【正文】 求】 人口增加、城區(qū)改造、居住水平的改善，三架馬車是南昌樓市需求保持持續(xù)旺盛的原動力；房改房的政策又會促使更多的市民參與到以舊換新的消費大軍中來。但是，另一方面，政府為了維護房地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展，采取多種宏觀調(diào)控措施：經(jīng)濟適用房的大量投放將一定程度上抑制房價的上漲。金域名都 市場研究報告26第 三 章 南 昌 市 微 觀 環(huán) 境 調(diào) 查 及 分 析PART 3 NANCHANG MICROCOSMIC ENVIRONMENT RESEARCH AND ANALYZING一、青山湖片區(qū)房地產(chǎn)環(huán)境調(diào)查片區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展軌跡1999年之前的青山湖，曾因“臭、亂、雜”而聞名。正在建設(shè)中的玉帶河，被市民稱為“創(chuàng)新河” ，它的最大貢獻就是讓城內(nèi)活水流， “靈氣”在身邊。青山湖未來規(guī)劃，將分為五大功能區(qū)；一是高教一居住綜合區(qū)，該區(qū)位于青山湖東南，湖濱路以南，規(guī)劃以教育科研設(shè)計用地和居住用地為主。四是工業(yè)——居住綜合區(qū)，位于規(guī)劃用地北部，現(xiàn)為發(fā)電廠、硅酸鹽廠、江紡等企業(yè)及生活區(qū)。玉帶河治理工程 2021年年底實現(xiàn)全線通水，沿河兩岸做景觀綠化治理，玉帶河將成為南昌真正的“玉”和“帶” 。金域名都 市場研究報告28二、青山湖片區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀片區(qū)目前正在開發(fā)和即將開發(fā)的項目情況【金色水岸】開 發(fā) 商：深圳北方地產(chǎn)南昌有限公司規(guī) 模：占地面積 3871平方米，總建筑面積：35640 平方米物業(yè)類型：單棟高層 30層，1－5 為裙樓，7－29 層為塔樓。 高能價 格：均價 2600元/平方米。價 格：2600 元/平方米起，均價 2900元/平方米。物業(yè)類型：五層多花園洋房層、小高層、高層觀景公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店公寓。 高能戶 型：目前在售 150—200平方米別墅。物業(yè)類型：集居住、商業(yè)、旅游服務(wù)、幼兒園、小學(xué)于一體，由 townhouse、多層、小高層、高層組成。 綠化率：46％。【物業(yè)類型】 按照政府對林湖距離的建筑高度限制片，片區(qū)物業(yè)類型分布成階梯狀分布，近湖區(qū)域以別墅、多層為主，距離稍遠區(qū)域多為小高層以上物業(yè)。根據(jù)消費者不同的購房目的，將受訪者劃分為：一一一 居住需要群體――購買商品房是以滿足居住為第一需要的群體；第二， 舒適需要群體――購買商品房是以享受生活，改善住房條件為第一需要的群體；一一一 投資需要群體――購買商品房是以投資保值為第一需要的群體?？梢姡鉀Q住房及改善住房條件是目前南昌市購房者的主要目的。一般來說，消費者家庭在進行資金占用比例較大的消費品購買決策的過程中，男性占主導(dǎo)地位，而在此次調(diào)查中，男性比例雖高于女性，但女性比例已占到四成左右，這說明相對于其它耗用資金較大的消費品來說，女性在商品房這一消費品領(lǐng)域有較大的決策權(quán)。7525020406080、 、 、 、%051015202530354022 31 4150、 5160、 616% 高能在非常需要群體中，年輕化趨勢十分明顯，29 位受訪者的年齡均為 22～30 歲( 占 %),這一年齡段的消費群體個性化要求較為強烈。、/、%、%、/、%、% 高能居住需要群體。 高能金域名都 市場研究報告37【文化程度】調(diào)查結(jié)果顯示，受訪者文化程度以大專/大學(xué)本科為主（占 %），其次為高中及以下文化水平。舒適需要群體中，31～40 歲的受訪者居多，這一年齡段的群體大多數(shù)已具有了一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)并已結(jié)婚生子，因而創(chuàng)建一個更為舒適，更為理想的家居環(huán)境，理所當(dāng)然的成為他們的第一住房需求。 