【正文】 萬(wàn)元 (9)銷(xiāo)售稅金 萬(wàn)元 (10)銷(xiāo)售利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 8 (11)所得稅額 萬(wàn)元 (12)售房投資利潤(rùn)率 %(稅前 ) (13)售房投資利潤(rùn)率 %(稅后 ) (14)售房投資利潤(rùn)率 %(稅前 ) (15)售房投資利潤(rùn)率 %(稅后 ) (16)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %(稅前 ) (17)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %(稅后 ) (18)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 I=6% 萬(wàn)元 (稅前 ) (19)投資回收期 年 (稅后 ) 第二章 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 第一節(jié) 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 二十世紀(jì)九十年代初 ,我國(guó)在推進(jìn)住房制度改革方面出臺(tái)了一系列政策、法規(guī)并進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性的工作，從而促進(jìn)了住宅建設(shè)與 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 1994 年國(guó)務(wù)院下發(fā)了國(guó)發(fā) [1994]43 號(hào)文《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房改革的決定》， 1996 年八屆人大四次會(huì)議通過(guò)了關(guān)于《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“九五”計(jì)劃和 2020 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，同時(shí)建設(shè)部印發(fā)了《城市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)“九五” 計(jì)劃和 2020 年遠(yuǎn)景目標(biāo)》， 1998 年國(guó)發(fā)（ 1998） 23 號(hào)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》明確了停止住房實(shí)物分配、實(shí)行貨幣化分配的政策。為推動(dòng)城鎮(zhèn)住房制度改革和發(fā)展指明了目標(biāo)和方向。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 9 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)和住宅大規(guī)模建設(shè)頭二十年，使城鎮(zhèn)居民中大部分 無(wú)房戶(hù)和缺房戶(hù)的住房得到解決，也使一部分人的居住條件得到了較大改善。 2020 年以來(lái)全國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)了強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭， 110月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)完成投資 5800多億元，同比增長(zhǎng) %，其原因有三：（ 1）城市人口增加；（ 2）城鎮(zhèn)化速度增加；（ 3）不斷改善住房條件和逐步向舒適型過(guò)度的需求。目前全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá) 平方米。專(zhuān)家預(yù)測(cè)到 2020 年將達(dá)到人均建筑面積 35 平方米，因此在達(dá)到人均建筑面積 35 平方米之前屬住宅需求旺盛階段。 經(jīng)過(guò) 20 年的快速發(fā)展，我國(guó)住宅嚴(yán)重短缺的時(shí)代已基本結(jié)束。隨著社 會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平將進(jìn)入小康，消費(fèi)水平逐步升級(jí)，居民的住宅消費(fèi)要求也發(fā)生了較大的變化，購(gòu)買(mǎi)能力大大提高，隨著購(gòu)房信貸的刺激，居民保持了較高的購(gòu)房熱情，個(gè)人購(gòu)房比例明顯增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年全國(guó)住宅銷(xiāo)售面積中個(gè)人購(gòu)房比重達(dá) 91%以上，當(dāng)前住宅開(kāi)始向戶(hù)均一套，人均一室的舒適型的消費(fèi)發(fā)展，廣大職工、居民以至農(nóng)民新一輪要求改善住房條件和購(gòu)買(mǎi)住房的需求日益強(qiáng)烈，隨著人口的自然增長(zhǎng)以及全國(guó)城鎮(zhèn)化速度的加快，農(nóng)村人口進(jìn)入城市，也必然帶來(lái)對(duì)住宅的旺盛需求，據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)新一輪的住宅建設(shè)和房地產(chǎn)熱將持續(xù) 1015年。 同時(shí)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入規(guī)?；?