【正文】 ，其中主要項(xiàng)目有： 北京世界科貿(mào)中心： 開 發(fā)商為 香江國 際集團(tuán) ，曾在 北京成 功開發(fā) 北京國 際友誼 花園和北京科 技會(huì)展 中心 ，該項(xiàng) 目位于 京廣中心 以南 ，嘉里 中心以 北，原 3501 廠址 ，總建筑 面積 70 萬 平方米 ，是集 辦公、 住宅、 酒店為一體的大型綜合性商貿(mào)社區(qū)。 新城國際（理想世界） 開 發(fā)商為 北京萬 通實(shí)業(yè) 有限公 司，設(shè) 計(jì)方案 通過國 際招標(biāo) ，在10 多個(gè)方案 中優(yōu)選 出由香 港王董 設(shè)計(jì)事 務(wù)所設(shè) 計(jì)的弧 形板式 高層圍合建筑，立 面新穎。 C BD 國際公 寓位于 整個(gè)項(xiàng) 目的北 部，東 臨東大 橋東路，西接 關(guān)東店 南街， 北依中 央商務(wù) 區(qū) 3 號路 ，南到 小區(qū)中 心商務(wù)區(qū)東西 街，占 地面積 公頃，總建筑 面積 38 萬平方 米。 大連萬 達(dá)和深 圳金地 今年同時(shí) 在國貿(mào) 商圈出 手，被 業(yè)內(nèi)稱 為“南狼 北虎” 夾擊 CBD，其品牌優(yōu)勢和價(jià)格優(yōu)勢不可低估。我 們 預(yù) 見今 后 一兩 年 內(nèi) 北京 市 此區(qū) 域 房 地產(chǎn) 市 場 仍會(huì)按照 此 規(guī) 律發(fā) 展 ， 房屋 總 價(jià)款 的 進(jìn) 一步 下 調(diào)不 可 避 免； 換 言 之，市場房屋的整體性 價(jià)比會(huì)越來越好。項(xiàng)目 占地 公頃 ，屬典 型的“插空”項(xiàng)目 ；規(guī)劃 總建筑 面積 2 萬平 方米， 建筑密 度 31%， 容積率 。 （ 3）、緊 鄰工人 體育場 館和富 國海底 世界兩 個(gè)具有 代表性 的消 費(fèi)場 所 ； 綜合 考 慮 ，有 一 定的 投 資 空間 ， 經(jīng)概 念 提 升、 整 體 包裝策劃后，除純居住功能外存有一定的投資租賃市場。 （ 3）、項(xiàng)目規(guī) 劃方案 受地塊 形狀 、四至 狀況制 約嚴(yán)重 ，人 口密度大 、 建 筑密 度 大 、容 積 率較 高 、 樓體 布 局難 度 大 ，狹 小 的 中央庭院 也 不 利于 園 林 景觀 環(huán) 境規(guī) 劃 設(shè) 計(jì)， 會(huì) 給銷 售 帶 來較 大 壓 力，特別 是 進(jìn) 入后 期 銷 售階 段 隨著 工 程 形象 的 拔高 ， 視 覺 效 果 會(huì) 越來越差。 產(chǎn)品規(guī)劃研究 從 本宗地 地塊形 狀來看 呈楔形 ，不 十分規(guī) 則，屬東西 向長 、南北向 短 的 不好 利 用 地塊 ， 體現(xiàn) 在 規(guī) 劃上 就 是東 西 向 房屋 必 然 多于南北 向 房 屋； 加 上 地塊 北 側(cè)為 北 京 警備 司 令部 辦 公 用房 ， 直 接導(dǎo)致地 塊 南 側(cè)的 使 用 受到 限 制； 再 加 上地 塊 整體 為 近 方形 ， 只 有做出圍 合 才 能提 高 土 地利 用 率， 這 就 不可 避 免地 出 現(xiàn) 多處 拐 角 結(jié)合部的 “ 死 角” 房 屋 ；這 些 在規(guī) 劃 上 不可 逾 越的 障 礙 直接 影 響 到銷售價(jià) 格 的 提升 及 銷 售利 潤 的實(shí) 現(xiàn) 。 （ 2）、向 往便利 的運(yùn)動(dòng) 、健康 ，追求 時(shí)尚，工作單 位十分 接近的年輕的準(zhǔn)成功人士（包括一些運(yùn)動(dòng)員）。 （ 2）、工 體、海 底世界 對一些 年輕、追求健 康、快 樂生活 一族有無 窮 的 魅力 ， 有 一些 運(yùn) 動(dòng)員 希 望 就近 有 一處 住 所 ，有 一 些 富裕的鐵桿國安球迷希望在工體旁邊有一處不大的“第二居所”。 項(xiàng)目定位 商住兩用 +投 資 概念 建筑規(guī)劃的調(diào)整 （ 1）、保留正向大面積的居住功能為主 的偏大 套型設(shè) 計(jì)。 （ 5）、在 立面的 表現(xiàn)上 應(yīng)與東 部城市 的整體 相和諧 并有適 當(dāng)突出、 夸 張 的表 現(xiàn) ， 既要 有 現(xiàn)代 感 ， 又與 投 資人 心 態(tài) 相吻 合 ， 色彩選用上應(yīng)冷暖色 對比較為明顯，在二者間又要有適當(dāng)?shù)倪^渡。 該項(xiàng)目獨(dú)有的 特征是： 緊鄰 在北京 人心目 中無可 替代的國 安主場 —— 工 人體育 場，這是 一 個(gè) 市中 心 的 、大 型 的、 綜 合 型的 、 有著 特 殊 定義 的 集 體育運(yùn)動(dòng) 、 休 閑娛 樂 、 大型 演 出于 一 體 的場 館 ；此 外 ， 還有 一 個(gè) 綜合性的室內(nèi)工人體育館。不足 40 0 套住 房在 100 0 多萬 人的關(guān) 注下消 化掉應(yīng) 該不成 其為太大的問題。 第四章：營銷及推廣策略 一、工作目標(biāo) 銷售目標(biāo) 計(jì)劃一年之內(nèi)完成銷售總額的 60~70%，達(dá) 到盈虧 平衡點(diǎn) 。 所 謂白領(lǐng) 階層即 為中等 收入者 即個(gè)人基 本月薪 在 50 00 元 以上或雙人家 庭月薪 在 8000 元以上 者，而白 領(lǐng)的高 層收入 者無疑 就會(huì)將這個(gè)收 入再提 升一個(gè) 檔次（ 個(gè)人基 本月薪 在 100 00 元以上 或雙 人家庭月 薪在 16 000 元 以上者）；通過我 們對周 邊市場 和工作 人群的 了 解 及 分析 ， 我 們認(rèn) 為 以下 人 士 極有 可 能是 我 們 的第 一 客 戶對象： ? CBD 內(nèi)外企工作在 5 年以上的 ，占具 高層職 位者 ? 公司老板 ? 小型私營業(yè)主 ? 高級技術(shù)人員 ? 高級管理人員 此 部分人 士絕大 部分擁 有共同 的特征 ： 35 歲 以上、素質(zhì)較 高、生活 富 裕 、工 作 壓 力較 大 、強(qiáng) 調(diào) 身 份、 強(qiáng) 調(diào)個(gè) 性 與 品牌 、 崇 尚自然與 健 康 等等 。 B、對 于 出 行的 交 通 工具 為 出 租車 的 客 戶， 我 們 建 議除 采用“ A”方案 外，還應(yīng) 取用北 青報(bào)、晨報(bào) 的 DM 的形式； 現(xiàn)在此 兩家報(bào)社 對 出 租汽 車 免 費(fèi)發(fā) 送 報(bào)紙 ， 因 此， 目 標(biāo)客 戶 在 車上 的 時(shí) 間我們可以充 分運(yùn)用 ； DM 應(yīng)富于 變化；費(fèi)用 ：除印刷 費(fèi)外 ，所需 費(fèi)用較低，每次投 放的總 體費(fèi)用 約在 5 萬份， 5 萬元之內(nèi)， 計(jì)劃采 用 6次，發(fā)行時(shí)間待定，推廣費(fèi)用約 30 萬 元。 （ 3）、 從目標(biāo) 受眾 的閱覽 媒體 方面考 慮： 就目標(biāo) 客戶 的閱覽習(xí)慣 而 言， 我 們 建議 主 要采 用 “職 業(yè) 經(jīng) 理人 ”、“ 今日 民 航”、“生活速遞”、“目標(biāo) ”等白 領(lǐng)雜志 ，報(bào)刊 運(yùn)用則首 選“北 京青年 報(bào)”、第二媒體選用“北京晨報(bào)”。