高能金域名都 市場研究報告33不同需求群體頻數(shù) 百分比 購房主要目的 頻數(shù) 百分比居住需要群體 251 我們住的太擁擠，希望住得寬敞一些 111 我是為孩子買房子，為他們結(jié)婚創(chuàng)造條件 48 我現(xiàn)在是租房子住，特別希望有一個穩(wěn)定的住所 40 我即將買的房子只是暫時改善我不穩(wěn)定的居住條件 27 買房子為了結(jié)婚 25 舒適需要群體 192 買房子是為了更好的享受生活 70 盡管我現(xiàn)在住的條件還可以，但我希望擁有一個更大一點的房子 52 是為了孩子能有一個好的學(xué)習(xí)環(huán)境 45 想與家人住在一起，需要買一個大一點的房子 25 投資需要群體 52 現(xiàn) 在 買 房 是 一 種 劃 算 的 投 資 ，將 來 可 以 增 加 自 己 的 收 入 34 由于有存量政策，現(xiàn)在買房更劃算 18 非常需要群體 36 我特別希望有一個獨立的空間，因而我想 買房 24 現(xiàn)在大了、工作了，最好與父母分開住 9 周圍的朋友都買新房子了，因而我也要買 3 總計 531 531 、%、 、%、%、%附圖 不同類別住房需求群體劃分附表 不同類別住房需求群體劃分 高能從調(diào)查結(jié)果看，絕大多數(shù)受訪者屬于居住需要群體及舒適需要群體，分別占總體的 %和 %，其中 %的居住需要群體以增大住房面積為主要的購房目的，而 %的舒適需要群體則表示“買房是為了更好的享受生活”。第 四 章 消 費 者 定 向 調(diào) 查PART 4 CUSTOMER DIRECTIONAL RESEACH一、不同類別住房需求群體劃分 高能 高能青山湖花園】開 發(fā) 商：浙江中大。【青山湖規(guī) 模：占地面積 72543平方米，建筑面積 85743平方米，容積率：1．18，綠化率：51．8％?！矩S源宜合】規(guī) 模：占地面積 106畝，總建筑面積：84000 平方米，容積率：1．18，綠化率：45．85％。規(guī) 模：占地面積 150畝，總建筑面積：17 萬平方米，容積率：1．4，建筑密度 %，綠化率 49%。物業(yè)類型：4 棟小高層住宅?！? 物業(yè)類型：小高層、高層。戶型及面積范圍：價 格： 2850 元/平米（多層均價）——3150 元/平（復(fù)式均價）。未來的青山湖片區(qū)將變的風(fēng)景旖旎、交通方便、配套齊全的南昌“最適宜居住”板塊，周圍土地價值將得到進一步凸顯?？梢?，青山湖圍湖規(guī)劃以居住為主，集觀光游覽用地。二是旅游綜合區(qū)，該區(qū)位于青山湖西南，洪都大道與南京路交匯處，規(guī)劃為商業(yè)、旅游服務(wù)用地。片區(qū)功能定位及政府規(guī)劃【片區(qū)功能定位】 片區(qū)的定位為南昌市生態(tài)游憩、商貿(mào)娛樂、生活居住等功能齊全的城市副中心，規(guī)劃布局為“一廊、兩軸、三區(qū)” 。環(huán)湖漫步，相思林公園、湖濱公園都成了 高能因此，在價格方面繼續(xù)上揚是必然的，但幅度較以前會有縮小。需求保持旺盛。因此，2021 年將是眾多房產(chǎn)公司智慧與激情碰撞的一年，競爭與對話的一年，誰將傲視群雄，誰將揮灑英雄本色，這些都會在 2021年演繹得淋漓盡致。金域名都 市場研究報告25南昌樓市有望繼續(xù)“跑火” ?！緯芭涮自O(shè)施】開發(fā)商在注重建筑本身的同時，為真正實現(xiàn)宣揚的生活方式，在會所及其他社區(qū)配套上精心雕琢，學(xué)校、娛樂設(shè)施、智能化建設(shè)等。但同時也折射出建筑的單一，對消費者認識的膚淺，中國古典的建筑風(fēng)格較少被應(yīng)用是南昌在規(guī)劃設(shè)計方面可以突破的缺口。南昌的房地產(chǎn)在經(jīng)歷了 90年代中國普遍的房地產(chǎn)泡沫后，開發(fā)商開始了理性開發(fā)，注重對消費市場的研究和產(chǎn)品創(chuàng)新能力的提高：眾多外地中介服務(wù)機構(gòu)進入南昌地產(chǎn)市場便是其中一個佐證，沿海開發(fā)商的進入更始直接將中國最先進的開發(fā)理念帶入南昌，房地產(chǎn)開發(fā)不再是鋼筋加水泥的組合，賣房子由單純的賣房子變成了賣生活方式，目標(biāo)客戶定位的不同也因此區(qū)分了不同的市場，開發(fā)過程中也導(dǎo)入了多種概念“健康的” 、 “小資的”……連續(xù)四年投資增幅居國內(nèi)省會城市首位，證明了南昌房地產(chǎn)開發(fā)步入了國內(nèi)先進的領(lǐng)域，開發(fā)理念也逐步接近沿海發(fā)達城市水平。金域名都 市場研究報告20江中花園洪都大道329號相思林公園北側(cè)均價 2600 12幢小高