【正文】 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū) 開發(fā)運營戰(zhàn)略 2022年 清溪清我心，水色異諸水。 借問新安江，見底何如此？ — 李白 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能定位規(guī)劃深化建議 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商的關鍵駐商分析 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式及融資建議 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策分析及要求初探 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌戰(zhàn)略及推廣策略 報告內容 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能定位規(guī)劃深化建議 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商的關鍵駐商分析 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式及融資建議 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策分析及要求初探 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌戰(zhàn)略及推廣策略 本次定位規(guī)劃地塊 面積：約 1000畝 UN大型企業(yè)研發(fā)中心（基地） 虛擬制造 中試 科技研發(fā) 論壇 旅游 教育 一. 定位規(guī)劃的理想模型 核心功能 綜合服務 會議 旅游 短期居住 人才培訓 參觀 實踐 金融服務 法律服務 信息服務 專業(yè)服務 輔助 功能 實體功能區(qū) 商服 配套區(qū) 展示 博覽區(qū) 實體功能區(qū) 研發(fā) 辦公區(qū) 研發(fā)辦公樓 綜合辦公樓 中試樓 綜合性展覽館 專業(yè)性展覽館 企業(yè)展覽館 實體功能區(qū) 高星級酒店 酒店式公寓 獨立商業(yè) 物業(yè)形態(tài) ① 平臺 功能 實體功能區(qū) 會所 辦公區(qū) 研發(fā) 大學 /學院課題組 專業(yè)研究機構 客戶類型 科學家研究室 ② 客戶類型 政府支持的研究機構 跨國企業(yè)研發(fā)部門 民營公司研發(fā)總部 客戶類型 跨國企業(yè)產(chǎn)品展示中心 民營公司產(chǎn)品展示中心 機構 /學院成果展示中心 展示 園區(qū) “ 活體 ” 展示 場館性 展示 活動性 展示 總部辦公樓 總部會所 相關服務性企業(yè) :如旅行社 \公關公司 \教育培訓機構 \金融機構 \律師樓 \信息科技公司 …… 客戶類型 交易平臺 認證機制中心 價格發(fā)布中心 產(chǎn)品采購中心 信息交流中心 國際發(fā)展研究中心 國 際 研 發(fā) 成 果 交 流 中 心 國 際 研 發(fā) 應 用 示 范 中 心 實現(xiàn)三個中心 為千島湖打造研發(fā)概念 開辟全新的區(qū)域職能 價值成果 做準主題 做強功能 做穩(wěn)經(jīng)營 做好產(chǎn)品 經(jīng)濟效益 ?土地價值 ?地產(chǎn)價值 ?稅收收益 社會效益 ?地區(qū)繁榮 ?提升影響力 ?帶動就業(yè) ?創(chuàng)造和諧社會 價值模型 ?實現(xiàn)項目 綜合效益最大化 ?拓展地區(qū) 發(fā)展新戰(zhàn)略空間 ?