此時(shí)應(yīng)將朝外大街、東 三環(huán)路 牌廣告 到位。 B、展位數(shù)不應(yīng)低于 5 個(gè)。 按照項(xiàng)目 自身的 條件，理 想的均價(jià) 應(yīng)在 11000/平 方米水 平，但北京高檔 住宅及 公寓市 場供過 于求，現(xiàn)時(shí)認(rèn) 為應(yīng)該 在 9000~ 10000/平方米 定位 的物 業(yè)都 非常 難銷 ，大 部分 賣了 50%就 停下 ，資 金出現(xiàn)極 大 超 出預(yù) 計(jì) 的 缺口 ， 若前 期 資 金貸 款 也有 很 大 壓力 ， 交 付使用期肯定 受影響 ；而 800 0 元 /平方 米的定 價(jià)又給 客戶以 高不成 低不就的 感 覺 ，因 此 ， 我們 應(yīng) 在開 盤 時(shí) 迅速 拔 高認(rèn) 購 期 時(shí)的 公 開 價(jià)；經(jīng)過市場 綜合比 較及成 本估算 我們認(rèn) 為 開盤階 段 960 0 元 /平（ 精裝修） 的 均 價(jià)比 較 合 理， 也 容易 被 市 場所 接 受； 在 這 個(gè)價(jià) 位 上 也堅(jiān)持采用菜單式精裝修。 第五章：銷售組織執(zhí)行方案 一、營銷組織 為 確保康 堡花園 項(xiàng)目的 入市成 功和銷售 目標(biāo) ，本公 司將以 獨(dú)家代理 及 全 程跟 蹤 的 方式 為 本項(xiàng) 目 服 務(wù)， 針 對本 案 成 立專 案 小 組，幫 助 發(fā) 展 商組 織 營 銷工 作 ，包 括 ： 市場 分 析、 產(chǎn) 品 調(diào)整 、 產(chǎn) 品包裝、營銷推廣及銷售組織等工作。 現(xiàn)階段，除加 強(qiáng)營銷 組織力 量外， 還應(yīng)增 設(shè) 1~2 名 有一定 市場經(jīng) 驗(yàn)和營銷 經(jīng) 驗(yàn) 的骨 干 力 量， 集 中統(tǒng) 一 管 理， 分 工責(zé) 任 ， 對以 下 方 面有所準(zhǔn)備： 競爭對手較 有壓力的入市策略 由 于本項(xiàng) 目的潛 在競爭 對手較 多，他們 的開盤 會(huì)對我 們的銷 售形成較大 沖擊， 致使客 戶分流 ；那么 ，整體實(shí) 現(xiàn) 11 000 元 /平 米的銷售均價(jià)及絕對利潤就會(huì)變得較為困難，為此我方建議如下： （ 1 ）、 在 參 考 開 發(fā) 商 的 價(jià) 格 底 限 要 求 基 礎(chǔ) 上 ， 建 議 采 取 以9500~960 0 元 /平 米（精 裝修 ）的 均價(jià)入 市， 確保優(yōu) 質(zhì)又 優(yōu)價(jià) ，與其它競爭對手處于同一起跑線上，價(jià)格制定靈活又有彈性。 根據(jù)工期進(jìn)程進(jìn)行的策略調(diào)整 以 上的計(jì) 劃是在 樣板間 、賣 場包裝 、工 地整妝 等一切 跟進(jìn) 、配合順 利 的 條件 下 進(jìn) 行的 ， 假若 其 中 某個(gè) 環(huán) 節(jié)出 現(xiàn) 問 題， 如 工 期拖延等 的 情 況下 ， 我 們認(rèn) 為 倉促 進(jìn) 入 認(rèn)購 期 也是 有 必 要的 ； 前 期進(jìn)入市 場 、 探測 市 場 將有 利 于開 盤 前 銷售 策 略， 還 可 在旺 銷 期 眾多項(xiàng)目 一 起 開盤 來 臨 之前 吸 引市 場 目 光； 因 此我 們 認(rèn) 為應(yīng) 按 照 計(jì)劃于 2021 年 9 月上 旬（ 或中上 旬，初 定）開 盤認(rèn)購 ， 8 月 30 日 打出第一期廣