【正文】 60A。每戶引入寬帶視頻接入設備以及電視接收系統(tǒng)。 每戶設置獨立煤氣表。 采用人車分流系統(tǒng)，各種車輛（包括機動車）進入小區(qū)入口即由專用通道進入停車場，不應對地表行人和住戶造成任何干擾，保證小區(qū)環(huán)境的安靜和整潔有序。局部變標高處設置緣石坡道，住宅樓梯間入口均設坡道，滿足肢殘人需要。 小區(qū)主要道路沿各建筑組團環(huán)形布置，寬度為 7 或 4 米，以保證消防車行駛 。 (四 ) 生活污 水處理 本項目實行“雨污分流”。本項目從 2020 年 4 月開工之日起開發(fā)期為 2 年，于2020 年 3 月竣工。 (1)土地費用按 14 萬元 /畝計。其中： ? 勘察設計 費按工程費用 %估算； ? 監(jiān)理費按工程費用 %估算； ? 市政基礎設施開發(fā)費按 60 元 /平方米建筑面積估算； ? 供電貼費按 250 元 /KVA 估算（電增容費由住戶繳納，項目單位代收）； ? 自來水管網(wǎng)配套費按住宅 26 元 /平方米估算； ? 結建人防工程費按 24 元 /平方米估算； ? 墻改基金按有關規(guī)定免收； ? 白蟻防治費按 元 /平方米估算； 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報告 南京工程咨詢公司 21 ? 教育附加費按 元 /平方米估算。 (5)財務費用計入銀行貸款利息。按開發(fā)建設投資的 3%估算。 詳見附表 1“總投資估算表”、附表 2“投資計劃和借款償還 估算表”。 第一年、第二年、第三年各年的銷售比例依次為 18%、 50%、32%；銷售收入分別為 萬元、 萬元、 萬元。 所得稅稅率按 33%，稅后利潤為 萬元。 財務內(nèi)部收益率 財務內(nèi)部收益率（ FIRR）是反映項目在設定計算期內(nèi)全部投資盈利能力的指標。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報告 南京工程咨詢公司 24 第八章 結論與建議 房地產(chǎn)是南京市第三產(chǎn)業(yè)的核心產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)的發(fā)展一直受到市委、市政府的高度重視。 研究采用社會融資等其它方案解決項目資金來源的可能性。 。同時盡量擴大期房銷售量，以減輕項目單位的現(xiàn)金占用量，降低現(xiàn)金支付風險，并可減少貸款額，以進一步減輕項目的財務風險。經(jīng)初步測算分析，項目經(jīng)濟效益較好，在財務上總體可行。 臨界點分析是測算一個或多個不確定性因素變化時，房地產(chǎn)項目達到允許的最低經(jīng)濟效益時的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項目的風險程度?？偼顿Y） 100%=% 銷售利潤率＝（利潤總額247。 四、 財務評價 項目計算期三年，基準收益率取現(xiàn)行銀行貸款利率 %。 （二）銷售收入 本項目按三年銷售計算。 （ 二 ） 投資計劃 本項目預計二年建成，三年完成全部商品房銷售。 (7)預備費用按工程費用的 8%估算。其中不可預見費按工程費用、其它費用的 8%估算。其中： ? 普通公寓以 700 元 /平方米計； ? 躍層式公寓以 900 元 /平方米計； ? 公共建筑平均以 850 元 /平方米計； ? 電氣按 30 元 /平方米估算； ? 水衛(wèi)按 20 元 /平方米估算； ? 道路廣場按 50000 平方米面積， 80 元 /平方米估算； ? 綠化按 80000 平方米面積， 20 元 /平方米估算。具體實施進度如下： 編制可研報告、前期審批等 2020 年 2 月 — 2020 年 3 月 方案招標、初步設計 2020 年 3 月 施工圖設計 2020 年 4 月 — 2020 年 5 月 建筑施工及環(huán)境建設 2020 年 4 月 — 2020 年 4 月 竣工交付 2020 年 4 月 銷售 2020 年 5 月 — 2020 年 4 月 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報告 南京工程咨詢公司 20 第七章 工程投資與財務分析 一、 總投資估算 南京百家湖西花園居住小區(qū)項目總投資 萬元，由開發(fā)建設投資、經(jīng)營費用等兩部分組成。