打造區(qū)域 新的經(jīng)濟增長點 ?探索國家 可持續(xù)發(fā)展之路 綜 合服 務 科普 教 育 科技旅游 科技 論壇 生 態(tài) 宜居 科技 研發(fā) 研發(fā)功能 人才培 訓 功能模型 展示 商服配套區(qū) 會所辦公區(qū) 功能模塊 產(chǎn)品模塊 研發(fā)辦公區(qū) 展示博覽區(qū) 研發(fā)功能 ?引入國際國內最高級別的實驗室、科技人才到園區(qū)進行日常性、階段性的研發(fā)設計和科技攻關，打造濃厚的學術氛圍，成為全球專業(yè)人事的 “ 麥加 ” 。 ?在園區(qū)內，科技人員可進行虛擬制造，同時園區(qū)開辟專門的區(qū)域可供科技成果實驗，實現(xiàn) “ 研發(fā)設計 虛擬制造 中試 ” 的高端產(chǎn)業(yè)鏈。 展示功能 定期舉辦高水準的專業(yè)論壇，成為生態(tài)科技、環(huán)境保護及其相關領域論壇舉辦的首選地。 旅游功能 項目的生態(tài)科技與原生態(tài)的島嶼景觀有機整合，成為 “ 科技旅游 ” 的最佳景點，在園區(qū)內游客能夠 “ 看到、聽到、聞到、吃到 ” 生態(tài)科技和環(huán)境保護所的成果，全身心的科技感受是不可復制的。 交易平臺 通過企業(yè)的聚集，定期的交易博覽會，使項目成為綠色產(chǎn)品的價格形成基地及信息傳導中心。 科普功能 最先進的生態(tài)科技園區(qū)將成為全國性的科普基地，提高生態(tài)科技、環(huán)境保護在全國乃至全世界人民中的關注度、從而激發(fā)全人類去維護生態(tài)環(huán)境。 綜合服務功能 金融、法律、商業(yè)、知識產(chǎn)權保護等機構共同保障和維護園區(qū)的日常及專業(yè)運作。 生態(tài)宜居 生態(tài)環(huán)境及生態(tài)科技共同打造的宜居生活體驗區(qū)。 功能定位 高價值地塊 中價值地塊 中價值地塊 低價值地塊 高價值地塊 : 項目開闊沿湖地帶，具有廣泛的湖景視野 ,在利用湖景資源上 ,有最寬闊湖景資源的觀湖優(yōu)勢。 中價值地塊 : 項目地塊湖景地區(qū)，但湖景視野不是十分開闊 ,觀湖效果略遜，景觀資源相對較多。 低價值地塊 : 項目地塊內陸地區(qū) ,資源上擁有山地資源，無湖景資源，是項目地塊中資源相對較差的版塊。 各功能區(qū)物業(yè)配比 研發(fā)基地區(qū)（ 400畝） 博覽展示區(qū)（ 100畝） 研發(fā)會所區(qū)（ 300畝） 酒店商業(yè)區(qū)（ 200畝） 物業(yè) 占地面積 容積率 單套面積 （ ㎡ ） 體量配比 （ ㎡ ） 研發(fā)辦公 200畝 200~300 40000 研發(fā)辦公 200畝 600~800 40000 總計 400畝 80000 研發(fā)辦公區(qū) 多層次的綠化和景觀，營造辦公企業(yè)的獨享專屬花園領地，在靜謐、自然的生態(tài)辦公環(huán)境中，企業(yè)商務活動的優(yōu)越性凸顯，提升企業(yè)品位。 物業(yè) 占地面積 容積率 單套面積 （ ㎡ ） 體量配比 （ ㎡ ） 配套會所 300畝 500~700 60000 總計 300畝 60000 研發(fā)會所區(qū) 考慮純獨棟別墅社區(qū) ,突出項目的高端特點 物業(yè) 占地面積 容積率 體量配比（ ㎡ ） 主體酒店與配套 200畝 40000 總計 200畝 40000 酒店主題部分 ,突出地標性 /視覺效果 或考慮結合水景處理 ,從環(huán)湖位置都可觀賞 異國風情 , 色彩與環(huán)境處理 建筑標識處理 ,高聳的局部形態(tài) . 