【正文】 地理交通條件 自貢匯東商業(yè)廣場(chǎng)位于匯東新區(qū)市中心主軸線 ——匯東路與丹桂大街的交叉口，具有得天獨(dú)厚的地理位置，交通方便。 四、工程地質(zhì)及水文地質(zhì)條件 工程地質(zhì)條件 自貢市位于四川省中部地區(qū)，自貢市匯東新區(qū)地貌為中南部沿釜溪河兩岸淺丘壩區(qū)，地形起伏較小，地質(zhì)構(gòu)造簡(jiǎn)單，基巖地層以侏羅紀(jì)中統(tǒng)沙溪廟組和第四紀(jì)全新統(tǒng)近代河流沖積物，地層承載力高，工程地質(zhì)條件較好。用地景觀、交通條件良好，極具商業(yè)價(jià)值。 三、設(shè)計(jì)原則 自貢匯東商業(yè)廣場(chǎng)是集商業(yè)、辦公為一體的城市綜合建筑，該工程的開 發(fā)建設(shè)應(yīng)兼顧社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益，充分發(fā)揮黃金地塊的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，拓展城市空間，提升自貢市的城市形象，為此，本方案設(shè)計(jì)遵循以下原則： 合理組織外部空間，做到布局合理，節(jié)約用地。地下一層建筑面積 6795 平方米，用作地下停車場(chǎng)和設(shè)備用房，一至三層建筑面積 17781 平方米，用作大型商場(chǎng)，四五層建筑面積 10826 平方米，用作商務(wù)、會(huì)展和辦公室，六七層建筑面積 7288 平方米，用作寫字樓，八層建筑面積 1829 平方米，用作休閑中心。地下車庫入口置于車行入口附近，減少車流對(duì)建筑的干擾。前面部分的屋面作為后面部分可享受的屋頂花園，既豐富建筑層次，又提高環(huán)境質(zhì)量。 六、廣場(chǎng)綠化系統(tǒng) 方案結(jié)合可持續(xù)發(fā)展的建筑觀，拓展了 “以人為本 ”的概念，衍化為 “生態(tài)人居 ”這一主題，強(qiáng)調(diào)人與人的和諧，人與自然的和諧，以現(xiàn)有的指標(biāo)體系最大限度地創(chuàng)造出人與人溝通的廣場(chǎng)空間，人與自然溝通的綠化空間。五層屋面考慮屋頂花園，結(jié)合七層的屋頂花園，形成有層次感的立體綠化。 為保證建筑物的整體剛度，所有樓蓋均采用混凝土現(xiàn)澆板。 給水由市政自來水直接供給； 5－ 8 層由變頻給水泵供水。 （ 2）屋面雨水降雨厚度 h＝ 133mm／ h， (P＝ 2 年 )，采用自貢市暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。 （ 3）室內(nèi)排水采 用塑料管，粘接。所有用電均為低壓負(fù)荷。在負(fù)一層設(shè)一個(gè)電話交接間，安裝一臺(tái)電話交接箱，市話電纜埋地引入交接間，經(jīng)交接箱分配后沿各電氣井上至每層。排煙量按 6 次／ n 計(jì)算。 地下車庫按 2021 平方米進(jìn)行防火分區(qū)，分為三個(gè)防火分區(qū)，每個(gè)防火分區(qū)均有兩個(gè)疏散通道直通室外。 （ 3）室內(nèi)自動(dòng)噴水系統(tǒng)：用水量 q＝ 30L/S，按中危險(xiǎn)級(jí)布置噴頭，間距 S≤3600mm，除廁所、樓梯間及外，均設(shè)置自動(dòng)噴水頭，每層樓設(shè)末端試水裝置，設(shè)消防水泵接合器2 套，設(shè)消防水泵 2 套。排煙量按 6 次 /N 計(jì)算。 十三、衛(wèi)生與環(huán)保 整個(gè)建筑及室外廣場(chǎng)綠化實(shí)行雨污分流制，污水經(jīng)生化池處理后入市政污水管網(wǎng)。據(jù)市房管局統(tǒng)計(jì) 2021 年自貢市銷售房屋面積達(dá) 86 萬平方米以上。公務(wù)員、小商業(yè)者、先富裕起來的農(nóng)村居民、回鄉(xiāng)的打工者、外來打工者、一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)擬入城的經(jīng)營戶也必將成為該工程的主要購買者。將一樓均價(jià)定為 8000 元 /㎡，二樓定為 3500 元 /㎡，三樓定為 2500 元 /㎡，四至八樓定為1500 元 /㎡應(yīng)當(dāng)是較為慎重和穩(wěn)妥的，房?jī)r(jià)仍留有較大空間。現(xiàn)已完成土地購置、平整場(chǎng)地、土石方工程、人工挖孔 樁工程。 第八章 投資估算與資金籌措 一、投 資估算 根據(jù)建設(shè)部《建標(biāo) [1996]628 號(hào)文》的規(guī)定，計(jì)取各項(xiàng)費(fèi)用，其中： 建設(shè)單位管理費(fèi)：按建安工程費(fèi)用的 2%計(jì)算。 （五）建設(shè)期利息：按需貸款額 2021 萬元計(jì)算貸款利息，貸款利息按年利率 6%計(jì)算，貸款期限 4 年。 