、品牌化發(fā)展的時(shí)代，品牌也將成為今后競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。 第二節(jié) 西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 改革開(kāi)放以來(lái)，西寧市房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)得到長(zhǎng)足的發(fā)展，到目前已初見(jiàn)成效，特別是 1998 年以來(lái)形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高潮，表現(xiàn)在商品房市場(chǎng)供需兩旺。 伴隨城市規(guī)劃調(diào)整和建設(shè)步伐 加快，土地供應(yīng)將有效增加，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 10 提供了充足空間，今后幾年，在城市總體規(guī)劃擴(kuò)大的同時(shí)，隨著市區(qū)中心地區(qū)危舊房改造力度的加大、市區(qū)中心地區(qū)工業(yè)用地的調(diào)整、市區(qū)邊緣居住用地和市郊城鎮(zhèn)居住用地的擴(kuò)大等，未來(lái)幾年西寧市將保持高速的發(fā)展趨勢(shì)。 目前西寧市已進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)的新階段，這預(yù)示著今后老百姓得到的實(shí)惠將會(huì)更多，而生活水平、生活條件也將得到更進(jìn)一步的提高和改善。今后一個(gè)時(shí)期西寧市的房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿涂臻g還很大，原因有幾方面：首先國(guó)家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，并把啟動(dòng)住房消費(fèi)作為實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需的一個(gè)措施，這將為西寧市房地產(chǎn)及住房建設(shè)提供更廣闊的發(fā)展空間；其次省內(nèi)外投資商紛紛來(lái)寧尋求發(fā)展機(jī)遇，在西寧安家置業(yè)，一些重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)必將引來(lái)集團(tuán)在西寧建立居住基地，這些都必將增加對(duì)住房的有效需求；第三西寧已成為全省各州、地、市、縣職 工離退休安家、子女入學(xué)、職工調(diào)動(dòng)的首選地區(qū)，也將直接增加對(duì)住房的需求；第四目前西寧市已把危舊房改造作為實(shí)施“提位”戰(zhàn)略的重要措施，力爭(zhēng) 3 年內(nèi)徹底改造全市的危舊房屋，因此，在未來(lái)幾年危舊改造是西寧市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新的增長(zhǎng)點(diǎn)；第五目前在西寧市已售公房地產(chǎn) 萬(wàn)戶(hù)家庭中，有 %的家庭對(duì)現(xiàn)住條件不滿(mǎn)意，有購(gòu)房的強(qiáng)烈愿望，這必將刺激住房二、三級(jí)市場(chǎng)的繁榮和活躍，以此來(lái)帶動(dòng)住房一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。 未來(lái)住宅消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)不僅要看房子面積、戶(hù)型、樓層、建筑質(zhì)量、價(jià) 格、服務(wù) 等因素，而且更加注重地段、周?chē)h(huán)境、購(gòu)物 、休閑、就醫(yī)、交通等條件。 擬建小區(qū)地處西寧市 長(zhǎng)江路 ，屬城市主要街道繁華區(qū)，位置優(yōu)越，交通便利，在此建設(shè)商住小區(qū)是十分適宜的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 11 第三章 建設(shè)選址及建設(shè)條件 第一節(jié) 建設(shè)地址選擇 擬建明瑞 金都 住宅小區(qū)位于 西寧市長(zhǎng)江路北段 ） ， 小區(qū)東南側(cè)為 匯通大廈 ， 東北側(cè)為 省地稅局 。市區(qū)主要公交車(chē) 很多 都在附近?？炕蚪?jīng)過(guò)。 此地段為市區(qū)景觀規(guī)劃用地，該項(xiàng)目選址符合西寧市總體建設(shè)規(guī)劃， 項(xiàng)目用地已 經(jīng) 西寧市土地規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)。項(xiàng)目建成后的供水、供電可就近接入，且經(jīng)主管部門(mén)經(jīng)同意，外部建設(shè)條件比較優(yōu)越。 場(chǎng)地 東北寬 50 余 米 ,西南寬 50 余米，最大處約 65 米，建設(shè)用地面積為 萬(wàn)平方米，場(chǎng)地高差較大，東南面有擋土墻，平均高出長(zhǎng)江路約 8 米，南高北低，南北高差約 3 米。 第二節(jié) 建設(shè)條件 自然條件 西寧市地處高寒地區(qū)，屬半干大陸性高原氣候，其特點(diǎn)冬季寒冷，夏季涼爽，干燥多風(fēng)，降水量少，蒸發(fā)量大，晝夜溫差大，太陽(yáng)輻射強(qiáng)。歷年極端最高氣溫℃（ 2020 年），歷年極端最低氣溫 ℃。多年平均降水量 ，最大日降水量 mm（ 1964 年 8 月 19 日），最大 1 小時(shí)降水量 mm（ 1971 年 7月），年內(nèi)降水分配 均勻 ,一般多集中在 69 月份 ,占全年總降水量的 73%,79 月降水集中 ,暴雨多 ,歷年平均蒸發(fā)量 ㎜ ,基本雪壓 ,歷年最多風(fēng)向?yàn)?30年一遇最大風(fēng)速 ,50年一遇最大風(fēng)速 m/s,基本風(fēng)壓 .