【正文】 資產(chǎn)投資總規(guī)模達到 1100 億元，年 均增長 13%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 西寧市 長江 路是西寧市的主要街區(qū)之一，過去由于城市建設投入不足，街區(qū)的房屋多為危舊房，景觀顯的陳舊和單調(diào)，與省會城市的發(fā)展要求相差較遠，需要通過新建或改建來改造舊城區(qū)，使之與現(xiàn)代化中心城市發(fā)展相適應。其中高級工程師 5 人；工程師 8 人；助理工程師 3 人；大專以上學歷 5 人；職工 10 人。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。公司自成立以來，始終把產(chǎn)品質(zhì)量放在首位，經(jīng)過全體員工的不懈努力，創(chuàng)造了良好的社會信譽。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 青海明瑞金都住宅小區(qū) 可行性研究報告 北京中建建筑設計院 二〇〇 八 年六月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 1 目 錄 第一章 總論 ………………………………… ...………………… .…… .3 第一節(jié) 項目名稱及承辦單位 ………………………………… ....… ..3 第二節(jié) 建設單位概況及項目背景 ...................................................3 第三節(jié) 項目建設必要性 .................................................................4 第四節(jié) 可行性研究報告編制依據(jù) ………………………… .....… ..6 第五節(jié) 可行性研究報告的編制原則 ………………………… ........6 第六節(jié) 可研報告內(nèi)容摘要 …………………………………… ......6 第二章 市場預測 ………………………………………………… ..… 8 第一節(jié) 全國房地產(chǎn)市場概況 ……………………………… ...… ...8 第二節(jié) 西寧市房地產(chǎn)市場狀況 ………………………… .…… ......9 第三章 建設選址及建設條件 ……………………………………… ....10 第一節(jié) 建設地址選擇 ……………………… …………… ......… .10 第二節(jié) 建設條件 …………………………………………… .… .10 第四章 建設規(guī)模 ……………………………………………… ..… ...16 第一節(jié) 建設規(guī)模的確定 …………………………………… ...… .16 第二節(jié) 主要建設內(nèi)容 …………………………………… .…… ..17 第五章 建設方案設想 ..........................................................................17 第一節(jié) 建筑 設計 ………………………… .…… .… .…… . … . 17 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2 第二節(jié) 結(jié)構(gòu)設計說明 …………… ……………… .………… .… .24 第六章 環(huán)境保護、安全、消防及節(jié)能 ………………………… .… ....25 第一節(jié) 環(huán)境保護 ……………………………………………… .25 第二節(jié) 給排水、消防設計 ………………………………… .… 26 第三節(jié) 電氣 ……………………………………… .……… ......27 第七章 組織機構(gòu)與小區(qū)物業(yè)管理 ……………………… .…… .....… ..33 第一節(jié) 公司組織機構(gòu) …………………………………… .… .… 33 第二節(jié) 小區(qū)物業(yè)管理 ………………………………………… ..33 第八章 項目實施進度計劃安排 ………………………… ...……… ....34 第九章 建設總 投資估算 ……………………………………… .… ....36 第一節(jié) 投資估算依據(jù) …………………………………… ....… ..36 第二節(jié) 固定資產(chǎn)投資估算 ………………………………… .… ..36 第三節(jié) 資金籌措方案及投資使用計劃 …………………… ..........37 第十章 經(jīng)濟效益測算 ………………………………………… .… ....37 第十一章 結(jié)論 ……………………………………………… ..……… .41 后附附表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3 第一章 總 論 第一節(jié) 項目名稱及承辦單位 項目名稱： 青海明瑞金都住宅小區(qū) 建設單位：青海明瑞房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目法人代表：胡仲明 第二節(jié) 建設單位概況及項目背景 建設單位概況 青海明瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建于 2020 年 1 月 6 日，由甘肅省廣河縣胡仲明與胡建華共同出資創(chuàng)辦，具有房地產(chǎn)三級企業(yè)開發(fā)資質(zhì)。 公司宗 旨：以“求真、務實、創(chuàng)新、進取”的經(jīng)營理念，不斷提高開發(fā)設計水平，竭誠為用戶提供優(yōu)質(zhì)服務，力爭將最完美的產(chǎn)品奉獻給社會。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 為了加快西寧舊城改造的步伐，改善城市面貌，促進西寧市的經(jīng)濟發(fā)展，我公司投資拆遷 籌備 建設 “ 青海明瑞 金都 小區(qū) ”項目（ 三 幢 三十 層 、兩幢二十六 層商住樓），該項目位于 長江路以東、匯通大廈以北、省地稅局以南（省二建茶卡鹽場辦事處用地） ，總建筑面積 99694 平方米，占地面積 平方米，總投資 億 元。 