【正文】 由于沒(méi)有生產(chǎn)環(huán)節(jié)的介入，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)環(huán)境無(wú)污染的可持續(xù)發(fā)展基地。同時(shí)，總部經(jīng)濟(jì)加速知識(shí)型人才的培養(yǎng)與再造，多元文化的融合與互動(dòng)，加快這個(gè)城市的國(guó)際化步伐。 因此，在管理加研發(fā)型的企業(yè)組合中，可為所在地創(chuàng)造的稅源有：較高的個(gè)人所得稅、研發(fā)收入帶來(lái)的營(yíng)業(yè)稅以及企業(yè)所得稅、在總部具有資金控制權(quán)下資金積聚的稅收帶動(dòng)效應(yīng)。由于市政建設(shè)市場(chǎng)比較成熟和透明，法律政策體系相對(duì)完備。 BT投資全過(guò)程中行使監(jiān)管、指導(dǎo)職能，保證 BT投資項(xiàng)目的順利融資、建成、移交。 1999年政府實(shí)行優(yōu)惠政策聚焦張江后，張江高科獲得了多年的穩(wěn)步發(fā)展，股份公司 2022年獲凈利潤(rùn) 5億 3千萬(wàn)，凈資產(chǎn)收益率達(dá)到 10%。 “ 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國(guó)家重點(diǎn)龍頭企業(yè) ” ， “ 中國(guó)土畜食品進(jìn)出口商會(huì)蔬菜分會(huì) ” 理事長(zhǎng)單位，“ 上海市蔬菜協(xié)會(huì) ” 會(huì)長(zhǎng)單位。 ?放水養(yǎng)魚(yú)的原則可以理解為“先做人氣，再做生意”的原則，在租金設(shè)定上先抑后揚(yáng)。 建設(shè)主體：商務(wù)區(qū)公司 建設(shè)時(shí)間：項(xiàng)目計(jì)劃于 2022年開(kāi)工。 從 2022年起用四年時(shí)間完成開(kāi)發(fā)。 建筑規(guī)模： 4萬(wàn)平方米 投資模式：自主開(kāi)發(fā) 運(yùn)營(yíng)模式：銷(xiāo)售 地塊編號(hào) JH03B0104 地塊用途 綜合用地 地塊面積 容積率 布置物業(yè) 酒店、商業(yè)、辦公、公寓 建筑面積 酒店： 4萬(wàn)方 開(kāi)發(fā)時(shí)間 2022年開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)售 商 業(yè) 項(xiàng) 目 項(xiàng)目名稱(chēng)：國(guó)際商業(yè)中心 項(xiàng)目定位：具有國(guó)際品位，與世界流行元素高 度融合的主題式購(gòu)物休閑商業(yè)中心。 開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)序 “歐洲之門(mén) ” 會(huì)展中心 0709年 順應(yīng)政府要求、吸引城市關(guān)注、率先啟動(dòng) 會(huì)展酒店 0810年 服務(wù)商務(wù)和會(huì)展，形成區(qū)域標(biāo)志 商務(wù)貿(mào)易區(qū) 0911年 謹(jǐn)慎選擇時(shí)機(jī)，設(shè)立商務(wù)標(biāo)桿 SOHO區(qū) 0809年 市場(chǎng)準(zhǔn)確定位、迅速實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售 商業(yè)中心 0810年 服務(wù)更大區(qū)域，提升區(qū)域人氣和活力 居住區(qū) 0910年 快速開(kāi)發(fā)、規(guī)模建設(shè)、追究利潤(rùn) 友城廣場(chǎng) 0809年 作為城市功能節(jié)點(diǎn)和目的地，提升區(qū)域人氣和品質(zhì) 開(kāi)放空間 0810年 提升物業(yè)價(jià)值，配合建設(shè)時(shí)序， 會(huì) 展 項(xiàng) 目 項(xiàng)目名稱(chēng)： ” 歐洲之門(mén) ” 國(guó)際會(huì)展中心（暫定） 項(xiàng)目定位：突出展覽、商務(wù)、會(huì)議、文化為一體國(guó)際化管理的專(zhuān)業(yè)會(huì)議展覽中心。 經(jīng)營(yíng)定位 啟動(dòng)區(qū)案例 —武漢王家墩 CBD啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略 完成綜合類(lèi)物業(yè)和項(xiàng)目組團(tuán)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，形成具有完整功能體系的城市空間，并以此創(chuàng)建具有差異性的企業(yè)和產(chǎn)品品牌。 低價(jià)值地塊 : 項(xiàng)目地塊內(nèi)陸地區(qū) ,資源上擁有山地資源，無(wú)湖景資源，是項(xiàng)目地塊中資源相對(duì)較差的版塊。 展示功能 定期舉辦高水準(zhǔn)的專(zhuān)業(yè)論壇，成為生態(tài)科技、環(huán)境保護(hù)及其相關(guān)領(lǐng)域論壇舉辦的首選地。 旅游功能 項(xiàng)目的生態(tài)科技與原生態(tài)的島嶼景觀有機(jī)整合，成為 “ 科技旅游 ” 的最佳景點(diǎn)，在園區(qū)內(nèi)游客能夠 “ 看到、聽(tīng)到、聞到、吃到 ” 生態(tài)科技和環(huán)境保護(hù)所的成果，全身心的科技感受是不可復(fù)制的。 