【正文】 口（道路寬度可調頭） 在小區(qū)的主要路段及交叉口設緩沖坡、引進市政紅綠燈裝置；控制車輛在小區(qū)內的速度。對整個小區(qū)實行區(qū)域化集中管理的模式。 安全班值班制度為三班四倒， 24 小時的值班制度。 2．家政維修服務主要體現(xiàn)“專業(yè)化，快速化”推行崗位專家、服務明星，來提高服務品質。 6．控制中心閉路錄像采用數(shù)字錄像機，并能保存一個月。 3．合理設計景觀照明，盡量減少小區(qū)域照明的數(shù)量。 公共部位的維護要提現(xiàn)維護的及時性，所有公共部位的維護全部要求在最短的時間完成。 物業(yè)管理用房 物業(yè)管理用房 資料室 辦公室 會議培訓室 更衣室 倉庫（保潔、維修、辦公、宿舍） 宿舍及食堂 維修操作間 800 平方米 標識 生活、交通、提示標識系統(tǒng) 配合項目制定與項目定位的永久性標識。 消防上崗證 升班長要求 在員工工作崗位工作半年以上 熟悉本專業(yè)及部門運作流程 具有一定的組織協(xié)調能力 通過部門考核和公司審核。 交通標識按照國家規(guī)范制作。 人員要求和服務制度編制 管理處服務架構 部門經(jīng)理 1 人；經(jīng)理助理 2 人；會計 1 人；出納 1 人；人事行政 10 人；客戶中心 11 人；保潔 88 人；安全 93 人；維修 17 人。 家政維修體現(xiàn)快速化，接到報修信息后能在約定 時間到達現(xiàn)場，提出專業(yè)的解決方法，并能快速進行維修處理。 水電氣計量 1．要求前期就能實現(xiàn)抄表到戶，節(jié)約服務成本，減少物業(yè)今后的水、電、氣損耗支出成本。 4．公共部位的路燈要求采用跳躍式雙回路控制，在夜深人稀時關閉一半，以利于今后節(jié)約公用費用支出。 維修管理 人員 16 人，服裝著 CI 標準服（上衣束腰）配多功能腰帶 1．設備設施等公用部位將采 用分區(qū)管理、責任到人的方式，將城花以核心路為界劃分為兩個分區(qū)，實行分區(qū)管理，同時在各個分區(qū)實行責任負責制，每人都有自己的專責區(qū)域，同時由要求通力合作、相互監(jiān)督以保證設備設施的完好如新。 對裸露管口作防凍處理。 對小區(qū)內的車輛停放進行及時引導停放和檢查制度（小區(qū)停放車輛實行非固定式管理模式）。 設電子巡更系統(tǒng)，確保巡邏獲得質量保證。 組團電動門安裝延時自動關閉裝置，極大的避免安全的隱患的發(fā)生，同時顧客提供安全方便的服務。 技防 小區(qū)智能化與小區(qū)控制中心聯(lián)動的模式。 體現(xiàn)城市花園安全管理的風格，在主要的出入口設置安全形象崗位 1 個（核心路與江夏大道交接處）。 對于組團外圍及小區(qū)的次干道設置有單車巡邏崗（單車巡邏崗 5個），主要是保證小區(qū)次干道及周邊的安全事務處理。 人防 采用的內緊外松的管理模式循序漸進。 開辟服務畫廊，尋找服務足跡，提高業(yè)主精神文明。 著 CI 職員服（西服式樣、藍色面料、白色襯衣） 分 3 個區(qū)域， 3 個專職親善大使，設 5 個固定辦公點（原則徒步5 分鐘內可到達），（與外圍安全巡邏相結合，在人 流高峰期設門童概念） 30 歲以下，高中以上文化程度，氣質佳，樂于助人，善溝通（結合外圍巡邏安全員） 萬科城市花園大一期物業(yè)管理服務方案 第 11 頁 共 19 頁 武漢市萬科物業(yè)管理有限公司 社區(qū)文化策劃 以 健康、科學、探險為主題，重點突出庭院文化 針對兒童、購房決策人、老人提供特色文化活動 以協(xié)助業(yè)主自行組織為發(fā)展方向 組織各類藝術沙龍 有償服務項目設置 根據(jù)業(yè)戶特點，設定便民服務項目，只收取成本的 5%利潤； 方便投資客戶群交易，開展租售業(yè)務，以賺取利潤為目標 商業(yè)配套方案 物業(yè)公司經(jīng)營咖啡廳、酒吧業(yè)務，開設洗衣房，管理會所。 ? 便利的 社區(qū)提供便利的商業(yè)配套，引進 大型購物商家交通車； 通暢的交通設計，路邊停車方式，縮短步行距離； 物業(yè)服務都以業(yè)主便利為中心設置快捷的辦事流程，在人潮高峰段 親善 大使專守庭院服務； 提供家居生活的清潔、育苗、維修、代購物等便民服務； 提供房屋租售、轉讓服務。只要遵守法律和社區(qū)規(guī)范的人員，將充分享受無阻尼的服務，盡情享受豐富的生活方式。 實現(xiàn)“ free”模式需要必備兩條件：一是以“一切皆善，善待一切”的價值觀，“ free”更多的通過顧客自我情操演繹千變的精彩生活，二是具有開放的建筑風格，舒適的交流空間，風格炯異的商業(yè)為大背景。 客戶特點： ? 中青年人； 萬科城市花園大一期物業(yè)管理服務方案 第 9 頁 共 19 頁 武漢市萬科物業(yè)管理有限公司 ? 受過高等教育； ? 身處在受人羨慕的行業(yè)中； ? 有較高的收入； ? 得到較高的社會肯定評價； ■ 追求生活品質。武昌區(qū)客戶所占比例也較大，關山的客戶多半生活或工作在光谷附近。 2530歲的青年人也占到一定比 例，這部分人經(jīng)濟實力有限，但對城花倡導的生活方式非常向往。電纜溝上可鋪磚或覆土，保持與道路規(guī)劃風格一致，又不影響本系統(tǒng)的功能；埋地排管統(tǒng)一 設置檢修人孔，以滿足日常維護及美觀的需要。 由于小區(qū)規(guī)模較大，整個總體規(guī)劃考慮設置一個電話、寬帶、有線電視、智能化管 制中心 在大一期會所內。 3．化糞池選用： 無動力 排放式化糞池 (四 )、雨水 1．小區(qū)的雨水和污廢水分流，小區(qū)雨水管網(wǎng)匯總后排至城市雨水管網(wǎng)。 （三）生活排水 : 1．小區(qū)污水為生活污水，污廢水合流經(jīng)室外化糞池處理后排入小區(qū)污水管網(wǎng)，再直接排入城市污水管網(wǎng)。 2. 項目主要經(jīng)濟指標（設計部提供） A． 基本情況： 物業(yè)名稱 萬科城市花園社區(qū) 物業(yè)類型 商住小區(qū) 行政區(qū)域 江夏區(qū) 規(guī)劃總用地面積 ha 含待征道路 ha 居住區(qū)用地面積 ha 總建筑面積 m2 393480 住宅建筑面積 m2 372610 公建建筑面積 m2 21000 總戶數(shù) 戶 3026 總人口 人 10591 戶均建筑面積 m2 123 含待征道路容積率 不含待征道路容積率 建筑密度 % 停車位 900個 地面停車位 半地下架空停車位 停車位／戶數(shù) 30％