【正文】 質(zhì)化現(xiàn)象突出　　在樓市投放價位在2000元/％，這些樓盤中同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，缺乏個性的張揚，模仿的多，創(chuàng)新的少，規(guī)劃設(shè)計無新意、戶型設(shè)計一味追風(fēng)、市場運作模式無創(chuàng)新，2002年市場競爭將非常劇烈。二、鄭州市房地產(chǎn)競爭環(huán)境分析（一）、競爭樓盤規(guī)劃設(shè)計特點分析　　注重營造外部環(huán)境提升小區(qū)檔次與品位　　建筑規(guī)劃設(shè)計逐步與世界接軌，不斷引進(jìn)國內(nèi)、國際一流規(guī)劃設(shè)計院精心規(guī)劃，營造優(yōu)美居住環(huán)境　　園林綠化豐富多彩，空間結(jié)構(gòu)寬敞通透　　道路交通簡潔、流暢（二）、戶型結(jié)構(gòu)特點分析　　康居大戶住宅已成市場主流　　內(nèi)部結(jié)構(gòu)趨向功能分區(qū)、實用性強、人性化設(shè)計　　復(fù)式結(jié)構(gòu)市場反映良好（三）、業(yè)主特點分析　　外地人成為鄭州樓市重要購買力量　?。?） 為了吸引更多的人來鄭州安家落戶，政府已采用多種措施放寬“入戶”的條件，“購房入戶”政策更為外地購房者注入了“強心劑”?！　。?）外地人購房比例在2001上半年已占總量的44%，較2000年增長了近10個百分點。他們對交通便利程度、規(guī)劃、配套設(shè)施、地段、環(huán)境（自然環(huán)境和人文環(huán)境）、物業(yè)管理較為注重。三、鄭州市房地產(chǎn)市場需求分析　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來講，影響消費者對商品消費的二大要素為購買欲望、支付能力。通常會選擇按揭方式購買商品房住宅；　　樓盤：時尚PATTY，開元小區(qū)、風(fēng)和日麗，文雅新世界（2）在鄭打工多年有些積蓄的人群　　購房目的：改善自己的生活　　經(jīng)濟(jì)能力：有一定基礎(chǔ)　　需求特點：會選擇中檔物業(yè)，一些總價不高的中高檔物業(yè)也會選擇　　產(chǎn)品特點：對環(huán)境、規(guī)劃、配套設(shè)施、價格、物業(yè)管理比較關(guān)注。項目遵從人文概念的主題，塑造內(nèi)涵豐富的人文社區(qū)，力求從一定程度上反映當(dāng)?shù)氐某鞘形拿}。（二）、地塊優(yōu)劣勢的分析　　本項目地塊的條件較為復(fù)雜，其地塊優(yōu)勢和劣勢都很強。院落在這里代表一種符合中國傳統(tǒng)文化精髓的內(nèi)容，是鄰里和睦，社區(qū)共融，倡導(dǎo)以鄭州—中原文化所代表的一種內(nèi)涵?！　?nèi)涵釋義二：生態(tài)——金水河和人民公園　　生態(tài)概念是一個廣泛被接受的主題，特別是住宅建設(shè)開發(fā)過程中，注重生態(tài)在建筑設(shè)計和景觀設(shè)計中的運用，將大大提高產(chǎn)品的附加值。對中式仿古建筑有較強的傾向性，這與其中原文化的歷史承襲有關(guān)。規(guī)劃小區(qū)的時候必須把內(nèi)部分劃成幾個彼此相互關(guān)聯(lián)的組團(tuán)?！　⌒^(qū)內(nèi)環(huán)境設(shè)施的投入必須有助于實現(xiàn)更高利潤，或者使實現(xiàn)利潤的時間縮短，或者使實現(xiàn)利潤的概率增大，否則該項環(huán)境設(shè)施就不應(yīng)建設(shè)。　　總圖規(guī)劃時每個組團(tuán)都賦與不同的概念主題。　　主次出入口：主入口位于沿河路，次入口為糧庫目前出口?？捎^人民公園和金水河，組團(tuán)式布局。兩層商業(yè)街主要定位為中小型、精致、高檔、服務(wù)于鄭州精英階層的臨河商業(yè)一條街，經(jīng)營咖啡廳、小酒巴、精品店、高檔品牌的服裝專賣店和高檔進(jìn)口美容用品，集購物、休閑、觀光于一體。這是整個圍合狀小區(qū)中一個集會所、景觀、綠化、娛樂和休閑的小區(qū)住戶的活動場所。為消費者創(chuàng)造“中原院落”式的社區(qū)歸屬感。與中央廣場有機結(jié)合，每戶均有私家園林（獨立的屋頂花園或地面花園），多層實用率達(dá)到88%90%左右，半圍合式設(shè)計，這是“中原院落”產(chǎn)品概念的點晴之作。小高層實用率達(dá)到84%85%左右?！　