各功能區(qū)物業(yè)配比 研發(fā)基地區(qū)（ 400畝） 博覽展示區(qū)（ 100畝） 研發(fā)會(huì)所區(qū)（ 300畝） 酒店商業(yè)區(qū)（ 200畝） 物業(yè) 占地面積 容積率 單套面積 （ ㎡ ） 體量配比 （ ㎡ ） 研發(fā)辦公 200畝 200~300 40000 研發(fā)辦公 200畝 600~800 40000 總計(jì) 400畝 80000 研發(fā)辦公區(qū) 多層次的綠化和景觀，營(yíng)造辦公企業(yè)的獨(dú)享專(zhuān)屬花園領(lǐng)地，在靜謐、自然的生態(tài)辦公環(huán)境中，企業(yè)商務(wù)活動(dòng)的優(yōu)越性凸顯，提升企業(yè)品位。 產(chǎn)品定位 根據(jù)市主要領(lǐng)導(dǎo)的指示精神，武漢市規(guī)劃國(guó)土局本著 “ 尊重啟動(dòng)區(qū)的土地現(xiàn)狀，同質(zhì)等量交換，解決影響啟動(dòng)區(qū)土地出讓障礙 ” 的原則，完成了啟動(dòng)區(qū)紅線調(diào)整預(yù)方案。 建筑規(guī)模： 投資模式： 自主開(kāi)發(fā) 運(yùn)營(yíng)模式：與德國(guó) GEC公司合作運(yùn)營(yíng) 建設(shè)計(jì)劃： 2022年二季度完成設(shè)計(jì)工作； 2022 年中后期開(kāi)工建設(shè)， 2022年年中開(kāi)業(yè)。 合作方式：與 知名零售商以及華納、派拉蒙 等 娛樂(lè)服務(wù)商簽署租賃或合作協(xié)議。 物業(yè)總量 （萬(wàn)方） 年開(kāi)發(fā)量（萬(wàn)方） 2022 2022 2022 2022 2022 項(xiàng)目名稱(chēng)：武漢商務(wù)區(qū)國(guó)際交流中心（暫定） 項(xiàng)目定位：具有國(guó)際品質(zhì)，為武漢 CBD提供 “ 一站式 ” 服務(wù)的 4A級(jí)綜合寫(xiě)字樓 建筑規(guī)模： 13萬(wàn)平方米 投資模式： 6萬(wàn)方自主開(kāi)發(fā)， 7萬(wàn)方保留項(xiàng)目 運(yùn)營(yíng)模式：物業(yè)公司或委托專(zhuān)業(yè)公司管理 寫(xiě) 字 樓 項(xiàng) 目 建設(shè)計(jì)劃： 作為啟動(dòng)區(qū)最后完成的功能區(qū)，待市 場(chǎng)預(yù)熱和成熟后建設(shè)。 項(xiàng)目名稱(chēng)：杉樹(shù)林公園 項(xiàng)目定位：為啟動(dòng)區(qū)提供幽雅怡人的生態(tài)環(huán)境。 ?策略五：統(tǒng)一招商的“管理”要充分體現(xiàn)與強(qiáng)調(diào)對(duì)商家的統(tǒng)一服務(wù)。 3 10002022 1 有機(jī)生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品深度 開(kāi)發(fā)中心 ，產(chǎn)品展示及商務(wù)中心， 企業(yè)會(huì)所 7 意大利維龍 意大利最大的工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。 參考案例二：上海張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)公司 上海市政府 張江高科技園區(qū) 開(kāi)發(fā)公司 下屬 開(kāi)發(fā)有限公司 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 淳安開(kāi)發(fā)總公司的商業(yè)模式 對(duì)醇安開(kāi)發(fā)總公司來(lái)說(shuō)，采用哪一種商業(yè)模式需要通過(guò)對(duì)可能的有形回報(bào)和無(wú)形回報(bào)兩個(gè)方面的綜合評(píng)估來(lái)決定 ?無(wú)形回報(bào) – 是否有助于改善與政府的關(guān)系及幫助當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的發(fā)展 – 是否有助于提高在消費(fèi)者中的聲譽(yù) – 是否有助于提高行業(yè)地位 – 是否有助于內(nèi)部技能的培養(yǎng) ?有形回報(bào) – 是否有一定的利潤(rùn) – 是否有較好的現(xiàn)金流 – 是否有一定的投資回報(bào)率 – 開(kāi)發(fā)總公司的凈現(xiàn)值多大 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 淳安開(kāi)發(fā)總公司的商業(yè)模式 首先是對(duì)有形回報(bào)的分析 關(guān)鍵假設(shè) ?土地按招商計(jì)劃中實(shí)際可用于開(kāi)發(fā)的面積(1000畝 )及控制范圍內(nèi)用于其他用途的土地分 4期開(kāi)發(fā) ?土地購(gòu)入價(jià)格為 25萬(wàn)元 /畝 ?土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格分別為30萬(wàn)元 /畝 ?實(shí)際完成招商面積假設(shè)為計(jì)劃的 70% ?無(wú)銀行貸款 商業(yè)模式 ?土地經(jīng)紀(jì)商 ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 ?開(kāi)發(fā)代理商 ?