【正文】 ”的層層退臺的房型，做到家家有花 園，另外在高層中可以采用觀光電梯，最大限度利用景觀優(yōu)勢，很好的擺脫高層尤其是 7層以下銷售緩慢困境。 會 所： 高端項目基本都設有會所，由于本項目相對較小，配置專 門會所可能性不大。 三、物業(yè)配比： 基于項目目前地塊現狀和控規(guī)，下面對項目各種物業(yè)類型配比作一分析，為開發(fā)商提供開發(fā)參考： 各物業(yè)市場銷售狀況： 首先我們先對溧陽市場上各種物業(yè)產品 市場銷售現狀簡單分析一下，以便給隨后的物業(yè)配比提供整體的一個規(guī)劃思路 高層 ： 高層的建筑成本相對多層產品高，按溧陽目前的市場條件，在保證相同的利潤前提下去化不如多層產品速度快，因此在規(guī)劃小區(qū)物業(yè)類型上我們整體思路是小高層按規(guī)劃要求的 15000平方米進行規(guī)劃。 花園洋房： 花園洋房是介于別墅與普通公寓之間的一個市場化概念，在建筑學上并沒有硬性的指標。 假設 其他物業(yè)全部為多層： 多層建筑面積 =其他物業(yè)用地面積 *容積率 =19230*=23076平方米 則： 多層建筑面積 其他物業(yè)建筑面積 說明項目如果采取高層 +多層的形式開發(fā)容積率將超過 假設 其他物業(yè)全部為花園洋房： 花園洋房建筑面積 =其他物業(yè)用地面積 *容積率 =19230*=15384平方米 則： 花園洋房建筑面積 其他物業(yè)建筑面積 說明項目如果采取高層 +花園洋房的形式開發(fā)容積率將低于 ，不能充分利用容積率 培訓教程規(guī)章制度設計方案調查表內部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術方案系統(tǒng)工程設計方案施工設計質量手冊管理手冊規(guī)范手冊 同樣如果采取高層 +聯(lián)排別墅的形式開發(fā)容積率也將低于 ，不能充分利用容積率 結論： 從上面分析可以看出項目住宅最好的開發(fā)方案是采用高層 +多層 +花園洋房或者高層 +多層 +聯(lián)排別墅相結合的方式開發(fā)，具體三種物業(yè)形態(tài)的比例計算如下： 模型一、高層 +多層 +花園洋房 設： X=多層建筑面積， Y=花園洋房建筑面積 得到方程組： X+Y=19320 X /+ Y /=19230 解得： X=7962平方米 Y=11268平方米 小區(qū)多層建筑面積和花園洋房建筑面積分別是 7962平方米和 11268平方米。 五、價格定位 定價原則與理論 ? 房地產定價的方法中，市場比較定價法是其中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的一種定價方法，長期以來，英、美、日本、香港等地在房地產定價和估價中均廣泛采用市場比較定價法。 具體定價方法 ? 以市場比較定價法來求取房地產的價格時，通常需要進行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正等。市場比較定價法，就是在求取定價對象房地產的價格時，將估價對象房地產與在較近時期內已經發(fā)生了交易的類似房地產加以比較對照，從已經發(fā)生了交易的類似房地產的既知價格，修正得 出待定價的對象房地產最可能實現的合理價格的一種方法。 四、客源定位 結合本項目自身各方面條件和預計銷售價格，本項目定位于溧陽市場上的高端住宅，其客源具有以下特征： 身份：；私營 業(yè)主、個體經營者，企事業(yè)中高層白領、醫(yī)生、律師、公務員、外地在溧工作人士、有先見之明的投資者等 年齡： 2545歲左右； 家庭結構：青年夫婦／三口之家； 教育程度：高中以上； 收入水平：家庭年收入６萬以上； 支付能力：首付 10萬～ 30 萬元，月供 20205000元以下； 購買模式： 90％以上按揭； 車輛狀況：目前 40％～ 50％擁有率； 培訓教程規(guī)章制度設計方案調查表內部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術方案系統(tǒng)工程設計方案施工設計質量手冊管理手冊規(guī)范手冊 購買動機：自用為主（ 90％），投資為輔（ 10％）； 由于溧陽高端住宅客源相對較少，而競爭對手眾多，所以本項目在于競爭對手的市場競爭中吸引和爭奪相同類型的客源。 