酒店主體部分營造建議 建筑標識性的特點 ,形成視覺沖擊 建筑風格采用異國風情建筑 ,區(qū)別當?shù)氐默F(xiàn)代風格建筑形態(tài) 高星級酒店及商業(yè)配套 SPA 餐飲 酒吧區(qū) 特色主題會議 包括大型室內外會議 物業(yè) 占地面積 容積率 體量配比（ ㎡ ） 主體酒店與配套 200畝 40000 總計 200畝 40000 高星級酒店及商業(yè)配套 酒店主體部分功能建議 物業(yè) 占地面積 容積率 體量配比 （ ㎡ ） 展覽中心 100畝 20220 總計 100畝 20220 展示博覽區(qū) 風格與研發(fā)辦公區(qū)保持一致，從立面、功能等多角度體現(xiàn)生態(tài)、可持續(xù)發(fā)展的展示窗口（具體參見后文生態(tài)建筑模型）。 組團 面積 產(chǎn)權 經(jīng)營模式 展覽區(qū) 綜合性展館 100畝 整棟 產(chǎn)權持有，租賃運營 專業(yè)性展館 整棟 產(chǎn)權持有自主經(jīng)營，部分常年展示中心 出租經(jīng)營 企業(yè)展館 整棟 全部銷售 /定制開發(fā) 研發(fā)區(qū) 研發(fā)辦公樓 400畝 整棟 /整層 定制開發(fā)、銷售、租賃 綜合辦公樓 分割單元 銷售、租賃 中試樓 整棟 /整層 定制開發(fā)、銷售、租賃 會所區(qū) 總部辦公 300畝 整棟 銷售 總部會所 整棟 銷售 配套區(qū) 酒店 200畝 整棟 與商業(yè)經(jīng)營管理公司合作經(jīng)營 酒店式公寓 單元 銷售后由酒店管理公司經(jīng)營 商業(yè)（濱江商業(yè)） 整棟 產(chǎn)權持有，合作經(jīng)營 開發(fā)方向效益比較分析 千島湖的產(chǎn)業(yè) /商業(yè) 開發(fā)現(xiàn)狀 旅游業(yè) 農(nóng)漁業(yè) 地產(chǎn)開發(fā) 對生態(tài)或土地資源的直接利用或簡單開發(fā) 買賣交易平臺 未來方向 新商業(yè)模式 （傳統(tǒng)行業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代營銷概念整合） 授人以魚，不如授人以漁 產(chǎn)業(yè) 農(nóng)業(yè) 旅游業(yè)開發(fā) 房地產(chǎn)投資 產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā) 產(chǎn)值 ？ （詳見下文商業(yè)模式研究） 年增長率 % % % 開發(fā)方向效益比較分析 淳安縣 2022年各產(chǎn)業(yè)效益比對 它山之石：案例借鑒 成片區(qū)域開發(fā)項目 啟動區(qū)確定案例分析 —武漢王家墩 CBD 啟動區(qū)案例 —武漢王家墩 CBD啟動區(qū)戰(zhàn)略 武漢王家墩 CBD位于武漢市漢口幾何中心的王家墩地區(qū)，占地，東接青年路 ,南臨建設大道，西北與城市交通中環(huán)線發(fā)展大道和漢西路相連，是進入武漢市區(qū)的門戶和連接武漢城市各功能的中心樞紐。（開發(fā)商：泛海集團） 啟動區(qū)基本指標： 占 地： 建筑總量： 118萬平米 開發(fā)周期： 5年 物業(yè)類型：綜合物業(yè) （含會展、 酒店、商業(yè)、住宅 和寫字樓） 啟動區(qū)案例 —武漢王家墩 CBD啟動區(qū)戰(zhàn)略 打造啟動區(qū)，提高其城市吸引力、市場吸引力和市民吸引力，成為代表武漢城市上升和崛起的功能空間。在提升公司 4000畝土地價值同時，形成公司城市運營能力和盈利模式。 通過培育城市開發(fā)品牌，適時進行管理復制；通過運營會展、酒店、商業(yè)等物業(yè)，形成 “ 泛海 ” 旗下綜合類物業(yè)資產(chǎn)的運營平臺。 