【正文】 項目定位：符合國際五星級酒店標(biāo)準，由 世界一流酒店運營商管理的商 務(wù)型酒店。 公建項目 項目名稱：國際友城廣場 項目定位：展示武漢商務(wù)區(qū)國際化定位。 豐原藥業(yè)（股票代碼： 000153）、ST泰格（股票代碼：000409） 8 30005000 1 3 生態(tài)能源 研發(fā)中心 ，食品 研發(fā)，企業(yè)會所 3 江森自控有限公司 世界 500強著名企業(yè)，汽車配件產(chǎn)品龍頭 20（中國區(qū)） 20223000 5 1 產(chǎn)品 研發(fā)展示中心，商務(wù)會 所 4 實耐寶公司 實耐寶公司 (NYSE: SNA)高端模具公司，百年品牌，位列世界 500強 18（中國區(qū)） 15003000 3 1 高級 研發(fā)中心 ，高級職員 商務(wù)會所 5 上海實業(yè)（集團） 有限公司 上海市政府直屬企業(yè)，香港藍籌公司 200 1500 1 7 10 生物醫(yī)藥 研發(fā)中心 ， 企業(yè)會所。 ，按照 BT合同（或協(xié)議），投資方將完工的項目移交給房產(chǎn)開發(fā)公司?；诟鞣矫娑ㄎ灰蛩鼐C合考慮，本項目是力制打造一個以研發(fā)、中試、展示為主的生態(tài)研發(fā)基地。通過這種“乘數(shù)效應(yīng)”可以擴大一個區(qū)域的經(jīng)濟總量，提升第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平、提高區(qū)域經(jīng)濟競爭力。 收益分析 — 環(huán)境效益 ：創(chuàng)造美好綠色環(huán)境，有利于全縣生態(tài)綜合發(fā)展和利用 園區(qū)入住企業(yè)為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟及文化環(huán)境會帶來“產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)”。 從 “ 生地 ” 到 ”熟地 “ 的土地開發(fā)收益，土地儲備 房產(chǎn)銷售、物業(yè)定制開發(fā)等收益 物業(yè)租賃、舉辦展覽和論壇、研發(fā)企業(yè)和服務(wù)型企業(yè)稅收、商業(yè)經(jīng)營、科普旅游、科技成果交易等收益，稅收和就業(yè)機會 2. 二級開發(fā) 3. 三級開發(fā) 收益分析 — 房地產(chǎn)開發(fā)收益流線圖 1. 一級開發(fā) 經(jīng)濟效益 ?土地價值 ?地產(chǎn)價值 ?稅收收益 1. 一級開發(fā) 社會效益 ?地區(qū)繁榮 ?提升影響力 ?帶動就業(yè)（直接就業(yè) 23萬人） ?創(chuàng)造和諧社會 收益分析 — 綜合運營的收益 ? 日常運營收益： 三級開發(fā)，是以園區(qū)管理運營及相關(guān)服務(wù)為代表，如舉辦展覽、論壇的直接收益及延伸收益；科技旅游科普教育收益；各類研發(fā)樓、綜合辦公樓等物業(yè)的租賃收益；商業(yè)經(jīng)營收益 …… 通過以上的綜合運營實現(xiàn)長期和穩(wěn)定的收入。 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 融資 — 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地開發(fā)融資建議 融資主體：淳安開發(fā)總公司下屬園區(qū)開發(fā)公司 融資方向 ? 債務(wù)融資 — 可選方向一：土地款分期支付 — 可選方向二：政府財政擔(dān)保的土地開發(fā)貸款 ? 