【正文】 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū) 開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略 2022年 清溪清我心，水色異諸水。 借問(wèn)新安江，見(jiàn)底何如此？ — 李白 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能定位規(guī)劃深化建議 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商的關(guān)鍵駐商分析 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式及融資建議 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策分析及要求初探 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌戰(zhàn)略及推廣策略 報(bào)告內(nèi)容 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能定位規(guī)劃深化建議 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商的關(guān)鍵駐商分析 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式及融資建議 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策分析及要求初探 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌戰(zhàn)略及推廣策略 本次定位規(guī)劃地塊 面積：約 1000畝 UN大型企業(yè)研發(fā)中心（基地） 虛擬制造 中試 科技研發(fā) 論壇 旅游 教育 一. 定位規(guī)劃的理想模型 核心功能 綜合服務(wù) 會(huì)議 旅游 短期居住 人才培訓(xùn) 參觀 實(shí)踐 金融服務(wù) 法律服務(wù) 信息服務(wù) 專業(yè)服務(wù) 輔助 功能 實(shí)體功能區(qū) 商服 配套區(qū) 展示 博覽區(qū) 實(shí)體功能區(qū) 研發(fā) 辦公區(qū) 研發(fā)辦公樓 綜合辦公樓 中試樓 綜合性展覽館 專業(yè)性展覽館 企業(yè)展覽館 實(shí)體功能區(qū) 高星級(jí)酒店 酒店式公寓 獨(dú)立商業(yè) 物業(yè)形態(tài) ① 平臺(tái) 功能 實(shí)體功能區(qū) 會(huì)所 辦公區(qū) 研發(fā) 大學(xué) /學(xué)院課題組 專業(yè)研究機(jī)構(gòu) 客戶類型 科學(xué)家研究室 ② 客戶類型 政府支持的研究機(jī)構(gòu) 跨國(guó)企業(yè)研發(fā)部門 民營(yíng)公司研發(fā)總部 客戶類型 跨國(guó)企業(yè)產(chǎn)品展示中心 民營(yíng)公司產(chǎn)品展示中心 機(jī)構(gòu) /學(xué)院成果展示中心 展示 園區(qū) “ 活體 ” 展示 場(chǎng)館性 展示 活動(dòng)性 展示 總部辦公樓 總部會(huì)所 相關(guān)服務(wù)性企業(yè) :如旅行社 \公關(guān)公司 \教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu) \金融機(jī)構(gòu) \律師樓 \信息科技公司 …… 客戶類型 交易平臺(tái) 認(rèn)證機(jī)制中心 價(jià)格發(fā)布中心 產(chǎn)品采購(gòu)中心 信息交流中心 國(guó)際發(fā)展研究中心 國(guó) 際 研 發(fā) 成 果 交 流 中 心 國(guó) 際 研 發(fā) 應(yīng) 用 示 范 中 心 實(shí)現(xiàn)三個(gè)中心 為千島湖打造研發(fā)概念 開(kāi)辟全新的區(qū)域職能 價(jià)值成果 做準(zhǔn)主題 做強(qiáng)功能 做穩(wěn)經(jīng)營(yíng) 做好產(chǎn)品 經(jīng)濟(jì)效益 ?土地價(jià)值 ?地產(chǎn)價(jià)值 ?稅收收益 社會(huì)效益 ?地區(qū)繁榮 ?提升影響力 ?帶動(dòng)就業(yè) ?創(chuàng)造和諧社會(huì) 價(jià)值模型 ?實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目 綜合效益最大化 ?拓展地區(qū) 發(fā)展新戰(zhàn)略空間 ?打造區(qū)域 新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) ?探索國(guó)家 可持續(xù)發(fā)展之路 綜 合服 務(wù) 科普 教 育 科技旅游 科技 論壇 生 態(tài) 宜居 科技 研發(fā) 研發(fā)功能 人才培 訓(xùn) 功能模型 展示 商服配套區(qū) 會(huì)所辦公區(qū) 功能模塊 產(chǎn)品模塊 研發(fā)辦公區(qū) 展示博覽區(qū) 研發(fā)功能 ?