【正文】 三個子公司。 5 5000 3 研發(fā)中心 ，產(chǎn)品展示及商務(wù)中心， 企業(yè)會所 未來入駐客戶模型 —— 龍頭企業(yè)的引入 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能定位及規(guī)劃建議 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商的關(guān)鍵駐商分析 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式及融資建議 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策分析及要求初探 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌戰(zhàn)略及推廣策略 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)戰(zhàn)略層面效益分析思路 分析層次 科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū) 總體投入產(chǎn)出分析 淳安開發(fā)總公司的 財務(wù)分析 開發(fā)總公司和整個園區(qū) 開發(fā)的融資分析 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的總銷售收入 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的總投資額 ? 淳安開發(fā)總公司可能的商業(yè)模式 ? 不同商業(yè)模式有形及無形回報的評估 ? 開發(fā)總公司的組合商商業(yè)模式確定及融資需求分析 ? 開發(fā)總公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)和融資方案分析 ? 園區(qū)開發(fā)的融資方式分析 分析內(nèi)容 科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū) 開發(fā)的綜合效益分析 ? 園區(qū)開發(fā)的經(jīng)濟效益分析 ? 園區(qū)開發(fā)的社會效益分析 8%39%36%17%淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)總銷售收入預(yù)計 銷售收入 人民幣（億元） 百分比 目前 2022 2022 研發(fā) 中心區(qū) 研發(fā) 基地區(qū) 展覽區(qū) 配套區(qū) 銷售收入來自于對外服務(wù)（如房產(chǎn)開發(fā) /銷售、研發(fā)服務(wù) 以及其他服務(wù)），不包括對內(nèi)部分 資料來源：中工網(wǎng)研究咨詢中心 5– 10 20– 25 40– 50 到 2022年，園區(qū)各類經(jīng)濟活動總銷售收入可達 20~25億元； 2022年預(yù)計接近 50億元 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)總投資預(yù)計 投資額 人民幣（億元） 總投資 研發(fā)基地區(qū) 展覽區(qū) 可能的資金來源 – 政府 – 企業(yè) 5% 95% 到 2022年，整個園區(qū)土地開發(fā)和項目（地產(chǎn)）開發(fā)總投資預(yù)計為 13億元 研發(fā)中心區(qū) 配套區(qū) 10% 90% 20% 80% 45% 55% 區(qū)域經(jīng)濟 /房地產(chǎn)開發(fā)項目中參與實體的可能商業(yè)模式 當 地 政 府 區(qū)域經(jīng)濟 /房地產(chǎn)項目價值鏈 運營 管理 營銷 推廣 營銷 銷售 建造 管理 項目 融資 項目 設(shè)計 項目 規(guī)劃 開發(fā) 招商 土地 交易 土地 規(guī)劃 土地開發(fā) 項目開發(fā) 運營管理 土地 融資 商業(yè)模式 資料來源 : 中工網(wǎng)研究咨詢中心 土地 經(jīng)紀商 房地產(chǎn) 開發(fā)商 開發(fā) 代理商 運營 代理商 土地開發(fā)七通一平 進行宣傳及談判工作吸引開發(fā)商或駐商來進行土地開發(fā) 向土地所有人收購?fù)恋? 把土地出售 /轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商或駐商 在所購?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)等項目 把所建房地產(chǎn)等項目出售 /出租給駐商 幫助開發(fā)商或駐商規(guī)劃總體或單一項目的建議 進行宣傳及談判等工作以吸引駐商來購買 /租用已開發(fā)房產(chǎn)等項目 負責日常的運營維修及其他管理 從價值鏈的分析出發(fā)， 商業(yè)實體參與區(qū)域經(jīng)濟 /房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)，通常有四種可能的商業(yè)模式 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 融資能力 項目管理 市場營銷 /關(guān)鍵駐商 重要性最高 重要性最低 商業(yè)模式 土地經(jīng)紀商 房地產(chǎn)開發(fā)商 開發(fā)代理商 運營管理商 政府關(guān)系 不同的商業(yè)模式有不同的關(guān)鍵成功要素 區(qū)域經(jīng)濟 /房地產(chǎn)開發(fā)項目中參與實體的可能商業(yè)模式 參考案例一：德國 Wolfsburg AG發(fā)展公司 Wolfsburg市政府 大眾汽車公司 Wolfsburg AG 發(fā)展公司 科研與 創(chuàng)業(yè)園區(qū) 供應(yīng)商園區(qū) 主題公園與 冒險樂園 人力資源 服務(wù)機構(gòu) 50% 50% 100% 100% 投入 Autostadt 特大型品牌中心 各類項目 $ $ $ $ ? ? 