權(quán)益融資 — 可選方向一：園區(qū)開發(fā)公司股權(quán)招商 — 可選方向二：尋找基金投資（如新成立的 “ 建銀精瑞 ” 投資基金） — 可選方向三：由政府擔(dān)保，聯(lián)合信托公司向社會發(fā)行 “ 科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園土地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)信托計劃 ” 私募信托融資操作案例 — 南京三橋公司貸款項目集合資金信托計劃 策劃發(fā)起人：南京交通控股集團、江蘇國際信托、光大銀行南京分行 發(fā)行規(guī)模： 1億元 用途：置換三橋開發(fā)部分建設(shè)貸款 收益： 4% 信托計劃期限： 1年 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 融資 — 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)主體項目開發(fā)融資建議 融資主體：淳安開發(fā)總公司下屬房產(chǎn)開發(fā)公司 融資方向 ? 債務(wù)融資 — 可選方向一：銀行開發(fā)貸款 — 可選方向二：國內(nèi)基金公司債權(quán)融資 ? 權(quán)益融資 — 可選方向一：房產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)招商 — 可選方向二：針對關(guān)鍵駐商的定制開發(fā)和 “ BT融資 ” BT融資模式介紹 ? BT融資建設(shè)模式 BT投融模式在我國是一種新興起的投融資模式， “ BT” 是英文 “ BUILD”和 “ TRANSFER”的縮寫，中文的解釋是建設(shè) 移交，廣義解釋代表一個完整的投資過程，即項目的融資 建設(shè) 移交全過程。 ?統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一商戶結(jié)算、統(tǒng)一營銷服務(wù)、統(tǒng)一信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一物業(yè)管理服務(wù)等等。首個寫字樓物業(yè) 6萬平方米自主建設(shè)。 運營工作： 2022年三季度完成運營招商，設(shè)立 合資運營管理公司。 物業(yè) 占地面積 容積率 單套面積 （ ㎡ ） 體量配比 （ ㎡ ） 配套會所 300畝 500~700 60000 總計 300畝 60000 研發(fā)會所區(qū) 考慮純獨棟別墅社區(qū) ,突出項目的高端特點 物業(yè) 占地面積 容積率 體量配比（ ㎡ ） 主體酒店與配套 200畝 40000 總計 200畝 40000 酒店主題部分 ,突出地標(biāo)性 /視覺效果 或考慮結(jié)合水景處理 ,從環(huán)湖位置都可觀賞 異國風(fēng)情 , 色彩與環(huán)境處理 建筑標(biāo)識處理 ,高聳的局部形態(tài) . 酒店主體部分營造建議 建筑標(biāo)識性的特點 ,形成視覺沖擊 建筑風(fēng)格采用異國風(fēng)情建筑 ,區(qū)別當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)代風(fēng)格建筑形態(tài) 高星級酒店及商業(yè)配套 SPA 餐飲 酒吧區(qū) 特色主題會議 包括大型室內(nèi)外會議 物業(yè) 占地面積 容積率 體量配比（ ㎡ ） 主體酒店與配套 200畝 40000 總計 200畝 40000 高星級酒店及商業(yè)配套 酒店主體部分功能建議 物業(yè) 占地面積 容積率 體量配比 （ ㎡ ） 展覽中心 100畝 20220 總計 100畝 20220 展示博覽區(qū) 風(fēng)格與研發(fā)辦公區(qū)保持一致，從立面、功能等多角度體現(xiàn)生態(tài)、可持續(xù)發(fā)展的展示窗口（具體參見后文生態(tài)建筑模型）。 ?在園區(qū)內(nèi)，科技人員可進行虛擬制造，同時園區(qū)開辟專門的區(qū)域可供科技成果實驗，實現(xiàn) “ 研發(fā)設(shè)計 虛擬制造 中試 ” 的高端產(chǎn)業(yè)鏈。 啟動區(qū)案例 —武漢王家墩 CBD啟動區(qū)戰(zhàn)略 進行綜合類物業(yè)開發(fā)建設(shè)和建成后的運營管理，形成公司乃至 “ 泛海 ” 旗下新的主營業(yè)務(wù)和核心競爭力。 