第九章 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部一九九三年四月七日以計(jì)投資[1993]503 號(hào)文發(fā)布《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)的通知》及國家有關(guān)文件規(guī)定精神，本可行性研究報(bào)告對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，從而論證本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性，為項(xiàng)目決策和審批提供可靠依據(jù)。 營業(yè)稅： 8759 萬元 ５％＝ 438 萬元 城市建設(shè)維護(hù)稅及教育附加： 438 萬元 ７％ = 萬元 應(yīng)交稅金總額： 萬元 總成本費(fèi)用 該項(xiàng)目總成本為 5573 萬元。 總利潤(rùn)；總利潤(rùn) =總收入 總成本 稅金及附加 所得稅 == 萬元 貸款償還期 3 年 本項(xiàng)目向農(nóng)行申請(qǐng)貸款 2021 萬元，項(xiàng)目建成后以銷售收入償還貸款，還款計(jì)劃為 2021 年還本 1000 萬元， 2021年還本 1000 萬元萬元。 盈虧平衡分析 若總成本保持在 5573 萬元內(nèi)，可售面積為 ㎡，則此項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（ BEP）為： BEP=（總成本 +稅金及附加） /加權(quán)平均售價(jià) =（ 5573+） /=18476 ㎡ 即只需銷售 18476 ㎡即可保本。 第十一章 結(jié)論 本項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，有利于推進(jìn)自貢市向大中型城市發(fā)展，增加當(dāng)?shù)厝嗣竦氖杖?，提高人民生活、物質(zhì)水平。 。 根據(jù)上述分析論證，自貢市匯東商業(yè)廣場(chǎng)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目總體平面布置是合理的，各功能區(qū)布置和結(jié)構(gòu)、管線工程布置亦是合理的。因此，該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益是好的，從經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)角度考慮，是可行的。 動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)效益指標(biāo)；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元（折現(xiàn)率 8%），財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，高于社會(huì)折現(xiàn)率， 遠(yuǎn)高于長(zhǎng)期貸款利率，項(xiàng)目獲利能力較強(qiáng)。（ 3）項(xiàng)目管理費(fèi)為 65 萬元。 項(xiàng)目收費(fèi)收入；項(xiàng)目建成后計(jì)算期內(nèi)總收入 8759萬元，據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)與該項(xiàng)目實(shí)際情況與收入的相關(guān)和依存關(guān)系，經(jīng)工程、營銷和財(cái)務(wù)部門分析后，在 85%的可能狀態(tài)下，從 2021 年起，各的年收入依次為總收入的 20%、 30%、40%、 10%。） （二）申請(qǐng)農(nóng)業(yè)銀行借款 2021 萬元，占投資總額的%。 （三）工程監(jiān)理及質(zhì)檢費(fèi)：按建筑面積每平方米 10 元計(jì)算。其籌措計(jì)劃為申請(qǐng)農(nóng)行貸款 2021 萬元。 2021 年 6 月完成掃尾工程，全部工程竣工。二樓營業(yè)房售價(jià)均在 4500 元 /㎡以上，三樓營業(yè)房售價(jià)均在 3500 元 /㎡以上，四樓及四樓以 上寫字樓售價(jià)均在 3000 元 /㎡以上。主要的購房戶多為大型零售企業(yè)、中間批發(fā)商和個(gè)體商戶。 各種設(shè)備房均置于地下層，各種產(chǎn)生噪聲的設(shè)備均有減振減速減噪措施，以減少噪聲污染。 十二、人防工程設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù)： 人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50038－ 94 人防位置及形式 本工程地下人防位于地下一層，為平戰(zhàn)結(jié)合地下人防工事，平時(shí)使用功能為地下停車庫，戰(zhàn)時(shí)為人員掩蔽所。 （ 5）發(fā)電機(jī)房設(shè) EBM 氣體滅火設(shè)施，其余建筑物設(shè)置干粉滅火器，滅火器按中危險(xiǎn)級(jí)設(shè)置。 給排水消防 （ 1）大樓為二類高層 民用建筑。 十一 、消防設(shè)計(jì)專篇 建筑消防 沿建筑四周設(shè)