培訓教程規(guī)章制度設計方案調查表內部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術方案系統(tǒng)工程設計方案施工設計質量手冊管理手冊規(guī)范手冊 規(guī)劃物業(yè)類型建筑面積配比核算： 高層用地面積： 因為本案高層臨河規(guī)劃，其后面只考慮退讓紅線，而不用考慮與后面建筑的樓間距問題，因此其占地為基地面積與退讓面積之和約計 3000平方米； 保留建 筑用地面積： 保留建筑建筑面積 /保留建筑容積率 =6480/=5890平方米； 商業(yè)建筑用地面積： 商業(yè)建筑用地面積按 2500平方米計算； 項目新建面積： 總建筑面積 保留建筑面積 =428006480=36320平方米； 其他物業(yè)建筑面積： 項目新建面積 高層建筑面積 商業(yè)面積 =36320150002020=19320平方米； 其他物業(yè)用地面積： 總用地面積 高層用地面積 保留建筑用地面積 商業(yè)用地面積 =30620300058902500 =19230平方米 多層容積率： 純多層的容積率在 ，這里按 ； 花園洋房容積率： 花園洋房的容積率一般在 ，這里按 。本案地塊相對小且單位成本高，因此建議如果在項目內規(guī)劃別墅物業(yè)，盡量將該物業(yè)總價控制在 80 萬以內。 物業(yè)管理： 在物業(yè)管理公司方面可以引進較發(fā)達地區(qū)知名物業(yè)管理公司作為顧問，這些公司有豐富的物業(yè)管理經驗，規(guī)范化的操作流程，個性化的物業(yè)服務。我們市場調查顯示過大房型銷售緩慢，在目前政策面向空的情況下，建議產品方面盡量控制單套面積，控制單套總價，不宜采用過大房型面積。中央景觀區(qū)水景可以發(fā)揮小區(qū)臨河的優(yōu)勢，采用護城河的凈化水，節(jié)省成本；另外在小區(qū)沿護城河邊有市政規(guī)劃的沿河綠化帶，其中 可以點綴一些親水小品，如建造一些沿河實木步道及掬水臺臨與河上，供居民晨練、散步、消夏、釣魚之用。將窗和陽臺作為一個“立體”的建筑元素進行設計，使立面凹凸有致，光影效果強烈，極具現代感和視覺沖擊力，創(chuàng)造出豐富的韻律感。溫暖木質百頁憑添室內外光影變化：木質百頁為素雅的立面增添了一抹暖色，同時也創(chuàng)造出豐富的室內外光影效果。 沿大營巷布置商業(yè)用房，由于大營巷商業(yè)氣氛不強，建議只做一層商業(yè)，在靠近城南醫(yī)院一側可視性佳 可以考慮建造 1000 平方米左右的三層商業(yè)，商業(yè)部分一樓挑高至 米，在不增加容積率的培訓教程規(guī)章制度設計方案調查表內部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術方案系統(tǒng)工程設計方案施工設計質量手冊管理手冊規(guī)范手冊 情況下，可以增加商業(yè)部分的價值。通過大面積的落地窗、木材、紅磚、石材等不同顏色材料的對比，從而體現現代美式風格的輕快、休閑特征，達到環(huán)境景觀與室內空間融合的效果。 規(guī)劃理念： 規(guī)劃設計主要針對溧陽市中高收入階層的私營業(yè)主和個體經營者以及文化素質較高的醫(yī)生、 律師、公務員等度身定做，以 “建筑與自然和諧親近”為設計理念，滿足項目業(yè)主的回歸自然的需求，力求達到生活與自然空間完美結合。 二、總體規(guī)劃 設計單位： 在先期的規(guī)劃設計草案方面，發(fā)展商需不惜重金，邀請國內外知名規(guī)劃、景觀、建筑設計公司諸如： 加拿大 P+H、易道（上海）、老圃（上海）、上海會元等。 開 發(fā) 建 議 篇 本節(jié)分析小結 —— 項目地塊所處區(qū)域交通較為便利，生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢明顯，周邊生活和商業(yè)配套齊全；但地塊內保留建筑為本項目發(fā)展最大的難點，因此最好能取得政府支持并以將其談判拆遷的形式予以克服；地塊出口單一、地形較長（約 350 米），規(guī)劃中以臨街商鋪或會所的形式克服。 ? 本案屬舊區(qū)中的開發(fā)，且地塊西部有一凸出三角部分，規(guī)劃設計易受影響。 ? 地塊周邊較少可開發(fā)用地，土地稀缺性顯現，利于本 案產品提升品質。 ? 項目體量小、開發(fā)周期較短，中短期市場易于把握。 地塊外部開發(fā)條件 ? 基價較高，無價格優(yōu)勢，不利于與外圍樓盤競爭。 交通環(huán)境 ? 臨南大街城市主干道，交通相對便利。 地塊內部開 ? 項目水岸景觀線長，可利用空間大。 項目地塊經濟技術指標 總用地面積 28940 ㎡（約 ） 用地性質 居住用地 總建筑面積 42800 ㎡ 容積率 ＜ 建筑密度 ＜ 27% 綠地率 ＞ 30% 住宅建筑日曬系數 ＞ 1： 小區(qū)出入口 出入口設置于地塊南面大營巷 停車指標 室內小汽車停車位不少于 1輛 /戶 地塊開發(fā)條件 —— 優(yōu)勢 —— 宏觀區(qū)位 ? 