引入國(guó)際國(guó)內(nèi)最高級(jí)別的實(shí)驗(yàn)室、科技人才到園區(qū)進(jìn)行日常性、階段性的研發(fā)設(shè)計(jì)和科技攻關(guān)，打造濃厚的學(xué)術(shù)氛圍，成為全球?qū)I(yè)人事的 “ 麥加 ” 。 ?在園區(qū)內(nèi)，科技人員可進(jìn)行虛擬制造，同時(shí)園區(qū)開(kāi)辟專門的區(qū)域可供科技成果實(shí)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn) “ 研發(fā)設(shè)計(jì) 虛擬制造 中試 ” 的高端產(chǎn)業(yè)鏈。 展示功能 定期舉辦高水準(zhǔn)的專業(yè)論壇，成為生態(tài)科技、環(huán)境保護(hù)及其相關(guān)領(lǐng)域論壇舉辦的首選地。 旅游功能 項(xiàng)目的生態(tài)科技與原生態(tài)的島嶼景觀有機(jī)整合，成為 “ 科技旅游 ” 的最佳景點(diǎn)，在園區(qū)內(nèi)游客能夠 “ 看到、聽(tīng)到、聞到、吃到 ” 生態(tài)科技和環(huán)境保護(hù)所的成果，全身心的科技感受是不可復(fù)制的。 交易平臺(tái) 通過(guò)企業(yè)的聚集，定期的交易博覽會(huì)，使項(xiàng)目成為綠色產(chǎn)品的價(jià)格形成基地及信息傳導(dǎo)中心。 科普功能 最先進(jìn)的生態(tài)科技園區(qū)將成為全國(guó)性的科普基地，提高生態(tài)科技、環(huán)境保護(hù)在全國(guó)乃至全世界人民中的關(guān)注度、從而激發(fā)全人類去維護(hù)生態(tài)環(huán)境。 綜合服務(wù)功能 金融、法律、商業(yè)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)等機(jī)構(gòu)共同保障和維護(hù)園區(qū)的日常及專業(yè)運(yùn)作。 生態(tài)宜居 生態(tài)環(huán)境及生態(tài)科技共同打造的宜居生活體驗(yàn)區(qū)。 功能定位 高價(jià)值地塊 中價(jià)值地塊 中價(jià)值地塊 低價(jià)值地塊 高價(jià)值地塊 : 項(xiàng)目開(kāi)闊沿湖地帶，具有廣泛的湖景視野 ,在利用湖景資源上 ,有最寬闊湖景資源的觀湖優(yōu)勢(shì)。 中價(jià)值地塊 : 項(xiàng)目地塊湖景地區(qū)，但湖景視野不是十分開(kāi)闊 ,觀湖效果略遜，景觀資源相對(duì)較多。 低價(jià)值地塊 : 項(xiàng)目地塊內(nèi)陸地區(qū) ,資源上擁有山地資源，無(wú)湖景資源，是項(xiàng)目地塊中資源相對(duì)較差的版塊。 各功能區(qū)物業(yè)配比 研發(fā)基地區(qū)（ 400畝） 博覽展示區(qū)（ 100畝） 研發(fā)會(huì)所區(qū)（ 300畝） 酒店商業(yè)區(qū)（ 200畝） 物業(yè) 占地面積 容積率 單套面積 （ ㎡ ） 體量配比 （ ㎡ ） 研發(fā)辦公 200畝 200~300 40000 研發(fā)辦公 200畝 600~800 40000 總計(jì) 400畝 80000 研發(fā)辦公區(qū) 多層次的綠化和景觀，營(yíng)造辦公企業(yè)的獨(dú)享專屬花園領(lǐng)地，在靜謐、自然的生態(tài)辦公環(huán)境中，企業(yè)商務(wù)活動(dòng)的優(yōu)越性凸顯，提升企業(yè)品位。 物業(yè) 占地面積 容積率 單套面積 （ ㎡ ） 體量配比 （ ㎡ ） 配套會(huì)所 300畝 500~700 60000 總計(jì) 300畝 60000 研發(fā)會(huì)所區(qū) 考慮純獨(dú)棟別墅社區(qū) ,突出項(xiàng)目的高端特點(diǎn) 物業(yè) 占地面積 容積率 體量配比（ ㎡ ） 主體酒店與配套 200畝 40000 總計(jì) 200畝 40000 酒店主題部分 ,突出地標(biāo)性 /視覺(jué)效果 或考慮結(jié)合水景處理 ,從環(huán)湖位置都可觀賞 異國(guó)風(fēng)情 , 色彩與環(huán)境處理 建筑標(biāo)識(shí)處理 ,高聳的局部形態(tài) . 酒店主體部分營(yíng)造建議 建筑標(biāo)識(shí)性的特點(diǎn) ,形成視覺(jué)沖擊 建筑風(fēng)格采用異國(guó)風(fēng)情建筑 ,區(qū)別當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)代風(fēng)格建筑形態(tài) 高星級(jí)酒店及商業(yè)配套 SPA 餐飲 酒吧區(qū) 特色主題會(huì)議 包括大型室內(nèi)外會(huì)議 物業(yè) 占地面積 容積率 體量配比（ ㎡ ） 主體酒店與配套 200畝 40000 總計(jì) 200畝 40000 高星級(jí)酒店及商業(yè)配套 酒店主體部分功能建議 物業(yè) 占地面積 容積率 體量配比 （ ㎡ ） 展覽中心 100畝 20220 總計(jì) 100畝 20220 展示博覽區(qū) 風(fēng)格與研發(fā)辦公區(qū)保持一致，從立面、功能等多角度體現(xiàn)生態(tài)、可持續(xù)發(fā)展的展示窗口（具體參見(jiàn)后文生態(tài)建筑模型）。 