【正文】 資產(chǎn)投資總規(guī)模達(dá)到 1100 億元，年 均增長(zhǎng) 13%。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 西寧市 長(zhǎng)江 路是西寧市的主要街區(qū)之一，過(guò)去由于城市建設(shè)投入不足，街區(qū)的房屋多為危舊房，景觀顯的陳舊和單調(diào)，與省會(huì)城市的發(fā)展要求相差較遠(yuǎn)，需要通過(guò)新建或改建來(lái)改造舊城區(qū)，使之與現(xiàn)代化中心城市發(fā)展相適應(yīng)。其中高級(jí)工程師 5 人；工程師 8 人；助理工程師 3 人；大專(zhuān)以上學(xué)歷 5 人；職工 10 人。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。公司自成立以來(lái)，始終把產(chǎn)品質(zhì)量放在首位，經(jīng)過(guò)全體員工的不懈努力，創(chuàng)造了良好的社會(huì)信譽(yù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 青海明瑞金都住宅小區(qū) 可行性研究報(bào)告 北京中建建筑設(shè)計(jì)院 二〇〇 八 年六月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 1 目 錄 第一章 總論 ………………………………… ...………………… .…… .3 第一節(jié) 項(xiàng)目名稱及承辦單位 ………………………………… ....… ..3 第二節(jié) 建設(shè)單位概況及項(xiàng)目背景 ...................................................3 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)必要性 .................................................................4 第四節(jié) 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) ………………………… .....… ..6 第五節(jié) 可行性研究報(bào)告的編制原則 ………………………… ........6 第六節(jié) 可研報(bào)告內(nèi)容摘要 …………………………………… ......6 第二章 市場(chǎng)預(yù)測(cè) ………………………………………………… ..… 8 第一節(jié) 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 ……………………………… ...… ...8 第二節(jié) 西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 ………………………… .…… ......9 第三章 建設(shè)選址及建設(shè)條件 ……………………………………… ....10 第一節(jié) 建設(shè)地址選擇 ……………………… …………… ......… .10 第二節(jié) 建設(shè)條件 …………………………………………… .… .10 第四章 建設(shè)規(guī)模 ……………………………………………… ..… ...16 第一節(jié) 建設(shè)規(guī)模的確定 …………………………………… ...… .16 第二節(jié) 主要建設(shè)內(nèi)容 …………………………………… .…… ..17 第五章 建設(shè)方案設(shè)想 ..........................................................................17 第一節(jié) 建筑 設(shè)計(jì) ………………………… .…… .… .…… . … . 17 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2 第二節(jié) 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明 …………… ……………… .………… .… .24 第六章 環(huán)境保護(hù)、安全、消防及節(jié)能 ………………………… .… ....25 第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) ……………………………………………… .25 第二節(jié) 給排水、消防設(shè)計(jì) ………………………………… .… 26 第三節(jié) 電氣 ……………………………………… .……… ......27 第七章 組織機(jī)構(gòu)與小區(qū)物業(yè)管理 ……………………… .…… .....… ..33 第一節(jié) 公司組織機(jī)構(gòu) …………………………………… .… .… 33 第二節(jié) 小區(qū)物業(yè)管理 ………………………………………… ..33 第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃安排 ………………………… ...……… ....34 第九章 建設(shè)總 投資估算 ……………………………………… .… ....36 第一節(jié) 投資估算依據(jù) …………………………………… ....… ..36 第二節(jié) 固定資產(chǎn)投資估算 ………………………………… .… ..36 第三節(jié) 資金籌措方案及投資使用計(jì)劃 …………………… ..........37 第十章 經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算 ………………………………………… .… ....37 第十一章 結(jié)論 ……………………………………………… ..……… .41 后附附表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目名稱及承辦單位 項(xiàng)目名稱： 青海明瑞金都住宅小區(qū) 建設(shè)單位：青海明瑞房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目法人代表：胡仲明 第二節(jié) 建設(shè)單位概況及項(xiàng)目背景 建設(shè)單位概況 青海明瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建于 2020 年 1 月 6 日，由甘肅省廣河縣胡仲明與胡建華共同出資創(chuàng)辦，具有房地產(chǎn)三級(jí)企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。 公司宗 旨：以“求真、務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、進(jìn)取”的經(jīng)營(yíng)理念，不斷提高開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)水平，竭誠(chéng)為用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，力爭(zhēng)將最完美的產(chǎn)品奉獻(xiàn)給社會(huì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 為了加快西寧舊城改造的步伐，改善城市面貌，促進(jìn)西寧市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我公司投資拆遷 籌備 建設(shè) “ 青海明瑞 金都 小區(qū) ”項(xiàng)目（ 三 幢 三十 層 、兩幢二十六 層商住樓），該項(xiàng)目位于 長(zhǎng)江路以東、匯通大廈以北、省地稅局以南（省二建茶卡鹽場(chǎng)辦事處用地） ，總建筑面積 99694 平方米，占地面積 平方米，總投資 億 元。 此外，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民收入增加，生活越來(lái)越好，要求寬敞的住 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 5 宅和優(yōu)越的住房環(huán)境，因此新一輪的房地產(chǎn)業(yè)和住宅建設(shè)再度升溫。 