【正文】 承包人 （投資方） 流程圖 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 融資 — 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套項目開發(fā)融資建議 融資主體：淳安開發(fā)總公司下屬營運公司 融資方向 ? 權(quán)益融資 — 可選方向一：針對配套項目和會展項目的 “ BOT融資 ” — 可選方向二：引入知名工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商入股營運公司，開展新的建設(shè) 經(jīng)營管理融資模式 （如新加坡豐樹基金的 BTS融資服務(wù)模式） BOT融資模式介紹 ? B0T融資建設(shè)模式 BOT模式即 “ 建設(shè) 經(jīng)營 移交 ” 模式。因此，一級開發(fā)的過程和成本是可控的，事先可做出比較準(zhǔn)確的預(yù)算。經(jīng)科學(xué)的經(jīng)濟測算，園區(qū)在穩(wěn)定運轉(zhuǎn)后，今后每年中將會產(chǎn)生約 911億元左右的稅收收入，同時周邊的產(chǎn)生經(jīng)濟帶動效益更是無法估量。 收益分析 — 消費帶動效益 大型高端企業(yè)對于所在區(qū)域的消費帶動也包括兩個方面：一方面是企業(yè)的商務(wù)活動、研發(fā)活動以及保障商務(wù)活動和研發(fā)活動所必須的各種配套消費；第二方面是企業(yè)內(nèi)高級白領(lǐng)的個人生活消費，包括住宅、交通、子女教育、健身、旅游、購物等等，這種消費對于推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展具有重要的作用。因地制宜的綠化美化環(huán)境建設(shè)，創(chuàng)建花園式企業(yè)，可增進員工的身體健康，令人心曠神怡并陶冶情操，可以收到不可用金錢比擬的效益，從而成為吸引人才和企業(yè)入駐的亮點，形成一個人文、經(jīng)濟和生態(tài)有機結(jié)合的良性循環(huán)。根據(jù)項目規(guī)劃，將充分利用區(qū)域自身的環(huán)境資源優(yōu)勢，結(jié)合園林和現(xiàn)代辦公區(qū)域的先進設(shè)計，科學(xué)有效地進行設(shè)施節(jié)能管理。 同時由于我產(chǎn)業(yè)園區(qū)域內(nèi)聚集了大批的企業(yè)研發(fā)中心，說明這個區(qū)域的商務(wù)環(huán)境、綜合環(huán)境比較優(yōu)越，無形之中能夠提升我淳安的知名度、美譽度和國際地位，促使這個區(qū)域的地產(chǎn)升值。一般來說，大型企業(yè)的研發(fā)部門是企業(yè)價值鏈分工中具有高附加值的部門，研發(fā)部門對總部企業(yè)的意義在于：獲取高附加值的源泉；通過研發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓或內(nèi)部轉(zhuǎn)移價格的調(diào)整實現(xiàn)利潤留在總部，成為企業(yè)所得稅的稅源；總部企業(yè)員工的高工資將為所在地帶來較高的個人所得稅?，F(xiàn)金流方面，資金主要用于市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和其他相關(guān)費用。 （或完工后評估總價）分期償還投資方的融資和建設(shè)費用。 ?到 2022年底，經(jīng)過 16年的建設(shè)，園區(qū)共引進投資項目近 500個，項目總投資額超過 100億美元， 2022年園區(qū)工業(yè)銷售收入達 700億元人民幣 ?到 2022年年底，園區(qū)共吸引企業(yè)逾 5000家，產(chǎn)生近 10萬個工作機會 ?到 2022年年底，園區(qū)高新技術(shù)企業(yè)共產(chǎn)生科研項目近 1500個， 06~08年年均增幅超過 20% ?通過高科技園區(qū)的成功開發(fā)帶動了上海市科技產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)級，使上海市在全國高新產(chǎn)業(yè)的地位有了明顯提升 資料來源 : 中工網(wǎng)研究咨詢中心 ?