組團(tuán) 面積 產(chǎn)權(quán) 經(jīng)營(yíng)模式 展覽區(qū) 綜合性展館 100畝 整棟 產(chǎn)權(quán)持有，租賃運(yùn)營(yíng) 專業(yè)性展館 整棟 產(chǎn)權(quán)持有自主經(jīng)營(yíng)，部分常年展示中心 出租經(jīng)營(yíng) 企業(yè)展館 整棟 全部銷售 /定制開(kāi)發(fā) 研發(fā)區(qū) 研發(fā)辦公樓 400畝 整棟 /整層 定制開(kāi)發(fā)、銷售、租賃 綜合辦公樓 分割單元 銷售、租賃 中試樓 整棟 /整層 定制開(kāi)發(fā)、銷售、租賃 會(huì)所區(qū) 總部辦公 300畝 整棟 銷售 總部會(huì)所 整棟 銷售 配套區(qū) 酒店 200畝 整棟 與商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司合作經(jīng)營(yíng) 酒店式公寓 單元 銷售后由酒店管理公司經(jīng)營(yíng) 商業(yè)（濱江商業(yè)） 整棟 產(chǎn)權(quán)持有，合作經(jīng)營(yíng) 開(kāi)發(fā)方向效益比較分析 千島湖的產(chǎn)業(yè) /商業(yè) 開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 旅游業(yè) 農(nóng)漁業(yè) 地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 對(duì)生態(tài)或土地資源的直接利用或簡(jiǎn)單開(kāi)發(fā) 買賣交易平臺(tái) 未來(lái)方向 新商業(yè)模式 （傳統(tǒng)行業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代營(yíng)銷概念整合） 授人以魚(yú)，不如授人以漁 產(chǎn)業(yè) 農(nóng)業(yè) 旅游業(yè)開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)投資 產(chǎn)業(yè)鏈開(kāi)發(fā) 產(chǎn)值 ？ （詳見(jiàn)下文商業(yè)模式研究） 年增長(zhǎng)率 % % % 開(kāi)發(fā)方向效益比較分析 淳安縣 2022年各產(chǎn)業(yè)效益比對(duì) 它山之石：案例借鑒 成片區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 啟動(dòng)區(qū)確定案例分析 —武漢王家墩 CBD 啟動(dòng)區(qū)案例 —武漢王家墩 CBD啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略 武漢王家墩 CBD位于武漢市漢口幾何中心的王家墩地區(qū)，占地，東接青年路 ,南臨建設(shè)大道，西北與城市交通中環(huán)線發(fā)展大道和漢西路相連，是進(jìn)入武漢市區(qū)的門戶和連接武漢城市各功能的中心樞紐。（開(kāi)發(fā)商：泛海集團(tuán)） 啟動(dòng)區(qū)基本指標(biāo)： 占 地： 建筑總量： 118萬(wàn)平米 開(kāi)發(fā)周期： 5年 物業(yè)類型：綜合物業(yè) （含會(huì)展、 酒店、商業(yè)、住宅 和寫(xiě)字樓） 啟動(dòng)區(qū)案例 —武漢王家墩 CBD啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略 打造啟動(dòng)區(qū)，提高其城市吸引力、市場(chǎng)吸引力和市民吸引力，成為代表武漢城市上升和崛起的功能空間。在提升公司 4000畝土地價(jià)值同時(shí)，形成公司城市運(yùn)營(yíng)能力和盈利模式。 通過(guò)培育城市開(kāi)發(fā)品牌，適時(shí)進(jìn)行管理復(fù)制；通過(guò)運(yùn)營(yíng)會(huì)展、酒店、商業(yè)等物業(yè)，形成 “ 泛海 ” 旗下綜合類物業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。 啟動(dòng)區(qū)案例 —武漢王家墩 CBD啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略 進(jìn)行綜合類物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)和建成后的運(yùn)營(yíng)管理，形成公司乃至 “ 泛海 ” 旗下新的主營(yíng)業(yè)務(wù)和核心競(jìng)爭(zhēng)力。 