【正文】 到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 6．開發(fā)成本分析 投資構(gòu)成、總投資估算 依據(jù)廣州市造價定額、市場調(diào)查資料 及近期結(jié)算資料分析統(tǒng)計，對本項目 一期 土地成本，建安工程費、前期工程費、市政配套設(shè)施費、開發(fā)期間稅費、其他費用等進行估算。還有，對項目轉(zhuǎn)讓價的談判和支付進度的設(shè)計也至關(guān)重要。 項目銷售收入及投資安排計劃 運用市場比較法進行項目銷售定價，市場比較法是將估價對象與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似對象進行比較對照，從已發(fā)生交易的類似的價格，修正得出估價對象的價格。 同理：測算出項目聯(lián)體別墅與公寓的銷售均價分別為： 2800 元/m 2020 元 /m2。而所謂財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）是指項目整個計算期內(nèi)各年現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累 計等于零時的折現(xiàn)率，也是考察項目盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)表，當(dāng) FIRR大于基準(zhǔn)收基率時，項目的投資計劃可行。 項目盈虧平衡分析 (1)盈虧平衡點及邊際利潤 固定 成本 =項目轉(zhuǎn)讓費 +建安成本 +前期費用 +市政配套設(shè)施《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 費 =42819 萬元 總投入支出 =開發(fā)投入 +銷售稅費 =55319 萬元 變動成本 =總支出 固定成本 =12500 萬元 單位變動成本 =變動成本247。開發(fā)量 =62684247。 邊際利潤（ M） =銷售收入 變動成本 =6268412500=50184萬元 邊際利潤率（ m） =邊際利潤 247?，F(xiàn)分別設(shè)開發(fā)成本上升 5%、 10%、 15%、 20%，分析項目經(jīng)濟效益變動的敏感程度。在項目開發(fā)過程中，廣泛引入競爭機制，在各環(huán)節(jié)實行招標(biāo)承包是行之有效的管理辦法。銷售價格下降 5%、 10%時，投資回報率分別下降 34%、 73%，當(dāng)銷售價格下降幅度達 15%時，項目出現(xiàn)虧損。 銷售執(zhí)行策略設(shè)想 ◆形象塑造在前，銷售推廣在后 ◆廣告宣傳在先，面市發(fā)售在后 ◆先慢慢“蓄勢”，在集中“造勢”，再猛力“發(fā)勢”，進行瞬間引爆。 （ 2）軟性廣告宣傳階段及“買家”入市 利用我司與各大媒體的良好關(guān)系，以軟性廣告和新聞稿件的形式在廣州、花都各大家報紙上發(fā)布，引發(fā)目標(biāo)客戶的注意。 （ 4）巡回公開展銷會：有節(jié)奏地舉辦項目的巡回公開展銷，在東山區(qū)、天河區(qū)人氣聚集的地方巡回招開展銷會，以求將項目的市場擴展，并廣泛聽取客觀反饋意見。故我司通常采用多元化的廣告配合項目本身特點，其中包括報紙廣 告、電視廣告、電臺廣告、項目工地之路牌、廣告策劃等對項目作專業(yè)的包裝。 物業(yè)管理工作宜在建設(shè)階段介入，使物業(yè)從設(shè)計到使用都能得到全過程的監(jiān)督和管理，并從管理使用的角度對不合理的設(shè)計和施工加《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 以改進，以便于日后物業(yè)的管理，保障建設(shè)責(zé)任與管理利益有機結(jié)合，提前做好建設(shè)和管理的工作銜接，主要作用如下： （ 1）規(guī)劃設(shè)計時，安排好建設(shè)期間的小區(qū)封閉管理，垃圾點的設(shè)置，監(jiān)控設(shè)施的安裝、防盜系統(tǒng)的設(shè)置、物業(yè)管理用房的位置確定等。 （ 2）特約服務(wù)項目（另外收費）： a、家政服務(wù)：包括家居清潔、大掃除、專業(yè)洗衣、家電維修、代接送小孩等； b、商務(wù)服務(wù)：代辦票務(wù)、代購物品、收發(fā)傳真、打字、代訂書《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 報等； c、設(shè)計、裝修服務(wù)：為有需要的業(yè)主提供專業(yè)的室內(nèi)裝修設(shè)計及裝修施工； d、綠化養(yǎng)護服務(wù)。相鄰金碧御水山莊物業(yè)管理費為 元 /㎡ ，所以南航碧花園銷售期的物業(yè)管理費也定在 元 /㎡ 的標(biāo)準(zhǔn)為宜。雖然評估結(jié)果表明，該項目是可行的，但敏感性分析表明，該項目抗風(fēng)險能力較低，而且項目贏利水平不高，在同類項目中，并不是最理想的。 （ 3）由于項目的建筑設(shè)計尚有待修改，工程施工條件和方法需《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 進一步研究確定，因此項目的投資成本將根據(jù)上述問題的深入作進一步的調(diào)整。 （ 5）建筑施工過程中不可預(yù)見的因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會影響到項目總體目標(biāo)的實現(xiàn)。