作為一家上市公司， 2022年張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司主營業(yè)務(wù)（包括房地產(chǎn)開發(fā)和多元化投資）收入較 2022年增長 31%。 意向合作開發(fā) 6 上海高榕集團 中國出口蔬菜行業(yè)最大的企業(yè)。 案例借鑒： 啟動區(qū)開發(fā)為項目整體開發(fā)方向確定基調(diào) 啟動區(qū)開發(fā)為項目整體開發(fā)樹立品牌形象 啟動區(qū)開發(fā)為項目整體開發(fā)節(jié)奏提供基礎(chǔ) 啟動區(qū)的開發(fā)是項目開發(fā)的重中之重 Click to edit Master title style SIAT/010929/SHPR(2022GB) 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)啟動區(qū)開發(fā)安排 Click to edit Master title style SIAT/010929/SHPR(2022GB) 第四 階 段 第三 階 段 第二 階 段 第一 階 段 （ 啟動 安排） 沿湖會所區(qū) 研發(fā)辦公開發(fā) 展示博覽區(qū)開發(fā) 商服配套區(qū) 樹立項目形象 打造核心競爭力 構(gòu)建平臺 完善功能 啟動區(qū)開發(fā)安排 利用沿湖優(yōu)勢構(gòu)筑產(chǎn)品競爭力 體現(xiàn)千島湖資源的不可復(fù)制性 作為啟動區(qū)的亮點對外樹立項目形象 Click to edit Master title style SIAT/010929/SHPR(2022GB) 物業(yè) 占地面積 容積率 單套面積 （ ㎡ ） 體量配比 （ ㎡ ） 配套會所 300畝 500~700 60000 總計 300畝 60000 啟動區(qū)開發(fā) —— 研發(fā)會所區(qū) 考慮純獨棟別墅社區(qū) ,突出項目的高端特點 ?開發(fā)商獨立開發(fā) ?開發(fā)商 /政府聯(lián)建 ?融資建設(shè) 啟動區(qū)財務(wù)基礎(chǔ)及假設(shè) 財務(wù)基礎(chǔ)： 300畝用地總部會所及辦公區(qū)域； 25萬 /畝； 、規(guī)費及大市政、小市政的費用按照常規(guī)管理執(zhí)行； 啟動區(qū)開發(fā)成本 基本情況 占地面積 202200 建筑面積 60000 項目成本 序號 項目 基數(shù) 指標(biāo) 單位 總價 備注 1 土地成本 —— —— —— 9725 土地費用 300畝 25萬元 /畝 萬元 7500 契稅 7500萬元 3% 萬元 225 市政配套費 202200㎡ 100元 /㎡ 萬元 2022 2 前期費用 —— —— —— 600 可行性研究 60000㎡ 20元 /㎡ 萬元 120 設(shè)計費 60000㎡ 50元 /㎡ 萬元 300 其他前期費用 60000㎡ 30元 /㎡ 萬元 180 3 建安成本 —— —— —— 6000 別墅 60000㎡ 1000元 /㎡ 萬元 6000 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套 2087 永久用電 60000㎡ 70元 /㎡ 萬元 420 永久用水 60000㎡ 10元 /㎡ 萬元 60 排水及排污 60000㎡ /㎡ 萬元 51 景觀 202200㎡ 70元 /㎡ 萬元 1400 交通設(shè)施及指示牌 60000㎡ 2元 /㎡ 萬元 12 通訊 60000㎡ 6元 /㎡ 萬元 36 可視對講等弱電工程 60000㎡ 18元 /㎡ 萬元 108 5 公共配套 —— —— —— 318 小區(qū)道路 60000㎡ 50元 /㎡ 萬元 300 消防配套費 60000㎡ 3元 /㎡ 萬元 18 6 開發(fā)成本合計 —— —— —— 18730 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能定位及規(guī)劃建議 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商的關(guān)鍵駐商分析 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式及融資建議 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策分析及要求初探 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌戰(zhàn)略及推廣策略 ?