運(yùn)營(yíng)管理商 2022年預(yù)計(jì)投資資本回報(bào)率 0 (2022年 ) 0 遠(yuǎn)大于 0 遠(yuǎn)大于 0 % 今后 5年未折現(xiàn)的累計(jì)現(xiàn)金流缺口 很大 很大 基本無(wú) 基本無(wú) 人民幣，億元 淳安開(kāi)發(fā)總公司業(yè)務(wù)的整體凈現(xiàn)值 小于 0 遠(yuǎn)大于 0 大于 0 遠(yuǎn)大于 0 人民幣，億元 ?土地經(jīng)紀(jì)商模式的有形回報(bào)較差 ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商模式有相對(duì)較好的整體凈現(xiàn)值，但仍有較高現(xiàn)金流缺口 ?開(kāi)發(fā)代理商及運(yùn)營(yíng)管理商模式的投資資本回報(bào)率較高，無(wú)現(xiàn)金流缺口，但整體凈現(xiàn)值較小 資料來(lái)源 : 中工網(wǎng)研究咨詢(xún)中心結(jié)合案例經(jīng)驗(yàn)值和淳安開(kāi)發(fā)總公司現(xiàn)有資料預(yù)估 具體指標(biāo)的測(cè)算需要淳安開(kāi)發(fā)總公司提供更詳細(xì)的資金狀況和土地成本測(cè)算資料 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 淳安開(kāi)發(fā)總公司的商業(yè)模式 預(yù)估總體開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)要點(diǎn) ?項(xiàng)目總投資： ~10億元 ?土地開(kāi)發(fā)投資： ~ 3億元 ?總回報(bào)率 – 土地開(kāi)發(fā)： 15－ 20％ – 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)： 20－ 30％ ?風(fēng)險(xiǎn)分析： – 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，高風(fēng)險(xiǎn)高收益土地交易價(jià)格差為最敏感參數(shù) – 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)屬中長(zhǎng)期投資，關(guān)鍵駐商使用量對(duì)回報(bào)影響較大 6140 . 5 參數(shù)變化 +10% 5241 參數(shù) 0 . 41 . 5 0 . 90 .3 1 .71 參數(shù)變化 10% 對(duì)項(xiàng)目 IRR的影響 資料來(lái)源 : 中工網(wǎng)研究咨詢(xún)中心結(jié)合案例經(jīng)驗(yàn)值和淳安開(kāi)發(fā)總公司現(xiàn)有資料預(yù)估 具體指標(biāo)的測(cè)算需要淳安開(kāi)發(fā)總公司提供更詳細(xì)的資金狀況和土地成本測(cè)算資料 地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 熟地銷(xiāo)售價(jià)格 礎(chǔ)設(shè)施投資成本 生地轉(zhuǎn)讓價(jià)格 開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理成本 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 土地價(jià)格 游客使用量 建造成本 /規(guī)模 首先是對(duì)有形回報(bào)的分析 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 淳安開(kāi)發(fā)總公司的商業(yè)模式 然后是對(duì)無(wú)形回報(bào)的分析 履行對(duì)政府社會(huì)的承諾 提高消費(fèi)者中的聲譽(yù) 提高行業(yè)地位 培養(yǎng)內(nèi)部技能 商業(yè)模式 ?土地經(jīng)紀(jì)商 ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 ?開(kāi)發(fā)代理商 ?運(yùn)營(yíng)管理商 綜合評(píng)估 ?成為土地經(jīng)紀(jì)商將能履行對(duì)政府和社會(huì)的承諾 ?成為開(kāi)發(fā)商及開(kāi)發(fā)代理商對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的回報(bào)較為有利 ?成為運(yùn)營(yíng)管理商帶來(lái)的無(wú)形資產(chǎn)的回報(bào)有限 好 差 資料來(lái)源 : 中工網(wǎng)研究咨詢(xún)中心 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 淳安開(kāi)發(fā)總公司的商業(yè)模式 政府 綜合有形及無(wú)形回報(bào)兩方面的分析結(jié)果，淳安開(kāi)發(fā)總公司的商業(yè)模式應(yīng)是前三種模式的組合 區(qū)域開(kāi)發(fā) /房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈 主要涉及的工作 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平 運(yùn)營(yíng) 管理 營(yíng)銷(xiāo) 銷(xiāo)售 營(yíng)銷(xiāo) 銷(xiāo)售 建造 管理 項(xiàng)目 融資 項(xiàng)目 設(shè)計(jì) 項(xiàng)目 規(guī)劃 開(kāi)發(fā) 招商 土地 交易 土地 規(guī)劃 土地開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 管理運(yùn)營(yíng) 土地 融資 商業(yè)模式 ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 ?