【正文】 何如此？ — 李白 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能定位規(guī)劃深化建議 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商的關(guān)鍵駐商分析 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式及融資建議 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策分析及要求初探 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌戰(zhàn)略及推廣策略 報(bào)告內(nèi)容 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能定位規(guī)劃深化建議 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商的關(guān)鍵駐商分析 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式及融資建議 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策分析及要求初探 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌戰(zhàn)略及推廣策略 本次定位規(guī)劃地塊 面積：約 1000畝 UN大型企業(yè)研發(fā)中心（基地） 虛擬制造 中試 科技研發(fā) 論壇 旅游 教育 一. 定位規(guī)劃的理想模型 核心功能 綜合服務(wù) 會(huì)議 旅游 短期居住 人才培訓(xùn) 參觀 實(shí)踐 金融服務(wù) 法律服務(wù) 信息服務(wù) 專業(yè)服務(wù) 輔助 功能 實(shí)體功能區(qū) 商服 配套區(qū) 展示 博覽區(qū) 實(shí)體功能區(qū) 研發(fā) 辦公區(qū) 研發(fā)辦公樓 綜合辦公樓 中試樓 綜合性展覽館 專業(yè)性展覽館 企業(yè)展覽館 實(shí)體功能區(qū) 高星級(jí)酒店 酒店式公寓 獨(dú)立商業(yè) 物業(yè)形態(tài) ① 平臺(tái) 功能 實(shí)體功能區(qū) 會(huì)所 辦公區(qū) 研發(fā) 大學(xué) /學(xué)院課題組 專業(yè)研究機(jī)構(gòu) 客戶類型 科學(xué)家研究室 ② 客戶類型 政府支持的研究機(jī)構(gòu) 跨國企業(yè)研發(fā)部門 民營公司研發(fā)總部 客戶類型 跨國企業(yè)產(chǎn)品展示中心 民營公司產(chǎn)品展示中心 機(jī)構(gòu) /學(xué)院成果展示中心 展示 園區(qū) “ 活體 ” 展示 場(chǎng)館性 展示 活動(dòng)性 展示 總部辦公樓 總部會(huì)所 相關(guān)服務(wù)性企業(yè) :如旅行社 \公關(guān)公司 \教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu) \金融機(jī)構(gòu) \律師樓 \信息科技公司 …… 客戶類型 交易平臺(tái) 認(rèn)證機(jī)制中心 價(jià)格發(fā)布中心 產(chǎn)品采購中心 信息交流中心 國際發(fā)展研究中心 國 際 研 發(fā) 成 果 交 流 中 心 國 際 研 發(fā) 應(yīng) 用 示 范 中 心 實(shí)現(xiàn)三個(gè)中心 為千島湖打造研發(fā)概念 開辟全新的區(qū)域職能 價(jià)值成果 做準(zhǔn)主題 做強(qiáng)功能 做穩(wěn)經(jīng)營 做好產(chǎn)品 經(jīng)濟(jì)效益 ?土地價(jià)值 ?地產(chǎn)價(jià)值 ?稅收收益 社會(huì)效益 ?地區(qū)繁榮 ?提升影響力 ?帶動(dòng)就業(yè) ?創(chuàng)造和諧社會(huì) 價(jià)值模型 ?實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目 綜合效益最大化 ?拓展地區(qū) 發(fā)展新戰(zhàn)略空間 ?打造區(qū)域 新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn) ?探索國家 可持續(xù)發(fā)展之路 綜 合服 務(wù) 科普 教 育 科技旅游 科技 論壇 生 態(tài) 宜居 科技 研發(fā) 研發(fā)功能 人才培 訓(xùn) 功能模型 展示 商服配套區(qū) 會(huì)所辦公區(qū) 功能模塊 產(chǎn)品模塊 研發(fā)辦公區(qū) 展示博覽區(qū) 研發(fā)功能 ?