【正文】 按全市統(tǒng)一的公有居住房屋租金標準繳納房租，不需要另付管理費和電梯、水泵運行費。根據(jù)2000年上海市社區(qū)工作會議“街道居委會社區(qū)管理、物業(yè)公司專業(yè)管理、房地產(chǎn)行政主管部門行業(yè)管理、業(yè)委會自治管理”的精神，物業(yè)公司應與居委會協(xié)商，逐步把保潔、保安服務納入物業(yè)管理的工作軌道中來。對此，被告朱某辯稱，物業(yè)管理合同簽定時，DM物業(yè)公司的法定代表人章某同時又是業(yè)主委員會的主任，故物業(yè)管理合同無效；維修基金未發(fā)生實際使用，故無權收??；電控門安裝后始終開著，未達到安裝目的，業(yè)主不應付費。被告以物業(yè)管理不到位為由拒付物業(yè)管理費的依據(jù)不足?！痉治鼋獯稹扛鶕?jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十條的規(guī)定，物業(yè)公司應經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設備和公共設施進行養(yǎng)護。這些躍層的業(yè)主除搬運家具和大件物品使用電梯外，平時不乘電梯直接通過扶梯上下。本案中底層與二層為躍層的住房，因底層無總門進出，進出全部靠二樓總門，使用電梯的機率與一般住宅的二層住戶相同，故可將底層也視為二層，按房屋實際建筑面積分攤電梯運行費。經(jīng)原告修理，仍有滲漏。被告以墻面滲水及樓上住戶漏水至屋內(nèi)損壞了裝修為由拒付物業(yè)管理費沒有法律依據(jù)。根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》第十六條、第五十四條的規(guī)定，被告郭某應支付原告物業(yè)管理費及滯納金。因此，在屋頂搭建鴿棚，屬違反條例的行為。另外，不論業(yè)主裝修與否，物業(yè)公司向每戶收取了建筑垃圾清運費；對室內(nèi)裝修施工的民工進行了登記，發(fā)放了小區(qū)出入證件，同時也收取了每人15元的證件費。物業(yè)公司在辦理差價換房的入戶、退房或退租手續(xù)時，可向換房人各收取50元手續(xù)費，但不得向購買新建住宅的業(yè)主或單位套配、增配住宅的使用人收取此項費用。馮某再次報修，物業(yè)公司答復說該物業(yè)維修項目不負責保修，若要繼續(xù)維修應支付維修費用。因修理質(zhì)量引起的返修不得再收費。每天深夜汽車喇叭聲、裝卸聲不斷，居民無法正常休息。就本案而言，物業(yè)公司應設法找到鄭某督促其告知湯某不能噪聲擾民。其他業(yè)主也紛紛效仿?！痉治鼋獯稹扛鶕?jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十八條的規(guī)定，在公共走廊中擅自搭建防盜門屬于占用共用部位的禁止行為。物業(yè)公司應按規(guī)定報房地產(chǎn)行政主管部門處罰，經(jīng)處罰生效后由人民法院采取措施予以強行拆除。如在小區(qū)內(nèi)亂設攤賣蔬菜，弄的小區(qū)垃圾滿地。故住宅使用公約隨著住宅轉(zhuǎn)讓合同的生效而生效。按《條例》第二十八條的規(guī)定，物業(yè)使用中禁止亂設攤、亂倒垃圾、雜物等，故在住宅使用公約中，理應明確規(guī)定“隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物以及亂設攤等”屬物業(yè)使用中的禁止行為。3某舊里樓上樓下的兩戶居民素有積怨?！痉治鼋獯稹咳绻谄脚_或屋頂搭建建筑物、構筑物，則屬《上海市居住物業(yè)管理條例》規(guī)定的物業(yè)使用中的禁止行為。平臺屬于共用部位。但二樓業(yè)主不同意，于是公司就與該業(yè)主協(xié)商，提出為其免費安裝一部空調(diào)機作為補償，而該業(yè)主堅持公司每月向其支付500元作為租賃外墻的條件，否則將以排除妨礙為理由訴至法院。若該公司在陽臺外墻上設置廣告等經(jīng)營性設施影響了二樓居民的正常生活，可通過協(xié)商或訴訟來解決。另外，根據(jù)滬高法民一[2002]6號文件中的相關規(guī)定，占小區(qū)半數(shù)以上業(yè)主或業(yè)主代表否決業(yè)主委員會的決定的，該業(yè)主委員會的決定不發(fā)生效力。在實際操作中，物業(yè)公司和業(yè)主委員會可依據(jù)滬房地物（1997）986號文《關于印發(fā)物業(yè)管理服務合同、前期物業(yè)管理服務合同示范文本的通知》的有關規(guī)定，參照訂立《物業(yè)管理服務合同》，對雙方需履行的義務作出明確約定。如果物業(yè)管理費用是分不同項目收取的，則業(yè)主僅能就物業(yè)管理企業(yè)未盡職責部分的費用行使抗辯權。物業(yè)公司得知后表示反對。31 / 31?！痉治鼋獯稹壳逑此涫俏飿I(yè)管理中共用設備管理服務的一項具體作業(yè)行為，是基于《上海市居住物業(yè)管理條例》第十九條中“物業(yè)管理服務合同中當事人應當約定下列服務事項：（一）住宅公共部位、公用設備的使用管理、維修和更新；”的規(guī)定及雙方合同約定而產(chǎn)生的。