其他投資者 /關(guān)鍵駐商 其他投資者 /關(guān)鍵駐商 其他投資者 /關(guān)鍵駐商 500萬德國馬克啟動資金 500萬德國馬克啟動資金 其他投資者 /關(guān)鍵駐商 大眾汽車公司 德國 Wolfsburg市政府與德國大眾汽車公司共同投資成立了Wolfsburg AG發(fā)展公司，負責汽車城開發(fā)規(guī)劃及相關(guān)工作 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 參考案例一：德國 Wolfsburg AG發(fā)展公司 Wolfsburg AG發(fā)展公司 當?shù)卣? 德國大眾 其它私人投資者 /開發(fā)商 N/A 相關(guān)機構(gòu) 資料來源 : 中工網(wǎng)研究咨詢中心 融資能力 項目管理 市場營銷 /關(guān)鍵駐商 政府關(guān)系 最好 最差 Wolfsburg AG發(fā)展公司、當?shù)卣退饺? 投資者 /開發(fā)商具有不同的獲取成功的條件 運營 管理 營銷 推廣 營銷 銷售 建造 管理 項目 融資 項目 設(shè)計 項目 規(guī)劃 開發(fā) 招商 土地 交易 土地 規(guī)劃 土地開發(fā) 項目開發(fā) 運營管理 土地 融資 商業(yè)模式 資料來源 : 中工網(wǎng)研究咨詢中心 土地 經(jīng)紀商 房地產(chǎn) 開發(fā)商 開發(fā) 代理商 運營 代理商 土地開發(fā)七通一平 Wolfsburg當?shù)卣? 創(chuàng)建 Wolfsburg AG發(fā)展公司 征用土地，并進行開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施改造 為汽車城入駐公司、機構(gòu)等提供廉價土地 為汽車城駐商提供優(yōu)惠的稅收及其他政策 對某些項目進行直接投資如在科研園區(qū)投資 ，投資5,700萬馬克用于興建體育場等 德國大眾汽車公司 與當?shù)卣餐瑒?chuàng)建 WAG發(fā)展公司，是 Autostadt項目的全權(quán)投資者（共 克投資），建設(shè)多個品牌中心及交易、游樂、服務(wù)設(shè)施為后續(xù)某些單個項目投資，包括為 W AG孵化的一些小型新技術(shù)企業(yè)提供從 5萬 –3百萬歐元不等的風險投資 其他私人投資者 /開發(fā)商 為單個項目競標、投資和開發(fā)建設(shè) Wolfsburg AG發(fā)展公司 總體籌劃汽車城四大功能區(qū)域（科研與創(chuàng)業(yè)園區(qū)、供應(yīng)商園區(qū)、主題公園與冒險樂園、人力資源服務(wù)機構(gòu)）數(shù)十個項目 為每個項目招商引資，包括組織競標、規(guī)劃等 在汽車城規(guī)劃、開發(fā)和建設(shè)過程中協(xié)調(diào)各方利益 Wolfsburg AG發(fā)展公司 出租辦公大樓 Wolfsburg AG發(fā)展公司 管理汽車城中各功能區(qū)，為汽車城中駐商提供人力資源中介服務(wù)；孵化小型新技術(shù)企業(yè) 其他私人投資者 /開發(fā)商 負責日常運營、維修和管理 各個參與者在 Wolfsburg汽車城的開發(fā)建設(shè)中擔任了不同的角色 參考案例一：德國 Wolfsburg AG發(fā)展公司 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 75 Wolfsburg汽車城為 Wolfsburg AG發(fā)展公司、當?shù)卣⒌聡蟊娖嚬竞推渌饺送顿Y者 /開發(fā)商都帶來了很好的回報 ?人力資源中介服務(wù)提供每年約 1千萬歐元的收入（占 Wolfsburg AG發(fā)展公司每年總收入 95%以上），其他少量收入來源于房租、管理費及咨詢籌劃收費 ?預(yù)計從孵化成功的新技術(shù)企業(yè)中能獲得可觀利益 Wolfsburg AG 發(fā)展公司 ?創(chuàng)造額外的 11,000個就業(yè)機會，使當?shù)厥I(yè)率從 17%降至 10%以下 ?政府稅收增長 ?汽車城帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，環(huán)境改善，重新塑造了 Wolfsburg市作為德國汽車工業(yè)中心的新形象 當?shù)卣? ?每年約 5千萬馬克的 Autostadt門票收入（每年游客超過 2百萬，除部分是 VW客人而免費外，人均票價 24馬克）－ 跟 ，門票收入是微小的 ?更重要的是，汽車城成為大眾公司宣揚其品牌和歷史，推介其產(chǎn)品，提升企業(yè)形象的重要窗口 德國大眾 ?單個項目經(jīng)濟收益 ?