)經(jīng)營、科普旅游、科技成果交易等收益，稅收和就業(yè)機會 2. 二級開發(fā) 3. 三級開發(fā) 收益分析 — 房地產(chǎn)開發(fā)收益流線圖 1. 一級開發(fā) 經(jīng)濟效益 ?土地價值 ?地產(chǎn)價值 ?稅收收益 1. 一級開發(fā) 社會效益 ?地區(qū)繁榮 ?提升影響力 ?帶動就業(yè)（直接就業(yè) 23萬人） ?創(chuàng)造和諧社會 收益分析 — 綜合運營的收益 ? 日常運營收益： 三級開發(fā)，是以園區(qū)管理運營及相關(guān)服務(wù)為代表，如舉辦展覽、論壇的直接收益及延伸收益；科技旅游科普教育收益；各類研發(fā)樓、綜合辦公樓等物業(yè)的租賃收益；商業(yè)經(jīng)營收益 …… 通過以上的綜合運營實現(xiàn)長期和穩(wěn)定的收入。 收益分析 — 整體經(jīng)濟收益 ：持續(xù)帶來可觀的稅收效益，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展 科研創(chuàng)意經(jīng)濟圈的建設(shè)將直接產(chǎn)生疊加累計經(jīng)濟效應(yīng)?；诟鞣矫娑ㄎ灰蛩鼐C合考慮，本項目是力制打造一個以研發(fā)、中試、展示為主的生態(tài)研發(fā)基地。 因此，在管理加研發(fā)型的企業(yè)組合中，可為所在地創(chuàng)造的稅源有：較高的個人所得稅、研發(fā)收入帶來的營業(yè)稅以及企業(yè)所得稅、在總部具有資金控制權(quán)下資金積聚的稅收帶動效應(yīng)。 收益分析 — 社會效益 ：帶動區(qū)域成熟和周邊人口就業(yè)，帶來巨大的社會價值 新型的生態(tài)研發(fā)基地將是一個高效的園區(qū)，能夠?qū)崿F(xiàn)巨大的社會效益。高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建立和相關(guān)企業(yè)的進(jìn)駐，將在本區(qū)域形成人才黑洞，強化區(qū)域?qū)τ诟咝录夹g(shù)人才的吸引，從而促進(jìn)更大范圍的產(chǎn)業(yè)集聚，提高區(qū)域內(nèi)人口素質(zhì)，強化區(qū)域競爭能力。同時，在打造“千島湖”產(chǎn)地品牌之后，將原來就地利用的原始土地資源上升到品牌對外輸出，走出區(qū)域，在區(qū)域外市場開辟新的領(lǐng)地，必定創(chuàng)造新的經(jīng)濟價值。同時，總部經(jīng)濟加速知識型人才的培養(yǎng)與再造，多元文化的融合與互動，加快這個城市的國際化步伐。 收益分析 — 環(huán)境效益 ：創(chuàng)造美好綠色環(huán)境，有利于全縣生態(tài)綜合發(fā)展和利用 園區(qū)入住企業(yè)為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟及文化環(huán)境會帶來“產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)”。研究表明，一個制造業(yè)大型公司研發(fā)中心向一個區(qū)域遷移，都會帶動幾個甚至是十幾個與其有緊密業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的知識型服務(wù)公司隨之遷移。通過這種“乘數(shù)效應(yīng)”可以擴大一個區(qū)域的經(jīng)濟總量，提升第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平、提高區(qū)域經(jīng)濟競爭力。由于沒有生產(chǎn)環(huán)節(jié)的介入，能夠?qū)崿F(xiàn)對環(huán)境無污染的可持續(xù)發(fā)展基地。本項目創(chuàng)建的良好的生態(tài)效益發(fā)展模式將成為淳安縣、千島湖今后綜合發(fā)展的典范。 園區(qū)優(yōu)惠獎勵條件及園區(qū)給予的相應(yīng)優(yōu)惠政策 以年納稅額標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)惠獎勵條件和相應(yīng)政策 優(yōu)惠政策享有條件 優(yōu)惠政策 年納稅額 退稅獎勵（區(qū)留成部分） 200500萬元 30% 5001000萬元 40% 10002022萬元 55% 20225000萬元 70% 5000萬元以上 85% 以注冊資金標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到園區(qū)優(yōu)惠獎勵