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報告 南京工程咨詢公司 19 第六章 實施進度 本項目建設實施與銷售同時進行。 (二 ) 綠化生態(tài)技術 綠化是小區(qū)環(huán)境建設的核心，本項目采取的主要措施有： ? 小區(qū)地面種植耐候、耐踐踏性草種，無露明土； ? 停車采用混凝土預制格柵鋪地的“硬草坪”，減少灰塵產(chǎn)生并提供孩童安全活動場地； ? 東西山墻培植爬墻虎類植物進行垂直綠化，加強墻面隔熱性能，提高小區(qū)綠化率。商場等人流量集中的公共建筑室內(nèi)設消防栓，并配備一定數(shù)量的泡沫滅火器；住宅按樓梯間設置泡沫滅火器；小區(qū)煤氣調(diào)壓站、配電間設置固定或手持式二氧化碳滅火器。 （五） 無障礙設計 整個 小區(qū)均按無障礙設計。 （四） 道路 小區(qū)道路分三級。 （二） 供水 本項目最大總用水 量約 6000噸 /日，小區(qū)設置 DN200 總供水管，日供水量可達 6000 噸，供水由利源中路的 DN400 城市供水管提供。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報告 南京工程咨詢公司 17 ? 小區(qū)設置綜合布線系統(tǒng)，以提供小區(qū)周界防范系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)、三表出戶、住戶有線電視及視頻點播、互聯(lián)網(wǎng)、電話等綜合智能化服務。供電由東善橋變電所或開發(fā)區(qū)變電所提供二路 10KV 電源。 （三） 結構 主要結構形式如下： ? 躍層式住宅，為 4～ 5 層鋼筋混凝土框架結構； ? 普通住宅，為 4～ 6 層磚混結構； ? 小區(qū)商業(yè)、文化娛樂設施為 2～ 4 層鋼筋混凝土框架結構或磚混結構； ? 幼兒園、小學為 2～ 3 鋼筋混凝土框架結構。其中 F 型為四層的躍層公寓，面積在 160 平方米左右，占 30%； A 型為六層的躍層公寓，面積在 165 平方米左右，南入口占 20%，北入口占 20%； C型 142 平方米的六層單層公寓，占 10%。規(guī)劃設計樹立“以人為本”的指導思想，按照現(xiàn)代家庭生活行為規(guī)律和市場需求進行住宅設計，采用節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保、智能化等住宅建設新技術及其它新型材料設備，以達到節(jié)能、智能、舒適、生態(tài)、安全的要求。 小區(qū)綠化系統(tǒng)是由中心綠地、景觀綠色走廊、院落綠地、建筑物立面、頂面植物形成點線面結合并相互滲透的立體綠化景觀。單 體設計中統(tǒng)籌考慮空調(diào)室外機位置，用建筑構件進行遮擋，屋頂高低錯落，采用平坡結合，富有變化。其中 A 區(qū)為小區(qū)用地西北部，依據(jù)地形布置 2～ 3 層的別墅群； B、 C 區(qū)為小區(qū)用地東部較為平坦區(qū)域，布置躍層式多層公寓； D 區(qū)為小區(qū)用地西南部，布置普通多層公寓。區(qū)內(nèi)停車根據(jù)場地情 況采用路邊港灣式停車和地下集中式車庫相結合。 景觀設計改變以前小區(qū)的設計集中，地塊大規(guī)模綠地的模式，在保證集中綠地指標的前提下，設計組團綠地，使每戶均有較好的景觀。 （五） 煤氣：目前該地區(qū)主要使用管道煤氣，由梅山冶金公司提供，本項目設煤氣調(diào)壓站一座，煤氣供應可保證本項目用氣。 （三） 供電：由東善橋變電所和開發(fā)區(qū)變電所提供二路 10KV電源，利源中路現(xiàn)有一路 10KV 高壓線。 二、 配套建 設條件 百家湖西花園居住小區(qū)項目用地已部份完成場地平整，供水、排水（雨水、污水）、供電、供氣、道路、電話、有線電視等均已接至場地四周，配套建設條件齊備，可滿足項目建設要求。 本項目建設用地外圍自然環(huán)境優(yōu)越。 南京機場高速公路、利源中路、將軍路跨秦 淮河大橋以及共青團路南下工程的相繼建