成為具有一流水平的汽車城的一部分，有助提高私人投資者 /開發(fā)商各自的品牌形象 其它私人 投資者 /開發(fā)商 資料來源 : 中工網(wǎng)研究咨詢中心 參考案例一：德國 Wolfsburg AG發(fā)展公司 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 參考案例二：上海張江高科技園區(qū)開發(fā)公司 上海市 政府 上海市張江高科技園區(qū) 領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室 上海市張江 高科技園區(qū) 開發(fā)公司 上海市 久事公司 公眾 投資者 其他投資者 其他投資者 /關(guān)鍵駐商 上海市張江高 科技園區(qū)開發(fā) 股份有限公司 上海市張江集 成電路產(chǎn)業(yè)區(qū) 開發(fā)有限公司 上海市浦東 土地發(fā)展 （控股）公司 上海張江生 物醫(yī)藥基地 開發(fā)有限公司 國家 863信息 安全產(chǎn)業(yè) 基地公司 上海張江高科 技園區(qū)綜合 發(fā)展公司 其他服 務(wù)公司 項目 項目 … … 項目 項目 … … 項目 項目 … … 項目 項目 … … 項目 項目 … 微電子港 有限公司 資料來源 : 中工網(wǎng)研究咨詢中心 在上海市政府領(lǐng)導(dǎo)下張江高科技園區(qū)開發(fā)公司以政府所撥土地入股不同開發(fā)有限公司，開發(fā)建設(shè)張江高科技園區(qū) SIAT/010929/SHPR(2022GB) 參考案例二：上海張江高科技園區(qū)開發(fā)公司 張江高科技園區(qū)開發(fā)公司 融資能力 項目管理 市場營銷 /關(guān)鍵駐商 政府關(guān)系 各下屬開發(fā)有限公司 服務(wù)公司 /機構(gòu) 各類關(guān)鍵駐商 久事等其他投資者 最好 最差 張江高科技園區(qū)開發(fā)公司、其它投資者、下屬開發(fā)有限公司和關(guān)鍵駐商各自具備了不同的獲取成功的條件 資料來源 : 中工網(wǎng)研究咨詢中心 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 參考案例二：上海張江高科技園區(qū)開發(fā)公司 土地經(jīng)紀商 商業(yè)模式 房地產(chǎn)開發(fā)商 開發(fā)代理商 運營管理商 下屬開發(fā)有限公司 將園區(qū)內(nèi)成片土地以優(yōu)惠價格轉(zhuǎn)讓給駐商 上海市政府按土地差價對開發(fā)有限公司進行財政補貼 或以土地入股與駐商共同開發(fā)成片土地 下屬開發(fā)有限公司 上海市張江高科技園區(qū)開發(fā)公司從政府中無償獲得土地使用權(quán) 上海市張江高科技園區(qū)開發(fā)公司以土地作為資本與其他投資者共同籌建下屬開發(fā)有限公司 下屬開發(fā)有限公司以土地使用權(quán)為抵押從銀行獲得貸款 下屬開發(fā)有限公司進行當?shù)鼐用竦牟疬w，土地平整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平 運營 管理 營銷 銷售 營銷 銷售 建造 管理 項目 融資 項目 設(shè)計 項目 規(guī)劃 開發(fā) 招商 土地 交易 土地 規(guī)劃 土地開發(fā) 項目開發(fā) 管理運營 土地 融資 資料來源 : 中工網(wǎng)研究咨詢中心 各個參與者園區(qū)開發(fā)建設(shè)中擔任了不同的角色 下屬開發(fā)有限公司 其他投資者 /關(guān)鍵駐商 – 對于一些規(guī)模較大的獨立項目，由駐商或其指定的開發(fā)商進行開發(fā)、建設(shè) – 下屬開發(fā)有限公司也投資開發(fā)、建設(shè)一批標準廠房和辦公樓 – 區(qū)政府以回租廠房等方式給予開發(fā)有限公司財政補貼 下屬開發(fā)有限公司 其他投資者 /關(guān)鍵駐商 負責開發(fā)公司自身開發(fā)項目（如辦公樓、標準廠房）租戶的吸引 由關(guān)鍵駐商負責吸引各自的客戶 服務(wù)公司 / 機構(gòu) 關(guān)鍵駐商 服務(wù)公司為整個開發(fā)區(qū)提供整體運營管理服務(wù) 駐商自己的項目由其自己管理或委托專業(yè)管理公司管理 (包括開發(fā)公司服務(wù)公司 ) SIAT/010929/SHPR(2022GB) 張江高科技園區(qū)的成功開發(fā)給上海市政府和各 開發(fā)公司帶來了很好的回報 ?園區(qū)已建成國家上海生物醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)基地、國家信息產(chǎn)業(yè)基地、國家集成電路產(chǎn)業(yè)基地、國家半導(dǎo)體照明產(chǎn)業(yè)基地、國家 863信息安全成果產(chǎn)業(yè)化基地、國家軟件產(chǎn)業(yè)基地、國家軟件出口基地、國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地、國家網(wǎng)游動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地等多個國家級基地。 3 10002022 1 有機生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品深度 開發(fā)中心 ，產(chǎn)品展示及商務(wù)中心， 企業(yè)會所 7 意大利維龍 意大利最大的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商。 招商渠道和形式策略 未來入駐客戶模型 分類 客戶類型 第一類：知名企業(yè)職能中心型 跨國企業(yè)設(shè)計研發(fā)部門 民