啟動區(qū)案例 —武漢王家墩 CBD啟動區(qū)戰(zhàn)略 進行綜合類物業(yè)開發(fā)建設和建成后的運營管理，形成公司乃至 “ 泛海 ” 旗下新的主營業(yè)務和核心競爭力。 經(jīng)營定位 啟動區(qū)案例 —武漢王家墩 CBD啟動區(qū)戰(zhàn)略 完成綜合類物業(yè)和項目組團的開發(fā)和運營，形成具有完整功能體系的城市空間，并以此創(chuàng)建具有差異性的企業(yè)和產(chǎn)品品牌。 產(chǎn)品定位 根據(jù)市主要領導的指示精神，武漢市規(guī)劃國土局本著 “ 尊重啟動區(qū)的土地現(xiàn)狀，同質等量交換，解決影響啟動區(qū)土地出讓障礙 ” 的原則，完成了啟動區(qū)紅線調整預方案。 公司多年與政府合作的基礎和前期工作積累，在合法取得啟動區(qū)外圍土地工作上具備一定優(yōu)勢 ,計劃于 2022年上半年配合政府完成啟動區(qū)外圍土地出讓。 啟動區(qū)土地權屬的完整性 整體開發(fā)的必要性 ——物業(yè)間協(xié)同效應明顯 綜合發(fā)展項目中各功能部分的相互支持和協(xié)同作用評估框架產(chǎn)生的支持程度提供支持的用途 1 2 3 4 5辦公樓零售 / 餐飲住宅會展酒店辦公樓03224辦公樓零售 / 餐飲住宅會展酒店零售 / 餐飲40422辦公樓零售 / 餐飲住宅會展酒店住宅24000產(chǎn)生的支持程度提供支持的用途綜合發(fā)展項目中各功能部分的相互支持和協(xié)同作用評估框架產(chǎn)生的支持程度提供支持的用途 1 2 3 4 5辦公樓零售 / 餐飲住宅會展酒店會展24004辦公樓零售 / 餐飲住宅會展酒店酒店42040上述五種物業(yè)類別適應 CBD啟動區(qū)的職能， 各項目之間具有良好協(xié)同效應，是啟動區(qū)所必備的物業(yè)形態(tài)。 啟動區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，整體效益突出。 整體開發(fā)的必要性 ——物業(yè)間協(xié)同效應明顯 經(jīng)營模式 策劃方案 項目組團 地塊編號 經(jīng)營模式建議 建筑規(guī)模（萬方） 開發(fā)時間 啟動區(qū)項目組團 會展酒店項目 JH03A0101 會展：自主投資 酒店：股權合作并持有物 業(yè)，與專業(yè)品牌運營 管理公司合作運營。 2022— 2022 JH03B0101 JH03B0104 商業(yè)、住宅項目 JH03B0101 住宅、公寓：自主投資 商業(yè)：股權合作開發(fā)并持有 物業(yè)，收購上市公司 運營商業(yè)物業(yè)。 2022— 2022 JH03B0102 JH03B0103 商住項目 JH03B0104 商?。鹤灾鹘ㄔO為主輔以合 作開發(fā) 41 2022— 2022 JH03B0105 JH03B0106 寫字樓 JH03B0101 寫字樓：土地銷售 13 2022 JH03B0104 注：廣場、公園、學校等公建和非經(jīng)營性項目除外。 開發(fā)建設時序 “歐洲之門 ” 會展中心 0709年 順應政府要求、吸引城市關注、率先啟動 會展酒店 0810年 服務商務和會展，形成區(qū)域標志 商務貿(mào)易區(qū) 0911年 謹慎選擇時機，設立商務標桿 SOHO區(qū) 0809年 市場準確定位、迅速實現(xiàn)銷售 商業(yè)中心 0810年 服務更大區(qū)域，提升區(qū)域人氣和活力 居住區(qū) 0910年 快速開發(fā)、規(guī)模建設、追究利潤 友城廣場 0809年 作為城市功能節(jié)點和目的地，提升區(qū)域人氣和品質 開放空間 0810年 提升物業(yè)價值，配合建設時序， 會 展 項 目 項目名稱： ” 歐洲之門 ” 國際會展