【正文】 商業(yè)在硬件設(shè)施與服務(wù)內(nèi)容方面有待完善。 ? 開發(fā)商業(yè)比開發(fā)住宅的風(fēng)險小，相對成本低，獲利空間大，銷售比住宅好。數(shù)十萬外來人口移居此地投資興業(yè)、打工創(chuàng)業(yè)， 使這里充分體現(xiàn)了深圳這座移民城市的特點，構(gòu)筑成了這片熱土十分誘人的興旺景象。 優(yōu)越的地理位置，便利的交通設(shè)施，良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)、廣闊的市場交易體系，為龍崗發(fā)展以運輸業(yè)、倉儲業(yè)、商貿(mào)金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)為主的大流通提供了獨一無二的條件，龍崗將成為深圳這座經(jīng)濟中心城市的區(qū)域性物流中心。目前該區(qū)不論是開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、商業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)項目都沒有知名度，房地產(chǎn)檔次有待提高。 第三章、 龍崗中心區(qū)商業(yè)狀況 一、龍崗中心區(qū)商鋪分布及經(jīng)營情況 龍崗商服物業(yè)主要分布于龍崗鎮(zhèn)和龍崗中心城。 龍崗鎮(zhèn)的商業(yè)經(jīng)營長期穩(wěn)定發(fā)展。由深惠公路、龍平東路、龍興街構(gòu)成的三角地是龍崗商業(yè)最繁華，人氣最旺的區(qū)域，日人流量 10 萬人以上，商鋪極少 15 空置。 中心城大商家屈指可數(shù)，小商鋪空置過半。 二、龍崗中心區(qū)商服業(yè)的現(xiàn)狀分析 規(guī)模小，檔次低，無知名度。 隨著龍崗的發(fā)展，龍崗本地的居民越來越富，外來人口大量涌入龍崗，部分外來人員已步入高收入者之列，對中高檔商品及良好的購物環(huán)境和服務(wù)的消費需求在增加。龍崗中心城大商業(yè)的發(fā)展需要時間，至少二三年。 中心城商業(yè)蓄勢待發(fā) 龍崗鎮(zhèn)的商業(yè)發(fā)展較龍崗中心城更早、更好。 沒有繁華就成了失敗的規(guī)劃，長期來講政府不可能容忍中心城沒有商業(yè)，沒有人氣，沒有繁華。雖然龍崗中心城的商鋪供應(yīng)量急速增大，客戶選擇面廣，承接能力趨弱，但價格依然平穩(wěn)，說明投資者對龍崗中心城的商鋪前景信心十足。 龍崗中心城商鋪價格情況表 樓盤名稱 商鋪層數(shù) 商業(yè)用房面積（ M2） 首層價格（ M2） 首層銷售率（ %） 二層價格（ M2） 二層銷售率（ %） 鴻基新城 1 2021 11000 80 新鴻進花園 1 1500 11000 70 紫薇花園 1 8000 11800 95 碧湖花園 2 20210 12021 85 6000 20 城市花園 1 3000 11000 90 尚景園 1 2021 12021 60 東都花園 1 14000 9000 新亞洲花園 1 15000 10000 60 愉 園 1 2500 10000 95 歐景花園 1 2021 9000 50 和興花園 1 3000 9500 10 龍興商業(yè) 3 20210 12021 5 8000 2 天豪商業(yè) 3 26000 90 楚豐廣場 2 20210 90 城龍花園 1 3000 9600 20 21 二、中心城的商鋪銷售及其怪現(xiàn)象 經(jīng)調(diào)查統(tǒng)計分析，我們發(fā)現(xiàn)中心城商鋪銷售率有一種怪現(xiàn)象：不同信息渠道所反映的銷售情況存在相當(dāng)大的差距 — — 銷售情況以誰的為準(zhǔn)呢？調(diào)查結(jié)果都沒有錯。 三、 商鋪的經(jīng)營情況 用家和經(jīng)營者的需求才是真正的市場需求。據(jù)調(diào)查龍崗中心城一層租賃價普遍在 3070 元 /M2之間，不夠或僅夠支付貸款利息，長線投資價值前期得不到體現(xiàn)，但不至 于投資損失或大損失，投資者或者有投機思想或者是長期看中發(fā)展前景和升值前景。