開(kāi)發(fā)代理商 ?運(yùn)營(yíng)管理商 ?土地經(jīng)紀(jì)商 淳安開(kāi)發(fā)總公司 淳安開(kāi)發(fā)總公司 淳安開(kāi)發(fā)總公司 淳安開(kāi)發(fā)總公司 外包 資料來(lái)源 : 中工網(wǎng)研究咨詢(xún)中心 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 在明確了商業(yè)模式后，淳安開(kāi)發(fā)總公司在實(shí)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程中需要成功解決來(lái)之財(cái)務(wù)資金和技術(shù)兩個(gè)方面的挑戰(zhàn) 采用組合商業(yè)模式淳安開(kāi)發(fā)總公司將同時(shí)擔(dān)任 土地經(jīng)紀(jì)商、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和開(kāi)發(fā)代理人 的角色 財(cái)務(wù)資金的挑戰(zhàn) 根據(jù)土地結(jié)算方式以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況的不同，園區(qū)整體開(kāi)發(fā)期年（ 2022~2022年）的累計(jì)現(xiàn)金流缺口最高可能達(dá)到 10億元人民幣 實(shí)施技能的挑戰(zhàn) 需要建立合理的組織架構(gòu)，獲取高素質(zhì)管理人員，贏得政府的大力支持，以確保招商以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功 淳安開(kāi)發(fā)總公司的商業(yè)模式 資料來(lái)源 : 中工網(wǎng)研究咨詢(xún)中心結(jié)合案例經(jīng)驗(yàn)值和淳安開(kāi)發(fā)總公司現(xiàn)有資料預(yù)估 具體指標(biāo)的測(cè)算需要淳安開(kāi)發(fā)總公司提供更詳細(xì)的資金狀況和土地成本測(cè)算資料 通過(guò)融資來(lái)解決資金和技術(shù)上面臨的問(wèn)題 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 融資 — 淳安開(kāi)發(fā)總公司股權(quán)招商建議 審視現(xiàn)有股權(quán)結(jié)構(gòu) 股東 1 股東 2 股東 2 淳安開(kāi)發(fā)總公司 擴(kuò)大股權(quán)結(jié)構(gòu) 原股東 1 原股東 2 原股東 3 淳安開(kāi)發(fā)總公司 引入政府參股 引入其他具成熟園區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)參股 淳安開(kāi)發(fā)總公司需吸引更多的投資者逐步擴(kuò)大公司股權(quán)結(jié)構(gòu)，以降低投資者所承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并提高招商成功率；擴(kuò)大開(kāi)發(fā)總公司資產(chǎn)規(guī)模的同時(shí)，爭(zhēng)取引入園區(qū)開(kāi)發(fā)的成熟技術(shù)和人才資源 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 融資 — 淳安開(kāi)發(fā)總公司新的組織架構(gòu) 淳安開(kāi)發(fā)總公司 園區(qū)開(kāi)發(fā)公司 籌資融資 整體規(guī)劃 土地開(kāi)發(fā) 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 項(xiàng)目規(guī)劃 籌資融資 房產(chǎn)開(kāi)發(fā) 園區(qū)營(yíng)運(yùn)公司 園區(qū)推廣 園區(qū)招商 房產(chǎn)銷(xiāo)售 增資擴(kuò)股后的淳安開(kāi)發(fā)總公司需要對(duì)所承擔(dān)的組合商業(yè)模式進(jìn)行有效拆分，設(shè)立獨(dú)立板塊進(jìn)行組織架構(gòu)的重新安排，按照土地開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和營(yíng)運(yùn)管理三個(gè)不同的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)分別成立園區(qū)開(kāi)發(fā)公司、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和營(yíng)運(yùn)公司三個(gè)子公司。 從園區(qū)開(kāi)發(fā)公司取得土地 總承包人 （投資方） 建設(shè)招投標(biāo) BT項(xiàng)目建設(shè) 支付回購(gòu)價(jià)款 淳安 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 BT項(xiàng)目移交 淳安 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 投資方成立 BT項(xiàng)目公司 總