【正文】 ...................................................................... 31 設(shè)計評審要點 ................................................................................................................................................................................................. 33 設(shè)計評審表 ..................................................................................................................................................................................................... 34 設(shè)計交流信息記錄表 ..................................................................................................................................................................................... 35 施工圖會審與技術(shù)交底管理辦法 ..................................................................................................................................................................... 36 流程名稱：施工圖會審管理流程 ................................................................................................................................................................. 42 3 圖紙交接記錄 ................................................................................................................................................................................................. 43 施工圖審核要點 ............................................................................................................................................................................................. 44 施工圖交底紀要 ............................................................................................................................................................................................. 45 設(shè)計變更管理制度 ............................................................................................................................................................................................. 46 流程名稱：設(shè)計變更控制流程 ..................................................................................................................................................................... 49 流程名稱：設(shè)計改進管理流程 ..................................................................................................................................................................... 50 設(shè)計變更申請及審批單 ................................................................................................................................................................................. 51 設(shè)計變更通知單 ............................................................................................................................................................................................. 53 4 九、項目設(shè)計管理 項目設(shè)計（產(chǎn)品設(shè)計）是房地產(chǎn)開發(fā)的重要工作之一，項目設(shè)計管理體系是公司管理體系的重要組成部分，是項目管理的重要內(nèi)容之一。 （ 2）在設(shè)計單位對項目的理解深度、責(zé)任心與開發(fā)商還難以比擬的情況下，在設(shè)計單位的設(shè)計能力有限的情況下，公司必須持續(xù)地加強產(chǎn)品定位、設(shè)計創(chuàng)新和設(shè)計策劃能力。加強設(shè)計評審管理有利于提高設(shè)計質(zhì)量、降低設(shè)計變更的數(shù)量。 公司產(chǎn)品技術(shù)部是設(shè)計管理的主控部門，在分管領(lǐng)導(dǎo)（總工程師 ）的指導(dǎo)下，具體負責(zé)項目設(shè)計、設(shè)計管理工作，并指導(dǎo)項目公司的設(shè)計管理。 執(zhí)行公司的項目設(shè)計管理規(guī)章制度。 ⑶負責(zé)對項目各階段設(shè)計成果進行備案，并負責(zé)設(shè)計成果評價。 ⑶負責(zé)本項目施工圖設(shè)計。 ⑶負責(zé)審批異地項目設(shè)計供方的選擇。 