引入國際國內(nèi)最高級(jí)別的實(shí)驗(yàn)室、科技人才到園區(qū)進(jìn)行日常性、階段性的研發(fā)設(shè)計(jì)和科技攻關(guān)，打造濃厚的學(xué)術(shù)氛圍，成為全球?qū)I(yè)人事的 “ 麥加 ” 。 ?在園區(qū)內(nèi)，科技人員可進(jìn)行虛擬制造，同時(shí)園區(qū)開辟專門的區(qū)域可供科技成果實(shí)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn) “ 研發(fā)設(shè)計(jì) 虛擬制造 中試 ” 的高端產(chǎn)業(yè)鏈。 科普功能 最先進(jìn)的生態(tài)科技園區(qū)將成為全國性的科普基地，提高生態(tài)科技、環(huán)境保護(hù)在全國乃至全世界人民中的關(guān)注度、從而激發(fā)全人類去維護(hù)生態(tài)環(huán)境。 中價(jià)值地塊 : 項(xiàng)目地塊湖景地區(qū)，但湖景視野不是十分開闊 ,觀湖效果略遜，景觀資源相對(duì)較多。 組團(tuán) 面積 產(chǎn)權(quán) 經(jīng)營模式 展覽區(qū) 綜合性展館 100畝 整棟 產(chǎn)權(quán)持有，租賃運(yùn)營 專業(yè)性展館 整棟 產(chǎn)權(quán)持有自主經(jīng)營，部分常年展示中心 出租經(jīng)營 企業(yè)展館 整棟 全部銷售 /定制開發(fā) 研發(fā)區(qū) 研發(fā)辦公樓 400畝 整棟 /整層 定制開發(fā)、銷售、租賃 綜合辦公樓 分割單元 銷售、租賃 中試樓 整棟 /整層 定制開發(fā)、銷售、租賃 會(huì)所區(qū) 總部辦公 300畝 整棟 銷售 總部會(huì)所 整棟 銷售 配套區(qū) 酒店 200畝 整棟 與商業(yè)經(jīng)營管理公司合作經(jīng)營 酒店式公寓 單元 銷售后由酒店管理公司經(jīng)營 商業(yè)（濱江商業(yè)） 整棟 產(chǎn)權(quán)持有，合作經(jīng)營 開發(fā)方向效益比較分析 千島湖的產(chǎn)業(yè) /商業(yè) 開發(fā)現(xiàn)狀 旅游業(yè) 農(nóng)漁業(yè) 地產(chǎn)開發(fā) 對(duì)生態(tài)或土地資源的直接利用或簡單開發(fā) 買賣交易平臺(tái) 未來方向 新商業(yè)模式 （傳統(tǒng)行業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代營銷概念整合） 授人以魚，不如授人以漁 產(chǎn)業(yè) 農(nóng)業(yè) 旅游業(yè)開發(fā) 房地產(chǎn)投資 產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā) 產(chǎn)值 ？ （詳見下文商業(yè)模式研究） 年增長率 % % % 開發(fā)方向效益比較分析 淳安縣 2022年各產(chǎn)業(yè)效益比對(duì) 它山之石：案例借鑒 成片區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目 啟動(dòng)區(qū)確定案例分析 —武漢王家墩 CBD 啟動(dòng)區(qū)案例 —武漢王家墩 CBD啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略 武漢王家墩 CBD位于武漢市漢口幾何中心的王家墩地區(qū)，占地，東接青年路 ,南臨建設(shè)大道，西北與城市交通中環(huán)線發(fā)展大道和漢西路相連，是進(jìn)入武漢市區(qū)的門戶和連接武漢城市各功能的中心樞紐。 啟動(dòng)區(qū)案例 —武漢王家墩 CBD啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略 進(jìn)行綜合類物業(yè)開發(fā)建設(shè)和建成后的運(yùn)營管理，形成公司乃至 “ 泛海 ” 旗下新的主營業(yè)務(wù)和核心競爭力。 