【正文】 程第一批項(xiàng)目 ，總用地面積約 畝，地塊類別為商業(yè)和住宅用地。 第 19 頁(yè) 共 63 頁(yè) 3 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件 建設(shè)規(guī) 模 名牌折扣城吉林省旗艦中心現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園總體用地面積約 4,500 畝，集 XX購(gòu)物公園、高層、多層、低層住宅和度假酒店及相關(guān)配套、酒店公寓、商業(yè)街和體育公園等為一體的大型綜合生態(tài)整合開(kāi)發(fā)區(qū)。 WT戰(zhàn)略 戰(zhàn)略說(shuō)明： 充分利用周邊環(huán)境，產(chǎn)品差異化，以 XX 板塊良好的發(fā)展前景吸引目標(biāo)客戶群。 ⑷ 威脅分析 (T) ① 項(xiàng)目所在地處于 XX 區(qū)內(nèi) ，經(jīng)濟(jì)發(fā)展有待于 進(jìn)一步 提高，消費(fèi)能力 較低 ，恐影響項(xiàng)目的銷售進(jìn)度 ； ② XX市其他商業(yè)、地產(chǎn)、服務(wù)園區(qū) 等 也在大力發(fā)展 ， 對(duì)商戶具有一定的吸引力，由此而 對(duì) 本 項(xiàng)目產(chǎn)生一定的威脅。 公司 擁有各類專業(yè)技術(shù)人員 40多人， 是一支朝氣蓬勃、奮發(fā)向上、求實(shí)創(chuàng)新、團(tuán)結(jié)協(xié)作的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)。 使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)具有較好經(jīng)營(yíng)規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目 SWOT 分析 ⑴ 優(yōu)勢(shì)分析 (S) 第 16 頁(yè) 共 63 頁(yè) ①品牌優(yōu)勢(shì)：吉林 XX 名牌折扣城有限公司，是香港上市公司“裕田中國(guó)發(fā)展有限公司（股票代碼 H00313）” 在 東北地區(qū)設(shè)立的全資 子公司 。 ③輕軌 效應(yīng)逐步釋放，沿線樓盤開(kāi)始升溫 。 (2)2021 年 XX市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) ① 政策延續(xù)效應(yīng)釋放，市場(chǎng)銷量保持穩(wěn)定 。 2021 年上半年 XX 市土地供應(yīng)量持續(xù)減少，全市土地供應(yīng)量?jī)H為 公頃， 比2021 年同期減少 公頃，土地 “ 流拍 ” 、 “ 流掛 ” 明顯增多；下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖，但與 2021 年同期仍有差距；土地出讓價(jià)格前三季度持續(xù)下降 。房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的指導(dǎo)思想沒(méi)有改變， “ 兩型社會(huì) ” 建設(shè)為 XX 房地產(chǎn)發(fā)展打造了巨大平臺(tái)，雖然受金融危機(jī)的影響， XX 市上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資略有 下降，但下半年觸底回升，發(fā)展迅速。大量外銷國(guó)際一線大品牌 服裝被積壓， 為處理積壓產(chǎn)品，廠家 為盡量收回制造成本， 一般通過(guò)設(shè)置內(nèi)部處理部門或者利用商家打折處理積壓品。新農(nóng)村建設(shè)取得新進(jìn)展。 2021 年全市經(jīng)濟(jì)低開(kāi)高走，保持平穩(wěn)快速發(fā)展。 市場(chǎng)分析 XX 市 百貨和零售業(yè) 概況 吉林 省人口 較 多，擁有廣闊的市場(chǎng)，這為擴(kuò)大內(nèi)需提供了可能性。 ② 2021 年，受金融危機(jī)的影響 ，政府出臺(tái)一系列扶持政策，從 “ 雙防 ” 轉(zhuǎn)向 “ 一保一控 ” ，再轉(zhuǎn)向 “ 保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需 ” 。 2021～ 2021 年 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)對(duì)比分析，顯示 XX 區(qū) 經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定快速的增長(zhǎng)勢(shì)頭，處于強(qiáng)勢(shì)發(fā)力階段 。 (2)項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境 改革開(kāi)放以來(lái)， XX 區(qū) 經(jīng)濟(jì)取得了矚目的成績(jī)。 奢嶺鎮(zhèn) 距 XX 市僅 15 公里，至 龍嘉 國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅25 公里。由此可見(jiàn)， XX是一個(gè)消費(fèi)活躍的城市。不斷增長(zhǎng)的城市人口，住房需求直線上升。 在 0 09 連續(xù)金融危機(jī)沖擊下，致使國(guó)外需求銳減，很多歐美客戶的支付能力和信用都 大幅下降 ， 造成 大量外銷國(guó)際一線大品牌 商品 積壓 。 第 9 頁(yè) 共 63 頁(yè) 圖 21 XX 市近年 GDP 及增長(zhǎng)率 2021 年底， XX市人均 GDP 為 57,924 萬(wàn)元，約合 8,481 美元。 其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 1, 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 1, 億元，增長(zhǎng) %。 XX 市投資環(huán)境分析 (1)XX 市社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 2021 年 以來(lái)吉林 省委、省政府構(gòu)思 長(zhǎng)吉圖 特大城市群，使之成為 吉林 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心增長(zhǎng)級(jí) 。 到 2020 年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額將超過(guò) 20萬(wàn)億 第 8 頁(yè) 共 63 頁(yè) 元，零售業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用將大大提高。 就百貨零售業(yè)來(lái)說(shuō)，外資百貨在中國(guó)內(nèi)地開(kāi)店的速度將加快，像韓國(guó)的樂(lè)天、日本的高島屋、馬來(lái)西亞的百盛等，以及一些港資、臺(tái)資企業(yè)都有計(jì)劃向中國(guó)內(nèi)地發(fā)展。尤其是 9 月份以后，隨著經(jīng)濟(jì)回暖，百 貨業(yè)的銷售又呈現(xiàn)了積極向上的局面，有的百貨店同比銷售超過(guò)了 30%。經(jīng)過(guò)中央提振市場(chǎng)信心、寬松的經(jīng)濟(jì)刺激政策， 2021 年 全國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始 擺脫低迷狀態(tài)， 逐漸回暖 。并且，項(xiàng)目 施工、 主材及設(shè)備采取招投標(biāo)管理制，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)挖掘與開(kāi)拓。分析測(cè)算過(guò)程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國(guó)家 、 XX市的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序 、 規(guī)定。 (3)環(huán)保噪音與灰塵：本項(xiàng)目建筑施工期間噪音 小、 灰塵較少，現(xiàn)場(chǎng)無(wú)大型攪拌站 。 預(yù)期目標(biāo) 世界名牌折扣城吉林省旗艦中心現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園位于 XX市 XX 區(qū)奢嶺鎮(zhèn)，項(xiàng)目總體用地面積約為 4500 畝，集 XX 購(gòu)物公園、高層、多層、低層住宅和度假酒店及相關(guān)配套、酒店公寓、風(fēng)情商業(yè)街和綠色體育公園等為一體的大型綜合生態(tài)整合開(kāi)發(fā)區(qū)。從發(fā)展的趨勢(shì)看， XX 城市居民的收入水平一直呈上升趨勢(shì)。 經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇為市場(chǎng)向上提供了基礎(chǔ)，伴隨著 2021 年出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)刺激政策， XX 市經(jīng)濟(jì)增速加快，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。