第二條 本制度適用于公司各房地產(chǎn)開發(fā)項目的項目定位及產(chǎn)品策劃工作。 （二）產(chǎn)品 技術(shù) 部 、營銷管理部、工程管理部、財務(wù)會計部、項目公司等部門參與項目定位與策劃工作，在職責(zé)范圍內(nèi)為公司項目定位與策劃工作提供支持 。 第六條 項目定位與策劃報告 項目定位及策劃報告內(nèi)容要點包括： （一）宏觀市場分析（經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境、市場預(yù)測等）； （二）區(qū)域市場分析（區(qū)域環(huán)境、人文配套、周邊競品、項目 SWOT 分析）； （三）客戶群體分析（客戶群類別細分、購房動機分析、價格承受能力）； （ 四）項目定位（市場定位描述、目標客戶群體描述、）； （五）產(chǎn)品策劃（整體規(guī)劃建議、外觀設(shè)計建議、戶型設(shè)計建議、配套設(shè)施建議、裝修檔次建議、配套服務(wù)建議、物業(yè)管理建議；必選內(nèi)容包括 產(chǎn)地分析 /密度指標分析、樓型配比規(guī)劃方案、規(guī)劃強排方案、單體布局）； （六）項目開發(fā)方案及項目開發(fā)節(jié)奏； （七）營銷賣點提煉。 第 八 條 鑒于 項目定位與 策劃工作的特殊性， 項目定位和 策劃人員在日常工作中應(yīng)加強房地產(chǎn)市場特別是其它房地產(chǎn)項目的調(diào)研，以不斷提高 項目定位和 策劃能力。 9 流程名稱：項目定位與策劃管理流程 流程編號： LC01 項 項 項 項 項 項 項 項 項項 項項 項 項項 項 項 項 項 項項 項 項 項項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項項 項 項 項 項項 項項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項項 項項 項項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項項 項項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項項 項 項項 項 項 項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項項 項 項 項項 項 項 項項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項項 項 項 項項 項YNYYN N 10 市場建議審批單 編號： JLSJ01 項目名稱 結(jié)論概述 市場研究建議會簽 建議內(nèi)容 建議要點 建議類型 總經(jīng)理辦公會決議 客戶模型建議及產(chǎn)品需求 □ 參考 □ 實施 □ 參考 □ 實施 □ 參考 □ 實施 戶型配比建議 □ 參考 □ 實施 □ 參考 □ 實施 □ 參考 □ 實施 樓型配比建議 □ 參考 □ 實施 □ 參考 □ 實施 □ 參考 □ 實施 競品研究比較 □ 參考 □ 實施 □ 參考 □ 實施 □ 參考 □ 實施 其他建議 □ 參考 □ 實施 □ 參考 □ 實施 11 □ 參考 □ 實施 會議決議 會議紀要 （投資發(fā)展部負責(zé)） 相關(guān)部門意見 12 設(shè)計委托與設(shè)計方案評審管理 制度 第一條 為了保證設(shè)計質(zhì)量，縮短設(shè)計及評審周期，提高資金效益，預(yù)防和減少因設(shè)計失誤而影響進度和工程造價，特制定本 制度 。 （ 三 ） 工程管理部 、項目公司成本管理部門 參與設(shè)計評審，提出 “ 限額設(shè)計 ” 及項目成本控制的主導(dǎo)意見。 （二） 是著名（品牌）設(shè)計機構(gòu)，對項目市場推廣有顯著的促進作用。 （六） 專業(yè)特長與所委托的項目的類型一致。 （十） 內(nèi)部管理體系健全。 （二 ）設(shè)計招標、委托文件 應(yīng) 包括 但不限于 ： 招標公告或邀請招標函； 項目介紹； 設(shè)計要求； 投標要求； 評標、中標通知書發(fā)出的時間； 其它文件。設(shè)計期間， 責(zé)任部門 應(yīng)及時、準確地記錄雙方溝通的內(nèi)容，作為解決可能出現(xiàn)的糾紛的原始證據(jù)。 （ 二 ） 責(zé)任部門 是設(shè)計方案評審的責(zé)任人，對各階段的設(shè)計成果、質(zhì)量負責(zé)。評審后保留 2～ 3 家優(yōu)秀方案的設(shè)計單位參加下一輪的方案競標。未中標的單位公司按照招標文件的規(guī)定給予一定的費用。 鑒于設(shè)計方案直接決定項目成本的高低，因此在進行設(shè)計方案評審時， “ 成本限額 ” 是評審的一個重要方面。 第十條 施工圖建筑設(shè)計（施工圖設(shè)計出圖前）方案的審核 （一）根據(jù)項目需要，規(guī)劃設(shè)計方案確認后，可要求設(shè)計單位進行單體建筑的方案設(shè)計。 （五）施工圖內(nèi)部審核的結(jié)果根據(jù)需要可通過或要求外部專業(yè)審查機構(gòu)向設(shè)計單位進行傳達。 第十一條 設(shè)計評審應(yīng)從各 個專業(yè)、各個方面逐一進行，并與設(shè)計單位進行充分溝通，了解設(shè)計單位的設(shè)計思想，既要滿足項目的 “ 設(shè)計要求 ” ，又要盡量防止 “ 設(shè)計要求 ” 影響設(shè)計師設(shè)計思想的發(fā)揮和體現(xiàn)。 （ 二 ）《設(shè)計工作計劃》應(yīng)包括各階段工作的 起止時間、責(zé)任人、工作成果和效果評價等內(nèi)容。 第十 五 條 本 制度 自頒布之日起施行。 2 初步設(shè)計方案評審要求 由于初步設(shè)計是決定工程采用的技術(shù)方案的階段，所以，這階段設(shè)計圖紙的審核，側(cè)重于工程所采用的技術(shù)方案是否符合總 20 體方案的要求，以及是否達到項目決策階段確定的質(zhì)量標準。 對施工圖的審核，應(yīng)注重于反映使用功能及質(zhì)量要求是否得到滿足。 （ 3）結(jié)構(gòu)施工圖 簡稱 “ 結(jié)施 ” 。主要應(yīng)審核水處理工藝設(shè)備及管道布置和走向，加工安裝的質(zhì)量要求等。例如：配電箱、電線的設(shè)計容量能否滿足未來家庭的要求；各房間是否有足夠的電源插座；電源插座位置、高度是否合理；各房間是否有便于安裝裝飾燈的接線盒，接線盒的位置、高度是否合理；主臥、起居室、衛(wèi)生間是否有電話插口和網(wǎng)絡(luò)終端；功能設(shè)置是否符合當?shù)氐氖褂霉δ芤?。例如：道路設(shè)計是否合理，是否符合規(guī)劃控制要求；景觀設(shè)計、是否便于施工；綠化面積是否符合規(guī)劃控制要求；樹 （草）種的成本；有沒有更好的方案。 有關(guān)專業(yè)工程設(shè)計的審核，如對供水、排水、供熱、供煤氣、交通道路、通訊等專業(yè)工程的設(shè)計，應(yīng)主要審核是否與工程所在地區(qū)的各項公共設(shè)施相協(xié)調(diào)與銜接等。 第二條 職責(zé) （一） 項目公司 負