啟動(dòng)區(qū)土地權(quán)屬的完整性 整體開發(fā)的必要性 ——物業(yè)間協(xié)同效應(yīng)明顯 綜合發(fā)展項(xiàng)目中各功能部分的相互支持和協(xié)同作用評(píng)估框架產(chǎn)生的支持程度提供支持的用途 1 2 3 4 5辦公樓零售 / 餐飲住宅會(huì)展酒店辦公樓03224辦公樓零售 / 餐飲住宅會(huì)展酒店零售 / 餐飲40422辦公樓零售 / 餐飲住宅會(huì)展酒店住宅24000產(chǎn)生的支持程度提供支持的用途綜合發(fā)展項(xiàng)目中各功能部分的相互支持和協(xié)同作用評(píng)估框架產(chǎn)生的支持程度提供支持的用途 1 2 3 4 5辦公樓零售 / 餐飲住宅會(huì)展酒店會(huì)展24004辦公樓零售 / 餐飲住宅會(huì)展酒店酒店42040上述五種物業(yè)類別適應(yīng) CBD啟動(dòng)區(qū)的職能， 各項(xiàng)目之間具有良好協(xié)同效應(yīng)，是啟動(dòng)區(qū)所必備的物業(yè)形態(tài)。 2022— 2022 JH03B0102 JH03B0103 商住項(xiàng)目 JH03B0104 商?。鹤灾鹘ㄔO(shè)為主輔以合 作開發(fā) 41 2022— 2022 JH03B0105 JH03B0106 寫字樓 JH03B0101 寫字樓：土地銷售 13 2022 JH03B0104 注：廣場(chǎng)、公園、學(xué)校等公建和非經(jīng)營性項(xiàng)目除外。 培訓(xùn)工作： 2022年三季度完成初步人員到位和 培訓(xùn)。 建筑規(guī)模： 5萬平方米 投資模式：作為保留項(xiàng)目，后期適時(shí)開發(fā) 地塊編號(hào) JH03B0101 地塊用途 綜合用地 地塊面積 容積率 布置物業(yè) 酒店、辦公、商業(yè) 建筑面積 酒店： 5萬方 地塊開發(fā)時(shí)間 暫保留，適時(shí)開發(fā) 酒店項(xiàng)目 3 —— 公寓式酒店 項(xiàng)目名稱：公寓酒店 項(xiàng)目定位：符合國際五星級(jí)公寓式酒店標(biāo)準(zhǔn)， 由世界一流運(yùn)營商管理的 “ 管家 式 ” 公寓酒店。下半年開展項(xiàng)目招商。 建筑規(guī)模： 62萬平方 投資模式：自主開發(fā) 運(yùn)營模式：銷售 住 宅 項(xiàng) 目 建設(shè)計(jì)劃： 充分利用地鐵、會(huì)展等市場(chǎng)信息的放 大，建設(shè)宜住宜投的高檔物業(yè)。另外 7萬方寫字樓物業(yè)根據(jù)市場(chǎng)吸納能力，保留至 2022年以后開發(fā)。 占地規(guī)模： 18800平方米 項(xiàng)目進(jìn)展： 2022年底進(jìn)行項(xiàng)目策劃準(zhǔn)備工作。 建設(shè)主體：商務(wù)區(qū)公司 建設(shè)時(shí)間：項(xiàng)目計(jì)劃于 2022年開工。 案例借鑒： 啟動(dòng)區(qū)開發(fā)為項(xiàng)目整體開發(fā)方向確定基調(diào) 啟動(dòng)區(qū)開發(fā)為項(xiàng)目整體開發(fā)樹立品牌形象 啟動(dòng)區(qū)開發(fā)為項(xiàng)目整體開發(fā)節(jié)奏提供基礎(chǔ) 啟動(dòng)區(qū)的開發(fā)是項(xiàng)目開發(fā)的重中之重 Click to edit Master title style SIAT/010929/SHPR(2022GB) 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)啟動(dòng)區(qū)開發(fā)安排 Click to edit Master title style SIAT/010929/SHPR(2022GB) 第四 階 段 第三 階 段 第二 階 段 第一 階 段 （ 啟動(dòng) 安排） 沿湖會(huì)所區(qū) 研發(fā)辦公開發(fā) 展示博覽區(qū)開發(fā) 商服配套區(qū) 樹立項(xiàng)目形象 打造核心競爭力 構(gòu)建平臺(tái) 完善功能 啟動(dòng)區(qū)開發(fā)安排 利用沿湖優(yōu)勢(shì)構(gòu)筑產(chǎn)品競爭力 體現(xiàn)千島湖資源的不可復(fù)制性 作為啟動(dòng)區(qū)的亮點(diǎn)對(duì)外樹立項(xiàng)目形象 Click to edit Master title style SIAT/010929/SHPR(2022GB) 物業(yè) 占地面積 容積率 單套面積 （ ㎡ ） 體量配比 （ ㎡ ） 配套會(huì)所 300畝 500~700 60000 總計(jì) 300畝 60000 啟動(dòng)區(qū)開發(fā) —— 研發(fā)會(huì)所區(qū) 考慮純獨(dú)棟別墅社區(qū) ,突出項(xiàng)目的高端特點(diǎn) ?開發(fā)商獨(dú)立開發(fā) ?開發(fā)商 /政府聯(lián)建 ?