【正文】 營項(xiàng)目獲得利潤，并在到期后將項(xiàng)目移交給業(yè)主的一種項(xiàng)目融資模式。 從 “ 生地 ” 到 ”熟地 “ 的土地開發(fā)收益，土地儲備 房產(chǎn)銷售、物業(yè)定制開發(fā)等收益 物業(yè)租賃、舉辦展覽和論壇、研發(fā)企業(yè)和服務(wù)型企業(yè)稅收、商業(yè)經(jīng)營、科普旅游、科技成果交易等收益，稅收和就業(yè)機(jī)會 2. 二級開發(fā) 3. 三級開發(fā) 收益分析 — 房地產(chǎn)開發(fā)收益流線圖 1. 一級開發(fā) 經(jīng)濟(jì)效益 ?土地價(jià)值 ?地產(chǎn)價(jià)值 ?稅收收益 1. 一級開發(fā) 社會效益 ?地區(qū)繁榮 ?提升影響力 ?帶動(dòng)就業(yè)（直接就業(yè) 23萬人） ?創(chuàng)造和諧社會 收益分析 — 綜合運(yùn)營的收益 ? 日常運(yùn)營收益： 三級開發(fā)，是以園區(qū)管理運(yùn)營及相關(guān)服務(wù)為代表，如舉辦展覽、論壇的直接收益及延伸收益；科技旅游科普教育收益；各類研發(fā)樓、綜合辦公樓等物業(yè)的租賃收益；商業(yè)經(jīng)營收益 …… 通過以上的綜合運(yùn)營實(shí)現(xiàn)長期和穩(wěn)定的收入。 收益分析 — 社會效益 ：帶動(dòng)區(qū)域成熟和周邊人口就業(yè)，帶來巨大的社會價(jià)值 新型的生態(tài)研發(fā)基地將是一個(gè)高效的園區(qū)，能夠?qū)崿F(xiàn)巨大的社會效益。 收益分析 — 環(huán)境效益 ：創(chuàng)造美好綠色環(huán)境，有利于全縣生態(tài)綜合發(fā)展和利用 園區(qū)入住企業(yè)為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)及文化環(huán)境會帶來“產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)”。本項(xiàng)目創(chuàng)建的良好的生態(tài)效益發(fā)展模式將成為淳安縣、千島湖今后綜合發(fā)展的典范。通過這種“乘數(shù)效應(yīng)”可以擴(kuò)大一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)總量，提升第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平、提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)競爭力。同時(shí)，在打造“千島湖”產(chǎn)地品牌之后，將原來就地利用的原始土地資源上升到品牌對外輸出，走出區(qū)域，在區(qū)域外市場開辟新的領(lǐng)地，必定創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)價(jià)值?；诟鞣矫娑ㄎ灰蛩鼐C合考慮，本項(xiàng)目是力制打造一個(gè)以研發(fā)、中試、展示為主的生態(tài)研發(fā)基地。 ?在項(xiàng)目的資金使用上，由于本項(xiàng)目不存在征地、拆遷等工程，因此土地一級開發(fā)過程簡單，與其對應(yīng)的資金路線圖清晰。 ，按照 BT合同（或協(xié)議），投資方將完工的項(xiàng)目移交給房產(chǎn)開發(fā)公司。以及國家火炬創(chuàng)業(yè)園、國家留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園等多模式、多類型的孵化器。 豐原藥業(yè)（股票代碼： 000153）、ST泰格（股票代碼：000409） 8 30005000 1 3 生態(tài)能源 研發(fā)中心 ，食品 研發(fā)，企業(yè)會所 3 江森自控有限公司 世界 500強(qiáng)著名企業(yè)，汽車配件產(chǎn)品龍頭 20（中國區(qū)） 20223000 5 1 產(chǎn)品 研發(fā)展示中心，商務(wù)會 所 4 實(shí)耐寶公司 實(shí)耐寶公司 (NYSE: SNA)高端模具公司，百年品牌，位列世界 500強(qiáng) 18（中國區(qū)） 15003000 3 1 高級 研發(fā)中心 ，高級職員 商務(wù)會所 5 上海實(shí)業(yè)（集團(tuán)） 有限公司 上海市政府直屬企業(yè)，香港藍(lán)籌公司 200 1500 1 7 10 生物醫(yī)藥 研發(fā)中心 ， 企業(yè)會所。 公建項(xiàng)目 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃匯總表 項(xiàng) 目 開 發(fā) 計(jì) 劃 表 (萬平方米 ) 項(xiàng) 目 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 合計(jì) 1 居 住 2 商 業(yè) 3 公寓式酒店 4 辦 公 5 會 展 6 酒 店 合 計(jì) 總投資成本估算 總 成 本 費(fèi) 用 估 算 表（萬元） 項(xiàng) 目 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 合計(jì) 1 土地成本 0 51909 72629 60396 25966 210900 2 建安成本 17316 103104 119998 84684 33419 358521 3 管理費(fèi)用 0 0 3776 6739 6230 3238 