〉诹蠼M團(tuán)組團(tuán)概念和主題：煤場北街中小型超市，兼有對內(nèi)服務(wù)小區(qū)住戶的生活配套功能的作用，對外也可服務(wù)小區(qū)周邊的居民，提高商業(yè)裙樓的使用價值。要加強利用。　　內(nèi)部空間圍繞“生態(tài)院落”構(gòu)思展開，同時結(jié)合組團(tuán)內(nèi)綠化，充分提高住宅均好性，做到戶戶有景?！　∫灾行⌒「邔討粜蛠硪?guī)避鐵路線干擾問題?！　⊥瑫r回收已成功訪問的甄別問卷和主體問卷，保證訪問在規(guī)定時間內(nèi)完成。　　項目操作結(jié)束后撰寫督導(dǎo)報告二、二次審核問卷（質(zhì)量控制人員負(fù)責(zé)）　　查看有無多填、漏填之處并記錄?！　〔榭词欠穹蠈従硪蠡蝽椖恳笾械淖鲝U標(biāo)準(zhǔn)并記錄?！　⊥砩?2時之后禁止入戶訪問?！　㈨氀a問或作廢問卷退回實地操作督導(dǎo)并注明原因?！　〔榭从袩o邏輯矛盾之處并記錄?！　?．超過配額限制的問卷視其質(zhì)量擇優(yōu)錄取?！　√暨x訪問員并對其培訓(xùn)，經(jīng)過試訪后挑出適合本次項目的訪問員。以沿河路主出入口為起點，構(gòu)建呈扇狀的核心景觀及交通軸線。　　利用小高層的高度將人民公園和金水河的景觀引入社區(qū)。以區(qū)別于周邊較混亂的環(huán)境，但同時又要設(shè)法引入外部的較好的自然資源（金水河與人民公園等）。內(nèi)部戶型設(shè)計充分考慮本地居民的居住習(xí)慣和使用行為。屋頂、陽臺、凸窗、角窗等須精心設(shè)計，展示“院落”建筑的形象。戶型設(shè)計考慮具有最佳的視野景觀和朝向式?！　〉谌蠼M團(tuán)組團(tuán)概念和主題：小高層住宅（1315層）及小區(qū)中型組合式花園形成的半圍合式組團(tuán)（靠近煤場北街南側(cè)）。同時營造“堤岸公園”景觀。　　金水河“堤岸公園”?！　⌒^(qū)配套商業(yè)布局：煤場北街在小高層裙樓布置少量23層的供超市使用的商業(yè)裙樓；　　帶電梯多層住宅住宅布局：布置在小區(qū)中央近中央大型主題園林，組團(tuán)式布局；　　帶電梯小高層（1315層）住宅布局：煤場北街南側(cè)，稍近鐵路和高壓線；可觀人民公園和金水河，組團(tuán)式布局?！　?規(guī)劃設(shè)計中要提倡環(huán)保、節(jié)能理念。合理規(guī)劃商業(yè)、會所、居住三大功能區(qū)?！　】梢詣?chuàng)造多功能的社區(qū)，比如因為分成小區(qū)域之后，社區(qū)內(nèi)部可以容易地劃分出居住組群、商業(yè)組群、娛樂區(qū)、公共活動空間等功能；　　住宅區(qū)內(nèi)部的尺度要更加符合人的需要，更加舒適，也更加方便，小區(qū)在識別上也更加明顯、更加自然，具有識別上的優(yōu)越性；　　小區(qū)能夠和自然環(huán)境有更好的協(xié)調(diào)關(guān)系，能夠更好地控制大雨時造成的洪泛（位處金水河沿岸）。四 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計（一、）項目總體規(guī)劃設(shè)計原則　　在本項目的規(guī)劃和設(shè)計中，相當(dāng)忌缺乏內(nèi)部區(qū)域劃分?！　?nèi)涵釋義三：院落——傳統(tǒng)文化的建筑　　在消費者定性調(diào)查和定量調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，中式仿古建筑被較多被訪者認(rèn)可?！吧鷳B(tài)院落”除了在小區(qū)住宅規(guī)劃設(shè)計中更加關(guān)注居民的日常生活細(xì)節(jié)，更加人性化、環(huán)?；猓雨P(guān)注“生態(tài)院落”對居住文化所構(gòu)成的影響，是否能夠符合鄭州人的生活節(jié)奏和生活氛圍，符合鄭州所在的中原文化特征。（三）、產(chǎn)品設(shè)計概念：生態(tài)院落的現(xiàn)代都市重構(gòu)　?。?）“生態(tài)院落的現(xiàn)代都市重構(gòu)”概念引入的前提：　　由于項目最大的矛盾在于人民公園、金水河、都市商圈等良好的支撐要素與周邊形象較差的城市面貌之間的矛盾，為了最大限度地發(fā)揮人民公園和金水河等自然要素的優(yōu)勢條件，我們建議引入“生態(tài)院落”的概念?！　、利用高大喬木、低矮灌木、水景和攀藤植物的搭配，為小區(qū)設(shè)計出一個視覺層次豐富，塑造出一個從低地到墻體的立體綠色空間?！　∴嵵輾v史悠久，文物古跡繁多，是中華民族的發(fā)祥地之一，在3500年前就是商代的都城。我們通過對鄭州商品住宅市場目前在銷樓盤的調(diào)查研究結(jié)合住房需