中國(guó)的零售業(yè)態(tài)向現(xiàn)代化、國(guó)際化經(jīng)營(yíng)大步邁進(jìn)，新興業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)。OUTLETS 在發(fā)展初期作為單個(gè)的 “ 工廠直銷店 ” ,以優(yōu)惠的折扣價(jià)格處理工廠尾貨。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) (1)與委托方簽訂的咨詢協(xié)議； (2)國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資 [2021]15 號(hào)審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》； (3)國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》； (4)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》； (5)《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。 吉林 XX 名牌折扣城有限公司 于 2021 年登記注冊(cè)，注冊(cè)資本金為 2 億港元， 業(yè)務(wù)范圍涵蓋 百貨、工藝美術(shù)品、飾品、針紡織品家電、電腦批發(fā)和零售；商業(yè)地產(chǎn)建設(shè) 第 2 頁(yè) 共 63 頁(yè) 與經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售及物業(yè)管理；企業(yè)營(yíng)銷策劃設(shè)計(jì)；商業(yè)管理咨詢等服務(wù)。（以上經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目涉及許可經(jīng)營(yíng)的須取得相應(yīng)許可證后方可經(jīng)營(yíng)）。 XX名牌折扣城吉林省旗艦 中心現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園一期工程 可行性研究報(bào)告 編制單位名稱： 工程咨詢有限公司 工程咨詢資格證書：工咨 二 ○ 一 ○ 年 六 月 編制人員名單 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 ： 注冊(cè)會(huì)計(jì)師 編 制 人 員： 注冊(cè)咨詢（投資）工程師 注冊(cè)造價(jià)工程師 注冊(cè)咨詢（投資）工程師 高級(jí)工程師 注冊(cè)咨詢（投資）工程師 注冊(cè)咨詢（投資）工程師 會(huì)計(jì)師 工程師 注冊(cè)咨詢（投資）工程師 定 稿： 注冊(cè)會(huì)計(jì)師 核 稿： 碩士 I 目 錄 目 錄 ............................................................................................................................................................ I 第 1 章 總 論 ........................................................................................................................................... 1 . 項(xiàng)目背景與概況 .......................................................................................................................... 1 . 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ...................................................................................................................... 4 . 問(wèn)題與建議 ................................................................................................................................... 5 第 2 章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 ......................................................................................................... 7 . 投資環(huán)境分析 .............................................................................................................................. 7 . 市場(chǎng)分析 ..................................................................................................................................... 13 . 市場(chǎng)定位 ..................................................................................................................................... 15 第 3 章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件 ....................................................................................................... 19 . 建設(shè)規(guī)模 ..................................................................................................................................... 19 . 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀 ............................................................................................................................ 20 . 項(xiàng)目建設(shè)條件 ............................................................................................................................ 20 第 4 章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 .................................................................................................................... 22 . 總體設(shè)計(jì) ..................................................................................................................................... 22 . 建筑設(shè)計(jì) ..................................................................................................................................... 27 . 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) ..................................................................................................................................... 29 . 給排水設(shè)計(jì) ................................................................................................................................. 30 . 電氣設(shè)計(jì) .......................................................................................................................