929 976 1025 1076 23988 4 銷售費(fèi)用 0 0 6293 11231 10383 5397 1549 1626 1708 1793 39980 5 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1128 5646 11560 11026 4699 298 33940 6 總成本 18444 162572 211925 174076 80697 8933 2478 2602 2732 2869 667328 現(xiàn)金流分析 項(xiàng) 目 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 合計(jì) 一 現(xiàn)金流入 66000 186630 192192 225833 209428 112026 36437 38946 40769 43226 45681 48240 50903 1296312 1 經(jīng)營現(xiàn)金流入 0 0 125850 224626 207663 107942 30976 32525 34151 35859 37652 39534 41511 918290 2 會展項(xiàng)目收入 0 0 (824) (568) (2244) (1309) (425) 358 373 935 1404 1882 2380 1962 3 酒店項(xiàng)目收入 0 0 (204) 1775 4009 5393 5886 6063 6245 6432 6625 6824 7012 56060 4 籌資性資金流入 67000 185300 68000 320300 二 現(xiàn)金流出 65044 186463 189895 228089 210176 45731 4213 11756 20479 21403 22336 23314 24335 1053234 1 經(jīng)營現(xiàn)金流入 17316 103104 119998 84684 33419 0 0 0 0 0 0 0 0 358521 2 外圍土地成本 46600 75800 39000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 161400 3 經(jīng)營成本 0 0 10068 17970 16613 8635 2478 2602 2732 2869 3012 3163 3321 73463 4 稅金及附加 0 0 7286 45533 34672 16412 1735 1821 1912 2022 2109 2214 2325 118027 5 所得稅 0 0 0 0 0 0 0 7332 15835 16526 17215 17937 18690 93536 6 借款本金償還 0 0 0 68000 120220 20220 208000 7 借款利息支付 1129 7558 13543 11902 5472 684 40288 三 凈現(xiàn)金流量 956 167 2297 (2257) (747) 66294 32225 27190 20290 21823 23345 24927 26568 243078 四 累計(jì)凈現(xiàn)金流 956 1123 3421 1164 416 66711 98935 126125 146415 168238 191583 216510 243078 結(jié)論：項(xiàng)目投資回收期 ， 2022年累計(jì)現(xiàn)金流平衡。 公建項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱：國際友城廣場 項(xiàng)目定位：展示武漢商務(wù)區(qū)國際化定位。 項(xiàng)目 總量 （萬方） 年開發(fā)量（萬方） 2022 2022 2022 2022 2022 持有 4 4 銷售 合計(jì) 商業(yè)建設(shè)計(jì)劃 項(xiàng)目名稱：國際居住區(qū) 項(xiàng)目定位：具有國際品質(zhì)，為商務(wù)人士提供的高檔府邸。 酒店項(xiàng)目 2 —— 商務(wù)型酒店 項(xiàng)目名稱：商務(wù)酒店 項(xiàng)目定位：符合國際五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)，由 世界一流酒店運(yùn)營商管理的商 務(wù)型酒店。 2022— 2022 JH03B0101 JH03B0104 商業(yè)、住宅項(xiàng)目 JH03B0101 住宅、公寓：自主投資 商業(yè)：股權(quán)合作開發(fā)并持有 物業(yè)，收購上市公司 運(yùn)營商業(yè)物業(yè)。 通過培育城市開發(fā)品牌，適時(shí)進(jìn)行管理復(fù)制；通過運(yùn)營會展、酒店、商業(yè)等物業(yè)，形成 “ 泛海 ” 旗下綜合類物業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)營平臺。 功能定位 高價(jià)值地塊 中價(jià)值地塊 中價(jià)值地塊 低價(jià)值地塊 高價(jià)值地塊 : 項(xiàng)目開闊沿湖地帶，具有廣泛的湖景視野 ,在利用湖景資源上 ,有最寬闊湖景資源的觀湖優(yōu)勢。 借問新安江，見底何如此？ — 李白 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能定位規(guī)劃深化建議 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商的關(guān)鍵駐商分析 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式及融資建議 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策分析及要求初探 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌戰(zhàn)略及推廣策略 報(bào)告內(nèi)容 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能定位規(guī)劃深化建議 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商的關(guān)鍵駐商分析 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式及融資建議 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策分析及要求初探 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌戰(zhàn)略及推廣策略 本次定位規(guī)劃地塊 面積：約 1000畝 UN大型企業(yè)研發(fā)中心（基地） 虛擬制造 中試 科技研發(fā) 論壇 旅游 教育 一. 定位規(guī)劃的理想模型 核心功能 綜合服務(wù) 會議 旅游 短期居住 人才培訓(xùn) 參觀 實(shí)踐 金融服務(wù) 法律服務(wù) 信息服務(wù) 專業(yè)服務(wù) 輔助 功能 實(shí)體功能區(qū) 商服 配套區(qū) 展示 博覽區(qū) 實(shí)體功能區(qū) 研發(fā) 辦公區(qū) 研發(fā)辦公樓 綜合辦公樓 中試樓 綜合性展覽館 專業(yè)性展覽館 企業(yè)展覽館 實(shí)體功能區(qū) 高星級酒店 酒店式公寓 獨(dú)立商業(yè) 物業(yè)形態(tài) ① 平臺 功能 實(shí)體功能區(qū) 會所 辦公區(qū) 研發(fā) 大學(xué) /學(xué)院課題組 專業(yè)研究機(jī)構(gòu) 客戶類型 科學(xué)家研究室 ② 客戶類型 政府支持的研究機(jī)構(gòu) 跨國企業(yè)研發(fā)部門 民營公司研發(fā)總部 客戶類型 跨國企業(yè)產(chǎn)品展示中心 民營公司產(chǎn)品展示中心 機(jī)構(gòu) /學(xué)院成果展示中心 展示 園區(qū) “ 活體 ” 展示 場館性 展示 活動(dòng)性 展示 總部辦公樓 總部會所 相關(guān)服務(wù)性企業(yè) :如旅行社 \公關(guān)公司 \教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu) \金融機(jī)構(gòu) \律師樓 \信息科技公司 …… 客戶類型 交易平臺 認(rèn)證機(jī)制中心 價(jià)格發(fā)布中心 產(chǎn)品采購中心 信息交流中心 國際發(fā)展研究中心 國 際 研 發(fā) 成 果 交 流 中 心 國 際 研 發(fā) 應(yīng) 用 示 范 中 心 實(shí)現(xiàn)三個(gè)中心 為千島湖打造研發(fā)概念 開辟全新的區(qū)域職能 價(jià)值成果 做準(zhǔn)主題 做強(qiáng)功能 做穩(wěn)經(jīng)營 做好產(chǎn)品 經(jīng)濟(jì)效益 ?土地價(jià)值 ?地產(chǎn)價(jià)值 ?稅收收益 社會效益 ?地區(qū)繁榮 ?提升影響力 ?帶動(dòng)就業(yè) ?創(chuàng)造和諧社會 價(jià)值模型 ?實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目 綜合效益最大化 ?拓展地區(qū) 發(fā)展新戰(zhàn)略空間 ?打造區(qū)域 新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn) ?探索國家 可持續(xù)發(fā)展之路 綜 合服 務(wù) 科普 教 育 科技旅游 科技 論壇 生 態(tài) 宜居 科技 研發(fā) 研發(fā)功能 人才培 訓(xùn) 功能模型 展示 商服配套區(qū) 會所辦公區(qū) 功能模塊 產(chǎn)品模塊 研發(fā)辦公區(qū) 展示博覽區(qū) 研發(fā)功能 ?引入國際國內(nèi)最高級別的實(shí)驗(yàn)室、科技人才到園區(qū)進(jìn)行日常性、階段性的研發(fā)設(shè)計(jì)和科技攻關(guān)，打造濃厚的學(xué)術(shù)氛圍，成為全球?qū)I(yè)人事的 “ 麥加 ” 。 科普功能 最先進(jìn)的生態(tài)科技園區(qū)將成為全國性的科普基地，提高生態(tài)科技、環(huán)境保護(hù)在全國乃至全世界人民中的關(guān)注度、從而激發(fā)全人類去維護(hù)生態(tài)環(huán)境。 組團(tuán) 面積 產(chǎn)權(quán) 經(jīng)營模式 展覽區(qū) 綜合性展館 100畝 整棟 產(chǎn)權(quán)持有，租賃運(yùn)營 專業(yè)性展館 整棟 產(chǎn)權(quán)持有自主經(jīng)營，部分常年展示中心 出租經(jīng)營 企業(yè)展館 整棟 全部銷售 /定制開發(fā) 研發(fā)區(qū) 研發(fā)辦公樓 400畝 整棟 /整層 定制開發(fā)、銷售、租賃 綜合辦公樓 分割單元 銷售、租賃 中試樓 整棟 /整層 定制開發(fā)、銷售、租賃 會所區(qū) 總部辦公 300畝 整棟 銷售 總部會所 整棟 銷售