此外，隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展，人民收入增加，生活越來越好，要求寬敞的住 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 5 宅和優(yōu)越的住房環(huán)境，因此新一輪的房地產(chǎn)業(yè)和住宅建設再度升溫。 2020 年 ，城鎮(zhèn)居民人均可支配年均增長 8%，人均住宅建筑面積增加到 25 平方米。本項目的實施可以安排 1000 人就業(yè)， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 6 帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加收入 億元。 第四節(jié) 可行性研究報告編制依據(jù) 青海 明瑞房地產(chǎn)有限公司關(guān)于編制《 青海明瑞金都住宅小區(qū) 可行性研究報告》的“委托書”； 西寧市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局核發(fā)的“建設項目選址意見書”； 北京中建建筑 設計院設計的《 青海明瑞金都住宅小區(qū) 方案 》； 建設單位提供的其它與工程有關(guān)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第六節(jié) 可研報告內(nèi)容摘要 可行性研究報告結(jié)論 擬建的明瑞 金都 住宅小區(qū)位于 西寧市長江路北段 ，地處土地規(guī)劃部門規(guī)劃的景觀區(qū)地帶。 主要經(jīng)濟技術(shù)指標 (1)用地面積 (2)建筑占地面積 (3)總建筑面積 99694m2 (4)建筑容積率 (5)建筑密度 % (6)項目總投資 25000 萬 元 (7)營業(yè)收入 萬元 (8)總成本 萬元 (9)銷售稅金 萬元 (10)銷售利潤總額 萬元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 8 (11)所得稅額 萬元 (12)售房投資利潤率 %(稅前 ) (13)售房投資利潤率 %(稅后 ) (14)售房投資利潤率 %(稅前 ) (15)售房投資利潤率 %(稅后 ) (16)財務內(nèi)部收益率 %(稅前 ) (17)財務內(nèi)部收益率 %(稅后 ) (18)財務凈現(xiàn)值 I=6% 萬元 (稅前 ) (19)投資回收期 年 (稅后 ) 第二章 市場預測 第一節(jié) 全國房地產(chǎn)市場概況 二十世紀九十年代初 ,我國在推進住房制度改革方面出臺了一系列政策、法規(guī)并進行了實質(zhì)性的工作，從而促進了住宅建設與 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年以來全國的房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)了強勁增長勢頭， 110月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)建設完成投資 5800多億元，同比增長 %，其原因有三：（ 1）城市人口增加；（ 2）城鎮(zhèn)化速度增加；（ 3）不斷改善住房條件和逐步向舒適型過度的需求。隨著社 會經(jīng)濟的快速發(fā)展和人民生活水平將進入小康，消費水平逐步升級，居民的住宅消費要求也發(fā)生了較大的變化，購買能力大大提高，隨著購房信貸的刺激，居民保持了較高的購房熱情，個人購房比例明顯增加。 伴隨城市規(guī)劃調(diào)整和建設步伐 加快，土地供應將有效增加，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 10 提供了充足空間，今后幾年，在城市總體規(guī)劃擴大的同時，隨著市區(qū)中心地區(qū)危舊房改造力度的加大、市區(qū)中心地區(qū)工業(yè)用地的調(diào)整、市區(qū)邊緣居住用地和市郊城鎮(zhèn)居住用地的擴大等，未來幾年西寧市將保持高速的發(fā)展趨勢。 擬建小區(qū)地處西寧市 長江路 ，屬城市主要街道繁華區(qū)，位置優(yōu)越，交通便利，在此建設商住小區(qū)是十分適宜的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。項目建成后的供水、供電可就近接入，且經(jīng)主管部門經(jīng)同意，外部建設條件比較優(yōu)越。多年平均降水量 ，最大日降水量 mm（ 1964 年 8 月 19 日），最大 1 小時降水量 mm（ 1971 年 7月），年內(nèi)降水分配 均勻 ,一般多集中在 69 月份 ,占全年總降水量的 73%,79 月降水集中 ,暴雨多 ,歷年平均蒸發(fā)量 ㎜ ,基本雪壓 ,歷年最多風向為,30年一遇最大風速 ,50年一遇最大風速 m/s,基本風壓 .多年平均日照時數(shù) 小時 ,日照百分率 %,多年平均相對濕度 55%, 多年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 12 平均無霜期 138 天 ,多年平均氣壓 毫巴 ,多年平均雷暴日數(shù) 天 . 工程地質(zhì)條件 本項目尚未進行地勘工作，工程設計前須進行地質(zhì)詳勘。 2）地層構(gòu)成 經(jīng)鉆孔揭露，場地地層由人工填土、第四系沖積物及第三系泥巖組成，自上而下分述如下： （ 1）雜填土：灰褐、棕褐色。層厚 — ,頂面埋深 — . (21)粉土 Q4[a]:淺黃色 ,土質(zhì)均勻 ,無層里，偶見少量圓礫等包含物 ,稍濕 ,中密 — 密實；搖振反應中等，無光澤反應，干強度低，韌性低。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3）土的物理力學性質(zhì)評價 其中（ 2）卵石：重型動力觸探修正后擊數(shù) — 擊 ,平均 擊 ,中密 ,力學性能較好 . (3)第三系強風化泥巖 :堅硬 — 可塑狀 .孔隙比 e 為 ,平均 ，壓縮系數(shù) ,平均 ，屬中等中壓縮性土層。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 水、土對建筑材料腐蝕的防護，應符合現(xiàn)行國家標準《工業(yè)建筑防腐蝕設計規(guī)范》 GB50046 的規(guī)定。建筑垃圾則應予以清除；卵石層（ 2）、土夾石（ 22）中密，可按 1: 放坡 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 (2)根據(jù)