建筑規(guī)模： 5萬平方米 投資模式：作為保留項目，后期適時開發(fā) 地塊編號 JH03B0101 地塊用途 綜合用地 地塊面積 容積率 布置物業(yè) 酒店、辦公、商業(yè) 建筑面積 酒店： 5萬方 地塊開發(fā)時間 暫保留，適時開發(fā) 酒店項目 3 —— 公寓式酒店 項目名稱：公寓酒店 項目定位：符合國際五星級公寓式酒店標(biāo)準， 由世界一流運營商管理的 “ 管家 式 ” 公寓酒店。 占地規(guī)模： 18800平方米 項目進展： 2022年底進行項目策劃準備工作。 意向合作開發(fā) 6 上海高榕集團 中國出口蔬菜行業(yè)最大的企業(yè)。 （或完工后評估總價）分期償還投資方的融資和建設(shè)費用。一般來說，大型企業(yè)的研發(fā)部門是企業(yè)價值鏈分工中具有高附加值的部門，研發(fā)部門對總部企業(yè)的意義在于：獲取高附加值的源泉；通過研發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓或內(nèi)部轉(zhuǎn)移價格的調(diào)整實現(xiàn)利潤留在總部，成為企業(yè)所得稅的稅源；總部企業(yè)員工的高工資將為所在地帶來較高的個人所得稅。根據(jù)項目規(guī)劃，將充分利用區(qū)域自身的環(huán)境資源優(yōu)勢，結(jié)合園林和現(xiàn)代辦公區(qū)域的先進設(shè)計，科學(xué)有效地進行設(shè)施節(jié)能管理。 收益分析 — 消費帶動效益 大型高端企業(yè)對于所在區(qū)域的消費帶動也包括兩個方面：一方面是企業(yè)的商務(wù)活動、研發(fā)活動以及保障商務(wù)活動和研發(fā)活動所必須的各種配套消費；第二方面是企業(yè)內(nèi)高級白領(lǐng)的個人生活消費，包括住宅、交通、子女教育、健身、旅游、購物等等，這種消費對于推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展具有重要的作用。因此，一級開發(fā)的過程和成本是可控的，事先可做出比較準確的預(yù)算。 參考案例二：上海張江高科技園區(qū)開發(fā)公司 上海市政府 張江高科技園區(qū) 開發(fā)公司 下屬 開發(fā)有限公司 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 淳安開發(fā)總公司的商業(yè)模式 對醇安開發(fā)總公司來說，采用哪一種商業(yè)模式需要通過對可能的有形回報和無形回報兩個方面的綜合評估來決定 ?無形回報 – 是否有助于改善與政府的關(guān)系及幫助當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的發(fā)展 – 是否有助于提高在消費者中的聲譽 – 是否有助于提高行業(yè)地位 – 是否有助于內(nèi)部技能的培養(yǎng) ?有形回報 – 是否有一定的利潤 – 是否有較好的現(xiàn)金流 – 是否有一定的投資回報率 – 開發(fā)總公司的凈現(xiàn)值多大 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 淳安開發(fā)總公司的商業(yè)模式 首先是對有形回報的分析 關(guān)鍵假設(shè) ?土地按招商計劃中實際可用于開發(fā)的面積(1000畝 )及控制范圍內(nèi)用于其他用途的土地分 4期開發(fā) ?土地購入價格為 25萬元 /畝 ?土地轉(zhuǎn)讓價格分別為30萬元 /畝 ?實際完成招商面積假設(shè)為計劃的 70% ?無銀行貸款 商業(yè)模式 ?土地經(jīng)紀商 ?房地產(chǎn)開發(fā)商 ?開發(fā)代理商 ?運營管理商 2022年預(yù)計投資資本回報率 0 (2022年 ) 0 遠大于 0 遠大于 0 % 今后 5年未折現(xiàn)的累計現(xiàn)金流缺口 很大 很大 基本無 基本無 人民幣，億元 淳安開發(fā)總公司業(yè)務(wù)的整體凈現(xiàn)值 小于 0 遠大于 0 大于 0 遠大于 0 人民幣，億元 ?