經(jīng)營(yíng)定位 啟動(dòng)區(qū)案例 —武漢王家墩 CBD啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略 完成綜合類物業(yè)和項(xiàng)目組團(tuán)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，形成具有完整功能體系的城市空間，并以此創(chuàng)建具有差異性的企業(yè)和產(chǎn)品品牌。 產(chǎn)品定位 根據(jù)市主要領(lǐng)導(dǎo)的指示精神，武漢市規(guī)劃國(guó)土局本著 “ 尊重啟動(dòng)區(qū)的土地現(xiàn)狀，同質(zhì)等量交換，解決影響啟動(dòng)區(qū)土地出讓障礙 ” 的原則，完成了啟動(dòng)區(qū)紅線調(diào)整預(yù)方案。 公司多年與政府合作的基礎(chǔ)和前期工作積累，在合法取得啟動(dòng)區(qū)外圍土地工作上具備一定優(yōu)勢(shì) ,計(jì)劃于 2022年上半年配合政府完成啟動(dòng)區(qū)外圍土地出讓。 啟動(dòng)區(qū)土地權(quán)屬的完整性 整體開(kāi)發(fā)的必要性 ——物業(yè)間協(xié)同效應(yīng)明顯 綜合發(fā)展項(xiàng)目中各功能部分的相互支持和協(xié)同作用評(píng)估框架產(chǎn)生的支持程度提供支持的用途 1 2 3 4 5辦公樓零售 / 餐飲住宅會(huì)展酒店辦公樓03224辦公樓零售 / 餐飲住宅會(huì)展酒店零售 / 餐飲40422辦公樓零售 / 餐飲住宅會(huì)展酒店住宅24000產(chǎn)生的支持程度提供支持的用途綜合發(fā)展項(xiàng)目中各功能部分的相互支持和協(xié)同作用評(píng)估框架產(chǎn)生的支持程度提供支持的用途 1 2 3 4 5辦公樓零售 / 餐飲住宅會(huì)展酒店會(huì)展24004辦公樓零售 / 餐飲住宅會(huì)展酒店酒店42040上述五種物業(yè)類別適應(yīng) CBD啟動(dòng)區(qū)的職能， 各項(xiàng)目之間具有良好協(xié)同效應(yīng)，是啟動(dòng)區(qū)所必備的物業(yè)形態(tài)。 啟動(dòng)區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，整體效益突出。 整體開(kāi)發(fā)的必要性 ——物業(yè)間協(xié)同效應(yīng)明顯 經(jīng)營(yíng)模式 策劃方案 項(xiàng)目組團(tuán) 地塊編號(hào) 經(jīng)營(yíng)模式建議 建筑規(guī)模（萬(wàn)方） 開(kāi)發(fā)時(shí)間 啟動(dòng)區(qū)項(xiàng)目組團(tuán) 會(huì)展酒店項(xiàng)目 JH03A0101 會(huì)展：自主投資 酒店：股權(quán)合作并持有物 業(yè)，與專業(yè)品牌運(yùn)營(yíng) 管理公司合作運(yùn)營(yíng)。 2022— 2022 JH03B0101 JH03B0104 商業(yè)、住宅項(xiàng)目 JH03B0101 住宅、公寓：自主投資 商業(yè)：股權(quán)合作開(kāi)發(fā)并持有 物業(yè)，收購(gòu)上市公司 運(yùn)營(yíng)商業(yè)物業(yè)。 2022— 2022 JH03B0102 JH03B0103 商住項(xiàng)目 JH03B0104 商?。鹤灾鹘ㄔO(shè)為主輔以合 作開(kāi)發(fā) 41 2022— 2022 JH03B0105 JH03B0106 寫(xiě)字樓 JH03B0101 寫(xiě)字樓：土地銷售 13 2022 JH03B0104 注：廣場(chǎng)、公園、學(xué)校等公建和非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目除外。 開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)序 “歐洲之門 ” 會(huì)展中心 0709年 順應(yīng)政府要求、吸引城市關(guān)注、率先啟動(dòng) 會(huì)展酒店 0810年 服務(wù)商務(wù)和會(huì)展，形成區(qū)域標(biāo)志 商務(wù)貿(mào)易區(qū) 0911年 謹(jǐn)慎選擇時(shí)機(jī)，設(shè)立商務(wù)標(biāo)桿 SOHO區(qū) 0809年 市場(chǎng)準(zhǔn)確定位、迅速實(shí)現(xiàn)銷售 商業(yè)中心 0810年 服務(wù)更大區(qū)域，提升區(qū)域人氣和活力 居住區(qū) 0910年 快速開(kāi)發(fā)、規(guī)模建設(shè)、追究利潤(rùn) 友城廣場(chǎng) 0809年 作為城市功能節(jié)點(diǎn)和目的地，提升區(qū)域人氣和品質(zhì) 開(kāi)放空間 0810年 提升物業(yè)價(jià)值，配合建設(shè)時(shí)序， 會(huì) 展 項(xiàng) 目 項(xiàng)目名稱： ” 歐洲之門 ” 國(guó)際會(huì)展