策略一：招商順序原則 ?核心知名、龍頭企業(yè)先行，引入知名企業(yè)，帶動上下游行業(yè)及業(yè)內(nèi)追隨企業(yè)； 策略二：核心主力店招商布局原則 ?引入業(yè)內(nèi)權(quán)威機構(gòu)，如有機食品認(rèn)定機構(gòu)、檢測機構(gòu)、生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證中心等等； ?策略三：特殊企業(yè)招商優(yōu)惠原則 ?特殊商家是指具有較高科技含量、品牌效應(yīng)的經(jīng)營商家，引進時給予優(yōu)惠政策，邀請其先入場，對整個項目起到增強專業(yè)氛圍、聚集人氣作用； ?策略四：經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。 占地規(guī)模： 18800平方米 項目進展： 2022年底進行項目策劃準(zhǔn)備工作。 建筑規(guī)模： 62萬平方 投資模式：自主開發(fā) 運營模式：銷售 住 宅 項 目 建設(shè)計劃： 充分利用地鐵、會展等市場信息的放 大，建設(shè)宜住宜投的高檔物業(yè)。 建筑規(guī)模： 5萬平方米 投資模式：作為保留項目，后期適時開發(fā) 地塊編號 JH03B0101 地塊用途 綜合用地 地塊面積 容積率 布置物業(yè) 酒店、辦公、商業(yè) 建筑面積 酒店： 5萬方 地塊開發(fā)時間 暫保留，適時開發(fā) 酒店項目 3 —— 公寓式酒店 項目名稱：公寓酒店 項目定位：符合國際五星級公寓式酒店標(biāo)準(zhǔn)， 由世界一流運營商管理的 “ 管家 式 ” 公寓酒店。 2022— 2022 JH03B0102 JH03B0103 商住項目 JH03B0104 商?。鹤灾鹘ㄔO(shè)為主輔以合 作開發(fā) 41 2022— 2022 JH03B0105 JH03B0106 寫字樓 JH03B0101 寫字樓：土地銷售 13 2022 JH03B0104 注：廣場、公園、學(xué)校等公建和非經(jīng)營性項目除外。 啟動區(qū)案例 —武漢王家墩 CBD啟動區(qū)戰(zhàn)略 進行綜合類物業(yè)開發(fā)建設(shè)和建成后的運營管理，形成公司乃至 “ 泛海 ” 旗下新的主營業(yè)務(wù)和核心競爭力。 中價值地塊 : 項目地塊湖景地區(qū)，但湖景視野不是十分開闊 ,觀湖效果略遜，景觀資源相對較多。 ?在園區(qū)內(nèi)，科技人員可進行虛擬制造，同時園區(qū)開辟專門的區(qū)域可供科技成果實驗，實現(xiàn) “ 研發(fā)設(shè)計 虛擬制造 中試 ” 的高端產(chǎn)業(yè)鏈。 交易平臺 通過企業(yè)的聚集，定期的交易博覽會，使項目成為綠色產(chǎn)品的價格形成基地及信息傳導(dǎo)中心。 物業(yè) 占地面積 容積率 單套面積 （ ㎡ ） 體量配比 （ ㎡ ） 配套會所 300畝 500~700 60000 總計 300畝 60000 研發(fā)會所區(qū) 考慮純獨棟別墅社區(qū) ,突出項目的高端特點 物業(yè) 占地面積 容積率 體量配比（ ㎡ ） 主體酒店與配套 200畝 40000 總計 200畝 40000 酒店主題部分 ,突出地標(biāo)性 /視覺效果 或考慮結(jié)合水景處理 ,從環(huán)湖位置都可觀賞 異國風(fēng)情 , 色彩與環(huán)境處理 建筑標(biāo)識處理 ,高聳的局部形態(tài) . 酒店主體部分營造建議 建筑標(biāo)識性的特點 ,形成視覺沖擊 建筑風(fēng)格采用異國風(fēng)情建筑 ,區(qū)別當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)代風(fēng)格建筑形態(tài) 高星級酒店及商業(yè)配套 SPA 餐飲 酒吧區(qū) 特色主題會議 包括大型室內(nèi)外會議 物業(yè) 占地面積 容積率 體量配比（ ㎡ ） 主體酒店與配套 200畝 40000 總計 200畝 40000 高星級酒店及商業(yè)配套 酒店主體部分功能建議 物業(yè) 占地面積 容積率 體量配比 （ ㎡ ） 展覽中心 100畝 20220 總計 100畝 20220 展示博覽區(qū) 風(fēng)格與研發(fā)辦公區(qū)保持一致，從立面、功能等多角度體現(xiàn)生態(tài)、可持續(xù)發(fā)展的展示窗口（具體參見后文生態(tài)建筑模型）。 