位 于市中心鬧中取靜黃金地段，居住環(huán)境較佳。 項目地塊周邊交通狀況 —— 項目臨南大街、平陵路、東大街等城市交通主干道。 景觀：主要為 護城河水景、高靜園、五亭園公園綠地景觀及規(guī)劃中的護城河沿線景觀。 培訓教程規(guī)章制度設計方案調查表內部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術方案系統(tǒng)工程設計方案施工設計質量手冊管理手冊規(guī)范手冊 ? 地塊處于溧陽市重要的城市主干線 — 南大街 ，目前南大街是溧陽市商業(yè)、金融核心處。 項 目 分 析 篇 地塊區(qū)位關系 —— 地塊位于溧陽市老城區(qū)中心地段，護城河南側，西臨南大街，南靠大營巷，離溧陽市傳統(tǒng)商業(yè)中心咫尺之遙。 在園藝規(guī)劃上，幾乎所有的樓盤均有集中式綠化和中心休閑式廣場，而噴泉及水景的配置率相對較低，多集中在一些樓盤設計理念較為先進的外來開發(fā)商項目（南大街廣場、水韻華庭）和別墅型項目內（天目國際村、龍泉山莊）。溧陽市 高端住宅市場銷售中，主要面向的客源為市區(qū)和開發(fā)區(qū)內的收入較高的合資企業(yè)、私營業(yè)主以及個體營業(yè)者，工薪階層相對較少，也有少量集一家三代收入置業(yè)者，另有一部分效益較好的企事業(yè)單位包括政府機關公務員。據分析有二個主要原因；一方面是市場上幾乎各項目中都規(guī)劃有聯(lián)排或雙拼別墅，產品同質化嚴重、競爭激烈。 高總價住宅的銷售也基本達到了總量體的 2/3左右，這說明區(qū)域內購房者以收入較高合資企業(yè)、私營企業(yè)和個體營業(yè)者為主。 小高層、高層與多層住宅相比，其銷售率比多層房稍微有些差別，多層住宅的銷售率普遍要高于高層住宅銷售率。另外位于護城河南、東大街北占地 32960平方米，總建 43480平方米的繅絲廠地塊于今年 4月 26日拍賣成交，但由于該地塊屬毛地出讓，受拆遷影響預計施工、銷售時間靠后。 工程進度 從工程進度上看，除了景鴻花園屬于準現房外，其他項目大都處為施工階段（南大街廣場、嘉豐 從目前的市場表現來看，小高層住宅銷售一般是在開盤之初能夠吸引一部分積累客戶，但受景觀因素影響，客戶大多看好 較高樓層，后期 17層在景觀、得房率及使用成本與多層相比并不具優(yōu)勢，因此銷售不盡如人意。新城高層和龍泉山莊疊加，一般價格在 3000元 /平方米以上；另外，水韻華庭、桃源里、景鴻花園等普通多層住宅的銷售均價也達到了 24802850 元 /平方米之間。 銷售價格 115138115 130125139105 124110135100 120 140嘉豐 一方面資金方面力有不逮，另一方面消費引導也較少。小高層、高層住宅相對較少，僅有嘉豐由于地段不同，取得土地時間各異，故在規(guī)劃容積率上，也有一定的區(qū)別，容積率最低的為天 目國際村， 500 多畝土地上，僅規(guī)劃建造 11萬平方米住宅，容積率僅為 ，這種規(guī)劃提高了土地利用成本，但也提升了產品品質，因而該小區(qū)別墅售價高達 5000元 /平方米以上，開創(chuàng)了溧陽住宅銷售價格在溧陽市住宅中也是最高。 培訓教程規(guī)章制度設計方案調查表內部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術方案系統(tǒng)工程設計方案施工設計質量手冊管理手冊規(guī)范手冊 社區(qū)規(guī)劃 在社區(qū)規(guī)劃上，溧陽市仍以多層為主，小高層作為一種發(fā)展趨勢，正慢慢被市場接受，除此之外，在開發(fā)區(qū)和市區(qū)近郊也會有一部分低密度別墅項目且別墅產品呈放量走勢，后市供應量偏高。新城 溧陽市嘉豐房地產有限公司 342500 380600 多層、高層公寓 2300（一期722） 87 —190 三房 120138 高層3080 多層2950 2020/9 7278888 培訓教程規(guī)章制度設計方案調查表內部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術方案系統(tǒng)工程設計方案施工設計質量手冊管理手冊規(guī)范手冊 景鴻花園 溧陽申大置業(yè)有限公司 126400 120390 公寓、雙拼別墅 別墅：38 公寓：1100 別墅：190—210 公寓：85135 三房 114 —131 別墅：3850 公寓：2580 準現房 7296881 水韻華庭 常州廣安房地產有限公司 41000 40700 公寓、聯(lián)排別墅 266(聯(lián)排20) 115—150 三房 120 —140 公寓：2650 別墅：4000 結構封頂 2020/