《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 附表一 開發(fā)進度計劃表 序號 內(nèi)容 2020年 2020年 2020年 2020年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 項目談判、規(guī)劃方案調(diào)整及 D區(qū)報建工作 2 D區(qū)第一期工程三通一平 3 D區(qū)第一期工程施工約 6萬 ㎡ 4 D區(qū)第一期配套工程施工 5 D區(qū)第二期工程三通一平 6 D區(qū)第二期工程施工約 6萬 ㎡ 7 D區(qū)第二期配套工程施工 8 E區(qū)報建工作 9 E區(qū)三通一平 10 E區(qū)工程施工 11 E區(qū)配套工程施工 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 附表二 D 區(qū)第一期工程銷售前我司投放計劃表 序號 內(nèi)容 2020 年 2020 年 小計（萬元） 2 3 4 1 5 1 項目轉(zhuǎn)讓費 3000 3000 2 建筑安裝工程費 1000 2020 1000 4000 3 勘測設(shè)計費 100 150 250 4 三通一平費 200 250 450 5 配套工程費 400 1000 1400 6 各種稅費 150 150 7 企業(yè)管理費及不可預(yù)見費 50 50 50 50 250 450 8 扣減甲方已投入 1000 800 1800 合計 7900 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 附表三 建設(shè)期資金流出表 序號 內(nèi)容 2020 年 2020 年 2020 年 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 1 項目轉(zhuǎn)讓費 3000 5000 5000 2650 2 建筑安裝工程費 1000 2020 1000 2300 3000 1000 2300 3000 1000 2840 3 勘測設(shè)計費 100 150 100 214 100 264 70 4 三通一平費 200 250 200 450 100 200 600 107 288 5 配套工程費 400 1000 500 1000 1000 757 1000 1000 1106 6 各種稅費 150 400 361 7 企業(yè)管理費及不可預(yù)見費 50 50 50 50 250 50 500 500 50 500 500 50 552 8 利息 100 100 200 167 9 扣減甲方已投入 1000 800 1000 800 10 合計 47276 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 附表四 項目分期銷售計劃表 項目 20202jd 20203jd 20204jd 20201jd 20202jd 20203jd 20204jd 20201jd 20202jd 20203jd 20204jd 獨立別墅 （ m2） 12085 12085 6043 12085 12085 24170 12085 12085 6043 6043 6043 聯(lián)體別墅 （ m2） 2507 1504 501 1003 2020 1003 501 501 501 公寓 （ m2） 12745 6373 12745 19118 6373 3186 3186 合計 14592 26334 12916 25833 33208 31545 15773 15773 6544 6043 6043 附表五 項目分期銷售收入估算表 （單位：萬元） 項目 20202jd 20203jd 20204jd 20201jd 20202jd 20203jd 20204jd 20201jd 20202jd 20203jd 20204jd 合計 獨立別墅 4713 4713 2357 4713 4713 9426 4713 4713 2357 2357 2357 47132 聯(lián)體別墅 702 421 140 281 561 281 140 140 140 2807 公寓 2549 1275 2549 3824 1275 637 637 12745 合計 5415 7683 3771 7543 9098 10982 5491 5491 2497 2357 2357 62684 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 附表六 項目凈現(xiàn)金流量表 （單位：萬元） 項目 合計 2020年 2020年 2020年 2020年 2jd 3jd 4jd 1jd 2jd 3jd 4jd 1jd 2jd 3jd 4jd 1jd 2jd 3jd 4jd 現(xiàn)金流入 62684 5415 7683 3771 7543 9098 10982 5491 5491 2497 2357 2357 銷售收入 62684 5415 7683 3771 7543 9098 10982 5491 5491 2497 2357 2357 現(xiàn)金流出 57749 3150 1550 1300 650 7245 5000 4084 2668 6878 5930 5511 2921 7826 302 2733 建設(shè)投資 47276 3150 1550 1300 650 6550 4014 3600 1700 5711 4521 4807 2217 7506 銷售稅費 8042 695 986 484 968 1167 1409 704 704 320 302 302 所得稅 2430 凈現(xiàn)金流量 3150 1550 1300 650 1830 2683 312 4875 2220 5052 21 2569 5329 2054 376 累計凈現(xiàn)金流量 3150 4700 6000 6650 8480 5796 6109 1234 986 6038 6017 8586 3257 5311 4935 計算指標(biāo)： 財務(wù)凈 現(xiàn)值（ FNPV） =15640 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =9%5% 。還應(yīng)推行竟投招標(biāo)、工料包工等一系列措施，落實資金供應(yīng)計劃，以確保項目經(jīng)營目標(biāo)的順利實現(xiàn)。鑒于廣州、花都目前及今后相當(dāng)一段時間內(nèi)市場的變化，售價將是最敏感的因素之一，存在相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險。 有關(guān)說明和建議 （ 1）我司買斷項目的開發(fā)權(quán)，能根據(jù)自身的資金狀況和項目情況，對項目的是設(shè)計、開發(fā)建設(shè)進行全面控制，充分發(fā)揮我司各方面的資源，有利于公司品牌的塑造。 11．結(jié)論 通過上述對該項目經(jīng)濟、社會效益的分析可知，南航碧花園的市場前景還是好的，項目的自然條件良好，容易營