2020 年 ，城鎮(zhèn)居民人均可支配年均增長(zhǎng) 8%，人均住宅建筑面積增加到 25 平方米。本項(xiàng)目的實(shí)施可以安排 1000 人就業(yè)， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 6 帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加收入 億元。 第四節(jié) 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 青海 明瑞房地產(chǎn)有限公司關(guān)于編制《 青海明瑞金都住宅小區(qū) 可行性研究報(bào)告》的“委托書(shū)”； 西寧市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局核發(fā)的“建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)”； 北京中建建筑 設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的《 青海明瑞金都住宅小區(qū) 方案 》； 建設(shè)單位提供的其它與工程有關(guān)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第六節(jié) 可研報(bào)告內(nèi)容摘要 可行性研究報(bào)告結(jié)論 擬建的明瑞 金都 住宅小區(qū)位于 西寧市長(zhǎng)江路北段 ，地處土地規(guī)劃部門(mén)規(guī)劃的景觀區(qū)地帶。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) (1)用地面積 (2)建筑占地面積 (3)總建筑面積 99694m2 (4)建筑容積率 (5)建筑密度 % (6)項(xiàng)目總投資 25000 萬(wàn) 元 (7)營(yíng)業(yè)收入 萬(wàn)元 (8)總成本 萬(wàn)元 (9)銷(xiāo)售稅金 萬(wàn)元 (10)銷(xiāo)售利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 8 (11)所得稅額 萬(wàn)元 (12)售房投資利潤(rùn)率 %(稅前 ) (13)售房投資利潤(rùn)率 %(稅后 ) (14)售房投資利潤(rùn)率 %(稅前 ) (15)售房投資利潤(rùn)率 %(稅后 ) (16)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %(稅前 ) (17)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %(稅后 ) (18)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 I=6% 萬(wàn)元 (稅前 ) (19)投資回收期 年 (稅后 ) 第二章 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 第一節(jié) 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 二十世紀(jì)九十年代初 ,我國(guó)在推進(jìn)住房制度改革方面出臺(tái)了一系列政策、法規(guī)并進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性的工作，從而促進(jìn)了住宅建設(shè)與 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 2020 年以來(lái)全國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)了強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭， 110月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)完成投資 5800多億元，同比增長(zhǎng) %，其原因有三：（ 1）城市人口增加；（ 2）城鎮(zhèn)化速度增加；（ 3）不斷改善住房條件和逐步向舒適型過(guò)度的需求。隨著社 會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平將進(jìn)入小康，消費(fèi)水平逐步升級(jí)，居民的住宅消費(fèi)要求也發(fā)生了較大的變化，購(gòu)買(mǎi)能力大大提高，隨著購(gòu)房信貸的刺激，居民保持了較高的購(gòu)房熱情，個(gè)人購(gòu)房比例明顯增加。 伴隨城市規(guī)劃調(diào)整和建設(shè)步伐 加快，土地供應(yīng)將有效增加，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 10 提供了充足空間，今后幾年，在城市總體規(guī)劃擴(kuò)大的同時(shí)，隨著市區(qū)中心地區(qū)危舊房改造力度的加大、市區(qū)中心地區(qū)工業(yè)用地的調(diào)整、市區(qū)邊緣居住用地和市郊城鎮(zhèn)居住用地的擴(kuò)大等，未來(lái)幾年西寧市將保持高速的發(fā)展趨勢(shì)。 擬建小區(qū)地處西寧市 長(zhǎng)江路 ，屬城市主要街道繁華區(qū)，位置優(yōu)越，交通便利，在此建設(shè)商住小區(qū)是十分適宜的。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。項(xiàng)目建成后的供水、供電可就近接入，且經(jīng)主管部門(mén)經(jīng)同意，外部建設(shè)條件比較優(yōu)越。多年平均降水量 ，最大日降水量 mm（ 1964 年 8 月 19 日），最大 1 小時(shí)降水量 mm（ 1971 年 7月），年內(nèi)降水分配 均勻 ,一般多集中在 69 月份 ,占全年總降水量的 73%,79 月降水集中 ,暴雨多 ,歷年平均蒸發(fā)量 ㎜ ,基本雪壓 ,歷年最多風(fēng)向?yàn)?30年一遇最大風(fēng)速 ,50年一遇最大風(fēng)速 m/s,基本風(fēng)壓 .多年平均日照時(shí)數(shù) 小時(shí) ,日照百分率 %,多年平均相對(duì)濕度 55%, 多年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 12 平均無(wú)霜期 138 天 ,多年平均氣壓 毫巴 ,多年平均雷暴日數(shù) 天 . 工程地質(zhì)條件 本項(xiàng)目尚未進(jìn)行地勘工作，工程設(shè)計(jì)前須進(jìn)行地質(zhì)詳勘。 2）地層構(gòu)成 經(jīng)鉆孔揭露，場(chǎng)地地層由人工填土、第四系沖積物及第三系泥巖組成，自上而下分述如下： （ 1）雜填土：灰褐、棕褐色。層厚 — ,頂面埋深 — . (21)粉土 Q4[a]:淺黃色 ,土質(zhì)均勻 ,無(wú)層里，偶見(jiàn)少量圓礫等包含物 ,稍濕 ,中密 — 密實(shí)；搖振反應(yīng)中等，無(wú)光澤反應(yīng)，干強(qiáng)度低，韌性低。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3）土的物理力學(xué)性質(zhì)評(píng)價(jià) 其中（ 2）卵石：重型動(dòng)力觸探修正后擊數(shù) — 擊 ,平均 擊 ,中密 ,力學(xué)性能較好 . (3)第三系強(qiáng)風(fēng)化泥巖 :堅(jiān)硬 — 可塑狀 .孔隙比 e 為 ,平均 ，壓縮系數(shù) ,平均 ，屬中等中壓縮性土層。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 水、土對(duì)建筑材料腐蝕的防護(hù)，應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《工業(yè)建筑防腐蝕設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50046 的規(guī)定。建筑垃圾則應(yīng)予以清除；卵石層（ 2）、土夾石（ 22）中密，可按 1: 放坡 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 (2)根據(jù)