公司多年與政府合作的基礎(chǔ)和前期工作積累，在合法取得啟動區(qū)外圍土地工作上具備一定優(yōu)勢 ,計劃于 2022年上半年配合政府完成啟動區(qū)外圍土地出讓。 運營工作： 2022年三季度完成運營招商，設(shè)立 合資運營管理公司。 建筑規(guī)模： 投資模式： 股權(quán)合作開發(fā) 運營模式： 由商業(yè)運營管理公司負(fù)責(zé)運營管理 工作安排： 2022年上半年開展商業(yè)項目的策 劃工作。首個寫字樓物業(yè) 6萬平方米自主建設(shè)。 占地規(guī)模： 33000平方米 項目進展：擬進行項目策劃準(zhǔn)備工作。 ?統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一商戶結(jié)算、統(tǒng)一營銷服務(wù)、統(tǒng)一信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一物業(yè)管理服務(wù)等等。在米蘭證券交易所（ Mercato Expandi – ）上市公司 3（中國區(qū)） / / / 企業(yè)會所 。 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 融資 — 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地開發(fā)融資建議 融資主體：淳安開發(fā)總公司下屬園區(qū)開發(fā)公司 融資方向 ? 債務(wù)融資 — 可選方向一：土地款分期支付 — 可選方向二：政府財政擔(dān)保的土地開發(fā)貸款 ? 權(quán)益融資 — 可選方向一：園區(qū)開發(fā)公司股權(quán)招商 — 可選方向二：尋找基金投資（如新成立的 “ 建銀精瑞 ” 投資基金） — 可選方向三：由政府擔(dān)保，聯(lián)合信托公司向社會發(fā)行 “ 科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園土地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)信托計劃 ” 私募信托融資操作案例 — 南京三橋公司貸款項目集合資金信托計劃 策劃發(fā)起人：南京交通控股集團、江蘇國際信托、光大銀行南京分行 發(fā)行規(guī)模： 1億元 用途：置換三橋開發(fā)部分建設(shè)貸款 收益： 4% 信托計劃期限： 1年 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 融資 — 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)主體項目開發(fā)融資建議 融資主體：淳安開發(fā)總公司下屬房產(chǎn)開發(fā)公司 融資方向 ? 債務(wù)融資 — 可選方向一：銀行開發(fā)貸款 — 可選方向二：國內(nèi)基金公司債權(quán)融資 ? 權(quán)益融資 — 可選方向一：房產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)招商 — 可選方向二：針對關(guān)鍵駐商的定制開發(fā)和 “ BT融資 ” BT融資模式介紹 ? BT融資建設(shè)模式 BT投融模式在我國是一種新興起的投融資模式， “ BT” 是英文 “ BUILD”和 “ TRANSFER”的縮寫，中文的解釋是建設(shè) 移交，廣義解釋代表一個完整的投資過程，即項目的融資 建設(shè) 移交全過程。是以項目建設(shè)、經(jīng)營的特許權(quán)協(xié)議為融資基礎(chǔ)，由項目公司為項目的投資者、經(jīng)營者安排融資，承擔(dān)風(fēng)險，開發(fā)建設(shè)項目，在特許權(quán)協(xié)議期限內(nèi)，通過經(jīng)