這部分人受宅基地和現(xiàn)有房屋建筑規(guī)模的限制。 約有 40%的份額 。由此判斷商業(yè)投資者在龍崗中心城投資極少。還有一些當(dāng)?shù)厣a(chǎn)企業(yè)有閑散資金，投資又不大，用于公司面向市埸的窗口，或展銷企業(yè)商品，這類客戶約占 5%左右的份額。實質(zhì)上就是長線投資和短線投資。 政府公務(wù)員及龍崗區(qū)外的普通置業(yè)者。 開發(fā)商自留 5%。灰色收入者及其它置業(yè)者跟市。 龍崗中心城現(xiàn)有的商鋪 都是住宅小區(qū)底層臨街鋪面，如碧湖花園、紫薇花園、天健花園、城市花園、愉園、盛龍花園、歐景花園、愛地花園、新鴻進花園、鴻基新城等，各住宅小區(qū)的底層臨街鋪建筑面積共計約 9 萬 M2。 市場供應(yīng)量仍在增大， 開發(fā)商熱情不減 9 99 年中心城的商用物業(yè)增加了近 10 萬平方米，供應(yīng)量增加了一倍。 現(xiàn)上市量 ： 現(xiàn)正上市的主要有龍興商業(yè)廣場、新亞洲花園、楚豐廣場、天豪商業(yè)廣場和鴻基、新鴻進、紫薇、碧湖、天健、宏興苑、歐景等的存量，另外還有量轉(zhuǎn)手的商鋪，總計約達總量的六成左右，即有 1315 萬平方米左右的商用物業(yè)需要買家。 總本商鋪營業(yè)率平均不到 50%。 住宅市場持續(xù)走低，入戶政策效果日益降低，人口始終缺乏， 人氣過淡。 商鋪的銷售率不會比住宅的低，反而好。 ? 爭取大商家、知名商家進駐 ? 注重住宅和商業(yè)開發(fā)的長期行為，提供良好的管理和服務(wù)，開成開發(fā)企業(yè)，和開發(fā)項目的長期，良好的品牌。龍 翔路西是設(shè)建中的景園花園，依山，地形狹長，景園花園南是少量民居，名流商業(yè)廣場北 700 米左右即是東都花園。 項目東西面是交通大動脈 —— 深惠公路和龍翔大道，目前對本項目的直接作用體現(xiàn)不了，但今后有利。周邊改造不是一朝一時的事，對本項目所需要的環(huán)境陪襯沒有正面作用。目前 沒有龍崗區(qū)的重要規(guī)劃項目。還有新開發(fā)大型商業(yè)物業(yè)龍興商業(yè)廣場正在尋找出路。東行千余米是深惠公路，對商流，物流的匯聚占盡優(yōu)勢，但要引導(dǎo)。 34 中心城商業(yè)房市仍處良好狀態(tài)，托市者眾，如能搶到時機對開發(fā)極為有利。 開發(fā)商有一定的實力，可將部分鋪位出租，出租物業(yè)有利于控制并制造成經(jīng)營氣氛，開成人氣。而住宅更是全部朝南，十分有利于銷售。 住宅的環(huán)境及配套 住宅的環(huán)境及配套重點放在三層或頂層，有利于住宅消化，可設(shè)計為架空綠化層或頂層綠化，以及住宅配套，如景觀庭園、親子樂園、活動埸所、休閑處等 。 其它 ? 兩邊臨街處可適當(dāng)后退紅線設(shè)一排臨路停車位利于聚集人氣。 ? 為統(tǒng)一商業(yè)形象，建筑物上應(yīng)有名流商業(yè)廣場之標(biāo)志。 春節(jié)后可速做圍墻，提早告知路人。 市場定位為短期投資者，村鎮(zhèn)居民和部分公職及外來置業(yè)者。 1 本項目的名稱可根據(jù)銷售物業(yè)時間的不同，而不同設(shè)定。 44 項目 內(nèi)容 樓盤名稱 和興花園 結(jié)構(gòu)類型 多層 地理位置 清林路與福壽路交匯處 發(fā)展商 深圳銀臺實業(yè)發(fā)展公司 代理商 深圳眾廈房地產(chǎn)代理公司 占地面積 6 萬 m2 建筑面積 95000 m2 戶型 2 房 2 廳（ 50— 80 m2）， 3 房 2 廳（ 80— 110 m2） 主導(dǎo)戶型 2 房 2 廳 住宅均價 2500 元 / m2 付款方式 一次性 88 折，按揭 92 折 住宅銷售率 10% 宣傳重點 規(guī)模，小區(qū)規(guī)劃 工程進度 結(jié)構(gòu)施工 商鋪價格 9500 元 / m2 商鋪銷售率 10% 分析 該項目銷售兩個月后，代理商因故退出，項目停止銷售，在客戶中影響不好，對銷售不利，重新啟動難。 