融資建設(shè) 啟動(dòng)區(qū)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)及假設(shè) 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)： 300畝用地總部會(huì)所及辦公區(qū)域； 25萬 /畝； 、規(guī)費(fèi)及大市政、小市政的費(fèi)用按照常規(guī)管理執(zhí)行； 啟動(dòng)區(qū)開發(fā)成本 基本情況 占地面積 202200 建筑面積 60000 項(xiàng)目成本 序號(hào) 項(xiàng)目 基數(shù) 指標(biāo) 單位 總價(jià) 備注 1 土地成本 —— —— —— 9725 土地費(fèi)用 300畝 25萬元 /畝 萬元 7500 契稅 7500萬元 3% 萬元 225 市政配套費(fèi) 202200㎡ 100元 /㎡ 萬元 2022 2 前期費(fèi)用 —— —— —— 600 可行性研究 60000㎡ 20元 /㎡ 萬元 120 設(shè)計(jì)費(fèi) 60000㎡ 50元 /㎡ 萬元 300 其他前期費(fèi)用 60000㎡ 30元 /㎡ 萬元 180 3 建安成本 —— —— —— 6000 別墅 60000㎡ 1000元 /㎡ 萬元 6000 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套 2087 永久用電 60000㎡ 70元 /㎡ 萬元 420 永久用水 60000㎡ 10元 /㎡ 萬元 60 排水及排污 60000㎡ /㎡ 萬元 51 景觀 202200㎡ 70元 /㎡ 萬元 1400 交通設(shè)施及指示牌 60000㎡ 2元 /㎡ 萬元 12 通訊 60000㎡ 6元 /㎡ 萬元 36 可視對(duì)講等弱電工程 60000㎡ 18元 /㎡ 萬元 108 5 公共配套 —— —— —— 318 小區(qū)道路 60000㎡ 50元 /㎡ 萬元 300 消防配套費(fèi) 60000㎡ 3元 /㎡ 萬元 18 6 開發(fā)成本合計(jì) —— —— —— 18730 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能定位及規(guī)劃建議 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商的關(guān)鍵駐商分析 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式及融資建議 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策分析及要求初探 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌戰(zhàn)略及推廣策略 ?策略一：招商順序原則 ?核心知名、龍頭企業(yè)先行，引入知名企業(yè)，帶動(dòng)上下游行業(yè)及業(yè)內(nèi)追隨企業(yè)； 策略二：核心主力店招商布局原則 ?引入業(yè)內(nèi)權(quán)威機(jī)構(gòu)，如有機(jī)食品認(rèn)定機(jī)構(gòu)、檢測(cè)機(jī)構(gòu)、生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證中心等等； ?策略三：特殊企業(yè)招商優(yōu)惠原則 ?特殊商家是指具有較高科技含量、品牌效應(yīng)的經(jīng)營商家，引進(jìn)時(shí)給予優(yōu)惠政策，邀請(qǐng)其先入場(chǎng)，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目起到增強(qiáng)專業(yè)氛圍、聚集人氣作用； ?策略四：經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)”不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的營運(yùn)管理中。 意向合作開發(fā) 6 上海高榕集團(tuán) 中國出口蔬菜行業(yè)最大的企業(yè)。意向投資開發(fā) 8 香港快威科技 投資集團(tuán) 大型實(shí)力投資機(jī)構(gòu)。 ?到 2022年底，經(jīng)過 16年的建設(shè)，園區(qū)共引進(jìn)投資項(xiàng)目近 500個(gè)，項(xiàng)目總投資額超過 100億美元， 2022年園區(qū)工業(yè)銷售收入達(dá) 700億元人民幣 ?到 2022年年底，園區(qū)共吸引