3季來臨，P小區(qū)的物業(yè)公司按規(guī)定打算清洗屋頂水箱，并向小區(qū)的業(yè)主委員會提出依據(jù)物價局的規(guī)定標準向業(yè)主收取有關費用開支。本案中，依據(jù)《民法通則》的規(guī)定，物業(yè)公司若未按合同約定提供物業(yè)管理服務的，即為未完全履行合同，應承擔相應的違約責任；而業(yè)主委員會若在沒有確切的事實依據(jù)的情況下，主張業(yè)主和使用人拒付物業(yè)管理費，也是不履行合同規(guī)定的義務的行為，也應承擔違約責任。一天，業(yè)主委員會在小區(qū)張貼告示，要求業(yè)主和使用人拒付物業(yè)管理費。【分析解答】根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》第十二條的規(guī)定，選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務合同，是業(yè)委會的職責之一。根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》的規(guī)定，利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營性設施的，應當征得相關業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的同意，收取的費用應納入物業(yè)管理維修基金?！彼?，根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》的規(guī)定，一旦平臺發(fā)生任何修理，樓上居民應主動將花盆移去以保證維修工作的正常開展。在處理上述案例時，物業(yè)公司應把握花盆的放置是否妨礙相鄰方對物業(yè)的正常使用。樓下居民以該花盆影響其屋頂正常排水，造成屋頂長期積水，并滲水到其墻面為由，堅決要求樓上把花盆移走。如果該批外來人口在上述情況下，依然不聽勸阻，則物業(yè)公司、相關業(yè)主或使用人可以以其違反住宅使用公約向法院提請訴訟，要求排除妨礙，要求使用人承擔民事責任。《條例》第五十四條規(guī)定，業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約、住宅使用公約的，應當承擔相應的民事責任；違反住宅使用公約的，相關的業(yè)主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。開發(fā)商則聲稱自己有住房處分權，自己的行為并無不妥。3前期物業(yè)管理期間物業(yè)使用人應遵守何種行為規(guī)范？【專案簡介】在前期物業(yè)管理階段，一商品房小區(qū)開發(fā)商將未出售的房子租給了一批外來人員使用。如果業(yè)主或使用人仍然一意孤行，物業(yè)公司可依照《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十九條規(guī)定，及時告知業(yè)主委員會并報有關行政管理部門依法處理。在規(guī)定的期限內(nèi)，個別業(yè)主仍置若罔聞。物業(yè)公司也可設法聯(lián)系牛奶公司，請他們另外選址作為中轉(zhuǎn)站，或建議居民向市環(huán)保部門投訴反映，由其進行行政處理?！痉治鼋獯稹扛鶕?jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十八條的規(guī)定，發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲屬于屬于物業(yè)使用中的禁止行為。2物業(yè)的使用影響他人應怎樣處理？【專案簡介】2000年1月，某售后公房小區(qū)內(nèi)一業(yè)主鄭某根據(jù)政府允許售后公房業(yè)主上市交易或出租的新政策，將其所擁有的一套底層住房出租給外來人員湯某作為居住使用，并辦理了出租許可證；湯某亦辦妥了外來人員暫住證。修復項目竣工以業(yè)主驗收簽字為準。2物業(yè)維修項目質(zhì)量保修包含哪些內(nèi)容? 【專案簡介】某舊式里弄小區(qū)有一位馮姓業(yè)主，因其住房逢雨便漏。業(yè)主或使用人表示不裝修并作出書面承諾的，物業(yè)公司或環(huán)衛(wèi)部門不得收取該項費用。對于在屋頂搭建鴿棚，影響相鄰業(yè)主居住衛(wèi)生環(huán)境和正常休息、對相鄰業(yè)主的正常生活規(guī)律造成影響的，相鄰業(yè)主可通過訴訟要求行為人停止侵害，排除妨礙。相鄰業(yè)主深受鴿毛、鴿糞之苦，遂向物業(yè)公司投訴，要求處理。在發(fā)生漏水后，原告進行了維修，盡了管理職責。【分析解答】原告與開發(fā)商及業(yè)主委員會先后訂立的物業(yè)管理合同的效力及于管理范圍內(nèi)的所有業(yè)主，因此