47 項目 內(nèi)容 樓盤名稱 鴻基新城 結(jié)構(gòu)類型 多層 地理位置 吉祥路 發(fā)展商 龍崗鴻基房地產(chǎn)開發(fā)公司 代理商 無 占地面積 15000m2 建筑面積 28000m2 戶型 2 房 2 廳（ 70— 85 m2）， 3 房 2 廳（ 90— 105 m2） 主導(dǎo)戶型 3 房 2 廳 住宅均價 2900 元 / m2 付款方式 一次性 85 折，按揭 92 折 住宅銷售率 80% 宣傳重點 交通便利、會所配套 、物業(yè)管理 工程進度 現(xiàn)樓 商鋪價格 11000 元 / m2 商鋪銷售率 80% 分析 項目臨深惠公路，交通便捷，發(fā)展商實力較強，工程形象較好，銷售比較順利。 50 項目 內(nèi)容 樓盤名稱 盛龍花園（紫羅蘭） 結(jié)構(gòu)類型 多層 地理位置 盛龍大道與龍城大道交匯處 發(fā)展商 龍崗區(qū)盛龍房地產(chǎn)開發(fā)公司 代理商 無 占地面積 13． 58 萬 m2 建筑面積 26． 28 萬 m2 戶型 2 房 2 廳（ 60— 80 m2）， 3 房 2 廳（ 90— 110 m2）， 4 房 2廳（ 100— 120 m2） 主導(dǎo)戶型 3 房 2 廳 住宅均價 2700 元 / m2 付款方式 一次性 90 折，按揭 93 折 住宅銷售率 一期 70%，二期 8% 宣傳重點 規(guī)模大，綠化率高 工程進度 一期現(xiàn)樓，二期即將動工 商鋪價格 5000 元 / m2 商鋪銷售率 一期 40%，二期 10% 分析 該項目規(guī)模大，周圍生活配套齊全，但由于無法解決小孩就近入學(xué)問題，入伙后業(yè)主對發(fā)展商很有意見，致使二期遲遲難以啟動。但發(fā)展商不熟悉商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和營銷，商廈設(shè)計不合商業(yè)要求，宣傳推廣不力，在客戶中形象差，銷售緩慢。 52 項目 內(nèi)容 樓盤名稱 城龍花園 結(jié)構(gòu)類型 多層、小高層 地理位置 龍福路 發(fā)展商 龍崗區(qū)城龍房地產(chǎn)開發(fā)公司 代理商 深圳立信置業(yè)地產(chǎn)顧問有限 公司 占地面積 一期占地 24478 m2，二期占地 70732 m2 建筑面積 一期 59230m2，二期 155610 m2 戶型 3 房 2 廳（ 70— 90 m2）， 4 房 2 廳（ 100— 110 m2）， 主導(dǎo)戶型 3 房 2 廳 住宅均價 2600 元 / m2 付款方式 一次性 93 折，按揭 96 折 住宅銷售率 8% 宣傳重點 發(fā)展商實力與信譽，社區(qū)位置與配套，物業(yè)管理 工程進度 尚未動工 商鋪價格 9600 元 / m2 商鋪銷售率 20% 分析 發(fā)展商為深圳城建集團所屬企業(yè)，實力強，項目位置好，配套全，但 工程未開工，目前處于內(nèi)部認(rèn)購階段。項目本身在位置、配套、規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計等方面優(yōu)勢明顯，銷售進度快?？蛻羧后w主要為龍崗 的私營企業(yè)主、政府官員、銀行職員、企業(yè)高級管理人員等。利于銷售。 爭取尋找大買家或大商業(yè)用戶，爭取知名商業(yè)入住，目前華潤萬方拓展勢頭很猛，知名或著名商業(yè)如：天虹、萬佳、加樂福、沃爾瑪、新一佳、民潤都有較強的拓展能力。 價位按市埸行情 9000—— 12021 元，首層定價在 15001600元 /M2之間，折扣最大可至 6 折，最少 9 折，加強時間性的激勵措施。 營銷策劃工作提前并充分準(zhǔn)備，不打無準(zhǔn)備之戰(zhàn)，但為了搶機會，在春節(jié)后迅速展開銷售咨詢和內(nèi)部認(rèn)購的部分工作。 ? 層高不宜過高，有 4 左右米即可，不設(shè)夾層。 36 住宅和商業(yè)人流 住宅和商業(yè)人流兼顧，不要絕對的分流與不分流。住宅面積建議以 100 平方米的三房為主，另設(shè) 40%左右的一房、二房、頂層復(fù)式。 35 第九章、規(guī)劃設(shè)計建議 根據(jù)市場分析和項目自身的商住特性，規(guī)劃設(shè)計上建議：