多年平均日照時(shí)數(shù) 小時(shí) ,日照百分率 %,多年平均相對(duì)濕度 55%, 多年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 12 平均無(wú)霜期 138 天 ,多年平均氣壓 毫巴 ,多年平均雷暴日數(shù) 天 . 工程地質(zhì)條件 本項(xiàng)目尚未進(jìn)行地勘工作，工程設(shè)計(jì)前須進(jìn)行地質(zhì)詳勘。現(xiàn)將 大同路 鄰近地質(zhì)情況說(shuō) 明如下，供參考。 1）地形及地貌 場(chǎng)地地處湟水河南岸 II 級(jí)階地前緣。原始地貌已受一般破壞，南高北低。 2）地層構(gòu)成 經(jīng)鉆孔揭露，場(chǎng)地地層由人工填土、第四系沖積物及第三系泥巖組成，自上而下分述如下： （ 1）雜填土：灰褐、棕褐色。上部以磚塊、砼塊等建筑垃圾為主，結(jié)構(gòu)松散，厚度約 ,下部以粉土、粉質(zhì)粘土為主，含少量卵石、碎磚塊等，結(jié)構(gòu)稍密。該層層厚 ,堆填時(shí)間除建筑拆遷時(shí)堆積以外，一般達(dá) 20 年以上。 （ 2）卵石：雜色，骨架顆粒成份為花崗巖、石英巖、石英砂巖等，粒石一般為 28㎝零星 見(jiàn)有漂石，最大粒徑 35 ㎝，石英砂巖等，粒徑一般為 28 ㎝，零星見(jiàn)有漂石，最大粒徑 35 ㎝， 2 ㎝以上者 占總重的 55— 65%，磨圓度好，多呈亞圓狀，充填物為中粗砂及少量粘性土，級(jí)配良好，稍密 — 中密。層厚 — ,頂面埋深 — . (21)粉土 Q4[a]:淺黃色 ,土質(zhì)均勻 ,無(wú)層里，偶見(jiàn)少量圓礫等包含物 ,稍濕 ,中密 — 密實(shí)；搖振反應(yīng)中等，無(wú)光澤反應(yīng)，干強(qiáng)度低，韌性低。該層僅分布于 zk zkzk1 zk12 所在的南部場(chǎng)地，層厚 ,頂面埋深 。 （ 22）土夾石 Q4[AL+P]：雜色，以粉土為主，卵、礫石含量約占總重的 20%40%，稍 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 13 密、稍濕，僅分布于 ZK ZK5 所在的西南角，向北向南尖滅，層厚 ,頂面埋深 (3)第三系強(qiáng)風(fēng)化泥 N:棕紅色 ,局部見(jiàn)青灰色 ,原巖結(jié)構(gòu)已遭破壞 ,大部分已風(fēng)化成粘性土 ,堅(jiān)硬 — 可塑狀 ,層厚 ,頂面埋深 m。 (4)第三系中風(fēng)化泥巖 N:棕紅、青灰色，組織結(jié)構(gòu)部分破壞，風(fēng)化裂隙較發(fā)育，節(jié)理面見(jiàn)有次生礦物，巖石質(zhì)量指標(biāo) 7585%（較好），該層控制厚度 ，頂面埋深 ，巖體基本質(zhì)量等級(jí)分類(lèi)為 V，屬巨厚層。 3）土的物理力學(xué)性質(zhì)評(píng)價(jià) 其中（ 2）卵石：重型動(dòng)力觸探修正后擊數(shù) — 擊 ,平均 擊 ,中密 ,力學(xué)性能較好 . (3)第三系強(qiáng)風(fēng)化泥巖 :堅(jiān)硬 — 可塑狀 .孔隙比 e 為 ,平均 ，壓縮系數(shù) ,平均 ，屬中等中壓縮性土層。剪切試驗(yàn)指標(biāo)為C=66Kpa，Ф =21℃，力學(xué)性能較好。 (4)第三系中風(fēng)化泥巖：其天然狀態(tài)下單軸抗壓強(qiáng)度在 之間 ,平均,屬極軟巖 ,力學(xué)性能尚好 . 4)地下水及土的腐蝕性評(píng)價(jià) 場(chǎng)地地下水屬潛水 ,靜止水位 ,含水層為卵石層 ,水的 PH 值為,水中 SO42=含量為 ,CL 含量 mg/L,CL+=折算值為 mg/L,按 I 類(lèi)環(huán)境判定 ,地下水對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)具中等腐蝕性 ,對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋具弱腐蝕性 ,對(duì)鋼結(jié)構(gòu)具中等腐蝕性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 14 土的 PH 值為 ,SO42=含量為 mg/㎏ ,CL含量 mg/㎏ ,CL+=含量為 mg/ mg,按 I 類(lèi)環(huán)境判定 ,土對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)具中等腐蝕性 ,對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋具中等腐蝕性 ,對(duì)鋼結(jié)構(gòu)按 PH 值不具腐蝕性。 水、土對(duì)建筑材料腐蝕的防護(hù)，應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《工業(yè)建筑防腐蝕設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50046 的規(guī)定。 5）巖土工程分析評(píng)價(jià) 場(chǎng)地穩(wěn)定性及適宜性 擬建場(chǎng)地地層主要由第四系沖積物及第三系泥巖組成，勘察中未發(fā)現(xiàn)構(gòu)造斷裂，巖層穩(wěn)定，據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料，該處無(wú)活動(dòng)斷裂通過(guò)，屬穩(wěn)定場(chǎng)地，適宜建造擬建的建筑。 (1)地 基均勻評(píng)價(jià) 該場(chǎng)地地基均屬不均勻地基，故宜進(jìn)行橫向傾斜驗(yàn)算，主樓各段變