土地經(jīng)紀商模式的有形回報較差 ?房地產(chǎn)開發(fā)商模式有相對較好的整體凈現(xiàn)值，但仍有較高現(xiàn)金流缺口 ?開發(fā)代理商及運營管理商模式的投資資本回報率較高，無現(xiàn)金流缺口，但整體凈現(xiàn)值較小 資料來源 : 中工網(wǎng)研究咨詢中心結(jié)合案例經(jīng)驗值和淳安開發(fā)總公司現(xiàn)有資料預(yù)估 具體指標(biāo)的測算需要淳安開發(fā)總公司提供更詳細的資金狀況和土地成本測算資料 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 淳安開發(fā)總公司的商業(yè)模式 預(yù)估總體開發(fā)財務(wù)要點 ?項目總投資： ~10億元 ?土地開發(fā)投資： ~ 3億元 ?總回報率 – 土地開發(fā)： 15－ 20％ – 項目開發(fā)： 20－ 30％ ?風(fēng)險分析： – 地產(chǎn)開發(fā)公司，高風(fēng)險高收益土地交易價格差為最敏感參數(shù) – 項目開發(fā)屬中長期投資，關(guān)鍵駐商使用量對回報影響較大 6140 . 5 參數(shù)變化 +10% 5241 參數(shù) 0 . 41 . 5 0 . 90 .3 1 .71 參數(shù)變化 10% 對項目 IRR的影響 資料來源 : 中工網(wǎng)研究咨詢中心結(jié)合案例經(jīng)驗值和淳安開發(fā)總公司現(xiàn)有資料預(yù)估 具體指標(biāo)的測算需要淳安開發(fā)總公司提供更詳細的資金狀況和土地成本測算資料 地產(chǎn)開發(fā) 熟地銷售價格 礎(chǔ)設(shè)施投資成本 生地轉(zhuǎn)讓價格 開發(fā)運營管理成本 項目開發(fā) 土地價格 游客使用量 建造成本 /規(guī)模 首先是對有形回報的分析 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 淳安開發(fā)總公司的商業(yè)模式 然后是對無形回報的分析 履行對政府社會的承諾 提高消費者中的聲譽 提高行業(yè)地位 培養(yǎng)內(nèi)部技能 商業(yè)模式 ?土地經(jīng)紀商 ?房地產(chǎn)開發(fā)商 ?開發(fā)代理商 ?運營管理商 綜合評估 ?成為土地經(jīng)紀商將能履行對政府和社會的承諾 ?成為開發(fā)商及開發(fā)代理商對無形資產(chǎn)的回報較為有利 ?成為運營管理商帶來的無形資產(chǎn)的回報有限 好 差 資料來源 : 中工網(wǎng)研究咨詢中心 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 淳安開發(fā)總公司的商業(yè)模式 政府 綜合有形及無形回報兩方面的分析結(jié)果，淳安開發(fā)總公司的商業(yè)模式應(yīng)是前三種模式的組合 區(qū)域開發(fā) /房地產(chǎn)項目價值鏈 主要涉及的工作 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平 運營 管理 營銷 銷售 營銷 銷售 建造 管理 項目 融資 項目 設(shè)計 項目 規(guī)劃 開發(fā) 招商 土地 交易 土地 規(guī)劃 土地開發(fā) 項目開發(fā) 管理運營 土地 融資 商業(yè)模式 ?房地產(chǎn)開發(fā)商 ?開發(fā)代理商 ?運營管理商 ?土地經(jīng)紀商 淳安開發(fā)總公司 淳安開發(fā)總公司 淳安開發(fā)總公司 淳安開發(fā)總公司 外包 資料來源 : 中工網(wǎng)研究咨詢中心 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 在明確了商業(yè)模式后，淳安開發(fā)總公司在實施項目開發(fā)運作過程中需要成功解決來之財務(wù)資金和技術(shù)兩個